Закон о дольщиках

Права дольщиков в долевом строительстве: закон, содержание прав | Правоведус

закон о дольщиках

Договор долевого участия в строительстве регулируется Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», принятым в конце 2004 г.

И как отмечают специалисты, данная процедура приобретения квартиры считается наиболее защищенной от всевозможных мошеннических схем. Дольщики вкладывают деньги с уверенностью, что застройщик будет действовать в рамках закона, а значит, активно начатое строительство не перейдет в многолетний долгострой.

Однако, как показывает практика, надежную защиту инвестициям граждан способны обеспечить не многие строительные компании.

Немного предыстории

Не так давно, буквально чуть более 10 лет назад, на российском строительном рынке можно было приобрести недвижимость в строящемся доме на основе обычного договора долевого строительства, разработанного самим застройщиком с максимальной защитой собственных интересов. При этом, права дольщика в долевом строительстве остались довольно призрачными, давая огромный повод для волнений до момента получения ключей от заветных квадратных метров.

На защиту прав дольщиков встало Правительство РФ, приняв Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который вступил в силу в 2005 г.

Однако, слишком высокие требования и обязательства, налагающиеся на застройщиков в соответствии с принятым законом, привели к тому, что многие строительные компании перешли на продажу объектов по предварительному договору купли-продажи, а также на основе создания жилищно-строительных кооперативов (ЖКХ) — все законно, а ответственности значительно меньше.

В течение нескольких лет продолжались дискуссии по поводу ФЗ-214, в закон вносились разные поправки и изменения в соответствии с конструктивными предложениями, предлагаемыми застройщиками. Это дало свой положительный эффект — сегодня Федеральный закон предусматривает более гибкие условия реализации строительных объектов, сохранив при этом высокую ответственность за нарушение законодательства.

Несомненно, новая редакция закона дала свои преимущества и для участников долевого строительства – их интересы теперь находятся под надежной правовой защитой. И большинство граждан готовы идти даже на какие-либо дополнительные расходы, но квартиру приобретают только по договору ДДУ на основании 214-ФЗ.

Федеральный закон № 214: изучаем свои права

Договор долевого участия (ДДУ) в соответствии с Федеральным законом о долевом строительстве представляет собой официальный документ, несущий в своем содержании в равной степени права и обязанности застройщика и участника. Соответственно, застройщик несет ответственность за своевременную сдачу в эксплуатацию объекта недвижимости и его передачу участнику долевого строительства, а последний, в свою очередь, обязуется принять объект и внести оплату согласно установленным тарифам.

Важно! Договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме с обязательной регистрацией в Федеральной регистрационной службе.

договора ДДУ по 214-ФЗ должно включать в себя:

  • информацию об объекте долевого строительства (адрес расположения, проектная документация);
  • срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства;
  • информацию о внесении оплаты за объект долевого строительства (размер, сроки и порядок уплаты);
  • гарантийный срок эксплуатации объекта долевого строительства;
  • способы обеспечения исполнения обязательств застройщика.

В случае отсутствия хотя бы одного из вышеназванных пунктов, договор долевого участия в строительстве считается незаключенным.

Вместе с тем отметим, что Федеральный закон 214-ФЗ предусматривает и возникновение определенных обстоятельств. Так, например:

  1. в случае смерти участника долевого строительства, его права и обязанности в соответствии с ДДУ переходят наследникам;
  2. в случае повреждения или разрушения объекта долевого строительства до момента его передачи дольщику, ответственность за все риски возлагается на застройщика;
  3. в случае строительства объекта дольщиком для личных нужд, то есть никак не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, договорные отношения между застройщиком и дольщиком также регулируются Законом о защите прав потребителей.

Дду может противоречить закону 214-фз. что делать?

Как правило, застройщики, уже не первый год являющиеся участниками строительного рынка, имеют в распоряжении шаблон договора ДДУ, зарегистрированного в Федеральной регистрационной палате.

На основании этого образца застройщик заключает все последующие договора, не давая участникам повода для волнений (конечно, если только покупатель не заключает какой-либо предварительный договор ДУ и не является участником программы военной ипотеки). Однако, зачастую на практике встречаются случаи включения застройщиком в договор долевого участия дополнительных условий и положений, действующих в пользу защиты его прав и интересов.

Такие тонкости при заключении ДДУ может увидеть грамотный юрист, поэтому рекомендуется перед подписанием документа показать его квалифицированному специалисту. При наличии каких-либо дополнительных условий, повышающих защиту интересов застройщика в ущерб интересам участника долевого строительства, последний вправе потребовать от строителя внесение изменений в договор ДДУ.

Отметим, что регистрация договора долевого участия является довольно сложной процедурой, и вполне может быть, что застройщик может не принять условия дольщика об изменении пунктов договора. В этом случае остается два варианта исхода событий: либо дольщик принимает условия застройщика, либо ищет другой строительный объект.

Договор долевого участия в строительстве по «серой схеме»

В соответствии с Федеральным законом 214-ФЗ продажа строящегося жилья иначе, чем по договору долевого участия, не разрешается. Однако, для привлечения денег в строительство объектов недвижимости закон допускает создание жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов, а также, после сдачи дома в эксплуатацию, осуществлять продажу квартир по стандартному договору купли-продажи.

В случае, если застройщик предлагает потенциальному участнику долевого строительства подписать предварительный ДДУ, то, скорее всего, он работает по так называемой «серой схеме», когда есть желание привлечь деньги граждан, но нет возможности заключить основной договор долевого участия (зачастую это связано с задержкой в получении документации на строительство объекта).

Подписывая предварительный договор долевого участия, дольщик должен помнить, что ПДДУ – это не более, чем обязательство заключение основного договора с застройщиком в дальнейшем. К тому же, если застройщик просит внести оплату либо ее части по предварительному договору – это уже является нарушением закона 214-ФЗ.

И если по какой-либо причине дело дойдет до судебных разбирательств, дольщик не сможет потребовать выплаты неустойки от застройщика, поскольку это условие распространяется только на договора, заключенные в соответствии с 214-ФЗ.

Скачать Федеральный закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/housing/prava-dolshhikov-v-dolevom-stroitelstve/

Эксперты: новый закон по ДДУ запретил продажу жилья за наличные и защитил дольщиков

закон о дольщиках

МОСКВА, 6 июля. /ТАСС/. Наличный расчет при покупке жилья в новостройках с 1 июля в России стал невозможен в соответствии с федеральным законом № 175, вносящим поправки в законодательство о долевом строительстве. Об этом рассказал ТАСС руководитель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, комментируя новые нормы законодательства.

«Кроме прочих, в законе вступила в силу небольшая, но важная норма — с 1 июля 2018 года обязательна только безналичная оплата платежей по договорам долевого участия (ДДУ)», — сказал он, отметив, что эта норма не должна вызвать больших сложностей для покупателей, так как сделки с новостройками в Москве в основном происходят с применением безналичного расчета — за счет ипотеки или специально открытого расчетного счета покупателя.

Практика покупки новостройки за наличные через кассу в офисе застройщика является устаревшей и применима скорее в регионах, пояснил ТАСС руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. «Эта мера не пресекает распространенную практику, а скорее декларирует цивилизованный подход на рынке недвижимости», — отметил он.

Внесение платежей от клиента на столичном рынке всегда проходит через перечисление денежных средств на расчетный счет застройщика или через аккредитив, добавила замгендиректора по продажам компании «Бон Тон» Валерия Цветкова. «Пункт, который касается порядка проведения платежей, закрепляет существующее положение вещей», — уточнила она.

Впрочем, и по другим пунктам новых правил долевого строительства, которые вступили в силу с 1 июля после подписания президентом соответствующего закона, более значительные изменения на первых порах ожидаются в работе застройщиков и банков, чем в планах покупателей жилья. Соответствующее мнение высказали эксперты, опрошенные ТАСС.

Какие изменения ждут покупателей жилья

«Для покупателей с 1 июля 2018 года технически ничего не изменится», — рассказал ТАСС Дмитрий Волков, коммерческий директор группы компаний «Самолет».

Граждане будут также приходить в офис застройщика и заключать договоры долевого участия по той же процедуре, что и раньше, добавляет руководитель компании «Пионер» Олег Сорока. «Разве что у него появится больше информации о строящемся объекте, о ходе строительства, о состоянии финансовых дел у застройщика. А вот с 1 июля 2019 года в цепочке застройщик — покупатель появится новое звено — банк и механизм счетов эскроу», — уточнил он.

Отсутствие внешних изменений в алгоритме покупки жилья со вступлением в силу закона не говорит о том, что нововведений нет вовсе, подчеркивает один из его авторов, председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.

«С 1 июля 2018 года новым законом вводится банковское сопровождение, как для новых, так и для уже реализуемых проектов. Тем самым для проектов, которые уже начаты, мы закрываем «котловой» метод сбора средств», — рассказал он ТАСС. Таким образом гражданам вкладывать средства в строительство станет безопаснее, считает Николаев.

Что изменится в работе застройщиков

С 1 июля застройщики должны открыть в уполномоченном банке под каждое разрешение на строительство отдельный счет, добавил Николаев. На это отводится два месяца. Номер этого счета должен публиковаться в Единой информационной системе строительства.

«Разница в том, что для тех, кто уже начал строительство, сопровождение будет проходить в более облегченном формате, а проекты, запущенные после 1 июля 2018 года будут контролироваться более серьезно — банк будет вправе приостановить нецелевой платеж от застройщика контрагенту», — сказал депутат. В отношении уже действующих строек банки будут отслеживать целевые платежи и информировать надзорные органы в случае каких-либо нарушений.

При этом, по словам Сороки, для региональных властей, банков и застройщиков введение банковского сопровождения и для действующих проектов стало определенной неожиданностью. Данная норма была включена в законопроект на финальном этапе его принятия, и девелоперы не до конца понимают, как все прописанные в законе механизмы банковского контроля будут осуществляться, пояснил руководитель компании «Пионер».

«В частности, застройщикам будет запрещено проведение тех или иных платежей. Эти пять — шесть позиций расплывчато обозначены в законе. К примеру, это операции, связанные с предоставлением займов, покупкой и оплатой ценных бумаг, созданием дочерних юридических лиц», — добавил он. Глава компании не исключает споры в случае отказов в совершении платежей со стороны банков.

При подозрении на злоупотребление со стороны банков бизнес должен вовремя корректировать ситуацию путем переговоров на общественных площадках, считает руководитель рабочей группы комитета Торгово-промышленной палаты РФ по обеспечению безопасности предпринимателей в области строительства Александр Моор. «Мы должны со временем полностью перейти на электронную площадку для банковского сопровождения деятельности застройщика на основе блокчейна, где видны все шаги банка. Это позволит убрать человеческий фактор из системы принятия решения по блокировке счетов застройщика», — отметил он.

Закон дает год на полный переход к эскроу

По словам Николаева, согласно закону, у застройщиков и их покупателей будет переходный год на апробацию сделок через счета эскроу. «Теперь нам очень важно, чтобы как можно больше застройщиков, которые начинают реализовывать свои проекты, начинали это делать через счета эскроу, несмотря на то, что до 1 июля 2019 года — это добровольный механизм, а после этой даты станет обязательным», — сказал он.

Покупая квартиры через счета эскроу, покупатели будут знать, что их деньги защищены, потому что они застрахованы на сумму до 10 млн рублей в системе страхования вкладов, и поступают на счет застройщика после введения дома в эксплуатацию, уточнил разработчик закона. Реформа предполагает, что пока деньги покупателей лежат на счетах эскроу, застройщик возводит их дома на деньги банка, выданных в кредит в рамках проектного финансирования.

Стратегия проектного финансирования гарантирует дольщикам, что банк даст денег на достройку, если застройщику не хватает денег от продаж.

«Также банк в таком случае проверяет целевое расходование денег: выезжает каждый месяц на стройку, проверяет проектную документацию, проверяет сметы на рыночность и каждый месяц мониторит переводы с твоего расчетного счета», — рассказал Алексей Перлин, гендиректор «СМУ-6 Инвестиции». Однако у строителей вызывают вопросы процентные ставки по банковским кредитам на строительство, отметил он.

Закон дает надежду обманутым дольщикам

Закон также дает возможность государственному Фонду защиты прав участников долевого строительства — полномочия по достройке проблемных объектов. «Ситуации бывают разные, и мы видим, что такая функция для фонда необходима, потому что в конце концов нужно закончить всю эту историю с обманутыми дольщиками», — подчеркнул Николаев.

Также закон дает право жилищно-строительным кооперативам (ЖСК), которые созданыа в рамках процедур банкротства, исполнять функции застройщика. Остальным ЖСК законом серьезно ограничено право привлекать средства граждан, так как эта форма инвестирования граждан в строительство тоже зачастую приводила к появлению долгостроев.

Контроль за работой строительных компаний приведет к тому, что на рынке в итоге останутся только профессиональные строительные компании — и это позитивный фактор, который позволит не допустить появление новых обманутых дольщиков, считает заместитель исполнительного директора Российского союза строителей Константин Кижель. Непрофессиональные застройщики, изначально действуя без преступного умысла, часто безграмотно подходили к вопросам строительства, поясняет эксперт.

«Собирая деньги с дольщиков, они не просчитывали затратную часть на земельные вопросы и присоединение к сетям. В итоге деятельность этих строителей приводила к остановке проектов на этапе котлована», — рассказал Кижель.

https://www.youtube.com/watch?v=o6_boSF-Oxw

Несмотря на то, что закон вводит много организационных сложностей для строительных фирм, коллапса и роста цен на строительном рынке не будет, уверен вице-президент Российского союза строителей Олег Бритов.

«У застройщиков, которые думали о завтрашнем дне, есть пул проектов — разрешения на десятки миллионов квадратных метров жилья. Реформа идет поэтапно, и это не означает, что с завтрашнего дня цены на жилье подскочат», — пояснил он.

О законе

Ранее сообщалось, что президент России Владимир Путин подписал закон, предусматривающий создание новой системы финансирования жилищного строительства, который должен усилить защиту прав дольщиков. Документ опубликован на едином портале правовой информации 4 июля, датой подписания и вступления в силу указано 1 июля 2018 года.

Одно из основных изменений закона — это то, что застройщики теряют право напрямую привлекать деньги дольщиков с 1 июля 2019 года. С этой даты продажи недвижимости должны происходить через систему эскроу-счетов, до этого момента работа через эскроу для застройщиков будет добровольной.

Данный тип реализации жилья подразумевает, что покупатель отдает деньги не напрямую в кассу застройщику, а на застрахованный счет в уполномоченный банк, который хранит их и отдает девелоперу только после того, как дом будет введен в эксплуатацию. Название этого типа счета произошло от английского термина «escrow account», то есть счет для временного хранения денег до момента выплаты с заранее известным назначением.

Средства граждан для хранения могут привлекать только банки с высоким кредитным рейтингом, этому требованию соответствуют более 50 российских банков, свидетельствуют данные Единого реестра застройщиков. Размер застрахованной суммы на счете эскроу составляет 10 млн рублей.

Источник: https://tass.ru/ekonomika/5354354

Новый закон о дольщиках: реальная защита или иллюзия?

закон о дольщиках

С 1 июля 2019 года в России начнут действовать новые правила долевого строительства. По задумке авторов закона от 25 декабря 2018 года № 478-ФЗ, изменения должны глобально решить проблему обманутых дольщиков.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Капитальный ремонт перекрытий

Уже через несколько месяцев обязательным условием для застройщиков станет использование эскроу-счетов.

Но окажутся ли они спасательным кругом на российском рынке недвижимости? Портал GiperNN спросил об этом тех, кого нововведения касаются непосредственно: дольщиков, застройщиков и юристов.

Что такое эскроу-счет?

В России такой вид счета пока мало распространен, и далеко не все банки сегодня готовы к предоставлению этой услуги. В создании эскроу участвуют три стороны: покупатель (в данном случае дольщики), продавец (застройщик) и эскроу-агент (банк).

Деньги участников долевого строительства поступают на счет, который замораживается до тех пор, пока застройщик не выполнит условия договора — то есть не сдаст готовый объект. В процессе строительства пользоваться средствами с эскроу-счета он не может.

А вот дольщик, если не получает обещанные квадратные метры, может забрать свои деньги. Казалось бы, все просто. Но так ли безоблачно?

Плохие новости есть: эскроу-счета — прямой путь к росту цен на жилье. Это подтверждают все специалисты в области недвижимости. Дело в том, что теперь деньги на строительство застройщик должен брать у банка под проценты.

И, конечно, это не может не сказаться на стоимости проекта. Оплачивать дополнительные расходы будут дольщики.

Юрист Татьяна Воронова считает, что в этой ситуации в самом выгодном положении остаются банки, на счетах которых будут аккумулироваться средства дольщиков.

«С одной стороны, закон призван к защите участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков, но с другой стороны — застройщики будут вынуждены либо повышать цену для конечного потребителя и привлекать денежные средства по 214-ФЗ, либо опять использовать теневые схемы (предварительный договор, ЖСК) для понижения цены на объекты долевого строительства, — комментирует Воронова. — В итоге покупателю придется выбирать либо дорого, но с гарантиями по 214-ФЗ, либо дешево, но с очень большими рисками».

Глава Минстроя Владимир Якушев в интервью «Российской газете» заявил, что условия кредитования будут зависеть от успешности проекта — точнее, от того, как быстро пойдет продажа квартир с открытием эскроу-счетов. Чем активнее это будет происходить, тем ниже будет падать ставка. Но сначала она будет рыночной.

Готовность банков и застройщиков

Нижегородская девелоперская компания (ННДК) — один из застройщиков, которому совсем скоро предстоит работать по новой схеме. Мы поинтересовались у финансового директора компании Ольга Назаровой, готовы ли банки к сотрудничеству с использованием эскроу-счетов.

«Сейчас к работе с проектным финансированием и привлечением денежных средств дольщиков на счета-эскроу готовы только два уполномоченных банка, у которых есть разработанные механизмы, документация и утвержденный порядок работы, — говорит Назарова. — Знаю, что готовятся предложения и от других федеральных банков».

Топ-менеджер добавляет, что на сайте Центробанка размещен список из 62 уполномоченных банков, который, возможно, со временем расширится.

Для застройщика схема такова:

  • компания получает разрешение на строительство, имея как минимум 15% от общей суммы вложения в проект;
  • берет кредит в одном из уполномоченных банков, но не более 85% от проектной стоимости;
  • оформляет заключение Государственного строительного надзора (ГСН) о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ с обязательным условием о размещении денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу (в том же банке, который дал кредит, — согласно 478-ФЗ);
  • после введения в эксплуатацию объекта и регистрации первого права собственности средства на эскроу-счетах открываются в пользу застройщика с удержанием денег для погашения основного долга по проектному финансированию.

В ННДК подчеркивают, что такая схема гарантирует защиту средств, но есть один нюанс: в случае банкротства банка гарантированная сумма страхового возмещения на одного дольщика — 10 миллионов рублей. И если он планировал приобрести элитную квартиру, то эта сумма, возможно, не покроет всех затрат.

Юрист Татьяна Воронова добавляет, что закон в нынешнем виде, однако, не предусматривает всех вариантов развития событий, и в некоторых ситуациях дольщик все же может остаться без денег в случае банкротства банка.

«В законе говорится, что „денежные средства, размещенные на счете эскроу открытом физическим лицом (депонентом) для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества, подлежат страхованию в соответствии с настоящим Федеральным законом в период с даты регистрации документов, представленных для государственной регистрации прав, до истечения трех рабочих дней с даты государственной регистрации прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, или до истечения трех рабочих дней с даты принятия решения об отказе в государственной регистрации права, или до истечения трех рабочих дней с даты прекращения государственной регистрации права“, — поясняет Воронова. — Может получиться так что деньги положили, сдали документы на регистрацию, а у банка в этот момент отозвали лицензию. Я считаю, что пробелы в законе есть, и они могут серьезно навредить».

Сбербанк и эскроу: от теории к практике

Самый крупный банк страны объявил, что начал предоставлять застройщикам и дольщикам услуги по сопровождению, то есть эта кредитная организация уже на практике опробовала новые законы.

«Первую в ПФО сделкус эскроу-счетом Волго-Вятский банк Сбербанка заключил в конце июня 2018 года с девелоперской компанией „Талан“, представленной в 11 регионах России. Кредитная линия открыта для строительства жилого комплекса „Счастье“ в Перми на сумму 1,7 миллиарда рублей», — сообщили корреспонденту GiperNN в Сбербанке. Срок сдачи данного объекта — 2021 год.

К февралю только в Волго-Вятском банке, который обслуживает девять регионов России, в том числе Татарстан и Нижегородскую область, дольщики открыли более 400 эскроу-счетов, а соответствующие сделки заключены с десятью компаниями — застройщиками.

В банке отметили, что и застройщики, и кредитные организации должны основательно подготовиться к переходу на новые правила, хотя он и будет постепенным. Компании — адаптировать свои бизнес-модели, банки — проработать необходимый сервис.

Среди банков, допущенных к сопровождению застройщиков, такие крупные кредитные организации, как ВТБ, «Тинькофф», «Райффайзенбанк», «Россельхозбанк», «ЮниКредит Банк», «Промсвязьбанк», «Совкомбанк» и другие.

Что думают обманутые дольщики

В России к концу 2018 года насчитали более 34 тысяч обманутых дольщиков, но это только те, кто включен в специальный реестр. По подсчетам общественников, таких людей в разы больше, и они остро нуждаются в защите и помощи государства.

Мы спросили у тех, кто уже стал жертвой недобросовестных застройщиков, как они относятся к новому закону и считают ли его «лекарством» от обмана в сфере долевого строительства.

Анна Криндач, Екатеринбург

В 2007 году Анна Криндач купила «виртуальную» квартиру в ЖСК «Летний» и надеялась отпраздновать новоселье уже в 2008-м. Но строительство прекратилось, и в 2009 году женщина с семьей вынуждена была заехать в недостроенную квартиру, а потом несколько лет отстаивать свое право владеть ею. Сегодня она является главой общественной организации «Сила в движении», защищающей права обманутых дольщиков.

Криндач уверена, что, говоря о безопасности новой схемы долевого строительства, власти страны выдают желаемое за действительное.

«Получат ли деньги дольщиков должную защиту и станет ли эта схема выгодной для простых участников долевого строительства, — тут, как говорится, вилами по воде. Зато совершенно очевидно, что в выигрыше окажутся банкиры, которые смогут зарабатывать», — говорит она.

Позиция организации обманутых дольщиков «Сила в движении» однозначна: долевое строительство в России нужно запретить полностью. Новые правила увеличивают нагрузку на строительный бизнес, а это, по мнению Анны Криндач, повлечет новый виток банкротства застройщиков. Банки готовы распоряжаться деньгами дольщиков, но не планируют вести никакой коммерческой деятельности, чтобы помочь в реализации проектов.

«Даже если застройщик „семи пядей во лбу“, а помощниками у него одни профессионалы, предусмотреть и просчитать растущие макроэкономические риски невозможно, — считает Криндач. — И это все при том, что снижение покупательской способности продолжается, а спад продаж никакое правительство запретить не в состоянии».

Она добавляет, что для миллионов дольщиков, которые уже обмануты, новый закон ничего не меняет: они по-прежнему в трудной ситуации, и для ее облегчения государство ничего не предложило.

Наталья Саух, Нижний Новгород

Семья Натальи вложила средства в строительство ЖК «Новинки Smart City» в Богородском районе Нижегородской области. Сейчас она вместе с другими обманутыми дольщиками борется в суде за то, чтобы недостроенный жилой комплекс передали новому застройщику и люди могли вселиться в обещанные квартиры.

Наталья тоже считает, что защитить дольщиков от обмана может только запрет долевого строительства на законодательном уровне. Женщина, как и другие дольщики ЖК «Новинки Smart City», скептически относится к нововведениям: в течение многих лет выходят все новые и новые законы, призванные защищать покупателей, но количество обманутых людей только растет.

«Абсурдна немного и сама ситуация, когда человек берет ипотеку в банке, средстваостаются в банке же на эскроу-счетах, и платит деньги за нее в банк, а потом еще и оплачивает обслуживание счета», — отмечает Наталья Саух.

Она добавляет, что пока закон об эскроу-счетах достаточно сырой, требующий доработки, и это создает простор для различных «маневров» со стороны недобросовестных застройщиков и кредитных организаций. К тому же, жилье подорожает и станет менее доступным.

«И тут опять страдают самые беззащитные — те, кто последние деньги собирает и отказывает себе буквально во всем, чтобы приобрести жилье, платит ипотеку и, возможно, снимает жилье», — резюмирует нижегородская дольщица.

Понять, насколько эффективно работает система эскроу-счетов, можно будет спустя какое-то время. Очевидно, что новый закон расширяет гарантии для дольщиков. Но решит ли он проблему обмана глобально — большой вопрос.

Анна Синаревская

Источник: https://www.gipernn.ru/zhurnal/zhile/stati/novyy-zakon-o-dolshhikah-realnaya-zashhita-ili-illyuziya

Как происходит защита прав дольщиков — законы и рекомендации

закон о дольщиках

Покупка жилья в строящемся доме привлекает граждан низкой стоимостью и удобными условиями выплаты. Однако нередки случаи, когда права участников долевого строительства нарушаются. Расскажем в статье, как осуществляется защита прав дольщиков в российском законодательстве.

Защита участника долевого строительства по ФЗ № 214

Основной закон, регламентирующий права дольщиков – ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве» от 30 декабря 2004 года. Так как граждане платят внушительные суммы за объект, который по факту еще не достроен, государство предусматривает систему гарантий для защиты их прав и снижения рисков.

ФЗ № 214 определяет порядок взаимодействия сторон по договору долевого участия и их правовой статус. Согласно этому нормативному акту, застройщик обязан передать дольщику квартиру в достроенном многоквартирном доме в установленный срок и надлежащего качества.

Покупатель такого жилья несет существенные риски:

  • вносит полную или частичную предоплату, но не может получить приобретенную жилплощадь незамедлительно;
  • условия договора могут быть нарушены по различным обстоятельствам;
  • застройщик может прекратить строительство, что станет препятствием для использования приобретенной квартиры.

Права участника ДДУ находятся под угрозой весь период действия соглашения. Однако он всегда может отстоять свои интересы в судебном порядке.

Если у вас есть вопрос, касающийся участия в долевом строительстве, вы всегда можете получить бесплатную юридическую консультацию на нашем сайте. Опишите проблему юристу, воспользовавшись функционалом сайта.

Права дольщиков и ДДУ

Договор долевого участия (ДДУ) – это официальный документ, зарегистрированный в Росреестре. Согласно этому акту, застройщик ответственен за своевременность сдачи здания в эксплуатацию и его передачу в пользование дольщиков.

Существенными условиями ДДУ, без которых он признается недействительным, являются:

  • наличие информации о строящемся объекте (адрес, проект и т.д);
  • четко установленный срок сдачи объекта в эксплуатацию дольщиков;
  • наличие сведений о порядке внесения платежей и их размере;
  • гарантии эксплуатации объекта.

Если договор признается недействительным, то никаких прав, исходя из его положений, у дольщика не возникает.

Также следует учитывать следующие нюансы, гарантированные ФЗ № 214:

  1. В случае смерти участника ДДУ его права переходят к наследникам.
  2. Если объект будет поврежден или разрушен до передачи дольщику всю ответственность несет застройщик.
  3. Если дольщик участвует в строительстве не планируя использовать квартиру для предпринимательской деятельности, его отношения со строительной компанией регулируются, в том числе, и Законом РФ № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Довольно часто встречаются ситуации, когда застройщик включает в текст ДДУ условия, которые противоречат ФЗ № 214, но действуют в защиту его прав и интересов. Рекомендуем перед подписанием показать договор юристу, потому что человек без соответствующего образования, скорее всего не увидит этих пунктов. При выявлении подобных условий гражданин вправе требовать корректировки текста документа.

Застройщик может предложить дольщику подписать предварительный договор долевого участия. Вероятнее всего строительная компания не стремится заключить ДДУ, так как у нее не все в порядке с разрешительными документами.

Помните, что предварительный договор не является основанием для возникновения прав и обязанностей. Этот документ выступает лишь закреплением договоренности в будущем заключении основного договора.

Если застройщик просит перечислить ему первый платеж на основании предварительного соглашения – это прямое нарушение ФЗ № 214.

Способы защиты прав дольщиков

Оформление ДДУ и прохождение регистрации в Росреестре, к сожалению, не гарантирует, что застройщик выполнит свои обязательства. Если права дольщика оказались нарушенными, он вправе воспользоваться законными способами защиты. Расскажем о каждом подробнее.

Признание имущественных прав

В тех случаях, когда строительная компания не вводит дом в эксплуатацию в установленный срок, участник ДДУ вправе требовать признания:

  • права собственности на недвижимый объект;
  • имущественных прав на объект незавершенного строительства;
  • прав на долю в общей долевой собственности.

Для утверждения имущественных прав необходимо обращаться в суд. При этом требование будет зависеть от степени готовности дома и других обстоятельств. Такая возможность предусмотрена в ст. 8 ФЗ № 214 и ст. 218 ГК РФ.

Признание сделки неправомерной

По требованию участника ДДУ сделка с застройщиком может быть признана недействительной, если деньги привлекались с нарушением установленного порядка или лицом, которое было не вправе совершать такие действия. В этом случае необходимо потребовать возврата выплаченных средств, а также процентов в двукратном объеме и возмещения ущерба (ст. 3 ФЗ № 214 и ст. 395 ГК РФ).

Кроме того, дольщик вправе потребовать признания сделки недействительной при нарушении застройщиком требований к проектной декларации. При удовлетворении требования строительная компания обязуется выплатить все полученные деньги и проценты в двукратном размере ставки рефинансирования Банка России. К расчету принимается ставка, действующая на дату возврата средств (ст.19 ФЗ № 214). Со 2 мая 2017 года размер ставки составляет 9,25 %.

В ст. 4 ФЗ № 214 предусмотрена еще одна причина, по которой ДДУ признается недействительным. Этим обстоятельством станет несоответствие объекта заявленным характеристикам и данным проекта.

Взыскание убытков, морального ущерба, штрафа и неустойки

В соответствии со ст.6 и ст.7 ФЗ № 214, на застройщика возлагается обязательство по уплате неустойки, если:

  • он не передал дольщику объект в установленный срок и не согласовал корректировку ДДУ;
  • он не устранил недостатки объекта, обнаруженные в гарантийный период, в установленный срок.

В первом случае размер неустойки составит 1/300 ставки рефинансирования от цены договора умноженную на два. Неустойка начисляется за каждый день просрочки. То есть, если срок сдачи прошел месяц назад, размер пени составит:

Цена договора х 30 дней х 9,25 / 100/ 150.

Во втором случае размер неустойки будет составлять 1 % от расходов на устранение выявленного недостатка или от цены жилья (если дефект является причиной, по которой жилплощадь не может быть использована для проживания).

Если требования дольщика будут удовлетворены в судебном порядке, а не по мирному соглашению с застройщиком, то с последнего будет взыскан штраф в пользу участника ДДУ в половинном размере от присужденной суммы (ст. 13 Закона о защите прав потребителей, Постановление ВС РФ № 17 от 28 июня 2012 года).

Потребовать компенсацию морального ущерба дольщик может при нарушении его прав (ст. 15 Закона о защите прав потребителей). Убытки, возникшие в результате невыполнения застройщиком своих обязательств (к примеру, если гражданин был вынужден арендовать жилье), возмещаются сверх неустойки и штрафных санкций.

Прекращение правоотношений

Ситуации, в которых дольщик вправе прекратить действие отношений по ДДУ по собственной инициативе прописаны в ст. 9 ФЗ № 214:

  • нарушение застройщиком качества объект;
  • в разумный срок выявленные дефекты не были устранены;
  • срок сдачи объекта в эксплуатацию истек более чем два месяца назад;
  • строительная компания не поставила дольщика в известность о прекращении действия договора поручительства.
ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Приватизация квартиры по договору социального найма

Кроме того, ДДУ может быть расторгнут по решению суда, если:

  • строительство дома было приостановлено или прекратилось и ясно, что в установленный срок объект не будет передан;
  • проектные документы потерпели существенные корректировки, в частности, при превышении допустимого изменения площади квартиры;
  • было скорректировано назначение имущества.

Если договор долевого участия будет расторгнут, застройщик обязан вернуть гражданину всю уплаченную сумму, а также выплатить неустойку.

Привлечение государственных органов

Государственные органы субъектов РФ вправе содействовать дольщикам в случае нарушения их прав и законных интересов. Их помощь может заключаться в следующем:

  • помощь в завершении строительства объекта;
  • выделение материальной компенсации обманутым вкладчикам из бюджета;
  • поиск дополнительного инвестора с целью привлечения средств для завершения строительства;
  • выделение жилплощади во временное пользование;
  • выкуп прав требования к застройщику и др.

Специфика государственной поддержки зависит от регламента региональных властей. Следует уточнять этот вопрос в органах власти вашего региона.

Заявление требований в процессе дела о банкротстве

Если застройщик объявляется банкротом, дольщики вправе предъявлять финансовые требования или требование о передачи жилья в арбитражный суд. Однако при этом следует принять во внимание, что суд может признать застройщиком не только юридическое лицо, фигурирующее в ДДУ, но и компанию, которая аккумулирует финансы по факту (к примеру, владельца земли под строящимся домом).

При возникновении вопросов, связанных с долевым участием в строительстве многоквартирного дома, обращайтесь за получением юридической консультации к специалисту. Бесплатную правовую помощь можно получить на нашем сайте.

Юридическая защита прав дольщиков осуществляется на федеральном уровне. Отстаивайте свои права и законные интересы. При необходимости рекомендуем обращаться в судебные органы, но предварительно целесообразно проконсультироваться с юристом.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/dolevoe-stroitelstvo/zashhita-prav-dolshhikov/

Новый закон не допустит появления «обманутых дольщиков»

закон о дольщиках

Кирилл Кухмарь/ТАСС

19 июля на пленарном заседании Государственной Думы депутаты приняли во втором чтении проект закона о создании специального компенсационного фонда для решения проблемы участников долевого строительства.

Застройщики заплатят одинаково

При подготовке законопроекта ко второму чтению депутаты установили прозрачный механизм определения обязательных отчислений застройщиков в создаваемый компенсационный фонд. Эти средства — гарантия того, что люди не потеряют  деньги, вложенные ими в строительство жилья. Если квартиры не будут сданы в срок, граждане либо получат компенсацию из фонда, либо эти средства будут направлены на достройку дома.

 В нынешней редакции документ исключает вариативный подход к оценке застройщиков, когда одной компании пришлось бы отчислять в гарантийный фонд 1 процент от стоимости проекта, а другой —  5-6 процентов, что означало бы автоматическое удорожание жилья с перекладыванием этих расходов на плечи участников долевого строительства.

Депутаты зафиксировали в проекте федерального закона ставку на уровне 1,2 процента, оговорив, что она будет пересматриваться не чаще одного раза в год и только федеральным законом, то есть после принятия соответствующего  решения депутатами.

Все нормы по проведению конкурсов и торгов теперь будут действовать автоматически.

Кстати, со времени первого чтения законопроект претерпел серьёзные изменения и даже поменял название.

Если ранее речь шла о поправках в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», то сегодня депутаты приняли законопроект «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков».

Другими словами, государственный фонд, который должен гарантировать защиту прав участников долевого строительства, ко второму чтению стал публично-правовой компанией — то есть получил организационно-правовую форму, которая регулируется специальным законодательством.

 Читайте по теме

— Это означает, что все нормы с точки зрения внутренних и внешних контрольных процедур, контроля Счётной палаты, а также все нормы по проведению конкурсов и торгов, теперь будут действовать автоматически, — уточнил в своём докладе глава Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев. Он также отметил, что законопроект определяет «исчерпывающий перечень активов», в которые могут инвестироваться временные средства компенсационного фонда.

Вся информация — в открытом доступе

Серьёзные изменения внесены в документ и с точки зрения требований к застройщикам — к участию в гарантийной системе будут привлекать только надёжные компании, удовлетворяющие ряду условий.

Среди них — необходимость владения собственными средствами в объёме, достаточном для строительства домов, открытие специальных счетов в банках с неснижаемым остатком в размере 10 процентов от стоимости проектов, и процедура ведения проектных кампаний — когда застройщик не может одновременно заниматься массой проектов.

Наконец, одна из самых важных новелл — то, что компания, привлекающая деньги граждан под долевое строительство, не имеет права заниматься другими видами деятельности.

Важным правовым новшеством стало и требование публичности. До 1 января 2018 года  будет создана единая государственная информационная система, в которой отразят все до единого объекты долевого строительства, необходимую документацию и  ход реализации проектов.

— Мы тем самым дадим возможность гражданам контролировать ситуацию — не будем заставлять их бегать как сейчас по чиновникам и застройщикам, а дадим возможность контролировать это таким же образом, как сейчас есть возможность для граждан контролировать ситуацию с расселением аварийного жилья, — пояснил Николай Николаев.

Мошенникам не дадут присосаться к бюджету

В ходе пленарного обсуждения первый заместитель председателя думского Комитета по бюджету и налогам Сергей Катасонов предложил вернуться к идее о том, чтобы процентная ставка взноса в компенсационный фонд была плавающей и разнилась от застройщика к застройщику, однако при этом имела верхний предел — как в случае курортного сбора, который также обсуждался в этот день в Государственной Думе.

Николай Николаев возразил на это, что плавающая ставка может стать инструментом недобросовестной конкуренции: крупные застройщики станут давить маленьких, лоббируя условия, при которых мелким компаниям придётся платить больше. К тому же для качественной оценки рисков в каждом отдельном случае потребовалась бы мощная инфраструктура — целая региональная сеть, которая бы тратила деньги фонда нецелевым образом.

Член Комитета по транспорту и строительству Олег Нилов

Источник: https://www.pnp.ru/social/novyy-zakon-ne-dopustit-poyavleniya-obmanutykh-dolshhikov.html

Новый федеральный закон о запрете долевого строительства: повысятся ли цены

закон о дольщиках

По указу президента России разрабатывается законопроект об отмене долевого строительства и переходе к более надежному проектному финансированию. Вступить в силу закон должен в течение трех лет.

Отличия долевого строительства и проектного финансирования

Долевое строительство – это строительство, с привлечением денег покупателей (дольщиков). В России это самый популярный вид финансирования новостроек.

Схема долевого участия выглядит следующим образом: часть стоимости строительства берут на себя дольщики, а в случае, когда у строительной компании не хватает средств на завершение проекта, застройщики затевают новую стройку и на полученные деньги достраивают предыдущий объект.

В какой-то момент денег перестает хватать на строительные работы и новострой может замораживаться до неопределенного времени. На смену долевого строительства придет проектное финансирование новостроек.

Проектное финансирование – это строительство многоквартирных домов за счет денежного обеспечения банков, а не физических лиц. Проектное финансирование будет организовано за счет привлечения кредитов, что в свою очередь отразится на стоимости квартир.

Что изменится после отмены долевого строительства

Реформа позволит снизить риски дольщиков и сделает систему рынка жилой недвижимости более прозрачной. В России на сегодняшний день более 800 проблемных строек, а количество обманутых граждан достигло 150-200 тысяч человек.

Преимущество нововведения — это безопасная покупка квартиры в новостройке. Люди будут покупать уже готовое жилье, которое смогут сразу оформить в свою собственность. Увеличится скорость строительства домов, так как на бюджет застройщика не будут влиять темпы продаж новостройки.

Минус отмены долевого строительства – это увеличение стоимости недвижимости. Инвестиция в новостройки на низких этапах стройки теряет свои преимущества. Могут исчезнуть мелкие или даже средние строительные компании, предлагающие бюджетное жилье. С уменьшением объемов строительства жилья непременно вырастет его цена.

В правительстве сейчас активно обсуждаются пути перехода к проектному финансированию и возможности государственной поддержки или снижение процентных ставок банка.

Эксперты считают, что для каждого застройщика будет необходим индивидуальный подход, учитывающий его репутацию и финансовое обеспечение.

Подорожает ли жилье после отмены долевого строительства?

Аналитики прогнозируют после принятия нового закона увеличение цен на недвижимость. С учетом нынешних банковских процентных ставок ценник вырастет на 10-30%. Например, цена однокомнатной квартиры в развитом районе 1,5 млн. рублей, если добавить 25%, получаем 1,85 млн. рублей. Также покупатели теряют возможность сэкономить или заработать деньги, купив квартиру на низком этапе строительства, а это порядка 10-30% ее итоговой стоимости.

Стоимость жилья будет напрямую связана с процентными ставками, которые предложат банки. Конкурировать с застройщиками-партнерами банков или крупными строительными компаниями, маленьким фирмам или “новичкам” станет очень сложно.

Снизится конкуренция на рынке новостроек, сократятся объемы строительства, из-за чего вырастут цены на недвижимость. Ожидает ли страну новый жилищный кризис или глобальное повышение цен, зависит от государственной поддержки застройщиков и продуманности этапов перехода к новой схеме.

Стоит ли покупать квартиру сейчас или дожидаться отмены долевого строительства?

После вступления законопроекта в силу цены на квартиры будут расти.  Сейчас на фоне сниженных ипотечных ставок и доступных цен, можно успеть купить квартиру по хорошей цене для инвестирования или комфортной жизни.  Свести к минимуму риски помогут эксперты по недвижимости сайта 23квартиры.ру. Выбрать квартиру от надежного застройщика, открыть ипотеку онлайн и купить жилье удаленно помогут специалисты независимого портала недвижимости. Услуги наших экспертов и менеджеров бесплатны.

посетителей

У этой статьи нет комментариев.

Источник: https://23kvartiri.ru/chego-zhdat-posle-otmeny-zakona-o-dolevom-stroitelstve/

Новости экономики и финансов СПб, России и мира

закон о дольщиках

Владимир Якушев Григорий Собченко/»Коммерсант»

Совет Федерации одобрил поправки в 214–ФЗ, основной закон, регулирующий жилищное строительство в России. Теперь осталось дождаться подписания закона президентом, и отрасль в очередной раз начнет жить по–новому.

Впрочем, большинство опрошенных «ДП» застройщиков до сих пор не осознали, как применять новые правила в реальной жизни. Не помогут даже штатные юристы.

Как выразился один из экспертов, закон настолько некачественно прописан, что даже попытка его расшифровки вызвала в компании большие споры: «Мы сидели вчетвером, и по некоторым статьям у нас было четыре противоположных мнения».

Напомним: год назад Госдума полностью изменила правила игры в долевом строительстве, дав девелоперам год на приведение компаний и строек в соответствие с законом.

По новым правилам, для начала строительства необходимо было иметь 40% собственных средств, а привлекать в качестве кредитов разрешалось не более 60% от проектной стоимости. Расходы на фонд оплаты труда, оплату услуг банков, рекламу ограничивались 10% стоимости проекта.

Вводилось правило «один застройщик — одно разрешение», что делало невозможным реализацию проектов комплексного освоения.

Год застройщики привыкали, боролись, пытались внести поправки и одновременно активно получали разрешения на новые проекты, чтобы «переждать смутное время». За год (с 1 июля 2017–го) были получены разрешения на строительство почти 9 млн м2.

Но подоспели новые поправки — и новый министр строительства Владимир Якушев. Скоро на всех застройщиков распространится требование об обязательном банковском сопровождении жилой застройки, причем у банков появится право приостанавливать платеж застройщика при малейшем подозрении на нецелевое использование средств. С 1 июля 2019 года вводится обязательный механизм эскроу–счетов.

«Законодательные нормы, которые вступят в силу летом, приведут к ужесточению кредитного бремени, удорожанию квадратного метра и снижению качества жилья. Они оставят за бортом профессиональных девелоперов регионального масштаба и инициируют поглощение банковским сектором крупных компаний.

При этом они лишь отчасти решат насущный вопрос защиты средств, которые будущие новоселы вкладывают в строительство. На наш взгляд, это неоправданно высокая цена», — считает Виолетта Басина, председатель комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского союза строителей.

Все к лучшему

Что–то удалось изменить к лучшему — так, девелоперам дали право строить жилые дома в рамках проектов комплексного развития территорий, но только с открытием отдельного банковского счета для каждого разрешения.

Вводится упрощенный порядок предоставления компенсационных участков девелоперам, готовым взяться за достройку проблемных объектов.

Фонд защиты прав участников долевого строительства (компенсационный фонд) наделяется правом финансировать недострои за счет федерального и региональных бюджетов.

Отменяется и обязательство иметь на счету 10% собственных средств — их можно будет заменить кредитными. Расходы на административную деятельность увеличат с 10 до 20%, но только для тех, кто отчитывается по стандартам МСФО. Средства покупателей можно будет потратить на приобретение новых участков под застройку.

Законодатели предлагают разрешать использовать средства на эскроу–счетах по мере строительства: 30% — при завершении нулевого цикла, 30% — по завершении монтажных работ, 30% — после подключения сетей и 10% — после ввода дома в эксплуатацию.

Еще одно послабление — 20% от стоимости строительства застройщик сможет взять в долг у материнской компании. Такой возможности в нынешнем варианте закона нет.

Кроме того, отчисления застройщиков в компенсационный фонд пока останутся прежними — 1,2% от стоимости договора долевого участия (ДДУ), хотя на парламентских слушаниях депутаты Госдумы требовали увеличить их с 1 октября до 3%, а с 1 января — до 6%.

Обратная сила

Есть и неприятная новость для «запасливых» застройщиков — ряд положений будет действовать на распоряжения, полученные до 1 июля 2018 года.

Так, Росреестр может приостановить регистрацию ДДУ, если контролирующие органы или Фонд защиты дольщиков скажут, что застройщик более чем на полгода нарушает сроки завершения строительства и не исполняет обязанности по передаче дольщику объекта в соответствии с ДДУ.

Фонд может заблокировать регистрацию ДДУ проштрафившихся застройщиков за один день. По оценкам экспертов, почти треть застройщиков нарушает сроки строительства более чем на 6 месяцев.

«Мы будем менять свою работу в соответствии с законодательством. Время еще есть. Новые правила финансирования проектов, взаимодействие с уполномоченным банком, раскрытие и предоставление информации — ко всем этим изменениям компании должны быть готовы, если хотят продолжать свою деятельность на законных основаниях», — комментирует Эдуард Тиктинский, президент группы RBI.

«Если банки не снизят процентные ставки, то цены на недвижимость могут существенно возрасти. Особенно это касается ипотечных кредитов, составляющих до 70% сделок первичного рынка. Кроме того, после 1 июля деньги дольщиков будут храниться на эскроу–счетах, и при остановке строительства дольщики смогут забрать свои средства», — поясняет Владимир Набокин, генеральный директор ЗАО «Стройкомплекс XXI».

При таких правилах на рынке останутся лишь крупные компании, а отсутствие конкуренции отрицательно сказывается на качестве строительства. «Когда на рынке два–три игрока, то покупатель при желании большего, «разумного, доброго, вечного» этого не получит.

Строить будут то, что выгодно застройщику, — то, что он сможет быстро возвести, сдать и продать, ведь ему еще нужно кредиты банку возвращать. После отмены ДДУ возрастет роль агентств недвижимости.

Потому что фактически все жилье станет вторичкой», — прогнозирует Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru.

Павел Штепан, адвокат, генеральный директор «ЮРИНФО-недвижимость»: «С 1 июля будут действовать поправки в 214–ФЗ о долевом строительстве, однако по новым законам станет сложнее строить.

Пока готовились к вводу действия поправок, в Петербурге и Ленобласти ввели объектов строительства жилья с заделом на 3 года вперед. Поэтому можно смело сказать, что на новые поправки к закону рынок недвижимости реагирует спокойно.

За последние 12 месяцев в Петербурге цены на жилье выросли на 2,2%, что ниже темпов инфляции. Залогом стабильности станет снижение ставок по ипотеке».

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Договор аренды земельного участка между юридическим и физическим лицом

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского бюро «Качкин и партнеры»: «На застройщиков, получивших разрешение до 1 июля, распространяется ряд новых требований 214–ФЗ, но существенных.

Например, обязанность уполномоченного органа контролировать сроки передачи объектов дольщикам и направлять в Росреестр уведомление о приостановке регистрации ДДУ при просрочке более 6 месяцев.

Однако закон о госрегистрации не дает возможности прекратить указанную приостановку, и непонятно, что в такой ситуации может исправить застройщик, чтобы изменить ситуацию».

Максим Ельцов, генеральный директор «Первого ипотечного агентства»: «Благодаря поправкам к 214–ФЗ нас ждет бум новых проектов.

С одной стороны, это хорошо для потребителя, есть выбор, высокая конкуренция, но через год полтора мы рискуем получить новую партию обманутых дольщиков, которые вложились в проект не в самой интересной локации и со слабой концепцией, купленный и согласованный застройщиком в последний момент.

Разрешения удается получить не всем и не сразу. Крайними в этой гонке оказались застройщики с уникальными, нетиповыми проектами, согласовать которые сложнее. Большинство предпочитает стандартные гарантированные «бетонометры».

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!

Источник: https://www.dp.ru/a/2018/06/27/Beskonechnaja_neizvestnost

Госдума приняла закон о компенсационном фонде долевого строительства

закон о дольщиках

2017-07-21T12:30Z

2017-07-21T12:30Z

https://ria.ru/20170721/1498900254.html

https://cdn25.img.ria.ru/images/149278/64/1492786484_0:152:3072:1895_1036x0_80_0_0_55f7e2f1339bd3ef2d017d1b32667715.jpg

РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/ria/logo.png

РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/ria/logo.png

МОСКВА, 21 июл — РИА Новости. Госдума на пленарном заседании пятницу приняла в третьем чтении закон об особенностях формирования компенсационного фонда долевого строительства в целях дополнительной защиты прав и законных интересов дольщиков.

Компенсационный фонд дольщиков создается в форме публично-правовой компании путем преобразования существующей некоммерческой правительственной организации.

Как пояснял ранее глава комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношения Николай Николаев, публично-правовая компания будет создана в течение трех месяцев после принятия закона, к ней будут устанавливаться все стандартные требования, в частности, требования к раскрытию информации, аудиту отчетности, требования к системе внутреннего контроля, к распределению полномочий органов управления и порядку совершения сделок.

Компенсационный фонд дольщиков также будет заниматься аккредитацией арбитражных управляющих, осуществляющих конкурсное (внешнее) управление в деле о банкротстве. По мнению Николаева, такая новая норма может обеспечить правильный, профессиональный подход к рассмотрению всех дел о банкротстве застройщиков.

Условия и порядок использования средств фонда, правила их размещения и инвестирования, порядок управления фондом устанавливаются правительством РФ. Закон предусматривает исчерпывающий перечень активов, в которые могут инвестироваться свободные средства фонда. Кроме того, предполагается включение представителей российского парламента в органы управления фонда (по одному представителю от каждой палаты).

Взнос 1,2%

Закон устанавливает единую ставку взноса застройщиков в компенсационный фонд — 1,2% от цены каждого договора с дольщиком.

Величина взноса может изменяться на основании федерального закона не чаще одного раза в год с учетом актуарного оценивания деятельности фонда. Взносы должны быть внесены на номинальный счет фонда не менее чем за три рабочих дня до даты представления документов на регистрацию договора. В законе прописываются условия и случаи возврата застройщику взноса.

Конкурсный отбор застройщиков

Документ закрепляет нормы о конкурсном отборе застройщика, который претендует на получение средств компенсационного фонда для достройки проблемных объектов, а также контроль за использованием представленных средств.

Как пояснял Николаев, дольщики самостоятельно принимают решение получить возмещение или достроить проблемный объект за счет средств компенсационного фонда. При этом застройщик, претендующий на получение средств компенсационного фонда, должен соответствовать установленным правительством РФ нормативам финансовой устойчивости.

Документ также вносит изменения в закон «О несостоятельности (банкротстве)» и определяет порядок банкротства застройщиков.

Строительный бизнес

Закон предусматривает изменения в законе о долевом строительстве. Так, жилищное строительство обосабливается от иных видов деятельности.

Предусматривается, что застройщик не вправе одновременно осуществлять строительство многоквартирных домов и других объектов недвижимости по нескольким разрешениям на строительство. Устанавливается принцип «одна компания — одно разрешение на строительство», пояснял глава профильного комитета Госдумы, отмечая, что крупная компания может создавать проектную компанию, которая будет заниматься одним строительным объектом.

Поправками вводится обязательное банковское сопровождение деятельности застройщика (проектной компании) — он обязан открыть один банковский счет в одном уполномоченном банке, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства.

Документ определяет финансовые требования к застройщику. Размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости проекта на протяжении всего срока строительства.

Более того, на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган минимальный остаток денежных средств в счете уполномоченного банка должен составлять 10% от проектной стоимости.

Закон о долевом строительстве дополняется статьей о требованиях к органам управления застройщика и его участникам.

Информационная система

Новый закон предусматривает создание единой информационной системы жилищного строительства. Информация, содержащаяся в системе, будет размещаться в интернете на сайте единого института развития в жилищной сфере.

По словам Николаева, данная система должна заработать с 1 января 2018 года.

Обманутые дольщики

В закон не вошли положения, которые определяли бы процедуру в случаях уже состоявшегося на момент принятия закона обмана дольщиков. Задним числом механизм компенсационного фонда не будет действовать, пояснял ранее глава комитета Госдумы. По словам Николаева, это решение, которое, в том числе, и подтвердил президент (РФ Владимир Путин) на совещании с членами правительства.

Кроме того, в закон не вошли нормы о привлечении бюджетных средств для решения проблем в долевом строительстве, положения о дополнительных мерах административной и уголовной ответственности за нарушения в сфере жилищного строительства.

Источник: https://ria.ru/20170721/1498900254.html

Новый закон о долевом строительстве: продажу жилья могут запретить на начальном этапе

закон о дольщиках

О необходимости скорейшего отказа от подобных схем и ужесточении регулирования говорил президент России Владимир Путин на совещании с застройщиками, которые, как отмечается, надеялись на этой встрече наоборот добиться смягчения требований.

В Минстрое вынашивают планы о том, чтобы с 2020 года на российском рынке недвижимости могли приобретать лишь готовую квартиру в построенном доме. Как стало известно, глава российского государства Владимир Путин настроен на скорейший отказ от долевого строительства.

Уход от долевого строительства по закону должен начаться с 1 июля 2019 года, но глава государства настаивает на том, чтобы это было сделано раньше, «чуть ли не в этом году». Так, на необходимость ужесточения регулирования президент указал застройщикам на совещании, прошедшем вечером 30 мая.

Продажу квартир в недостроенных домах могут запретить уже через два года, пишет издание. При этом собеседник газеты отметил, что девелоперы пришли к президенту с надеждой добиться смягчения требований.

Российский лидер еще в декабре указал на то, что «у нас проблемы с обманутыми дольщиками идут с тех пор, как мы себя помним». По итогам прошлого года в России насчиталось 122 тысячи обманутых дольщиков.

А в своем послании Федеральному собранию отметил, что вложившиеся в строительство жилья граждане, должны быть под надежной защитой. «От долевого строительства нужно поэтапно переходить на проектное финансирование, когда риски берут на себя застройщики и банки, а не граждане», — подчеркнул тогда глава государства.

В чем суть нового закона о долевом строительстве

Президент России Владимир Путин обсудил закон о долевом строительстве с чиновниками правительства и застройщиками. Девелоперы пытались добиться смягчения требований. Но получилось наоборот: регулирование будет еще жестче.

Напомним, что законодательство предусматривает отказ от долевого строительства с 1 июля 2019 г. Но президент требовал сделать это раньше, чуть ли не в этом году, указывает он. Обсуждалась на совещании и возможность с 2020 г. продавать только готовое жилье.

Год назад были приняты поправки в закон о долевом строительстве. Фактически они это самое долевое строительство уничтожают. По новому закону с 1 июля 2019 г. застройщики могут получить деньги за проданное жилье только после предоставления квартиры покупателю. Если жилье приобретается на этапе строительства, деньги хранятся на специальных счетах в банках. Доступа к ним не имеют ни покупатель, ни продавец.

На случай отзыва лицензии у банка предусмотрено гарантийное покрытие за счет фонда страхования вкладов – до 10 млн руб. (в отличие от 1,4 млн руб. по вкладам). Так что стройку девелоперам придется финансировать из своих средств или кредитоваться в банках.

Принято считать, что такую схему придумали, потому что государство так и не нашло способов защитить дольщиков. «У нас проблемы с обманутыми дольщиками идут с тех пор, как мы себя помним», – возмущался Путин в декабре. В 2017 г. рабочая группа по проблемам обманутых дольщиков при генсовете «Единой России» насчитала таковых 122 000 человек.

Кроме того, ужесточение позиции властей связано с проблемами крупного подмосковного застройщика – Urban Group. У этой компании приостановлена регистрация договоров о долевом строительстве, идет поиск инвесторов на недостроенное жилье.

В случае банкротства Urban Group список пострадавших дольщиков вырастет еще на 16 000 человек.

На сегодня  разница в цене между квартирой на начальной стадии строительства и по его завершении может достигать 30–40%. Себестоимость строительства увеличится на 10–15%.

Однако застройщиков, которые смогли бы строить полностью за счет собственных и кредитных средств, нет, кроме государственных компаний. Выходит, что рынок будет консолидироваться в руках крупных игроков?

К чему приведет игра по новым правилам?

Эксперты считают, что, если продажу квартир в новостройках на этапе строительства отменят, размер входного билета на первичный рынок недвижимости увеличится как минимум на 30–40%.

Мелкие и средние компании уйдут с рынка, но и крупные девелоперы не все сумеют подстроиться под новые правила: правительству и ЦБ придется найти схемы, чтобы финансировать стройки. Ввод жилья при этом снизится, а цены на квартиры вырастут.

В то же время доступная ипотека может нивелировать удорожание, но потребители должны будут закладывать дополнительные расходы на первоначальный взнос.

В заключение скажем лишь, что времени у застройщиков, для того чтобы перестроиться, остается немного. Многое будет зависеть от тех условий, которые выставят банки, и смогут ли они потянуть такой объем.

Впрочем, как уверяют менеджеры крупных строительных компаний, даже и без запрета продажи недостроенного жилья застройщикам придется несладко.

Если полностью отказаться от долевого строительства, то большинство застройщиков, особенно в Московской области, перестанут работать, а в Москве останутся только аффилированные с банками компании.

В таком случае указанная в майском указе президента цель по ежегодному вводу около 120 млн кв. м жилья представляется не очень-то достижимой.

Так что, с одной стороны, власти проводят санацию строительной отрасли, которая может лишиться тысяч участников из-за постоянных реформ. С другой – правительство РФ до сих пор не добилось устойчивого экономического роста и восстановления доходов населения. В таких условия совсем не ясно, кто будет строить и кто будет покупать 120 млн кв. м в год.

Подписывайтесь на каналы «Informatio.ru» в TamTam или присоединяйтесь в 

Источник: https://informatio.ru/news/realty/novyy_zakon_o_dolevom_stroitelstve_prodazhu/

Что говорит закон о защите дольщиков — знайте свои права!

закон о дольщиках

Покупка жилья на первоначальной стадии строительства актуальна, но рискованна, поэтому для минимизации негативных последствий желательно ориентироваться в законе о защите дольщиков-ФЗ №214 от 30.12.2014 «Об участии в долевом строительстве» (далее по тексту- ФЗ №214).

Закон о защите прав дольщиков сейчас главный специальный правовой акт, регламентирующий отношения между застройщиком и лицами, желающими приобрести квартиру по договору участия в долевом строительстве (далее — ДДУ).

Ваши права при совершении сделки

Предназначение закона о защите дольщиков — максимальная безопасность покупателей и жесткие рамки для застройщиков. Привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов согласно ст.1 ФЗ №214 осуществляется только:

  • на основании ДДУ;
  • жилищных сертификатов;
  • жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов согласно специальным законам, регулирующим их деятельность.

Ст. 3 закона о защите прав дольщиков предписывает застройщикам привлекать денежные средства по ДДУ только при наличии следующих документов, подлежащих публикации в открытом доступе:

  • разрешение на строительство;
  • проектная декларация;
  • правоустанавливающие документы на земельный участок.

Важно! Вы имеете право на возврат перечисленных средств, можете требовать от застройщика уплаты процентов по ст. 395 ГК РФ в двойном эквиваленте и возмещения убытков сверх этих процентов, если вышеперечисленных документов компания не имеет.

По Вашему требованию Застройщик обязан показать оригиналы или законно заверенные копии (также до заключения ДДУ):

  • учредительных документов и свидетельств ИНН, ОГРН
  • годовых отчетов и бухгалтерской отчетности (срок- 3 года)
  • заключения аудитора.

Статьи 19-21 ФЗ №214 перечисляют обязательные сведения для информации о застройщике, проектной декларации, информации о строительном проекте.

ФЗ №214 является законом о защите обманутых дольщиков, ведь его статьи строго регламентируют ответственность строительных фирм.

Договор

Перед заключением договора посмотрите на его название: если в названии прописано, например, «инвестиционный договор» или «договор бронирования объекта»- скорее всего, фирма пытается избежать законной нагрузки и вывести договорные отношения из правового поля ФЗ №214.

Вероятен риск пополнить ряды обманутых дольщиков и закон о защите ваших прав как пострадавшей стороны в этом случае может не сработать, ведь по юридической части заключен договор другого характера. Но сложилась положительная судебная практика по факту отнесения инвестиционного договора под юрисдикцию ФЗ №214, если строительство производилось для личных нужд. Однако лучше проявить внимательность и осведомленность заранее, чтобы избежать лишних судебных тяжб.

Существенные условия

Закон о защите дольщиков в 2016 г, как и раньше,регламентирует четкие предписания к ДДУ.

Важно! Для ДДУ предусмотрена письменная форма и законная регистрация по ФЗ №122 от 21.07.1997.

ДДУ согласно ч.4 ст.4 ФЗ №214 должен содержать:

  • определение конкретного объекта, подлежащего передаче в соответствии с проектной документацией после получения разрешения на эксплуатацию многоквартирного дома;
  • срок передачи объекта;
  • стоимость и порядок расчетов сторон;
  • гарантийный срок на объект (не менее 5 лет);
  • способы обеспечения исполнения обязательств застройщиком.

Без включения этих пунктов договор не может быть заключен.

Цена договора может измениться, если с Вами будет подписано соглашение об этом (ДДУ должен содержать соответствующий раздел, статью или пункт).

Сроки сдачи объекта

Застройщик обязан сдать объект в установленный договором срок. Изменение этого условия возможно также после подписания соответствующего соглашения.

Нарушение срока — выплата неустойки застройщиком в размере, установленном ст.6 ФЗ №214.

Уведомление о просрочке завершения строительства направляется не позднее 2-х месяцев до окончания первоначального срока.

Уведомление о готовности объекта к сдаче направляется не позднее 1 месяца до окончания срока, установленного договором.

Если строительство прекращено или приостановлено, у Вас есть право расторгнуть договор через суд.

Качество

Объект, передаваемый по рассматриваемому договору, должен отвечать требованиям по качеству, прописанному в нем, техническим регламентам, проектной документации и др.

Нарушение условий по качеству дает право пострадавшему лицу на:

  • устранение недостатков и соразмерное уменьшение цены;
  • при существенных недостатках- на отказ от договора с возвратом денежных средств.

Изменения в законе 2016

Закон о защите дольщиков в 2016 г. будет дополнен нововведениями, призванными помочь лицам, столкнувшимся с банкротством застройщиков. Этот законопроект одобрен Государственной Думой в 3 чтении в конце 2015 г.

В страхование ответственности застройщиков также внесены важные изменения: банки, обеспечивающие их обязательства, обязаны входить в систему страхования вкладов и не иметь запрета на привлечение вкладов от физических лиц. Размер собственных средств у страховой организации должен составлять 1 000 000 000 рублей.

Источник: https://subsidii.net/%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D0%B8%D1%89%D0%BD%D1%8B%D0%B5-%D1%81%D1%83%D0%B1%D1%81%D0%B8%D0%B4%D0%B8%D0%B8/item/690-%D0%B7%D0%B0%D0%BA%D0%BE%D0%BD-%D0%BE-%D0%B7%D0%B0%D1%89%D0%B8%D1%82%D0%B5-%D0%B4%D0%BE%D0%BB%D1%8C%D1%89%D0%B8%D0%BA%D0%BE%D0%B2.html

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 653-60-72 доб. 987 (Москва)

+7 (812) 426-14-07 доб. 133 (Санкт-Петербург)

+8 (800) 500-27-29 доб. 652 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: