Можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал

можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал

Сначала у «капитальщиков» возникал вопрос, как вложить материнский семейный капитал (МСК) в ипотеку. Это все делать научились. Статистика приводит масштабные цифры о количестве сертификатов, покрывших частичку стоимости ипотечного жилья. Но многие из этих счастливчиков даже не задумывались, что дальнейшая судьба их ипотечных квартир, купленных с участием МСК, будет решаться не только самими собственниками, а и ограничениями законодательства.

Речь идёт о продаже/обмене жилья, в покупку которого был вложен маткапитал. Казалось бы, купили квартиру – живите. Но после покупки часто проявляются такие недостатки, о которых не предполагал изначально: протекающая крыша, отдалённость микрорайона, да просто шумные соседи. И собственники начинают задумываться о том, чтобы жильё сменить на другое. Вот тут и возникают всякие неудобные условия купли-продажи таких квартир.

Как известно, квартира, купленная с участием МСК, должна быть оформлена в общую собственность всех членов семьи, в том числе и детей (выдел долей по желанию). После достижения детьми совершеннолетия распоряжаться данной квартирой можно как угодно, в том числе и с лёгкостью продать/обменять. Но если ваши дети ещё не достигли этого чудесного возраста, то покупка нового жилья может оказаться проблематичной.

В данном случае главной загвоздкой является защита прав и законных интересов несовершеннолетних детей, за соблюдением которых зорко следит орган опеки и попечительства. И без разрешения этого органа отчуждение жилого помещения (то есть продажа, обмен, дарение, сдача в аренду и др.) невозможно.

Таким образом, чтобы продать/обменять квартиру, вам придётся получить разрешение органов опеки. А чтобы получить разрешение органов опеки, надо представить доказательства, что продажа/обмен осуществляется с целью приобретения нового жилья, которое, плюс ко всему, должно быть не хуже, а желательно лучше прежнего как по комфорту, так и по площади.

То есть жилищные условия детей должны быть сохранены или улучшены, а их доля в праве собственности должна остаться прежней либо увеличиться. Если произойдёт с точностью до наоборот, то сделка будет признана недействительной.

Однако все мы знаем, что готовят для нас походы по инстанциям с целью получения какой-нибудь незамысловатой бумажки. Органы опеки не исключение. Как и везде там сидят крючкотворы-буквоеды, и шаг в сторону для них попытка к бегству, которая карается расстрелом.

Однако есть индивидуумы, ухитряющиеся обходить нормативные препоны. Так, для получения разрешения на продажу жилья, в котором прописаны дети, и покупку нового, но меньшего по площади, они просто наделяют детей теми же квадратами.

Некоторые, по незнанию, с лёгкой руки продают квартиры, не обращаясь ни за какими разрешениями. Вот только факт нарушения может всплыть гораздо позже и закончиться очень печально, особенно для покупателя. Система контроля у нас несовершенна, но если уж начнут шерстить все сделки

Налогообложение при продаже квартиры происходит в общем порядке: 13% в случае владения собственностью менее 3 лет, 0% – если стоимость квартиры менее 1 млн рублей.

Подводные камни

Продавая жильё, приобретённое в ипотеку (кредит) с участием средств маткапитала, и приобретая новое жильё опять же в ипотеку, можно столкнуться с отказом органов опеки на выдачу разрешения, даже несмотря на соблюдение прав ребёнка.

Загвоздка вся в том, что лишая детей собственности в одной квартире, вы должны сразу же предоставить им собственность во вновь приобретаемой, причём соответствующую долям в продаваемом жилье, либо выплатить сумму, эквивалентную стоимости этих долей. Однако сделать это, например, в строящемся жилье можно только после введения объекта в эксплуатацию. Получается, что выдел долей детей остаётся в подвешенном состоянии.

При заключении кредитного договора, ваша новая квартира автоматически становится предметом залога банка (обременение). И в случае вашей неплатёжеспособности банк будет вправе реализовать вашу квартиру. Однако, если в квартире будут прописаны несовершеннолетние, то сделать это будет невозможно. Такая вот палка о двух концах.

Как быть в таком случае? Проблема решается с помощью предоставления в органы опеки нотариально заверенного обязательства о наделении детей долями в новом жилье в течение полугода после погашения ипотеки (сдачи недвижимости в эксплуатацию, если вы участвуете в долевом строительстве).

Эта процедура довольно часто практикуется, в том числе и при первоначальной покупке жилья на маткапитал (обязательство предоставляется в ПФ, срок исполнения – 6 месяцев с момента перечисления средств МСК или сдачи жилья в эксплуатацию).

Однако, учитывая, что выдаёт маткапитал пенсионный фонд, блюдут права детей органы опеки, а регистрирует права собственности росреестр, который не интересует источник финансирования при покупке недвижимости, то соблюдение условий вышеуказанного обязательства практически никак не контролируется.

Родители вроде как обещают прописать в будущем своих детей в новую квартиру, но на деле это часто не происходит, по разным соображениям: просто из-за лени, нежелания лишний раз сталкиваться с органами опеки или в целях обналичивания денег (то есть купить жильё, чтобы сразу продать, или покупают квартиры у родственников). И ради достижения цели даже указывают в обязательстве, что при невозможности расплатиться за ипотеку гарантировано пропишут ребёнка в другое помещение, которого в наличии вовсе может и не быть.

Тем самым они оставляют своих детей без собственности. Но серьёзнее всех пострадают будущие покупатели такой недвижимости.

Конечно, если орган опеки или ПФ обнаружат такие нарушения, то могут обратиться в суд с заявлением о признании всех сделок недействительными. Однако связь между этими органами отсутствует, а порядок контроля недобросовестных родителей пока не установлен. И рынок продаваемой недвижимости продолжает пополняться квартирами, купленными на средства МСК, но не оформленными в собственность детей.

Последствия продажи/покупки недвижимости, приобретённой некогда на средства МСК

Чем может обернуться в будущем халатное отношение к оформлению прав детей на жильё? Тем, что сами эти дети будут обращаться в суд за признанием продажи жилья, в котором их лишили доли, недействительной. И бояться этого в первую очередь следует потенциальным покупателям такой недвижимости.

Чем грозит признание сделки недействительной: каждая сторона обязана возвратить другой всё полученное по сделке, то есть покупатель обязан вернуть недвижимость, а продавец – деньги, уплаченные за неё. Иными словами, ваша сделка аннулируется.

Повезёт, только если будут пропущены сроки исковой давности, которые для взрослых составляют 3 года с момента обнаружения ущемления своих прав, а для несовершеннолетних – 3 года с момента достижения совершеннолетия.

Допустим, вы добросовестный приобретатель недвижимости, покупая которую понятия не имели, что продавец в неё вложил средства МСК, да ещё и детям доли не выделил. И вот в один прекрасный день получаете решение суда о том, что ваша сделка купли-продажи признана судом недействительной именно из-за нарушения прав детей. И теперь вы должны эту недвижимость вернуть продавцу, а он должен вернуть вам деньги. И тут начинается самое интересное.

Вернуть квартиру, конечно, недолго. Вот только не вернуть денег, вложенных в её ремонт, а может и остаться на улице, если другого жилья нет. Да и с возвратом денег за квартиру может быть не всё так просто. Ведь вырученные от продажи квартиры деньги продавец уже давно вложил во что-то другое.

И вполне реально, что возвращать стоимость квартиры он будет в виде ежемесячных отчислений из зарплаты, которые растянутся на годы. Кроме того, стоимость недвижимости с каждым годом растёт. Поэтому даже если продавец сможет сразу вернуть вырученные за квартиру деньги вряд ли вы сможете купить на них другое аналогичное жильё.

А если в целях минимизации налогов в договоре ещё и стоимость жилья была занижена, то плакали ваши денежки.

Так что прежде чем покупать квартиру обязательно проверьте наличие детей у продавца, рождённых после 1 января 2007 г. (именно с этого момента начал выдаваться МСК). При наличии таковых, запросите подтверждение об использовании маткапитала. Конечно, если продавец захочет скрыть правду, он сделает это.

И всё же можно запросить у продавца свидетельство о праве собственности на недвижимость (ну вы же должны быть уверены, что не покупаете кота в мешке). Если среди собственников есть дети с датой рождения после 01.01.07, то продавец обязан предоставить вам разрешение органов опеки на продажу жилья, без которого покупать недвижимость рискованно.

Если же иные собственники в свидетельстве не значатся, то вы имеете полное право запросить у продавца справку из ПФ об остатке средств МСК. Такие справки ПФ ежегодно высылает получателям МСК, не использовавшим его. Если размер МСК равен установленному законодательством (точный размер всегда можно найти в интернете), то право продавца на МСК не реализовано, а значит, можно смело покупать это жильё.

Если же продавец не сможет или не захочет подтвердить, что его МСК в целости и сохранности, то связываться с ним опасно. Вполне вероятно, что средства он использовал, а доли в жилье никому не выделил. И ваша опрометчивая сделка может привести к печальным последствиям. Если только продавец не согласится выделить все полагающиеся доли перед совершением вашей сделки.

То же касается заключения договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве с использованием МСК. Это когда лицо участвует в долевом строительстве и передаёт вам все свои права и обязанности по договору. То есть вместо него уже вы будете участвовать в этом долевом строительстве, а ему возместите вложенные средства (такое своего рода обналичивание МСК – вложил в строительство чуть-чуть, а за уступку получил живой материнский капитал).

Как уже говорилось ранее, пока дом не сдан в эксплуатацию, выделить в нём доли всех членов семьи невозможно, а потому даётся обязательство сделать это после завершения строительства. С одной стороны никаких нарушений вроде бы и нет. Но с другой стороны, уступая свои права требования, обязательство о выделе долей уже не может быть исполнено никогда.

Похожая схема, когда родители обязуются наделить детей долями после погашения кредита. При этом ипотеку не гасят до конца, оставив небольшую задолженность, и продают с таким обременением. Банк при этом перезаключает ипотечный договор с новым покупателем недвижимости. Найти такие банки сложно, но можно.

К сожалению, ради получения живых денег вместо сертификата с цифрами, такие схемы очень часто применяются. И риск потерять квартиру существует, даже если МСК был вложен в неё не вашим продавцом, а одним из предыдущих владельцев. В любом случае при обнаружении нарушения прав детей уже после проведения сделки, лучше побыстрее перепродать эту недвижимость: две подряд сделки купли-продажи признать недействительными будет куда сложнее.

А до тех пор, пока контроль за этим процессом ни на кого не возложен, остаётся только догадываться, каковы будут его последствия. Так или иначе, ответственность за неправомерное использование МСК ляжет на родителей и будет квалифицироваться, скорее всего, как мошенничество со всеми вытекающими последствиями.

Остаётся только пожелать продавцам недвижимости, купленной на материнский капитал, соблюдать все свои обязательства, а покупателям такого жилья стараться полностью себя обезопасить, чтобы в будущем не получить неприятного сюрприза.

В данном случае пословица «кто не рискует» не сработает. Ваш юрист.

Источник: https://www.svoyurist.com/zhilishhnyie-tonkosti/mozhno-li-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskiy-kapital

Какие существуют ограничения для продажи квартиры

Государство выделяет деньги на рождение второго ребенка безвозмездно, поэтому жилье, купленное с их использованием, становится собственностью семьи.

Но как продать квартиру, купленную на материнский капитал, если все процедуры с этой недвижимостью строго регулируется на законодательном уровне? Ограничением для продажи этого жилья является наличие условий и обязательное их исполнение:

  • Каждый член семьи должен иметь законную долю недвижимости в собственности.
  • Семья должна поставить в известность о планируемой продаже органы, ответственные за использование материнского капитала.

Использование капитала держится на контроле компетентных органов с момента рождения ребенка, так как есть случаи незаконного обналичивания средств. Деньги должны использоваться только путем перечисления от владельца в необходимую инстанцию.

Органы опеки отслеживают, чтобы при использовании денег на приобретение квартиры не нарушались права детей, поэтому при покупке недвижимости необходимо доказать:

  • Что условия проживания в новом жилье не будут хуже прежних.
  • Дети не должны лишиться прав на часть собственности.

Соблюдение условий подтверждается соответствующими документами, в этом случае будет выдано разрешение на продажу надвижимости.

Как получить разрешение на продажу квартиры с материнским капиталом

Получение разрешения на продажу недвижимости, приобретенной на средства материнского капитала, дает возможность владельцам продать ее на законном основании. Необходимо побеспокоиться о его получении заблаговременно, чтобы к моменту заключения договора оно имелось в наличии, т.к. оформление сделки возможно только в случае, если на это дадут разрешение органы опеки.

Если подтверждается документально, что квартира продается с целью улучшить условия проживания, то препятствий для получения разрешения не предвидится. Собственникам необходимо написать заявление в отдел опеки с подробным изложением причин необходимости продажи недвижимости и приложить к нему:

  • Документы, удостоверяющие личности.
  • Согласие взрослых членов семьи о том, что они не против участия детей в сделке.
  • Справку о стоимости имущества.
  • Правоустанавливающие документы.
  • Справку об отсутствии долгов по уплате за коммунальные услуги.

Что делать, если вы хотите продать квартиру, купленную на материнский капитал и купить другую:

  • Если родители желают обменять квартиру на частный дом, то им необходимо предоставить информацию о технических характеристиках: наличии водопровода, канализации, теплоснабжения, материалов постройки.
  • Если производится обмен на жилье с меньшей площадью, то за ребенком должна закрепиться доля, аналогичная прежней.
  • Если обмен на меньшую квартиру связан с необходимостью направить высвободившиеся средства на лечение ребенка, то разрешение выдадут без препятствий. Факт необходимо подтвердить медицинской справкой.

В каждом случае присутствуют индивидуальные обстоятельства, на основании которых требуется получить разрешение на продажу квартиры, приобретенную с использованием материнского капитала. Все обстоятельства необходимо подтверждать документально.

Возможные причины отказа органов опеки:

  • Документы не соответствуют требованиям.
  • Не все документы предоставлены.
  • Ущемлены права детей в плане ухудшения условий их проживания.

Если два первых условия устранить не составит проблем, то факт ухудшения жилищных условий сложно оспаривается. Суд признает данное решение правомерным и обоснованным, поэтому наилучший выход — искать другие варианты жилья.

Разрешение от опеки действительно в течение 3 месяцев. Если за это время семье не удалось найти подходящего покупателя, то по истечении срока придется оформлять новый документ. Необходимость в разрешении отпадает, когда квартиру выставляют на продажу в то время, когда дети в семье стали взрослыми и обзавелись свои жильем.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Жилье, купленное с привлечением материнского капитала, можно распоряжаться, имея соответствующее разрешение из органов опеки. После его получения, можно переходить к проведению сделки. Процедура продажи потребует предоставления перечня документов в зависимости от особенностей каждого конкретного договора.

Варианты продажи:

  • Продажа и покупка другой квартиры параллельно.
  • Обмен имеющейся квартиры на другую.
  • Оформление сделки купли-продажи для того, чтобы на эти средства построить дом.
  • Продажа с переводом средств на счет детей в банке.

Иные способы продаж неприемлемы, так как они нарушают законодательство в области прав детей.

Другие варианты продажи жилья, приобретенного на материнский капитал:

  1. Продажа квартиры, приобретенной по ипотечному кредиту. До погашения долга необходимо получить разрешение банка, который выдал ипотеку. Могут возникнуть трудности с поиском покупателя, который согласится на сделку по приобретению жилья с обременением. Когда покупатель найден, продажа производится по алгоритму:
    • Переоформление договора купли-продажи, по новым условиям которого кредитные обязательства по ипотеке перекладываются на покупателя. Продавец в результате освобождается от кредитного долга. Из денег, заплаченных ему продавцом, он получает незначительную часть, так как основная сумма уходит на погашение долга по ипотеке. Он может не получить ни рубля, но освободится от необходимости выплачивать ипотечный кредит.
    • Зачисление покупателем средств в счет погашения ипотеки.
    • Снятие с квартиры обременения.
  2. Продажа дома. Сделка должна основываться на соблюдении прав несовершеннолетних детей, так как закон требует соблюдения норм по предоставлению им доли при продаже:
    • Планирование покупки нового дома взамен продаваемого.
    • Наличие обязательной доли в новом доме. Она должна быть не меньше доли в прежней квартире.
  3. Продажа квартиры, если родители разведены. Этот вопрос решается в суде. Идеальный вариант – когда муж, уходя из семьи, отписывает свою долю в пользу бывшей жены и детей, но в жизни часто происходит иначе. Супруг может предложить бывшей супруге выплатить его долю. Если семья не имеет средств на это, то он не имеет права требовать продажи квартиры. Варианты решений проблемы:
    • Договор между супругами об освобождении от алиментов на сумму, которая соответствует размеру его доли.
    • Соглашение о пожизненном освобождении от алиментов при условии, что его доля перейдет детям.
ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Согласие на усыновление ребенка

Несоблюдение условий продажи недвижимости, приобретенной на материнский капитал, может привести в итоге к проблемам вплоть до аннулирования сделки.

О рисках для покупателей

Недвижимость, купленная на средства материнского капитала, имеет определенные риски для следующих владельцев. Сделка, совершенная без привлечения органов опеки, аннулируется судом, если продавец квартиры не обозначил доли несовершеннолетним детям. Органы опеки имеют право подать иск в суд о нарушении прав несовершеннолетних.

Гражданам, приобретающим жилье на вторичном рынке, рекомендуется поинтересоваться у продавца, не использовался ли им материнский капитал при покупке квартиры. Эту информацию можно получить в Росреестре, сделав запрос в регистрационный орган об истории продаж недвижимости. Если сделки не были связаны с привлечением материнского капитала, то препятствий при покупке не будет. В случае сокрытия собственником факта использования государственных средств, сделка не может быть совершена.

Таким образом, основное требование при продаже квартиры, купленной с использованием материнского капитала – это получение разрешения от органов опеки. Соблюдение этой нормы необходимо как обеспечение гарантии на имущественные права детей и предотвращение их нарушений или ограничений.

После того как ребенок достигнет совершеннолетия, он имеет право обратиться в суд в течение 3 лет. Причиной подачи иска может стать нарушение его прав в распределении долей. Сделка продажи будет признана недействительной, вне зависимости от того, когда была произведена продажа. Продавцу придется вернуть полученные деньги, а покупателю освободить жилплощадь. Подобная ситуация представляет большой риск для покупателей.

В связи с этим продавцу необходимо придерживаться установленных законом правил и не завышать стоимость жилья, иначе покупателей на недвижимость не найдется. Теоретически продажа квартиры возможна, так как она является зарегистрированной собственностью семьи, то есть, по закону с ней можно осуществлять сделки. Квартира, приобретенная с привлечением материнского капитала, подлежит продаже, но предварительно придется основательно подготовиться к этому.

Об авторе

Источник: http://bastion-centre.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskiy-kapital/

Можно ли продать квартиру, купленную с помощью материнского капитала, и будет ли эта сделка легитимной

можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал

Вы здесь

Шесть лет действияпрограммы предоставления «материнского капитала» после рождения второго илипоследующих детей в семье показали, что одним из самых распространенныхвариантов использования полученной суммы становится направление средств наулучшение жилищных условий. Часто препятствием такой покупки становитсяопасение, что в дальнейшем приобретенные квадратные метры будет сложнореализовать.

Например, квартиру, купленную за счет предоставляемой государствомсуммы, в будущем продать не получится. Определенные препятствия возникнуть насамом деле могут, чтобы их преодолеть, стоит перед принятием решения оценитьвсе перспективы и потенциальные негативные моменты. Хорошей помощью в этойситуации становится внимательное изучение Федерального закона от 29 декабря2006 г. №236-ФЗ.

Этот документ до сих пор специалисты называют «сырым», но егоположения часто становятся основой грамотных действий.

Предусмотренали законом возможность продать недвижимость, купленную на материнский капитал?

Послеоформления покупки, особенно в случае, если стоимость вносилась сразу, новаяжилплощадь полностью переходит в собственность покупателя.

В дальнейшем наквартиру или дом, купленные в рамках реализации средств, предусмотренныхфедеральным законодательством для семей со вторым новорожденным,распространяются принципы и правила, действующие в отношении обычной продажи ипокупки объектов недвижимости на территории нашего государства.

Учитывая, что с1 января 2014 года материнский капитал увеличен до 429 408 рублей 50 копеек, вомногих регионах страны он может стать солидным дополнительным взносом в общуюстоимость покупки, вопрос, можно ли продать квартиру, купленную с помощьюматеринского капитала, в дальнейшем становится все более актуальным.

Кстати,те, кто еще не реализовал свое право, после внимательного знакомства сизменениями в 236-ФЗ, узнают, что на руки им будет выдана актуализированнаясумма, а не та, которая была вписана в документ в момент документированияреализации своего права.

Даже этадостаточно солидная сумма все-таки обычно становится вкладом в покупкудолгожданного собственного жилья в частном секторе или в городской высоткенебольшой общей площади. Как правило, такой объект недвижимости почти любаясемья старается расширить.

В законе и подзаконных документах срок владенияквадратными метрами, купленными с использованием средств, полученных послепоявления в семье второго или любого следующего малыша, не оговаривается.

Приналичии средств на новое приобретение продать их можно в любой момент.

Если вы еще только планируете приобретение жилья, то узнайте, на что опираться при покупке квартиры.

Ограничениемпо сроку проведения сделки становятся только указанные в законе три года.Только по их истечению после со дня рождения или усыновления наследника можнопроводить любые сделки с выделенными и указанными в сертификате суммами. Тоесть после истечения трех лет, покупки объекта недвижимости и полногооформления его в собственность продавать такие «принесенные аистом» комнаты идома можно буквально на следующий день.

В законепредусмотрен и момент, позволяющий реализовать сумму, названную сертификатом,раньше, чем через три года после рождения крохи. В соответствии с частью 6.1статьи 7 ФЗ №236, подать заявление на получение средств можно в любой момент втом случае, если средства необходимы для выплаты долгов по кредиту на покупкужилья или на оплату действующего ипотечного кредита, оформленного на имяофициального представителя сына или дочери.

Ограничения,которые могут возникнуть при продаже объекта недвижимости

Рассматривая,как продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, важнопомнить, что в список собственности на такой объект недвижимости обязательновключается мальчик или девочка.

Тот самый, рождение которого стало основой дляполучения суммы, названной законодательством.

Дальнейшие сделки с полученной засчет появления нового члена семьи собственности, одним из собственников которойявляется несовершеннолетний ребенок, оформляется только с участиемпредставителей органов опеки и попечительства.

Альтернативнымвариантом становится невключение малыша в число собственников. По положениям ФЗ№236 это является нарушением законодательства и обязательно выяснится припродаже любого жилья, купленного на средства материнского капитала.

Это будетвыявлено при первой же проверке объекта недвижимости. Сегодня все агентстванедвижимости внимательно относятся к сделкам, участниками которых становятсясемьи с детьми, рожденными после 01.01.2007 года.

Проверка проводится по всемлицам, зарегистрированным в квартире минимум с этой даты.

При оформлениитакой сделки важно помнить, что в органы опеки необходимо предоставитьмаксимальную информацию о новом жилье ребенка-собственника. В соответствии сзаконодательством, оно должно быть не меньше по площади и не хуже, чемдействующие условия проживания.

В случае ухудшения жилищных условий крохиорганы опеки и попечительства могут рассмотреть возможность внесения наперсонифицированный счет суммы, эквивалентной стоимости «его» квадратных метровна момент продажи. Пользоваться таким счетом ребенок сможет только после того,как будет признан дееспособным.

Разрешение от органов опеки и попечительствадолжно быть официально зарезервировано в местной районной администрацииперсоной не ниже главы.

Проблема стем, как продать жилье, купленное на материнский капитал, через несколько лет сребенком, включенным в список собственников, может возникнуть уже по причинеотказа ребенка на оформление сделки. Являясь собственником, он способен оказатьзначительное влияние на этот процесс.

Оформлениеипотеки на основе предварительной продажи жилья, купленного на «материнскиеденьги»

В условияпродажи квартиры или дома, купленного на материнский капитал, с 2007 годавключается максимально количество позиций, призванных защитить права малыша,рождение которого стало причиной предоставления средств.

В том числезначительное количество дополнительных требований необходимо исполнить вслучае, если купленная на выделенные государством средства квартира становитсяосновой следующей сделки с получением ипотеки. Программы приобретения объектовжилой собственности в ипотеку с внесением первоначального взноса в виде жилья,в котором семья проживает, сегодня распространены.

Но большинство банков состорожностью относятся к предоставлению кредита с первоначальным взносом ввиде единственной квартиры семьям с несовершеннолетними детьми. Тем болееопасение у банков вызывают любые варианты сделок, где дети являютсясовладельцами.

Сейчасизвестно, что срок действия этой программы продлен до 2016 года. Учитываяположительные примеры её реализации, можно предполагать, что она продолжитсуществование и в дальнейшем, помогая улучшать демографическую обстановкустраны и уровень жизни её жителей.

Источник: https://www.rutvet.ru/in-mozhno-li-prodat-kvartiru-kuplennuyu-s-pomosch-yu-materinskogo-kapitala-i-budet-li-eta-sdelka-legitimnoy-5681.html

Можно ли продать квартиру или дом, купленные на материнский капитал — Соцзащита и льготы

можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал
(10 5,00 из 5)

В случае, если семье, купившей недвижимость за счет средств семейного капитала, требуется сменить место жительства или просто улучшить жилищные условия, купив более благоустроенное жилье, то встает вопрос – можно ли продать квартиру или дом, купленные на материнский капитал?

Ответ на данный вопрос и необходимые комментарии – в нашем сегодняшнем материале.

Законодательное ограничение сделок, связанных с отчуждением недвижимости, приобретенной за счет маткапитала

Порядок распоряжения средствами семейного капитала указан в ФЗ № 256 от 29 декабря 2006 “О дополнительных” (далее – ФЗ).

Там сказано, что держатель сертификата имеет полное право по достижении 2 ребенку возраста 3 лет направить государственные деньги на улучшение жилищных условий – например, на покупку дома или квартиры.

Однако в ФЗ отсутствуют какие-либо положения относительно того, что купленная на маткапитал недвижимость не может быть в дальнейшем отчуждена – подарена, обменена и др.

Ограничения могут быть лишь в единственном случае – если в квартире являются долевыми собственниками несовершеннолетние дети. Ведь, как известно, держатель сертификата заверяет у нотариуса письменное обязательство, в котором указывает, что в течение полугода после перечисления ПФР средств на счет продавца, обязуется оформить квартиру или дом в общедолевую собственность себя, своих детей и супруга (супруги) (Постановление Правительства № 862 от 12 декабря 2007 года “О Правилах”).

Разрешение от органов опеки

Чтобы продать недвижимый объект, приобретенный на маткапитал, необходимо учесть права несовершеннолетних собственников.

Основное правило – имущественное положение детей в результате сделки не должно ухудшиться. То есть:

  • ребенку взамен его проданной доли будет выделена доля в другом жилом помещении;
  • покупаемая взамен доля должна быть равной или большей по площади;
  • иные условия жизни несовершеннолетнего не должны существенно снизиться (например, нельзя предоставлять малолетнему взамен долю в неблагоустроенном жилье, если ранее он имел долю в благоустроенном).

Контроль за соблюдением отсутствия нарушений прав несовершеннолетних осуществляют органы опеки. Если опека одобрит сделку, родителю будет выдано специальное разрешение, в котором будут содержаться все условия, которые нужно соблюсти, чтобы имущественные права несовершеннолетнего не были затронуты.

Порядок истребования разрешения от органов опеки

Если есть несовершеннолетние собственники, то для начала нужно получить предварительное одобрение сделки от органов опеки.

Разрешение будет выдано, если родители представят в органы одновременно ДКП и на продаваемую недвижимость, и на покупаемую несовершеннолетнему взамен. Подойдут также и предварительные договоры купли-продажи.

К заявлению, содержащему просьбу о выдаче разрешения на продажу, родители прикладывают следующие документы:

  1. документы, подтверждающие личность всех собственников продаваемого жилья (для родителей и детей, достигших 14 – паспорта, для граждан до 14 – свидетельства о рождении);
  2. свидетельство об оформлении брака (или о расторжении);
  3. правоустанавливающие документы на продаваемый и покупаемый объекты недвижимости (выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности);
  4. справка, подтверждающая оценочную цену обоих объектов;
  5. предварительные или окончательные ДКП;
  6. если кому-то из детей уже есть 14 лет, дополнительно предоставляется согласие этого ребенка на реализацию принадлежащей ему доли.

После того, как органы опеки проверят всю предоставленную документацию, родители и дети, достигшие 14 лет, будут вызваны для устной беседы. Помимо собеседования, сотрудники органов опеки имеют право выехать по предполагаемому адресу нахождения жилья, где будет куплена доля ребенку, в целях проверки условий проживания и соблюдения жилищных интересов несовершеннолетнего.

Нюансы:

  • сделки по продаже купленного на маткапитал жилья и покупаемого взамен должны происходить одновременно, то есть в предварительных ДКП должна быть указана одна и та же дата совершения;
  • родители могут не покупать долю ребенку взамен продаваемой, а ходатайствовать перед органами опеки о предоставлении несовершеннолетнему денежной компенсации – в таком случае, средства будут зачислены на банковский счет (вклад) малолетнего и будут храниться там до достижения им возраста 18 лет.

Правоотношения иных долевых собственников

Недвижимость, приобретенная за счет средств семейного капитала, оформляется в общедолевую собственность не только всех детей, но и держателя сертификата, а также его (ее) супруга (супруги).

Правила по распоряжению имуществом, находящимся в общедолевой собственности, устанавливаются Главой 16 ГК РФ. В ч. 1 ст. 246 ГК сказано, что распоряжение производится по обоюдной договоренности всех членов долевой собственности.

Обязательным является требование о соблюдении преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ). То есть сначала держатель сертификата, желающий продать свою долю, должен предложить покупку этой доли жене или мужу, а если в течение 1 месяца доля мужем или женой куплена не будет, ее можно будет продать постороннему лицу.

Поскольку дом или квартира, приобретенные на маткапитал, продаются целиком, целесообразнее будет перед заключением сделки перевести квартиру в единоличную собственность. Например, жена может купить у мужа его долю по символической цене, а далее уже выступить единоличным собственником – то есть продавцом по договору купли-продажи с потенциальным покупателем дома, купленного на семейный капитал.

Итак, продажа недвижимости, приобретенной за счет денежных средств маткапитала, возможна исключительно после соблюдения жилищных прав детей. Это достигается путем предоставления им эквивалентной доли в другом жилье или путем выплаты денежной компенсации.

Прочтите также: Можно ли обналичить материнский капитал легально

2018, Соцзащита и льготы. Все права защищены.

(10 5,00 из 5)
 

Источник: https://vseolgotah.ru/maternity-capital/mozhno-li-prodat-kvartiru-ili-dom-kuplennye-na-materinskij-kapital

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал и купить другую

Процедура направления средств материнского капитала на приобретение недвижимости, в целом, достаточно простая.

  1. Нужно просто придти в ПФР (Пенсионный фонд);
  2. Написать заявление на получение сертификата;
  3. Потом найти продавцов квартиры или дома, согласных продать недвижимое имущество за средства маткапитала;
  4. Оформить сделку купли-продажи в Росреестре;
  5. И потом продавцу средства просто перечисляются на расчетный счет;

Однако в реальности на практике все не так просто. В реальности продавцы недвижимости не продают объекты за цену материнского капитала, то есть примерно за 450.000 рублей. Как правило, за 450 тысяч можно приобрести

  • Либо комнату в общежитии в городе;
  • Либо частный дом в селе;

Если такие объекты недвижимости не устраивают, то купить квартиру можно с привлечением дополнительных кредитных средств.

Как происходит классическая процедура покупки недвижимости за маткапитал плюс ипотека?

Семья должна сначала взять кредит на квартиру, потом обратиться в ПФР и направить средства маткапитала на погашение части ипотеки.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Алименты на ребенка на счет ребенка

У ипотеки есть ряд плюсов. В таком случае не нужно ждать три года, чтобы активировать материнский капитал. В случае, когда ипотека гасится маткапиталом, при этом свидетельство на квартиру оформляется на мать или на мать и отца, то в таком случае мать детей обязуется после погашения ипотеки, оформить доли на детей (в том числе и совершеннолетних) и на мужа. Так как в долях должны быть все члены семьи!

Обязательство выделить доли в квартире всем членам семьи, в особенности детям, носит нотариально заверенный характер. Времени на это дается около 6 месяцев. Если данное обязательство не будет выполнено, тогда это уже будет противозаконным действием, нарушающим имущественные права несовершеннолетних граждан.

Просто так взять и продать квартиру, купленную за маткапитал невозможно! В итоге это может привести к уголовной ответственности. Поэтому все сделки с недвижимостью регулируются в данном случае:

  1. Пенсионным Фондом
  2. Органами опеки

Если есть обязательство выделить доли в конкретной квартире детям после уплаты кредита, то в таком случае сначала нужно обратиться в эти инстанции за разъяснением ситуации. В первую очередь идти нужно в органы опеки. Так как от них зависит в итоге, можно ли вообще совершить какую либо сделку с недвижимость. Нотариальное обязательство выделить доли детям хранится в ПФР. В нем прописано, в какой именно квартире дети должны стать сособственниками.

Что нужно, чтобы опека разрешила пойти на продажу квартиры и покупку другой?

Прежде всего, выделить, как и положено по нотариальному заверению, доли в квартире всем членам семьи.

Кстати, с 1 января 2018 года можно часть средств материнского капитала получить деньгами в виде ежемесячных выплат, пока ребенку не исполнится 1,5 года. Условия получения, размер вы можете прочитать в отдельной статье по ссылке.

  1. Если кредит еще не погашен, и нужно найти покупателя на закредитованный объект недвижимости, частично погашенный средствами маткапитала, то тогда нужно обратиться в Пенсионный Фонд. В ПФР должны разъяснить дальнейший порядок действия, согласно индивидуальному случаю.
  2. В целом, нужно получить разрешение у ПФР и органов опеки на продажу недвижимости. Чтобы это разрешение получить, нужно предоставить гарантии приобретения и выделения долей детям в другом месте.
  3. Еще можно прекратить обязательства, вернув сертификат в государство с возможностью его последующего использования на покупку другой квартиры. Для этого нужно обратиться в отделение пенсионного фонда по месту жительства и написать соответствующее заявление.

Если квартира куплена за средства материнского капитала и ипотеки, которая полностью погашена, но доли в квартире еще не выделены детям, в таком случае нужно действовать следующим образом:

  • Выделить доли детям
  • Найти подходящую недвижимость для покупки, не хуже первоначальной.
  • Обратиться в органы опеки за получение разрешения продажи квартиры и покупки новой. Если новая квартира не будет ущемлять имущественные права детей по сравнению с тем, что есть, то в таком случае опека даст разрешение на продажу.
  • Выставить на продажу квартиру и найти покупателей.
  • Совершить сделки купли-продажи с выделением долей детям.

Существует предположение, что если в квартире несовершеннолетние дети имеют доли, то такую недвижимость не продать. Однако все дело упирается в наличие пакета документов согласно данной ситуации.

Не следует пытаться каким-либо образом обойти государство на «авось прокатит и никто не заметит». Сделки с недвижимости при участии несовершеннолетних детей должны проходить чисто. Иначе для продавцов, покупателей и, соответственно, самих детей это может обернуться большими проблемами.

Однозначный ответ, можно ли продать квартиру, купленную за материнский капиталДА. Следует учитывать интересы детей, являющихся несовершеннолетними, но все же, гражданами, права которых не безразличны государству. Также они должны быть не безразличны и родителям детей.

Поэтому нельзя не согласиться, что российское законодательство полностью защищает права и свободы любого человека.

Все нюансы по вопросам с недвижимостью прописаны в 256-ФЗ от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Если квартира в ипотеку частично погашена за средства маткапитала, но средства банку еще все не возвращены. Соответственно, есть нотариальное обязательство выделить доли в жилье детям, то в таком случае необходимо обращаться в пенсионный фонд, органы опеки и попечительства, чтобы те помогли переделать обязательства. Помогли согласовать приобретение нового жилья в соответствии с законами страны, не нарушая прав детей.

Источник: https://ProfiComment.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskij-kapital/

Как продать квартиру купленную на материнский капитал

можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал

Жилплощадь, приобретенная за счет средств маткапитала, принадлежит всем членам семьи, включая детей, поэтому продажа такой жилплощади осложнена необходимостью разрешения службы опеки. Для получения данного разрешения нужно соблюсти ряд важных условий.

Можно ли продать квартиру, приобретенную на маткапитал?

Возможность продажи жилплощади, купленной с использованием семейного капитала, зависит от цели такой продажи, а также от возраста детей, владеющих долей жилплощади.

Жилье отчуждается по соглашению владельцев всех долей в общем порядке, когда несовершеннолетние собственники достигают 18-ти лет. При наличии несовершеннолетних обладателей долей отчуждение жилплощади допускается только с учетом интересов детей.

За защитой детских интересов при продаже их имущества следят сотрудники службы опеки и попечительства, которые выдают разрешение на подобные сделки.

Без согласия опекунской службы продать жилье, купленное на семейный капитал с прописанными детьми нельзя.

Если семейный капитал использовался как первый взнос по ипотечному кредиту, то продажа жилья допускается в следующих случаях:

  • при полном погашении кредита обладателями сертификата;
  • при погашении кредита за счет дополнительных субсидий, выделяемых из местного бюджета;
  • при переоформлении кредита на покупателя жилплощади.

Переоформление происходит после оценки сотрудниками банка платежеспособности приобретателя ипотечной квартиры.

Можно ли обменять?

Обмен жилплощади, приобретенной за счет маткапитала, возможен только после полного погашения ипотечного кредита, а если жилье было приобретено без участия банка – то после достижения несовершеннолетними совладельцами 18-ти лет.

При намерении обменять жилье, в котором прописаны и имеют долю дети, не достигшие 18-ти лет, нужно получить разрешение службы опеки, предоставив сотрудникам данной службы сведения о квартирах, подлежащих обмену.

Сотрудники опекунской службы одобряют обмен в следующих случаях:

  • если условия проживания детей не ухудшатся при переезде;
  • если дети получат на новой жилплощади доли, эквивалентные долям в старой квартире;
  • если переезд целесообразен и не повредит текущему воспитанию и образованию детей.

Целесообразность обмена оценивается с учетом расположения новой квартиры относительно городской инфраструктуры, образовательных и лечебных учреждений.

Например, обмен жилья, купленного на маткапитал, на большую по площади квартиру, но находящуюся на окраине города, не будет одобрен сотрудниками опеки. Повысить вероятность одобрения можно за счет поиска наиболее приемлемого варианта для обмена.

Условия продажи

Базовыми условиями для возможности продать жилплощадь, приобретенную с использованием маткапитала, являются:

  • наличие согласия службы опеки, если среди сособственников жилья есть несовершеннолетние;
  • наличия согласия несовершеннолетних сособственников, достигших 14-ти лет и получивших паспорт РФ;
  • отсутствие просрочек и задолженностей по ипотечному кредиту;
  • согласие всех сособственников на продажу квартиры;
  • отсутствие обременений в виде залога или судебного ареста на отчуждение жилья.

Судебный арест налагается в случае, если правоохранительные органы предполагают совершение в прошлом мнимой сделки с целью обналичивания семейного капитала обладателем сертификата.

При намерении продать ипотечную квартиру, находящуюся в залоге, сотрудники кредитной организации могут выдвинуть дополнительное условие – наличие постоянного дохода и положительной кредитной истории у покупателя, на которого будет переоформлен кредит.

Согласие сособственников, достигших 14-летнего возраста, оформляется в письменном виде и заверяется в нотариальной конторе.

Сотрудники службы опеки для выдачи согласия на сделку требуют соблюдения следующих условий:

  • соответствия новой жилплощади санитарным нормам;
  • неуменьшения жилплощади, занимаемой детьми;
  • отсутствия в новом жилье зарегистрированных асоциальных лиц.

К асоциальным относятся лица, имеющие непогашенную судимость за тяжкие уголовные преступления или состоящие на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере.

Порядок продажи

Алгоритм действий по продаже квартиры, приобретенной на маткапитал, включает следующие шаги:

  1. Выбор новой квартиры, которая будет куплена взамен проданного жилья.
  2. Заключение предварительного соглашения о покупке.
  3. Сбор документов и подача заявления в службу опеки.
  4. Получение разрешения опеки.
  5. Поиск покупателя и подписание договора продажи квартиры.
  6. Приобретение нового жилья на условиях предварительного договора.

При выборе новой квартиры важно соблюдать условия, выдвигаемые органами опеки, иначе разрешение не будет получено, и предварительный договор придется расторгнуть.

В предварительном соглашении указывается дата и цена будущей покупки, порядок расчета, а также обязательство собственника снять действующие обременения в виде прав третьих лиц или залога.

Для обращения в службу опеки потребуются следующие бумаги:

  • паспорта родителей;
  • свидетельство о браке или расторжении брака;
  • свидетельства о рождении всех детей;
  • справка из Росреестра о правах на жилье;
  • кадастровый паспорт и технический план из БТИ;
  • справка о количестве прописанных в квартире лиц;
  • справка из ЗАГСа о родстве проживающих в квартире;
  • копия предварительного договора о покупке нового жилья;
  • заверенные согласия всех сособственников, достигших 14-ти лет, на продажу квартиры.

Выписки из ЕГРН и кадастровые документы получают в отделениях МФЦ. В тексте заявления излагается просьба выдать разрешение на отчуждение квартиры с прописанным ребенком при условии приобретения нового жилья в течение месяца после продажи данной квартиры. Также в заявлении приводится следующая информация:

  • ФИО родителей, которые приобрели квартиру на сертификат маткапитала;
  • ФИО и возраст всех детей;
  • цель продажи квартиры;
  • параметры новой жилплощади, планируемой к покупке после продажи текущего жилья;
  • реквизиты документов на новую квартиру;
  • сведения об обременениях текущей и новой квартиры.

Сделку по продаже жилья нужно заключить в течение месяца после получения согласия службы опеки.

После заключения сделки и оформления перехода прав в Росреестре на вырученные средства приобретается новое жилье. Сведения о правах на новую квартиру и справку о регистрации ребенка на новой жилплощади инициаторы сделки предоставляют в органы опеки в течение 30 дней.

Что будет с квартирой при разводе?

В случае расторжения брака жилплощадь, приобретенная за счет маткапитала, разделяется между супругами решением суда. Небольшие квартиры суд оставляет при родителе, с которым остаются дети.

При определении долей, причитающихся супругам после развода, судебный орган рассматривает интересы и нужды детей в приоритетном порядке.

Если двое детей переходят на воспитание к каждому родителю по одному, суд постановляет разделить квартиру поровну, а при невозможности выделения долей в натуре каждому из бывших супругов (например, в однокомнатной квартире), квартира не подлежит разделению.

При использовании семейного капитала в качестве первого взноса по ипотеке возможны следующие варианты деления квартиры при разводе:

  • квартира остается за супругом, к которому переходят дети, если такой супруг может выплачивать ипотечный кредит;
  • квартира разделяется между двумя супругами путем преобразования в коммунальную с переоформлением ипотечного долга на обоих супругов;
  • квартира остается за супругом, который в состоянии выплачивать ипотечный кредит.

В ряде случаев разведенному родителю также вменяется обязанность по содержанию другого нетрудоспособного родителя в течение 6-ти месяцев после развода с сохранением его права проживания в квартире, приобретенной на маткапитал.

При преобразовании жилплощади в коммуналку ипотека разделяется пропорционально занимаемым квадратным метрам.

При продаже жилплощади, приобретенной с использованием маткапитала, основные сложности заключаются в получении разрешения сотрудников опеки, а также в реструктуризации ипотечного долга. Чтобы получить согласие на сделку, следует максимально соблюдать требования социальных служб.

(1 5,00 из 5)

Источник: https://Oformovich.ru/kvartira/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskiy-kapital.html

Можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал

можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал

Государство в лице уполномоченных органов пристально наблюдает за тем, чтобы законные права несовершеннолетних детей соблюдались беспрекословно. С тех пор, как в стране функционирует закон о маткапитале, охрана имущественных прав детей стала еще более бдительной. В данной статье мы вас проинформируем о том, как можно законными способами продать жилье, купленное с использованием маткапитала.

Как продать квартиру купленную на материнский капитал

Сразу отметим, что законодательство РФ не запрещает гражданам продавать квартиры купленные с использованием маткапитала. Необходимо лишь соблюсти ряд обязательных требований, которые четко регламентированы в 37 статье ГК РФ, и в ряде подзаконных актах.

Так согласно ФЗ «»О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»», квартира купленная с участием маткапитала в обязательном законном порядке должна быть поделена на равнозначные доли между всеми членами семьи, включая также и несовершеннолетних. Делается это для того, чтобы последующая продажа такой квартиры была невозможна без согласия остальных собственников.

Т.к. несовершеннолетние не могут лично принимать решение в подобных сделках, их интересы отстаивают так называемые органы опеки и попечительства. И родители должны знать, что прежде чем начать продавать либо менять квартиру с долей в ней несовершеннолетнего, необходимо заручиться разрешением этих самых органов опеки и попечительства. В противном случае эта сделка будет судом признана ничтожной.

Условия продажи квартиры купленной на материнский капитал

    Существует два главных условия, при соблюдении которых продажа квартиры купленной с участием маткапитала пройдет успешно:
  • — после совершения сделки, размер имущественных долей несовершеннолетних в предполагаемом жилье не должен быть меньше нынешнего. Т.е. если ребенок в нынешней квартире имеет 25 кв. метров, а в предполагаемой квартире будет иметь 20 кв. метров, то органы опеки и попечительства никогда не дадут согласие на проведение подобной сделки. Условия должны быть либо теми же самыми, либо лучше.
  • — общие жилищные условия в новой квартире не должны быть хуже прежних. Сюда относятся и доли всех остальных членов семьи (к примеру если выделить ребенку необходимые 25 кв. метров за счет урезания долей других членов семьи, то в таком случае вероятнее всего поступит отказ от органов опеки и попечительства), состояние и благоустройство квартиры, самого дома, уровень развития инфраструктуры и многое другое.

Подчеркиваем, что указанные условия обязательны, и опустить их нельзя.

Поэтому, прежде чем направляться за разрешением в органы опеки и попечительства, необходимо иметь конкретный вариант покупки или обмена жилья.

Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом

С продажей ипотечной квартиры с маткапиталом дело обстоит немного иначе. Для начала вам следует еще раз внимательно ознакомиться с условиями вашего кредитного договора, в котором должен быть предусмотрен вариант досрочного погашения ипотеки.

Если такой пункт в договоре присутствует, и банк не препятствует сделке, то далее все происходит по стандартной схеме. Т.е. конкретный вариант у вас уже должен быть на примете. Если гасится одна ипотека, оформленная с использованием маткапитала, и сразу оформляется другая, то родители обязаны оформить в нотариальном порядке обязательство, что несовершеннолетним будут выделены доли в квартире, не позже, чем через шесть месяцев после погашения ипотечных обязательств.

Можно ли продать комнату купленную на материнский капитал

В данном случае купить квадратные метры намного сложнее, нежели их продать. Дело в том, что Пенсионный фонд РФ очень часто отказывает заявителям в использовании маткапитала на покупку комнаты или к примеру доли в квартире. Но если вы некогда приобрели комнату с использованием маткапитала, то ее продажа, по крайней мере с точки зрения закона трудностей не вызовет.

Как мы уже было отмечено, законодательство не препятствует продаже недвижимости, приобретенной с использованием маткапитала. Комната-это такая же жилплощадь, при продаже которой необходимо соблюдать обязательные требования. Т.е. несовершеннолетние дети должны иметь в продаваемой комнате свои идеальные доли.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Нотариальный отказ от ребенка

Выше мы говорили, что приобретая недвижимость с использованием маткапитала, необходимо выделять несовершеннолетнему долю. Проще говоря, продать комнату вы сможете только если ребенок вписан в число собственников. Плюс никто не отменял правило, при котором новые жилищные условия должны быть не хуже прежних.

Идеальный вариант, это когда продается комната, и приобретается квартира.

Как продать долю квартиры купленной на материнский капитал

Опять же, продать долю купленную с использованием маткапитала намного легче, нежели ее приобрести. И дело здесь вот в чем.

Федеральный закон «»О дополнительных мерах гос. поддержки семей, имеющих детей»» прямо указывает, что сертификат может быть направлен на приобретение доли в квартире. Вместе с этим, Пенсионный Фонд РФ довольно часто отказывает в предоставлении средств, т.к. многие заявители не до конца понимают, какую именно долю можно приобретать.

Если дом находится в долевой собственности (два собственника), то приобрести одну из долей с использованием маткапитала можно будет лишь в том случае, если доли выделены не идеально, а в натуре. Т.е. за каждым собственником числятся принадлежащие только ему квадратные метры. При этом, второй собственник на данную долю не имеет никаких прав (разумеется кроме права преимущественной покупки доли).

После приобретения подобной жилплощади, необходимо в число собственников вписать всех членов семьи, в том числе и несовершеннолетних. При это, доли могут выделены как в натуре, так и в идеальном виде. На этот счет законодательство предоставляет право выбора. Главное чтобы дети числились в качестве собственников. Общие жилищные условия и прочие условия также учитываются.

Продажа доли происходит по тому же самому плану, что и в вышеуказанных случаях. Если, к примеру продается доля в квартире, а затем покупается доля уже в другом жилье, то условия опять же должны быть не хуже прежних В идеале лучше.

Не надо забывать, что в подобных случаях действует правило преимущественной покупки доли другим собственником. Только после того, как он откажется покупать ваши квадратные метры, вы можете следовать в органы опеки и попечительства за получением специального разрешения на продажу.

Стоит ли продавать квартиру под материнский капитал

Многие собственники, решившие продать свою квартиру, с недоверием относятся к покупателям, которые «»добирают»» нужную сумму, используя материнский капитал. Специалисты сходятся во мнении, что никаких неблагоприятных последствий «»в случае чего»» для продавца квартиры наступить не может.

От продавца требуется указать расчетный счет, либо счет сберегательной книжки для перевода средств. Вся остальная процедура целиком и полностью ложится на плечи покупателя. При этом важно знать, что никаких рисков продавец нести не может чисто логически.

Пенсионный Фонд РФ переведет средства только после надлежащего оформления всех остальных бумаг, и соблюдения обязательных условий.

Далее покупатель предоставляет вам основную сумму, а часть, которую собственно и составляет материнский капитал, вы получаете переводом от Пенсионного Фонда РФ. Т.е. покупатель по сути данных средств не видит. Как правило, на все уходит не более двух месяцев. В условиях нынешнего рынка недвижимости, это не очень — то и большой срок.

О действительном риске можно говорить тогда, когда вы решили приобрести квартиру, купленную некогда с использованием маткапитала. Если квартира покупалась с нарушениями (к примеру детям не выделили долей), то нынешняя сделка может признана ничтожной, и вы просто можете остаться как без жилья, так и без денег. Исковая давность по делам о нарушении имущественных прав несовершеннолетних составляет три года. Но на практике, ребенок может получить сатисфакцию, спустя и пять и десять лет.

Источник: https://realty24.info/stati/mozhno-li-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskiy-kapital/

Можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал и как продать?

можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал

После рождения или усыновления второго малыша семья получает весьма ощутимую финансовую поддержку государства — материнский капитал. Его предлагается потратить на образование подрастающих детей, значительное увеличение будущей маминой пенсии или улучшение некомфортных жилищных условий. Как свидетельствует статистика, именно последний вариант используют чаще всего более 90% российских семей.

Полученный сертификат позволяет решить самую наболевшую проблему — отсутствие собственного жилья. Однако нередко возникают ситуации, когда требуется продать вожделенную недвижимость — для покупки большей по площади квартиры, при обнаружении скрытых дефектов, необходимости переезда в другой район или город. Возникает волнующий вопрос, а можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал, и если да, то как лучше это сделать в строгом соответствии с российским законодательством.

Есть ли ограничения при продаже квартиры?

По существующему законодательству, статье 2 пункта 36 ГК РФ, без особого разрешения органов попечительства и опеки продать купленную на семейный сертификат квартиру нельзя.

Разрешая использовать материнский капитал для приобретения или же улучшения жилья, закон ставит единственное, но важное условие — все члены семьи, независимо от возраста, должны иметь доли в покупаемой квартире.

Это означает, что даже малолетние дети превращаются в собственников, и продать эту квартиру возможно лишь после уведомления о предстоящей сделке соответствующих инстанций.

Органы опеки пристально следят за соблюдением прав несовершеннолетних, поэтому для получения положительного ответа по поводу предстоящей продажи квартиры, купленной с использованием семейного сертификата, потребуется доказать, что:

  • дети не лишатся своей доли в праве собственности;
  • жилищные условия будут соответствовать санитарным нормам и не станут хуже существующих.

Только в этом случае может быть получено разрешение, без которого продажа жилья невозможна.

Игнорируя выполнение этих условий и совершая продажу-покупку жилья без разрешения, можно остаться без новой квартиры по причине аннулирования сделки.

Получение разрешения на продажу и необходимые для этого документы

По закону продажа приобретенной на семейный сертификат квартиры происходит в присутствии представителей органов опеки или при наличии разрешения этого органа, о получении которого следует побеспокоиться заранее.

Если квартира продается для улучшения жилищных условий, что будет подтверждено документально, или для внесения полученных от продажи денег на счет ребенка, сдаваемого в детский дом, препятствий для выдачи разрешения ждать не стоит.

Родителям стоит лишь написать заявление и предоставить нужные документы:

  1. заявление родителей или опекунов, написанное собственноручно по утвержденной форме, и, при необходимости, документ, подтверждающий отсутствие родителей (справка из мест лишения свободы, свидетельство о смерти, решение о лишении родительских прав);
  2. свидетельства о рождении всех несовершеннолетних детей и паспорта взрослых;
  3. ответственное заявление взрослых членов семейства об их согласии на участие в предстоящей сделке ребенка;
  4. документ об оценочной стоимости недвижимости;
  5. документы на квартиру;
  6. справка о несуществующей задолженности по коммунальным платежам.

При желании обменять квартиру на частный дом, потребуется предоставить документы о наличии коммуникаций и качестве материала, из которого он построен. Если все документы в порядке, разрешение выдается в установленные законом сроки.

Если жизненные обстоятельства заставляют менять квартиру на другую, меньшей площади, разрешение для проведения сделки выдается только при условии сохранения за ребенком аналогичной по площади доли. В таком случае доли остальных членов семьи могут уменьшиться. В случае, если обмен на более маленькую квартиру связан, например, с необходимостью получения денег на лечение ребенка, органы опеки идут навстречу, но только при наличии подтверждающих документов.

Продажа квартиры, приобретенной в ипотеку

Если готовящаяся к продаже квартира приобреталась в ипотеку с материнским капиталом в качестве первоначального взноса, а новая недвижимость будет покупаться тоже в кредит, могут возникнуть некоторые трудности при получении разрешения на продажу.

В данной ситуации, при оформлении кредитного договора, новое жилье становится предметом залога. Если кредит не погашается, квартира должна быть выставлена на реализацию, а факт наличия прописанных в ней детей этому препятствует.

Или же приобретаемая квартира еще не достроена, и оперативно выделить детские доли не представляется возможным.

Проблема встречается довольно часто и вполне решаема. Родители должны заверить в нотариальной конторе обязательство о том, что несовершеннолетним детям будут выделены их доли не позднее, чем через полгода после погашения ипотеки или сдачи жилья в эксплуатацию.

К сожалению выполнение данного обещания контролируется не на должном уровне из-за наличия слишком большого количества причастных к сделке инстанций: рос.реестр, пенсионный фонд, органы опеки. В результате, в силу различных причин, обязательство остается лишь на бумаге, а дети лишаются гарантированного государством жилья. Но в данном случае наиболее пострадавшими могут оказаться даже не они, а покупатели квартиры.

Риски для покупателей недвижимости, приобретенной с помощью семейного сертификата

Задумываясь над вопросом, как продать квартиру купленную на материнский капитал, следует не просто побыстрее оформить сделку, но и просчитать все возможные риски при несоблюдении некоторых требований российского законодательства.

Несоблюдение права детей на жилье может привести к плачевным последствиям. После достижения совершеннолетия у них есть три года на то, чтобы обратиться в суд по поводу признания сделки по продаже жилья недействительной из-за лишения их законной доли.

Самым неприятным данный факт будет для покупателей недвижимости. В случае аннулирования сделки, они обязаны будут вернуть квартиру прежним владельцам.

Те, в свою очередь, должны возвратить полученные за жилье деньги, но, в случае их отсутствия, могут выплачивать оговоренную сумму по частям.

Чем это грозит покупателю? Мало того, что ежегодная инфляция в значительной мере уменьшила значимость денежной массы, да еще и ту придется ожидать неизвестно сколько. Неутешительным является и тот факт, что, для уменьшения обязательных налогов, реальная стоимость квартиры иногда занижается. Стоит лишь пожалеть участников сделки, но опять в большей степени покупателя. В случае, если это жилье было у покупателя единственным, он реально рискует остаться просто на улице.

Как ускорить продажу квартиры?

Желая улучшить жилищные условия путем продажи купленной на материнский капитал квартиры и приобретения иной с использованием сертификата на другого ребенка или без него, лучше всего обе сделки проводить одновременно. В этом случае получить разрешение от органов опеки будет значительно легче и быстрее.

Соблюдение законодательных норм и правил гарантирует отсутствие каких-либо сложностей и сделки можно будет оформить в кратчайшие сроки. Желательно только принять во внимание немаловажный факт — если предлагаемая к продаже квартира была приобретена ранее, чем 3 года назад, а стоимость ее больше, чем один миллион рублей, налог при продаже будет существенно выше. Поэтому, если нет особой необходимости, желательно немного подождать.

Источник: https://psn-travel.ru/zabotlivaya-mama/mozhno-li-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskij-kapital-i-kak-prodat

Как продать квартиру купленную на материнский капитал?

можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал

Наличие собственных квадратных метров для многих семей России по сей день остается несбыточной мечтой.

На сегодня материнский капитал может стать хорошей поддержкой для обретения собственного жилья.

Но немаловажным фактом станет информация о том, что его использование станет возможным после достижения малышом трех лет.

Главной задачей программы является улучшение положения жизни граждан.

Сегодня многих родителей, купившим недвижимость за материнский капитал, интересует вопрос: «Можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал?» — рассмотрим его далее в статье.

Перед началом оформления документов на продажу квартирного помещения нужно будет адресовать обращение в органы опеки и попечительства по факту проживания, поскольку дети в силу своих возрастных особенностей не смогут принять решение. Это также связано с тем, что жилое помещение предполагает наличие доли несовершеннолетних детей.

Процедура представляет собой написание заявления в данную организацию с указанием продажи жилой площади. Затем сотрудник, представляющий органы опеки проводит переговоры с родителями, а также подростками, достигшими 14-летнего возраста.

Помимо этого, необходимо предоставить следующий перечень документов:

  1. Оригиналы и копии паспортов родителей;
  2. Письменное согласие ребенка, которому уже исполнилось на этот момент 14 лет;
  3. Оригиналы и копии свидетельств о рождении всех детей;
  4. Свидетельство о заключении или возможно расторжении брака;
  5. Пакет документов на продаваемую жилплощадь;
  6. Бумаги на приобретаемое жилье.

Сделка произойдет только в том случае, если интересы несовершеннолетних детей не будут ущемлены и будет получено разрешение органов опеки на продажу квартиры.

Как получить разрешение органов опеки на продажу квартиры? Необходимые документы

Органы опеки и попечительства стремятся защитить права детей и подростков. Поэтому они тщательно следят за тем, чтобы по итогу производимых мероприятий жилищные условия не стали хуже, чем были до этого. Возможен обмен с потенциальным увеличением квадратных метров или приобретение недвижимого имущества в более развитом квартале населенного пункта. Другие предложения и пути решения станут более затруднительны в исполнении.

Государством разработан пакет бумаг, которые семья должна предоставить в территориальный орган для получения требуемого разрешения. Помимо описанных выше документов, в него также включаются:

  • Расписки от собственников недвижимости, подтверждающие согласие на сделку, данное на добровольной основе;
  • План квартирного помещения и справка, выписанная Бюро технической инвентаризации о цене жилья;
  • Правильно оформленная справка о текущем состоянии финансового лицевого счета имущества, в отношении которого запланирована сделка;
  • Выписка о том, что за квартирой не имеется непогашенных счетов за коммунальные услуги и налоговые платежи.

Установленные правила помогают защитить материальные права каждого ребенка, а также без труда продать недвижимое имущество.

Разрешение органов опеки на продажу квартиры будет выписано в течении 14 суток со дня подачи заявления, если интересы несовершеннолетних членов семьи соблюдены.

Как продать квартиру с ипотекой и с материнским капиталом?

Если квартира, которая готовится на продажу, покупалась при помощи ипотеки и материнского капитала, давшего сумму на первоначальный взнос, а новый объект недвижимости также будет приобретаться с кредитом, могут возникнуть некоторые сложности. В этой ситуации новое жилое помещение станет предметом залога.

Непогашение кредитной задолженности выставляет жилплощадь на реализацию, а прописанные дети затрудняют этот процесс. При недостроенной квартире распределить доли детей не представляется возможным.

Подобные проблемы нередки в современном обществе, и решить их можно.

Родителям необходимо нотариально заверить обещание, что несовершеннолетние дети получат свои части по прошествии шести месяцев после погашенной ипотеки или передачи жилья в эксплуатацию.

Как продать квартиру купленную с использованием материнского капитала?

Вариантами продать квартиру купленную на материнский капитал могут стать:

  1. Процесс обмена жилой площади на другое помещение, желательно с большими размерами;
  2. Параллельная продажа квартиры в наличии и приобретение нового жилья (см. Что такое альтернативная сделка).

Таким образом, организация продажи квартирного помещения или частного дома, купленных при помощи выделенных материальных средств безопасна для себя со всех сторон. Продать жилое помещение можно лишь в том случае, если запланирована покупка нового объекта недвижимости, равнозначного или большего по квадратным метрам.

Какие риски несет покупатель, приобретая квартиру, купленную за материнский капитал?

При появлении мыслей о продаже квартиры, приобретенной благодаря материальным средствам из материнского капитала необходимо подумать не только о быстром свершении сделки, но и возможных рисках при несоблюдении законов и требований законодательства РФ.

Несоблюдение прав несовершеннолетних детей может вызвать массу неприятностей. После того как они достигнут границы своего совершеннолетия, у них появляется 3 года для того, чтобы оспорить совершенную сделку и признать ее недействительной из-за того, что их лишили законной доли.

Если сделка будет аннулирована, то покупателей обяжут вернуть жилье старым хозяевам. Те же в свою очередь должны вернуть вырученные за недвижимость материальные средства, а в случае их отсутствия возвращать стоимость частями.

Клиент, который приобрел квартиру за материнский капитал, может пострадать из-за ежегодно повышающейся инфляции, уменьшающей значимость денежных средств, вложенных в данный проект.

Если у вас остались вопросы по теме «Как продать квартиру купленную на материнский капитал», задайте их в комментариях.

Источник: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/prodazha/mozhno-li-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskij-kapital.html

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 653-60-72 доб. 987 (Москва)

+7 (812) 426-14-07 доб. 133 (Санкт-Петербург)

+8 (800) 500-27-29 доб. 652 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: