Существенные условия договора найма жилого помещения

Новостройки все новостройки

существенные условия договора найма жилого помещения

Потенциальные риски договора найма жилого помещения

Самым первым моментом, о котором хочется сказать, является отличие договора найма от договора аренды. В первом случае речь идет об аренде жилого помещения, во втором одной из сторон обязательно выступает юридическое лицо.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

  • +7 (499) 653-60-72 доб. 987 (Москва и область)
  • +7 (812) 426-14-07 доб. 133 (Санкт-Петербург и область)
  • +8 (800) 500-27-29 доб. 652 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

В договоре найма сторонами являются наймодатель – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо и наниматель – лицо, которое планирует пользоваться и владеть жилым помещением для проживания на обусловленный договором срок и за определенную плату.

Данное положение закреплено в статье 30 действующего Жилищного Кодекса РФ: «Собственник имеет право предоставить во владение и (или) пользование, принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма или безвозмездного пользования, а также юридическому лицу на основании договора аренды».

В отношении формы договора найма, законодательство устанавливает простую письменную форму. Что касается нотариального удостоверения, то оно возможно, но необязательно. Особенности заключения, расторжения и изменения договора найма предусмотрено в главе 35 действующего Гражданского Кодекса РФ.

Риэлтор или юрист

Практикующие юристы и сложившаяся судебная практика говорят о том, что при составлении договора найма жилого помещения необходимо обращаться к юристам, а не к сотрудникам агентства недвижимости, которые используют типовые шаблоны договора, забывая или не зная, как можно полноценно предупредить все негативные нюансы, которые могут возникнуть из данных правоотношений.

Задуматься о возможных негативных моментах арендных правоотношения сторонам необходимо до заключения договора. Кроме того, за обращение к специалистам в области права говорит и тот факт, что деятельность риэлторов, выступающих в роли посредника, направлена в первую очередь на извлечение прибыли, а не на защиту интересов сторон договора найма.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

  • +7 (499) 653-60-72 доб. 987 (Москва и область)
  • +7 (812) 426-14-07 доб. 133 (Санкт-Петербург и область)
  • +8 (800) 500-27-29 доб. 652 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Какие бы выгодные условия для поиска подходящего варианта жилья или клиентов не предлагали сотрудники агентств недвижимости, главное для них – это заключение максимального количества сделок, от которых напрямую зависит размер заработка.

Следовательно, сталкиваясь с необходимостью снять или сдать квартиру, обратитесь к специалисту за консультацией, что в итоге станет дешевле и целесообразней с точки зрения устранения нарушений впоследствии.

Договор или устная договоренность

В нашей стране практика заключения договоров найма жилого помещения, хоть и мала, но имеет место. Сталкиваясь с проблемами, современные наймодатели и наниматели понимают необходимость заключения договора найма в письменном виде и необходимость фиксировать все этапы исполнения данных договоров.

Однако стороны все же мало уделяют внимания существенным условиям договора найма, не понимая, что это намного важнее, чем подписать подготовленный шаблон. Составленный корректно и с учетом всех существенных условий, устраивающий обе стороны, договор найма выгоден и нанимателю, и наймодателю.

В противном случае, выгодный для одной из сторон договор найма ставит под угрозу законность сделки.

Кто нарушает договор?

Нельзя сказать, что больше всего нарушений договора встречается с той или иной стороны, поскольку и наниматель и наймодатель одинаково часто нарушают условия договора. Например, когда собственник решает сократить срок действия договора без предупреждения нанимателя и без возмещения его убытков.

Говорить о нарушении со стороны нанимателя можно, когда он решает съехать с жилплощади, не поставив в известность наймодателя или оставляя помещение в таком виде, что собственнику придется потратить немало усилий и материальных средств для того, чтобы привести квартиру в первоначальный вид. Именно от этого пытаются застраховаться наймодатели, требуя оплату за несколько месяцев вперед.

Сложнее приходится нанимателям, которые желают застраховаться от нежелательных односторонних изменений договора найма со стороны наймодателя.

Это объясняется тем, что включить в договор найма условие о выплате компенсации и сроках, за которые наниматель должен быть предупрежден о расторжении договора можно, но вот взыскать с собственника помещения данную компенсацию в случае нарушения им условия договора проблематично даже через суд.

Последнее занимает много времени, требует специальных знаний, необходимых как для получения положительного решения суда, так и для его исполнения. Практика показывает, что лишь немногие наниматели используют свое право на денежное возмещение убытков, которое не всегда сопоставимо с понесенными ими временными и трудовыми затратами на восстановление нарушенного права. Таким образом, в отношениях найма сильной стороной всегда является наймодатель, а вот нанимателям рекомендуется внимательно подходить к заключению договора, чтобы не оказаться слабой стороной.

Особые пункты договора найма

Существенными условиями договора найма жилого помещения являются данные о наличии права собственности на жилое помещение, которое является предметом договора, сведения о доверенном лице, если квартиру сдает не сам собственник, а его доверенное лицо, перечисление всех лиц, имеющих право пользования жилым помещением, срок действия договора, размер арендной платы и некоторые другие пункты.

Заключая договор найма, особое внимание следует уделить несовершеннолетним детям, возможности одностороннего отказа от исполнения договора, а также оплате коммунальных услуг, которая может быть как включена в арендную плату полностью или частично, так и производиться нанимателем отдельно за счет собственных денежных средств и в полном объеме.

Определяя размер, сроки и порядок внесения ежемесячных арендных платежей, следует предусмотреть возможность их изменения, порядок подтверждения внесения и штрафные санкции в случае одностороннего расторжения договора найма, например, неустойку. В зависимости от ситуации стороны могут включить в договор найма любые другие условия, которые считают существенными, т.е.

накладывающие обязанности на стороны договора и устанавливающими ответственность за их нарушение.

Спору быть?

Даже составленный грамотно договор найма жилого помещения не является гарантией отсутствия спорных ситуаций. Однако максимально серьезный подход к его заключению является гарантией того, что, любая из сторон сто раз подумает, прежде чем нарушить условия договора.

Кроме того, если стороны установят в договоре штрафные санкции за нарушение обязательств, то вероятность того, что потенциальный нарушитель откажется рисковать, будет максимальной.

Наличие грамотно составленного договора найма жилого помещения всегда снижает риск наступления неблагоприятных последствий.

Если собственник не один

Довольно сложная ситуация складывается в случае, если у жилого помещения, сдаваемого в наем, несколько собственников, потому что нанимателю придется решать возникшие вопросы с любым из собственников или сразу со всеми владельцами недвижимости.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 653-60-72 доб. 987 (Москва)

+7 (812) 426-14-07 доб. 133 (Санкт-Петербург)

+8 (800) 500-27-29 доб. 652 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Если от имени всех собственников действует представитель или один из собственников, то необходимо позаботиться о наличии нотариальной доверенности соответствующими полномочиями, например, на заключение договора найма, на получение оплаты и т.д. При этом важно, чтобы каждое из полномочий было прописано в доверенности отдельно. Если в квартире несколько собственников, которые действуют от своего имени, то в договоре необходимо перечислить всех.

Кроме того, необходимо четко прописать условия о получении денежных средств. Также важно указать, при помощи каких документов будет фиксироваться передача денежных средств каждому из сособственников. Если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, то стоит лишний раз подумать заключать договор найма или поискать другой вариант. Во-первых, квартиру с несовершеннолетним сособственником нельзя сдавать внаем.

Во-вторых, по общему правилу от имени несовершеннолетних детей действуют их законные представители — родители без доверенности. В-третьих, в семье бывают разные жизненные ситуации, и если дело будет касаться нарушенных прав несовершеннолетнего ребенка, то при любом споре его интересы являются приоритетными для суда.

Обойдемся без нотариуса

Договор найма жилого помещения не требует обязательного нотариального удостоверения, которое производится исключительно по обоюдному желанию сторон. Но даже наличие удостоверительной подписи нотариуса не гарантируют лучшую защиту сторон договора в случае возникновения разногласий.

Кроме того, договор найма помещения, составленный в простой письменной форме, и нотариально заверенный договор, равнозначны по своей юридической силе.

Однако нужно помнить, что если договор заверен нотариусом – человеком грамотным с юридической точки зрения, то и сама сделка будет более надежна.

Как проверить юридическую чистоту жилья?

Еще одним нюансом правоотношений между нанимателем и наймодателем является юридическая чистота жилого помещения, которое является предметом договора.

Как можно ее проверить? Достаточно обратиться в Федеральную Регистрационную Службу и заказать там выписку из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество, в которой будет указан собственник квартиры, наличие обременений и арестов, если таковые имели место.

В любом случае, глупо полагаться только на Свидетельство о праве собственности, которое может легко ввести в заблуждение нанимателя потому, что даже при отчуждении объекта недвижимости, например при его продаже, Свидетельство о праве собственности на него остается на руках у старого владельца.

Поскольку Свидетельство о праве собственности не аннулируется, то возможна ситуация при которой аналогичные документы на одно и то же жилое помещение будут на руках у нескольких лиц, но с разными датами. Следовательно, единственным способом проверить, кто является собственником квартиры, сдаваемой в наем, является выписка из ЕГРП.

Договор поднайма

Иногда нанимателям предлагают заключить договор поднайма, который является аналогом договора субаренды и имеет свои особенности. Его суть состоит в том, что у нанимателя помещения есть право пересдать квартиру внаем иным лицам, но сделать это можно только с согласия собственника помещения. Собственники неохотно идут на договор поднаема, потому что конструкция отношений «собственник — наниматель – поднаниматель» является более запутанной, чем отношения по договору найма.

Поэтому договора поднайма используются крайне редко. Однако, если используется поднаем, то согласовывая условия договора с собственником помещения, наниматель должен согласовать все существенные условия, в том числе и стоимость. При этом, если размер арендной платы будет выше, чем по договору найма, то собственник может не согласиться на заключение договора.

С другой стороны более низкая цена за поднаем может свидетельствовать о наличии скрытых рисков и возникновении неблагоприятных последствий.

А как же пробелы в законах

В действующем законодательстве РФ, регулирующим отношения по найму жилых помещений, упущен один существенный момент: со дня передачи жилого помещения внаем, права собственника по пользованию им становятся ограниченными.

Зная о нем и понимая значение последнего, наниматель был бы намного лучше защищен от собственника в некоторых случаях, например, если наймодатель решил сдать квартиру по более высокой цене. Похожая проблема наблюдается и во взаимоотношениях между арендатором и арендодателем, которые сходны с рассматриваемыми гражданско-правовыми отношениями.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 653-60-72 доб. 987 (Москва)

+7 (812) 426-14-07 доб. 133 (Санкт-Петербург)

+8 (800) 500-27-29 доб. 652 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

В настоящее время Высший Арбитражный Суд РФ, желая ликвидировать имеющиеся пробелы, рассматривает вариант внесения законодательной инициативы, более четко регулирующей этот нюанс.

Источник: http://37re.ru/publication/article/461/

Особенности договора найма квартиры

существенные условия договора найма жилого помещения

Согласно договора найма квартира временно передается лицу за вознаграждение с целью проживания в ней (ст. 671 ГК РФ). В договоре найма квартиры вам необходимо указать существенные условия, то есть те, без которых договор будет считаться незаключенным, а также иные важные условия.

Предмет договора

В этом разделе приводится описание жилого помещения, которое позволяет однозначно определить сдаваемую внаем квартиру.

Рекомендуется указать местонахождение квартиры (почтовый адрес, номер подъезда, этаж), общую и жилую площадь помещения, количество комнат. Если описание квартиры будет общим и неточным, то возникает риск признания договора незаключенным.

В этом случае при возникновении спора суд откажет сторонам в защите нарушенных прав и признает договор незаключенным (ст. 673 ГК РФ).

Довольно часто жилые помещения сдаются внаем с имеющимся в них имуществом — мебелью, бытовой техникой и т.п.

Для избежания спорных ситуаций, возникающих между наймодателем и нанимателем в связи с утратой или порчей такого имущества, целесообразно в договоре найма квартиры отразить и этот момент.

В частности, составить опись находящегося в квартире имущества, передаваемого в пользование нанимателю, ответственность за его сохранность, внесение в качестве гарантии обеспечения его сохранности определенной денежной суммы.

Плата за жилое помещение

В целях защиты своих прав рекомендуем считать это условие существенным и прописать его в договоре в виде конкретной суммы в рублях (или в другой валюте, но с указанием того, как осуществляется конвертация в рубли).

В ином случае договор аренды квартиры может быть признан незаключенным.

В договоре следует указать порядок внесения платы и изменения размера платы. Если это условие не будет прописано в договоре, наниматель обязан вносить плату ежемесячно, а ее размер останется неизменным на весь период действия договора. Также не допускается одностороннее изменение размера платы, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (ст. 682 ГК РФ).

На практике часто заключаются договоры с условиями о внесении нанимателем обеспечительного платежа, который по окончании срока договора возвращается нанимателю в случае надлежащего исполнения им определенных условий договора (например, возврата имущества в состоянии не худшем, чем при подписании договора, с учетом его естественного износа, своевременной оплаты телефонных переговоров и коммунальных услуг и т.д.).

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 653-60-72 доб. 987 (Москва)

+7 (812) 426-14-07 доб. 133 (Санкт-Петербург)

+8 (800) 500-27-29 доб. 652 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Также распространено внесение платы за наем авансом (например, за один-два месяца вперед).

Письменная форма договора

Закон предусматривает письменную форму для договора найма жилого помещения. Договор, заключенный в устной форме, также признается действительным. Однако в этом случае при возникновении спора необходимо будет доказать факт заключения договора или достигнутых договоренностей. Подтверждением здесь могут быть письменные и другие доказательства, например расписки в получении платы за жилье. Использовать свидетельские показания стороны не вправе (п. 1 ст. 674, п. 1 ст. 162 ГК РФ).

Срок договора

Договор найма квартиры может быть заключен на срок не более пяти лет. Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

Если договор заключается на срок менее одного года, то действует ряд ограничений для нанимателя:

  • нельзя вселить других граждан, а также временных жильцов;
  • нельзя сдать квартиру по договору поднайма;
  • у нанимателя нет преимущественного права на заключение договора на новый срок;
  • в случае смерти нанимателя или его выезда договор прекращает свое действие.

Но указанные выше ограничения перестанут действовать, если в договоре указать противоположные условия, например предусмотреть, что наниматель имеет право сдавать помещение по договору поднайма.

Постоянно проживающие лица

В интересах сторон указать в договоре всех лиц, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем (это могут быть как члены семьи, так и посторонние). В этом случае нанимателю не нужно будет в будущем получать согласие наймодателя на вселение данных лиц.

Если в договоре это условие изначально не было указано, вселение граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем возможно только с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Заметим, что при вселении несовершеннолетних детей согласия не требуется.

При этом такое вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей (ст. 679 ГК РФ).

Кроме того, стороны вправе указать в договоре, что постоянно проживающие вместе с нанимателем лица несут все обязанности по договору (обязаны вносить плату, компенсировать убытки, делать ремонт). Таким образом, они становятся сонанимателями, что защитит интересы наймодателя за счет расширения круга лиц, с которых можно требовать выполнения условий договора.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Регистрация права собственности на квартиру

Коммунальные и иные платежи

Необходимо указать, кто оплачивает коммунальные платежи, входят ли они в состав платы за жилое помещение. Если в договоре не будет прямо указано иное, то наниматель обязан самостоятельно вносить все коммунальные платежи (ст. 678 ГК РФ). Желательно, чтобы при этом стороны уточнили порядок оплаты иных возможных расходов, таких как телефонные переговоры, доступ в Интернет, кабельное телевидение. Это позволит исключить в дальнейшем разногласия между сторонами.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 653-60-72 доб. 987 (Москва)

+7 (812) 426-14-07 доб. 133 (Санкт-Петербург)

+8 (800) 500-27-29 доб. 652 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Ремонт квартиры

Следует оговорить, кто и за чей счет производит текущий ремонт квартиры. Отсутствие этого условия в договоре обяжет нанимателя производить за свой счет текущий ремонт, наймодателя — капитальный ремонт (ст. 681 ГК РФ).

Прочие условия

В договоре желательно предусмотреть и иные условия, например:

  • последствия расторжения договора (например, возврат платы за не прожитый нанимателем период времени);
  • распределение ответственности в случае наступления форс-мажорных обстоятельств (например, пожара, затопления) и причинения вреда третьим лицам, в частности соседям (ст. 211 ГК РФ);
  • возможность содержания домашних животных (например, только с согласия наймодателя).

Источник: https://blankbuh.ru/article/osobennosti-dogovora-nayma-kvartiry

Договор социального найма жилого помещения, образец оформления

существенные условия договора найма жилого помещения

/ Квартира / Договор социального найма

Понятие социального найма жилого помещения было введено Гражданским и Жилищным кодексами для упорядочения правоотношений в области эксплуатации муниципальных и государственных жилых фондов.

По соглашению социального найма наймодатель, то есть собственник квартиры или другого жилья, относящегося к государственному либо муниципальному фонду, или его представитель (управомоченное лицо), берет на себя обязательство по передаче нанимателю-гражданину данного жилого помещения для владения и пользования с целью проживания в нем на определенных условиях, прописанных в российском жилищном законодательстве.

После вступления в 2005 году Жилищного кодекса в силу, необходимость заключения соглашения социального найма квартир вызывала много вопросов у граждан, проживавших в жилых помещениях муниципального либо государственного фонда жилья.

Однако, как показала практика, соглашение социального найма является лишь формальным документом, в котором прописывается право нанимателя и других членов его семьи пользоваться квартирой или другим жильем без ограничения срока.

Договор просто упорядочил сложившиеся отношения между соответствующим муниципалитетом (государством) и владельцем квартиры. Кроме того, в соглашении прописываются права и обязательства нанимателя, пользующегося помещением по социальному найму.

Тем не менее, не стоит отождествлять отношения социального найма с осуществлением приватизации. В последнем случае квартира считается собственностью гражданина, а при социальном найме она остается в собственности муниципалитета, несмотря на практически одинаковые условия использования.

Основные характеристики социального найма

Соглашение социального найма объектов жилой недвижимости характеризуется следующими признаками:

  • жилые помещении по данному соглашению предоставляются из государственных или муниципальных жилищных фондов;
  • соглашение является бессрочным, что отличает социальный найм от правоотношений по найму служебных квартир;
  • договор является консенсуальным, то есть для его оформления сторонам достаточно согласовать существенные условия соглашения, а именно предмет (то есть конкретное жилое помещение) и личность нанимателя;
  • соглашение социального найма является возмездным, поскольку жилье предоставляется нанимателю за определенную плату.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 653-60-72 доб. 987 (Москва)

+7 (812) 426-14-07 доб. 133 (Санкт-Петербург)

+8 (800) 500-27-29 доб. 652 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Требования и форме договора

Соглашение, регулирующее отношения социального найма, оформляется в письменной форме. При этом российское законодательство достаточно строго регламентирует содержание самого соглашения. В постановлении Правительства РФ от мая 2005 года был утвержден типовой договор по социальному найму, в который включены все обязательные условия соглашения.

Скачать образец типового договора социального найма жилых помещений в формате .doc

Стороны соглашения

При социальном найме в договоре одной стороной является собственник жилья, а другой – российский гражданин. От имени собственника квартир, относящихся к муниципальному или государственному фонду жилья, выступает уполномоченный орган муниципалитета или государства соответственно.

Нанимателем же может быть не любое физическое лицо, а только гражданин РФ. В соответствии с нормами ЖК социальный найм не применяется по отношению к лицам без гражданства или иностранцам, за исключением случаев, предусмотренных международным соглашением.

Сонанимателями могут одновременно выступать несколько членов семьи, которые обязательно указываются в договоре найма.

По взаимному желанию лиц, проживающих в квартире, договор может быть оформлен лишь на одного из членов семьи. Все проживающие в квартире, выступающей предметом соглашения социального найма, члены семьи имеют такие же обязательства и права по договору, что и главный наниматель, и несут с ним солидарную ответственность по всем обязательствам, определенным в договоре.

Объект соглашения

При оформлении социального найма объектом правоотношений и соответственно договора выступает конкретное жилое помещение (это может быть квартира, комната, жилой дом или его часть), входящее в жилищный фонд государства или определенного муниципалитета.

Самостоятельным объектом отношений по социальному найму могут выступать только изолированные квартиры или другие жилые помещения, которые пригодны для проживания людей на постоянной основе и отвечают всем установленным санитарно-техническим нормативам и правилам, определенным в российском законодательстве.

Неизолированные помещения, кухни, подсобные и технические помещения не могут сами по себе являться объектами соглашения социального найма.

Условия оплаты

Любой договор, устанавливающий правоотношения по социальному найму жилых объектов недвижимости, содержит нормы, касающиеся оплаты. При оформлении социального найма наниматель обязуется своевременно выплачивать:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 653-60-72 доб. 987 (Москва)

+7 (812) 426-14-07 доб. 133 (Санкт-Петербург)

+8 (800) 500-27-29 доб. 652 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

  • плату за наем соответствующего жилого объекта недвижимости, то есть плату за использование данной квартиры или другого жилья. Малоимущие граждане могут быть по решению уполномоченного органа освобождены от оплаты суммы, начисленной за пользование жильем;
  • плату за предоставление услуг коммунальными службами. Размер коммунальных платежей рассчитывается либо на основании показаний специальных приборов учета или при их отсутствии – на основании нормативов, утвержденных муниципалитетом;
  • плату за текущий и капитальный ремонт жилья, а также за его содержание. Данный вид оплаты обычно включает в себя все предоставленные услуги и осуществленные работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту в этом доме общего имущества. Размер платежей рассчитывается, как правило, исходя из занимаемой площади оформленной по соглашению социального найма квартиры или комнаты.

Права и обязанности сторон

В договоре обязательно прописываются права и обязанности обеих сторон.

Обязанности наймодателя:

  • осуществить передачу нанимателю квартиры или другого жилого помещения, свободного от обременений и прав третьих лиц;
  • своевременно проводить работы по капитальному ремонту переданного жилого помещения;
  • участвовать в надлежащем содержании общего имущества многоквартирного дома, в котором расположена сданная по договору найма квартира;
  • обеспечивать в соответствии с соглашением предоставление нанимателям коммунальных услуг и сервисов надлежащего качества;
  • иные обязательства, определенные жилищным законодательством либо соглашением сторон (например, в типовом договоре прописана обязанность наймодателя выделить нанимателю временное жилье на время осуществления в доме капитального ремонта).

Права наймодателя по соглашению социального найма:

1. Требовать от нанимателей своевременной оплаты всех предусмотренных договором платежей, включая плату за коммунальные услуги;
2. Обратиться в суд с требованием о выселении нанимателя и членов его семьи из занимаемой квартиры, если они:

  • больше полугода не осуществляют обязательные платежи по квартире (суд может принять решение о выселении, если гражданам будет предоставлена по социальному найму другая квартира или комната меньшего размера);
  • используют предоставленное им по договору жилое помещение не по назначению;
  • постоянно нарушают права своих соседей (например, шумят по ночам и т.п.);
  • бесхозяйственно относятся к переданной квартире, что приводит к ее разрушению.

Право на выселение нанимателей в судебном порядке возникает у наймодателя только в том случае, если наниматели после соответствующего уведомления не устраняют допущенные ими нарушения.

Во всех перечисленных случаях, кроме первого, граждане могут быть выселены из занимаемой квартиры без предоставления им другого жилья. Однако решение о выселении может приниматься только судом.

Обязанности нанимателя при социальном найме жилья:

  • использовать жилье, переданное по договору, по назначению и в тех пределах, которые устанавливаются российским ЖК;
  • обеспечивать сохранность полученного жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии и при необходимости осуществлять текущий ремонт;
  • своевременно оплачивать коммунальные услуги и вносить установленную плату за пользование помещением;
  • своевременно информировать наймодателя обо всех изменениях условий и оснований, которые дают право использовать жилье по соглашению социального найма;
  • иные обязанности, обозначенные в договоре.

Права нанимателя:

  • сдавать квартиру или другое жилье в поднаем;
  • вселять в помещение, выступающее объектом соглашения социального найма, других лиц по своему усмотрению, если это не противоречит закону и не нарушает прав соседей;
  • размещать в своем жилом помещении временных жильцов;
  • осуществлять замену или обмен занимаемой квартиры;
  • требовать от управомоченных лиц наймодателя своевременного осуществления капитального ремонта жилья и предоставления необходимых коммунальных услуг;
  • иные права, обозначенные в российском законодательстве или в самом соглашении.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 653-60-72 доб. 987 (Москва)

+7 (812) 426-14-07 доб. 133 (Санкт-Петербург)

+8 (800) 500-27-29 доб. 652 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Можно ли прописаться на даче? – об этом вы узнаете прочитав статью по ссылке.

Как правильно оформить завещание на квартиру, читайте в этой статье.

Прекращение соглашения

Соглашение социального найма перестает действовать лишь после его расторжения. Расторжение возможно по соглашению сторон в любое время.

Наниматель может расторгнуть соглашение, либо письменно уведомив наймодателя, либо выехав в другое место жительство. В этом случае соглашение социального найма признается расторгнутым с даты выезда.

Наймодатель, в свою очередь, имеет право сам расторгнуть соглашение лишь в судебном порядке и только по вышеуказанным основаниям для выселения нанимателей.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/dogovor-sotsialnogo-najma/zhilogo-pomeshheniya-obrazets.html

Условия договора найма — существенные и дополнительные условия (срок)

существенные условия договора найма жилого помещения

любого договора составляет совокупность согласованных сторонами условий. Помимо условий в текст договора входят преамбула, адреса, реквизиты и подписи сторон. По степени важности условия договора можно разделить на три группы: существенные, обычные и случайные.

Существенные условия договора найма

Существенные условия договора (абз.2 п.1 ст.432 ГК РФ) — это условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Применительно к договору найма жилого помещения существенным условием является условие о предмете договора. В договоре найма жилого помещения должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано нанимателю в качестве предмета найма.

Как уже указывалось ранее, предметом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (п.1 ст.

673 ГК РФ).

В случае отсутствия в договоре найма жилого помещения данных о жилом помещении, подлежащем передаче нанимателю, такой договор считается незаключенным.

Дополнительные условия договора найма жилого помещения

Дополнительные условия договора — это условия договора, предусмотренные в соответствующих нормативных актах, автоматически вступающие в действие в момент заключения договора и не требующие согласования сторон.

К дополнительным условиям договора найма жилого помещения относятся:

  • Обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (ст.678 ГК РФ).
  • Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст.683 ГК РФ).
  • В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами ст.679 ГК РФ (п.2 ст.677 ГК РФ).
  • Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (п.1 ст.681 ГК РФ).
  • Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (п.2 ст.681 ГК РФ).
  • Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер (п.1 ст.682 ГК РФ).
  • Наниматель с согласия наймодателя может передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель (п.1 ст.685 ГК РФ).

Случайные условия договора найма

Случайные условия — условия, которые включаются в содержание договора только по усмотрению сторон. Эти случайные условия либо дополняют обычные условия, либо изменяют эти обычные условия, которые зафиксированы в законе. Если случайное условие отсутствует в тексте договора, то это не влияет на действительность договора. Таким образом, договор найма может содержать любые случайные условия по усмотрению сторон.

Источник: https://www.freshdoc.ru/dogovor/dogovory-nayma/conditions.php

Существенные условия договоров аренды жилья – что обязательно нужно включить в договор?

существенные условия договора найма жилого помещения

Договора аренды квартиры, комнаты, дома, составленные юристами Правильной Аренды

В соответствии со ст. 1 ГК РФ, свобода договора является одной из основ гражданского законодательства. Но, несмотря на гарантию свободы, к договорам аренды и найма, также как и к другим гражданско-правовым договорам, предъявляются определенные требования, как законодательные, так и продиктованные обычаями делового оборота.

Обычай делового оборота – это сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской деятельности правило поведения, не предусмотренное законодательством, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе (ст. 5 ГК РФ).

На нашем портале вы можете найти информацию об особенностях различных форм договоров, об условиях, при которых необходима государственная регистрация договора, о взаимоотношениях сторон в рамках различных договоров и другие полезные сведения. А в этой статье нам хотелось бы рассказать о структуре договора и существенных условиях, которые должны быть включены во все договоры.

Существенные условия договоров аренды. Предмет договора – этого достаточно?

Какие условия в договоре являются основными, без чего договор не может считаться заключенным – это предмет для спора цивилистов и хорошая тема для серьезных научных работ. У человека, который хочет заработать, сдавая квартиру, задача несколько иная – оформить отношения с нанимателем так, чтобы соблюсти требования законодательства, снизить свои риски и избежать конфликтных ситуаций.

Из этих целей мы и предлагаем вам исходить при составлении договора. В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

То есть, выделен в качестве существенного условия только предмет договора, остальное же остается на усмотрение сторон.

Конечно, в теории возможно в тексте договора указать только то, по поводу чего он заключается, скрепить получившийся документ подписями сторон. Но на практике никто так не поступает, потому что намного удобнее предусмотреть в договоре все, чтобы сразу упорядочить свои взаимоотношения с нанимателем. А иначе может получиться так, что придется просить суд определять условия ваших же правоотношений на основании экспертиз, судебной практики и т.д.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Договор подряда на строительство жилого дома

Состав условий договора аренды жилья – что является обязательными условиями?

Как мы поняли, лучше не проверять чужие теории, а прописывать в тексте договора все реальные договоренности с нанимателем. Приносим извинения за тавтологию.

Итак, к договорам аренды и найма применяются определенные нормы права. Некоторые из них определены однозначно, другие же предоставляют сторонам выбор. Все эти условия можно включить в договор. Пусть это и будет “переписыванием” Гражданского кодекса, зато, во-первых, вы еще раз обратите внимание нанимателя на его права и обязанности, а во-вторых, всю информацию удобно иметь в одном документе.

Также есть достигнутые вами и нанимателем договоренности о конкретном размере арендной платы, о сроках её внесения, описана процедура периодической проверки имущества, оговорены штрафные санкции и т.д.

Но как правильно изложить все это на бумаге? С чего начать и чем закончить?

Структура договора. Существенные условия договора аренды жилья

К сожалению, строгих правил по структуре договора, нет. В этом вопросе мы возвращаемся к обычаям делового оборота. То есть не нужно изобретать велосипед, делать нужно так, как делают остальные.

Источник: https://moskvarenta.ru/rentalagreements/sushhestvennye-usloviya-dogovorov-arendy-zhilya/

Условия заключения договора аренды квартиры: форма, обязательные и существенные условия договора аренды | Жилищный консультант

существенные условия договора найма жилого помещения

Когда между сторонами заключается сделка, в рамках которой происходит передача имущества, принадлежащего одной стороне по праву собственности, во временное владение или пользование другой стороне, которая оплачивает за это фиксированную сумму денег, то оформление подобного соглашения выполняется путем заключения договора аренды. Все вопросы, связанные с оформлением такого документа, регламентируются ст. 606 ГК РФ.

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Сторонами соглашения являются: арендодатель – лицо, предоставляющее собственное жилое помещение и арендатор – это тот участник сделки, который принимает во временное пользование имущество и выплачивает за услугу денежные средства арендодателю.

Как арендатором, так и арендодателем могут выступать физические лица, являющиеся дееспособными и располагающие собственным имуществом, и юридические лица, имеющие правоустанавливающие документы на жилую недвижимость

Форма договора аренды квартиры

Соглашение об аренде может быть заключено как в устной, так и в письменной форме. Письменная форма обязательна в том случае, если хотя бы один из участников соглашения – юридическое лицо. Обязательным условием оформления договора аренды является то, что участники сделки ставят подпись на каждом листе документа.

Регистрация документа производится в том случае, если срок действия договора превышает 365 дней.

Существенные условия договора аренды квартиры

Существенные условия договора аренды квартиры представлены в договоре самыми основными моментами сделки, такими которые являются определяющими факторами.

Обычно условия договора аренды прописываются в отдельных пунктах документа, таких как ответственность сторон, денежные вопросы, форс-мажорные обстоятельства, штрафы и иные санкции в случае нарушения сторонами своих обязательств, однако не все эти элементы можно воспринимать как существенные условия договора аренды недвижимого имущества.

К таковым относятся только:

  1. Предмет сделки.
  2. Расчеты по договору.
  3. Срок действия документа.

Под предметом сделки стоит понимать намерение сторон выполнить соглашение в полной мере. К предмету нельзя отнести стоимость аренды. Объектом же соглашения является то жилье, которое передается во временное пользование и уже к нему применяются некоторые требования:

  • пригодность для проживания;
  • на помещении не должно быть никаких обязательств.

Еще до оформления соглашения, стороны договариваются о стоимости услуги, способах ее оплаты и размере платежа. Все эти моменты закрепляются в пункте договора под названием «расчеты между сторонами», а в случае изменения любого из условий, подписывается дополнительное соглашение. Под арендной платой понимается та сумма, которая выплачивается помесячно либо авансом арендодателю.

Размер платы носит договорной характер и устанавливается собственником помещения, но согласуется с арендатором. Оплату услуги можно производить как наличным способом, так и безналичным путем. В акте, как правило, прописывается конкретная дата, до которой необходимо внести обозначенную сумму. В случае невыполнения этого пункта на арендатора накладывается штраф, и начинает накапливаться пеня.

Срок действия договора аренды может быть различным. Существует несколько видов документа, в зависимости от времени его функционирования:

  1. Если документ заключен менее чем на 365 дней, то такой договор считается краткосрочным и не требует госрегистрации.
  2. Заключение соглашения на срок до 5 лет является признаком среднесрочного акта.
  3. При действии документа до 49 лет, он начинает относиться к долгосрочным.
  4. Если у акта не существует срока функционирования, то он становится бессрочным.

Если первый вид не подлежит госрегистрации, то последующие необходимо зарегистрировать в обязательном порядке.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по условиям заключения договора аренды квартиры

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Алена, и мне необходим совет. Год назад арендовала квартиру. При составлении договора пошла арендодателю навстречу, и по его просьбе мы не стали прописывать стоимость аренды в соглашении, а написали, что она устанавливается в устном порядке ежемесячно по договоренности между нами.

Оплату я производила каждый месяц, как говорится, «из рук в руки». Естественно, что никакой отчетной документации он мне не предоставлял. Через год собственник квартиры сообщил мне о существенном повышении аренды, и я решила отказаться от его услуг.

Он не возражал, однако, когда я собралась съезжать, предъявил мне счет на несколько десятков тысяч рублей, согласно которому я якобы не оплатила ему последний платеж, превышающий предыдущие в разы. Я отказалась, тогда он пригрозил обратиться в суд, если я съеду, не оплатив. Очень не хочется связываться с судебными разбирательствами.

Скажите, пожалуйста, что мне грозит во всей этой ситуации? Надо ли мне будет оплачивать эту сумму?

Ответ: Здравствуйте, Алена. Вам не стоит переживать, поскольку в вашем случае, заключенный договора аренды может быть в целом признан недействительным.

Причиной этому является именно то, что в акте не была прописана стоимость аренды, а в соответствие со ст. 606 ГК РФ данная информация относится к существенным условиям сделки.

На вашем месте стоит обратиться в судебные инстанции с требованием о признании акта аренды недействительным. Вероятнее всего, судья примет вашу сторону и вынесет положительное решение.

Заключение

В заключение стоит отметить несколько важных моментов:

  1. Договор аренды заключается между арендодателем и арендатором и является документальным оформлением сделки, в рамках которой осуществляется предоставление во временное пользование жилого помещения.
  2. Форма документа может быть как устной, так и письменной, но если стороной выступает юридическое лицо, то предусмотрен только письменный вариант.
  3. В договоре в обязательном порядке прописываются условия заключения договора аренда.
  4. К существенным условиям относятся: предмет акта, расчеты сторон, сроки действия акта.

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.

Источник: http://estate-advisor.ru/arenda/dogovor-arendy-kvartiry/usloviya-zaklyucheniya-dogovora-arendy-kvartiry/

Договор найма жилого помещения. общая характеристика — концептуал

существенные условия договора найма жилого помещения

Практически весь 20 век граждане России пользовались жилищным фондом на основании договора найма жилого помещения. Данная ситуация продолжалось до середины 90-х годов. На сегодняшний день ситуация несколько изменилась, большая часть жилищного фонда находится в собственности граждан и юридических лиц. Основным договором, с помощью которого передаются жилые помещения во временное владение – договор найма жилого помещения.

Данный договор можно назвать центральным институтом, регулирующим отношениями между пользователями жилых помещений. Эти отношения регулируются главой 35 ГК РФ, которая так и называется «Наем жилого помещения».

По существу, договор найма жилого помещения предоставляет жилье только гражданам. В отношении юридических лиц передача помещений во временное пользование возможно путем арендных отношений.

Договор найма жилого помещения подразделяются на:

  • договор социального найма жилого помещения (далее – договор социального найма),
  • договор найма жилого помещения (далее – договор коммерческого найма),
  • договор найма служебных помещений,
  • договор найма жилых помещений в общежитии,
  • договор найма жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

Договор найма жилого помещения представляет собой передача жилого помещения во временное владение или пользование. То есть собственник передает свое жилое помещение третьим лицам для временного проживания в нем. От передачи помещения во временное владение и пользование собственник получает вознаграждение.

Довольно часто договор найма жилого помещения путают с договором аренды. Основным отличительным фактором между этими договорами выступает пользователь жилого помещения. Если им является гражданин, то это договор найма жилого помещения, если юридическое лицо – то договор аренды. Соответственно, при возникновении отношений наймодателя с гражданином, то отношения регулируются главой 35 ГК РФ, если же отношения с юридическим лицом – то главой 34 ГК РФ.

Также необходимо отличать коммерческий найм жилого помещения от социального найма. Отношения по коммерческому найму регулируются гражданским законодательством, а отношения, возникающие по социальному найму жилого помещения, в основном регулируются жилищным законодательством.

Договор найма жилого помещения: основные характеристики 

Договор найма жилого помещения характеризуется определенными признаками, которые относят его к тому или иному группе общественных отношений. Назовем эти признаки:

  1. основная цель договора найма жилого помещения – передача недвижимого имущества во временное пользование. Данная цель объединяет с договорами, направленными на передачу имущества во временное пользование – аренда, безвозмездное пользование;
  2. передача осуществляется с целью получения вознаграждения – возмездность договора. Общность проявляется с договором аренды;
  3. предметом договора найма жилого помещения является недвижимое имущество (общность с договором аренды зданий и сооружений);
  4. предметом договора может быть только жилое здание;
  5. недвижимое имущество передается для целей проживания нанимателя

Квалифицирующими признаками договора найма жилого помещения выступают особенности предмета договора и субъектного состава. Предметом является исключительно жилое помещение, субъектом договора является гражданин, использующий предмет для своего проживания.

Стороны договора

Предметом такого договора является жилое помещение, по причине которого происходят общественные отношения между сторонами соглашения. Это договор является двусторонним, стороны которого:

  • наймодатель – обладатель жилым помещением на праве собственности;
  • наниматель – лицо, которое принимает за отдельную плату жилое помещение во владение и пользование.

Наймодателем выступает собственник жилого помещения, в силу которого он распоряжается своим имуществом по своему усмотрению.  Стороной передающим жилое помещение во временное пользование может являться: гражданин, юридическое лицо.

Нанимателем выступает, как мы уже сказали, граждане.

Форма договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения предусматривает письменную форму составления. Данная форма устанавливается как для договора социального найма, так и для договора коммерческого найма жилого помещения.

Согласно ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме должен быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами договора. Существуют и иные способы составления письменной формы договора, обмен документа путем почтовой, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, которые позволяют достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Несоблюдение письменной формы совершения договора найма жилого помещения не влечет его недействительность. При возникновении споров в таком случае, стороны не могут ссылаться на свидетельские показания. Но в суде они могут подтверждать свои обстоятельства письменными и иными доказательствами.

Объект договора найма жилого помещения

Объектом найма может быть жилое помещение. Она должна отвечать всем санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям. Оно должно быть юридически признано жилым помещением. Такое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания.

Признаком изолированности помещения понимается, что оно не может быть помещением вспомогательного использования или общим имуществом в многоквартирном доме. Такое помещение не может быть объектом договора найма жилого помещения.

В отличие от договора социального найма, жилое помещение при предоставлении его в найм не нормируется, то есть площадь предоставления помещения зависит от соглашения сторон. То есть жилье сдается без ограничения размеров и площадей.

Права и обязанности сторон

Договорное право предусматривает, что при заключении любого вида соглашения возникают взаимные права и обязанности сторон. При наличии обязанности с одной стороны зеркально существует право, с другой стороны. Это очевидно, что если кто-то вправе что-то требовать, то точно в таком же объеме возникает у кого-то обязанность исполнить право требования первого.

Договор найма жилого помещения в соответствии со статьёй 676 ГК РФ предусматривает обязанности наймодателя.  А именно:

  • передать нанимателю жилое помещение, которое не должно быть обременено, то есть свободным от прав требования или каких-либо обязательственных отношений. Данное помещение должно быть пригодным для проживания, другими словами – отвечать всем требованиям санитарной и противопожарной безопасности;
  • своевременно проводить капитальный ремонт жилого помещения;

Для наймодателей жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах:

  • наймодатель обязан надлежащим образом эксплуатировать жилой дом, в котором находится сдаваемое в найм жилое помещение. Своевременно предоставлять необходимые коммунальные услуги, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома. То есть наймодатель ответственен в обеспечении условий для полноценного проживания в жилом помещении.

Статья 678 ГК РФ устанавливает обязанности нанимателя жилого помещения. Гражданское и жилищное законодательство преследует принцип целевого назначения жилого помещения, таким образом в отношении нанимателя устанавливается обязанность использовать предмет договора по назначению, то есть для проживания. А в процессе проживания гражданин обязан обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии.

Если наниматель желает произвести перепланировку и переустройство жилого помещения, он может это сделать только с разрешения наймодателя. Без такого разрешения действия нанимателя будут основанием для прекращения отношений по договору найма жилого помещения.

Также к обязанности нанимателя относится действия по исполнению признака возмездности договора, то есть обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение. А также он обязан оплачивать коммунальные платежи, если иное не предусмотрено соглашением сторон(ст. 682 ГК РФ).

Расторжение договора найма жилого помещения

Гражданское законодательство подробно регламентирует расторжение договора по владению и пользованию жилым помещением. Статья 687 ГК РФ регламентирует порядок расторжения договора коммерческого найма, а статья 672 ГК РФ – договора социального найма.

Так как данная статья больше посвящена коммерческому найму жилого помещения, то мы более подробно рассмотрим положения о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения.

Право нанимателя на расторжение договора жилого помещения

Наниматель вправе расторгнуть договор добровольно и в одностороннем порядке. Но для этого он должен предупредить об этом наймодателя за три месяца до фактического прекращения отношений по договору. А также наниматель может это сделать с согласия граждан, которые проживают с ним в жилом помещении.

Право наймодателя на расторжение договора жилого помещения

При возникновении спора между сторонами договора, он разрешается в судебном порядке. Наймодатель вправе расторгнуть договор в случае:

  • если наниматель не внес оплату за проживание более шести месяцев. Если договор является краткосрочным – при невнесении платы более 2 раз по истечении установленного договором срока оплаты;
  • если наниматель причинил вред имуществу, то есть в любом случае при наличии разрушений, порчи жилого помещения, вне зависимости от того, кто совершил эти действия. Ведь наниматель ответственен за содержание и сохранение жилого помещения.

Во втором случае, суд предоставляет нанимателю срок для устранения им нарушений. Если в течение данного судом срока наниматель не устранит нарушения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора. В этом случае вправе отсрочить исполнение решения отсрочит на срок не более 1 года. Основанием отсрочки является просьба нанимателя.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Доверенность на сдачу квартиры

Право сторон на расторжение договора жилого помещения

Закон предоставляет равноправное право обеим сторонам в расторжении договора найма жилого помещения. В любом случае расторжение договора по нижеуказанным основаниям осуществляется в судебном порядке:

  • если помещение прекращает быть пригодным для постоянного проживания в нем (включая случай, когда оно приобрело статус аварийного помещения);
  • в иных случаях, когда это предусмотрено законом. Например, Жилищный кодекс предусматривает еще такие основания, как систематическое нарушение прав и интересов соседей, использование помещения не по назначению.

Образцы документов:

Ввиду широкого спектра рассматриваемых вопросов, нашей компанией разработана система «внутренний аналитик обращений». После получения запроса на консультацию, система автоматически распределяет заявки между юристами, для дальнейшей обработки.

У нас на сайте Вы можете найти образцы документов, а также проконсультироваться у специалиста, воспользовавшись формой «звонок юристу» на главной странице, либо «заявка на консультацию» в разделе «КОНТАКТЫ».

Источник: https://moskva-yurist.com/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80-%D0%BD%D0%B0%D0%B9%D0%BC%D0%B0-%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D0%BE%D0%B3%D0%BE-%D0%BF%D0%BE%D0%BC%D0%B5%D1%89%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D1%8F/

Существенные условия договор найма

существенные условия договора найма жилого помещения

Существенные условия договора (абз.2 п.1 ст.432 ГК РФ) — это условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Применительно к договору найма жилого помещения существенным условием является условие о предмете договора. В договоре найма жилого помещения должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано нанимателю в качестве предмета найма.

Как уже указывалось ранее, предметом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (п.1 ст.

673 ГК РФ).

Существенные условия типового договора найма

· Согласно п.1 ст.677 ГК РФ нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только дееспособный гражданин.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора, но не договора найма жилого помещения, так как этот договор предусматривает конкретную цель передачи жилого помещения во владение и пользование — для проживания в нем нанимателя. Юридическое лицо не может само проживать в жилом помещении, оно может лишь передать полученное жилое помещение в пользование граждан (п.2 ст.671 ГК РФ).

· Наниматель с согласия наймодателя может передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель (п.1 ст.685 ГК РФ).

Существенные условия договора коммерческого найма жилого помещения

Плата за наем помещения представляет собой одно из наиболее важных условий договора. В договоре обозначаются не только размер, но и сроки оплаты, ее порядок и иные условия. В некоторых случаях оговаривается плата за единицу площади, в таком случае, полная сумма оплаты устанавливается исходя из площади сданного помещения. Тем не менее, плата не является неизменной величиной, она может быть уменьшена в случае ухудшения условий для проживания, естественно, не по вине нанимателя.

Заключение договора имеет единую цель, выражающуюся в предоставлении имущества во временное пользование. Существенным различием является то, что договор найма можно заключить только с юридическим лицом. Аналогичный договор, заключаемый с юридическим лицом, может быть только договором аренды помещения Панченко Т.М. Пользование чужим имуществом / Т.М. Панченко. — М.: «Издательский дом «Налоговый Вестник», 2015. — 320 c..

Источник: http://zakonandporyadok.ru/avtoyurist/sushhestvennye-usloviya-dogovor-najma

Существенные условия договор найма жилого помещения

существенные условия договора найма жилого помещения

31.05.

2018

  • договор социального найма может быть заключен только на жилое помещение, относящееся к фонду социального использования, и при наличии у гражданина предпосылок для его заключения: нуждаемость в улучшении жилищных условий, постоянное проживание в населенном пункте, состояние на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, наличие решения соответствующего органа о предоставлении жилого помещения гражданину и его семье, выдача ордера на занятие указанного в нем жилого помещения. Договор социального найма можно назвать «квазидоговором», поскольку его заключение и все его элемен­ты, права и обязанности сторон предопределены законом, иными правовыми и административными актами (см. статью «Социальный найм»).
  • договор коммерческого найма это гражданско-правовой договор, в котором стороны сами определяют содержание таких важнейших условий, как срок договора, размер и порядок внесения платы за жилое помещение, распределение обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения и др.

Зовем обитателей Северодвинска воплотить свое право на получение дотации на плату жилого здания и коммунальных услуг. Каждый месяц до установленного срока внесения платы за жилое здание и коммунальные сервисы дотации перечисляются на банковские счета получателей дотаций. Совместно с Нанимателем в квартире, указанной в п. Повторного представления всех документов не потребуется, довольно предположить в учреждение общественной охраны народонаселения общо с заявлением сведения о составе семьи, документ подтверждающий персона заявителя и документы, подтверждающие прибыли (справка о заработной плате, о алиментах и прочие

Договор коммерческого найма жилого помещения

  • использовать жилое помещение только для проживания;
  • обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;
  • своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи;
  • осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если иное не предусмотрено договором.

Условия договора найма

Применительно к договору найма жилого помещения существенным условием является условие о предмете договора. В договоре найма жилого помещения должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано нанимателю в качестве предмета найма.

Как уже указывалось ранее, предметом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (п.1 ст.673 ГК РФ).

Источник: http://onejurist.ru/ipoteka/sushhestvennye-usloviya-dogovor-najma-zhilogo-pomeshheniya

Что такое существенные условия договора аренды

существенные условия договора найма жилого помещения

Нередко в бытовом смысле договор аренды понимается как соглашение, касающееся только сферы недвижимости: квартир, офисов, складов и других помещений.

Однако с точки зрения закона понятие аренды может относиться к любому имуществу, которое передается в пользование за плату.

Заключаемое соглашение должно включать все существенные условия договора аренды, иначе сторонам грозят неприятности: он может быть признан недействительным, а стороны – освобождены от исполнения.

Что представляет собой договор аренды?

Официальная точка зрения на вопрос изложена в ГК РФ (ст. 606): сущность договора аренды – или имущественного найма – предоставление названного в документе имущества во временное пользование и владение или только во временное пользование возмездно, то есть за плату.

Касательно договора аренды важно, что его подписание не приводит к изменению собственника имущества.

Зато арендатору принадлежат все результаты, полученные от использования арендованного имущества – плоды, произведенную продукцию, плату, полученную за оказанные услуги.

Невозможно сдать в аренду вещи, недвижимость, если они не принадлежат арендодателю на правах собственности.

Однако возможен вариант подписания документа лицом (не являющимся собственником), уполномоченным на то владельцем или законом (например, при аренде государственного, муниципального имущества или имущества, принадлежащего несовершеннолетнему). Если соглашение об имущественном найме подписывается по доверенности, то она обязательно должна быть нотариально заверена.

К договору имущественного найма применимы общие основания договорного права. Свобода договора подразумевает, что соглашение заключено без давления и стороны могут устанавливать любые условия, не вступающие в противоречие с требованиями законодательства. И лишь те условия, с которыми согласны все стороны, могут быть включены в текст документа.

Договор аренды будет считаться заключенным, лишь если в нем содержатся все существенные условия, предусмотренные законом и сторонами.

Какие условия считаются существенными?

Положения закона, озвученные в ст. 606 ГК РФ, называют только два таких существенных условия, без которых невозможно заключение договора имущественного найма (аренды):

  1. Объект соглашения.
  2. Арендная плата.

Стороны могут предусмотреть и другие существенные условия договора аренды земельного участка, жилого или нежилого помещения и другой недвижимости или транспорта, если в этом есть необходимость. Например, разрешена субаренда либо, напротив, внесен пункт о ее прямом запрете.

Обязательной для рассматриваемой разновидности договоров является письменная форма: документ должен быть оформлен в письменном виде, содержать реквизиты сторон, их подписи и, при наличии, печати.

Отсутствие в договоре сведений, позволяющих однозначно идентифицировать его объект – то имущество, которое передается арендатору, а также конкретного размера и условий внесения арендной платы делает его недействительным. Причем признать его таковым, обратившись в суд, может любая из сторон.

Объект сделки

Одно из важнейших существенных условий, напрямую влияющих на действительность договора аренды – это точное указание объекта сделки. Таким объектом может выступать движимое и недвижимое имущество.

Гражданский кодекс не только определяет существенные условия договора имущественного найма, но и указывает основное свойство имущества, которое может стать его объектом. Таким свойством является непотребляемость. То есть в процессе эксплуатации сдаваемые в аренду объекты не должны терять свои натуральные, неотъемлемые свойства.

Невозможно арендовать то имущество, количество или качество которого изменяется либо с течением времени, либо при его использовании: воду, полезные ископаемые, строительные материалы и т.п. Зато можно арендовать пруд для разведения рыбы, строительную технику, склад для материалов и продукции, помещение для проживания и ведения бизнеса.

При найме помещения указываются:

  • адрес расположения;
  • площадь;
  • вид (жилое, нежилое, часть помещения);
  • целевое использование (проживание, склад, торговля, производство и т.п.);
  • дополнительно может быть указан этаж, если это существенно (например, определяет размер арендной платы), подвальное, мансардное или чердачное.

Касательно аренды недвижимого имущества есть ограничения по возможности аренды государственного и муниципального имущества. Они касаются социальной инфраструктуры для детей, земельных участков.

Если арендодатель против сдачи имущества в субаренду, этот пункт необходимо также включить в существенные условия. И оговорить санкции, которые будут наложены на арендатора в случае нарушения (обычно предусматривается досрочное расторжение).

Арендная плата

Подробности внесения арендной платы касаются:

  • размера оплаты;
  • периодичности ее внесения;
  • способ оплаты (наличные, перечисление на счет, бартер и т.п.).

Оплата бартером может подразумевать оказание арендатором услуг или поставку продукции в качестве платы за арендуемое помещение.

Если участники договора – юридические лица, то оптимальным будет безналичный расчет. Договор между физическим и юридическим лицом может предусматривать внесение денег через кассу предприятия (при ее наличии).

Кроме того, условия оплаты могут включать особенности расчета: будет ли оплата взиматься единой суммой, рассчитываться по стоимости квадратного метра арендуемой площади или, если помещений несколько, то за каждое помещение.

Помимо арендной платы дополнительными существенными условиями, включенными по согласованию сторон, могут стать:

  • оплата арендатором коммунальных платежей, электричества (по отдельному счетчику);
  • обязательство арендатора произвести мелкий текущий или капитальный ремонт;
  • возможность внесения неотъемлемых изменений и как в этом случае будет производиться компенсация (если она предусматривается).

Большинство судебных споров, касающихся арендуемого имущества, так или иначе связаны с арендной платой. Поэтому стоит уделить самое пристальное внимание подробному описанию всех положений по внесению арендной платы. Особенно это относится к длительным (больше года) и бессрочным договорам. Здесь следует предусмотреть возможность и механизм изменения стоимости аренды.

В связи с повышением тарифов ЖКХ может повышаться плата за коммунальные услуги, растут налоги, следовательно, возрастают расходы арендодателя на содержание помещения – это не может не отразиться на оплате арендатора. Значит, следует разработать механизм повышения арендной платы и согласовать возможные сроки ее пересмотра.

Апелляционные суда наиболее часто стоят на позиции, предусматривающей изменение размера арендной платы не чаще одного раза в год. Производится это путем заключения дополнительного соглашения между арендатором и арендодателем.

Срок действия договора

Вопреки высказываемому нередко мнению, срок действия не относится к существенным условиям договора аренды. Следует помнить, что договор аренды, заключаемый на срок от 1 года требует государственной регистрации.

При этом, если договор аренды в силу срока, превышающего год, нуждается в обязательной регистрации государственным органом, он будет считаться заключенным именно с момента регистрации, а не с момента подписания сторонами. И именно с этого момента отсчитывается срок аренды, если он установлен не конкретной датой окончания.

Нередко забывают, что договор аренды может быть и бессрочным. Такой документ либо вообще не содержит пункта о сроках, либо напрямую указывает на бессрочность. Обязательным в таком случае становится условие его расторжения, согласованное сторонами.

Учтите: бессрочный договор аренды не подлежит обязательной госрегистрации.

В бессрочной аренде в обязательном порядке прописываются условия расторжения соглашения:

  • по чьей инициативе может быть расторгнут;
  • за какой срок необходимо предупредить другую сторону;
  • дополнительные условия (могут включать особенности внесения арендной платы за последний месяц, условия возврата арендованного имущества и т.п.).

Если в бессрочном договоре не указаны условия расторжения, то, согласно ГК РФ, действует общее правило: отказаться от аренды может любая сторона в одностороннем порядке, предупредив противоположную сторону за месяц (за 3 месяца – при найме недвижимости). Срочный договор имущественного найма также может предусматривать условия досрочного расторжения.

Если по окончании времени действия договора имущественного найма, заключенного на конкретный срок, арендодатель не потребовал вернуть ему арендованное имущество (освободить арендованное помещение), а арендатор продолжил пользоваться арендованным – и при этом не было подписано соглашение на новых условиях – действовавший ранее договор признается пролонгированным на неопределенный срок на тех же условиях.

Иногда забывчивостью арендодателя пользуются арендаторы, чтобы продлить соглашение на выгодных для себя условиях. Как поступить, если срок действия заключенного ранее соглашения подходит к концу, а арендатор не подписывает его на новых условиях, но при этом не изъявляет желания и съехать?

Чтобы «подстраховаться», арендодателю стоит направить ему заказное письмо с уведомлением, что при неподписании нового договора ему следует передать обратно владельцу арендуемый объект (называется срок, являющийся последним днем договора имущественного найма). Этого будет достаточно, чтобы при необходимости отстоять позицию арендодателя в суде.

При попытке недобросовестного арендатора сослаться на пролонгацию договора в связи с тем, что он продолжает пользоваться арендуемым имуществом, суд встанет на сторону арендодателя, поскольку он письменно предупредил об окончании действия соглашения.

Другие существенные условия, не являющиеся таковыми по закону, могут быть включены в текст соглашения по согласованию сторон.

Например, при аренде недвижимости можно вменить в обязанность арендодателю проведение регулярного обслуживания и ремонта установленного отопительного оборудования, или проведение арендодателем капитального ремонта за свой счет.

Понимать, как влияют существенные условия на действительность договора аренды – важная часть договорной работы. Чтобы не оказаться в сложной ситуации, когда контрагент обращается в суд и признает недействительным ставший ему по каким-то причинам невыгодным договор на основании отсутствия в нем существенных условий, следует внимательно относиться к описанию объекта договора и арендной платы, не забывая, что иные условия также могут быть признаны сторонами существенными.

Источник: http://lawyer-guide.ru/nedvizhimost/kvartira/arenda/sushhestvennye-usloviya-dogovora-arendy.html

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 653-60-72 доб. 987 (Москва)

+7 (812) 426-14-07 доб. 133 (Санкт-Петербург)

+8 (800) 500-27-29 доб. 652 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Проверить полис каско

Закрыть