Риски при покупке квартиры по переуступке

Риски при покупке по переуступке прав

риски при покупке квартиры по переуступке

Приобретение жилья в новостройке – весьма выгодное мероприятие.

Квадратный метр жилплощади при долевом строительстве намного ниже, чем на вторичном рынке, что, несомненно, привлекает покупателей. Будущие собственники не всегда вступают в ряды дольщиков в начале строительства, по разным причинам они могут купить квартиру уже на иных этапах застройки. Стать владельцем еще недостроенной жилплощади можно по переуступке прав от иного дольщика.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

  • +7 (499) 653-60-72 доб. 987 (Москва и область)
  • +7 (812) 426-14-07 доб. 133 (Санкт-Петербург и область)
  • +8 (800) 500-27-29 доб. 652 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Многих потенциальных покупателей такие сделки пугают, ведь фактически продавец не имеет официально зарегистрированных прав на продаваемое помещение. Сделка пугает тем, что не понятно, откуда ждать подвох, со стороны продавца или застройщика. Конечно, риски при покупке квартиры по переуступке прав есть, но это действие законное и вполне может быть оформлено. Главное, чтобы покупатель представлял себе, на что стоит обратить внимание при оформлении документации и знал о возможных рисках.

Покупка жилья в новостройках

Жилищная проблема решается каждым человеком по-своему. Кто-то обращает внимание лишь на частные дома, другие стремятся приобрести исключительно квартиру. Огромный выбор на современном рынке недвижимости может удовлетворить запросы каждого покупателя. Способов, чтобы приобрести жилплощадь, также немало, что дает возможность многим людям стать счастливыми обладателями собственных квадратных метров.

Последние годы все большее количество людей обращает взоры на первичный рынок. Покупать квартиру в новостройке можно как за собственные средства, так и в кредит. Большинство банков охотно выделяют ипотечные займы для приобретения жилплощади в строящемся доме. Это позволяет соблюсти интересы кредитной организации и обеспечить покупателями заветными квадратными метрами.

Покупка жилья в новостройке имеет множество положительных сторон, но при этом не стоит забывать и о существующих минусах, которые также следует учитывать.

Выгоды

Представляя себе квартиру в новостройке, перед глазами возникает идеальная картина сверкающего ремонта и чистых подъездов. Между тем это не единственные плюсы такой жилплощади. Если подходить к вопросу более практично, то можно отметить, что жилье в строящемся доме имеет следующие плюсы:

  1. При возведении здания и планировки квартир используются современный подход и технологии. Конечно, насколько он будет удобным и комфортным зависит в первую очередь от его места нахождения и цены за квадратный метр, но это не сталинские пятиэтажки без лифта и с ограниченной квадратурой.
  2. Будущий собственник имеет возможность проявить собственное мнение при планировке квартиры. Застройщики позволяют покупателю определиться, где будут расположены комнаты и какой площади они будут. Но следует учитывать, что такой подход требует дополнительных расходов.
  3. Современный подход к установке инженерных коммуникаций, позволяющий экономить на услугах ЖКХ и самому определять интенсивность отопления в зимний период.
  4. Наличие дополнительных благ, таких как грузовые лифты, парковки подземные и наземные, детские площадки перед домом, пандусы и многое другое. На современном этапе новостройка предполагает обязательное наличие развитой инфраструктуры, а не только сами квартиры.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

  • +7 (499) 653-60-72 доб. 987 (Москва и область)
  • +7 (812) 426-14-07 доб. 133 (Санкт-Петербург и область)
  • +8 (800) 500-27-29 доб. 652 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Кроме всего перечисленного, есть и еще один существенный плюс – цена. Стоимость квадратного метра при оплате его до сдачи дома в эксплуатацию значительно ниже, чем после его введения. И именно последний фактор для большинства людей имеет решающее значение, так как не всем хватает денег.

Недостатки

Несмотря на огромное количество плюсов, жилье в новостройке имеет и отрицательные стороны. К минусам можно отнести следующие аспекты:

  1. Застраивающиеся районы могут не иметь хорошей транспортной развязки из-за значительного удаления от центра города.
  2. Ввод дома в эксплуатацию имеет лишь фактическое значение, но все проведенные коммуникации, как правило, работают вначале довольно плохо. Нужно быть готовым к тому, что не всегда будет регулярная подача воды, электричества, тепла. Конечно, эти трудности встречаются лишь на первоначальном этапе, пока все недостатки не будут устранены, а система не будет отлажена.
  3. Постоянный шум, пыль и грязь от проведения ремонтов в квартирах. Далеко не каждый дольщик оплачивает ремонтные работы, многие предпочитают делать его самостоятельно уже после введения здания в эксплуатацию.
  4. Молодые районы заполняются новостройками, что также не очень удобно для уже вселившихся, так как шум стройки и постоянная грязь не радуют новосельцев.

Все указанные моменты являются лишь неудобствами, которые со временем пройдут и будут забыты. Между тем участие в долевом строительстве жилья имеет и риски, о которых также не стоит забывать.

Основные риски покупателя

Принимая решение о покупке квартиры в новостройке, человек, прежде всего, оценивает район, размер самой жилплощади и будущую инфраструктуру. Между тем специалисты указывают на несостоятельность такого подхода – тысячи обманутых дольщиков оставшихся без денег и без жилья, тому пример.

Основной риск покупателя – это банкротство застройщика. Оно может быть:

– запланированным, когда строительная компания умышленно идет на обман с первой минуты объявления старта продаж будущего жилья;

– неумышленным, то есть наступившим от иных причин, независящих от самого застройщика.

Второй вариант просчитать сложно, а порой и просто невозможно. Здесь конечную точку может поставить совокупность нескольких факторов, например, кризис в экономике, резкий рост цен и многое другое. Но большая часть дольщиков обманута умышленно, когда компания объявляет о продаже жилья по низкой стоимости, а сама просто собирает первые взносы и замораживает строительство.

Прежде чем подписывать договор долевого строительства покупатель обязан изучить деятельность застройщика и оценить будущие риски, а затем вкладывать средства в будущие квадратные метры.

Договор цессии

Приобрести квартиру в строящемся доме можно двумя путями:

  1. Заключить договор долевого строительства с самим застройщиком.
  2. Подписать документ о переуступке прав с одним из дольщиков.

При покупке жилья на завершающих этапах чаще всего речь идет о втором варианте, так как редко к этому времени остаются неразобранные квартиры. По сути, продавец реализует не саму квартиру, так как ее еще нет как таковой, а лишь право требования на нее.

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве» обращает внимание покупателей, на то, что оформить уступку прав собственности можно не раньше, чем договор долевого строительства будет зарегистрирован в Росреестре и не позже, чем будет подписан акт о приеме-передаче помещения от застройщика к покупателю. Передаточный акт может быть оформлен лишь после введения многоквартирного дома в эксплуатацию.

Сущность договора

Договор цессии – это документ на основании, которого одна сторона передает другой стороне право требования об исполнении обязательств, прописанных в нем. Говоря о жилье в новостройках, этот бланк позволяет нынешнему дольщику переуступить свои права, а вместе сними и обязанности, другому человеку.

Цедент (продавец) отказывается от своих прав на будущую жилплощадь, за что получает вознаграждение в сумме понесенных расходов. Цессионарий (покупатель) берет на себя все обязательства перед застройщиком, если они еще не были выполнены в полном объеме, а также обязуется передать оговоренную сумму денежных средств продавцу.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 653-60-72 доб. 987 (Москва)

+7 (812) 426-14-07 доб. 133 (Санкт-Петербург)

+8 (800) 500-27-29 доб. 652 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Договор цессии – это единственный документ, который позволяет реализовать недвижимость до ее сдачи в эксплуатацию.

Требования

Договор переуступки прав оформляется в письменном виде и подлежит обязательной госрегистрации. Цедент (продавец) обязан официально уведомить застройщика о принятом решении передать права на свою долю иному лицу.

Соглашение о переуступке составляется с учетом законных требований. В частности, следует обратить внимание на условия передачи прав, оговоренные в ДДУ. Если застройщик указал, что он является обязательной третьей стороной при таких сделках, то потребуется получить согласие от него на цессию. Не полностью выплаченная стоимость жилья не позволит переуступить права без одобрения строительной компании. В соглашении должен быть указан пункт о переводе оставшегося долга на цессионария.

Кроме этого, в договоре цессии прописывается:

  1. Реквизиты обеих сторон – продавца и покупателя (цедента и цессионария).
  2. Данные о самой квартире, которая подлежит переуступке.
  3. Сумма компенсации понесенных цедентом расходов.
  4. Права и обязанности сторон, а также степень их ответственности за производимую сделку.
  5. Дата составления договора.

Документ составляется в трех экземпляра – по одному для каждой из сторон участников. После его подписания следует произвести госрегистрацию переуступки в Росреестре.

Способы снижения рисков

Переуступка прав пугает многих потенциальных покупателей неоднозначностью ситуации, но на самом деле, если следовать процедуре и придерживать законодательных норм, ничего страшного в цессии нет. Для снижения потенциальных рисков необходимо, прежде всего, ответственно и внимательно подойти к самому процессу.

Проблема большинства людей в том, что они сначала делают, а лишь потом начинают интересоваться тем, какие существуют правила и законы в этой сфере правоотношений. Если изменить подход, то можно избежать огромного количества проблем. Поэтому первый совет – изучите вопрос, узнайте, как происходит переуступка прав.

Не стесняйтесь задавать множество вопросов, уточняйте нюансы.

Если озвучивать более конкретные рекомендации, то заключаются в следующем:

  1. Проанализируйте тщательно всю предоставленную цедентом документацию.
  2. Обратитесь за помощью к специалистам.

Важно также помнить о том, что спешка не приветствуется в серьезных сделках. Ставить подпись под соглашением и передавать деньги за квартиру стоит лишь после всестороннего рассмотрения ситуации.

Помощь специалистов

Желание сэкономить сыграло злую шутку уже не с одним человеком. Многие покупатели считают ненужным платить дополнительные деньги, за предоставления консультаций или наведение справок о предстоящей сделке и изучения предоставленной документации. Кому-то такая небрежность сходит с рук, для других же оказывается критической.

Сегодня существует масса специалистов, которые помогут разобраться в ситуации досконально и сделают правильные выводы из сложившейся ситуации. Обратиться можно к юристу, который практикуется на таких видах дел. Но лучше все же получить сопровождение от специализирующихся фирм.

Многие застройщики имеют партнеров, которые помогают сопровождать различные сделки во избежание ошибок и неточностей. Обратившись в такое агентство, цессионарий может переложить все хлопоты на его сотрудников.

Они выверят каждую букву и позаботятся о том, чтобы сделка была оформлена правильно и прошла чисто.

Анализ документов

Нежелание или невозможность обратиться за помощью к специалистам возлагает всю ответственность на самого покупателя. Самое главное, что он должен в этом случае сделать – проанализировать документы, необходимые для проведения сделки. При оформлении договора цессии не обойтись без:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 653-60-72 доб. 987 (Москва)

+7 (812) 426-14-07 доб. 133 (Санкт-Петербург)

+8 (800) 500-27-29 доб. 652 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

  1. Справки о наличии или отсутствии задолженности перед застройщиком. Этот бланк позволяет проанализировать полную стоимость жилья, и рассчитать какую сумму следует отдать цеденту, а какую надо будет внести на счет застройщика. Зачастую при переуступке прав застройщик требует полного погашения имеющегося долга, это также следует учитывать.
  2. Согласия второго супруга на продажу жилья. Этот документ должен быть нотариально заверен, в ином случае он не считается законным.
  3. Когда речь идет о переуступке ипотеки, не обойтись без письменного согласия банка на такую сделку.

Но начинать анализ документации следует, несомненно, с самого соглашения долевого строительства, который должен быть предоставлен цедентом.

Процедура заключения договора

Соглашение цессии должно подписываться в следующем порядке:

  1. Отправляется письменное уведомление застройщику о предстоящей сделке.
  2. Оформляется договор переуступки с соблюдением требований к этому документу.
  3. Производиться госрегистрация бланка в Росреестре.

Обратите внимание, что все этапы обязательны, но только последний закрепляет фактические права нового дольщика, который впоследствии станет собственником квартиры.

Нельзя заключать договор задним числом. Опасно прописывать в бланке заниженную стоимость объекта, так как это может быть поводом для признания сделки подозрительной, особенно если впоследствии застройщик будет признан банкротом.

Образцы документов

Договор уступки прав (цессии)

Источник: https://pravo.estate/kvartira/pokupka-po-pereustupke-prav/

Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме

риски при покупке квартиры по переуступке

В настоящее время все больший интерес вызывает возможность приобретения квартиры в многоэтажке, фундамент которой только заложен (или она еще только в проекте). Для этого существует несколько видов договоров, одним из которых покупка квартиры по переуступке прав.

Этот привлекательный своей дешевизной вид договора приобретения недвижимого имущества влечет некоторые риски для покупателя. Что представляет собой эта разновидность договора и чем может быть опасна, расскажем в нижеследующей статье.

Жилье первичного фонда привлекательно для покупки несколькими обстоятельствами:

  1. современная планировка. Как правило, квартиры просторнее и потолки выше, нежели во многих постройках советского или постсоветского периода. Если покупка жилья осуществляется на ранней стадии застройки, то можно оговорить с застройщиком основные моменты планировки (касательно не несущих конструкций, естественно).

    Некоторые строительные фирмы предоставляют подобные услуги для привлечения покупателей;

  1. немаловажным плюсом будет новизна коммуникаций только что построенного дома, т.е. капитальный ремонт здания не понадобится еще долго.

    Кроме того, в сданном доме риски повреждения коммуникаций значительно ниже, чем в многоэтажках вторичного фонда;

  1. в современных жилищных комплексах заранее предусматриваются различные объекты инфраструктуры;
  1. покупатель может выбрать, в черновой или чистовой отделке приобрести жилье. Таким образом, можно сэкономить на подготовке к ремонту (т.е.

    не надо будет снимать старые обои, плитку и прочий «дизайн» старого владельца);

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 653-60-72 доб. 987 (Москва)

+7 (812) 426-14-07 доб. 133 (Санкт-Петербург)

+8 (800) 500-27-29 доб. 652 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

  1. стоимость квадратного метра растет соразмерно этажам новостройки и достигает своего максимума на этапе сдачи в эксплуатацию. Поэтому, чем раньше приобретается квартира, тем дешевле она будет стоить. Специалисты по недвижимости указывают величину экономии до 30, а то и 35 %.

Таких договоров можно выделить четыре:

  1. Обычная купля-продажа. Она возможно только когда дом уже полностью сдан и оформлено свидетельство на право собственности. По такому договору стоимость квартиры будет максимальной, но и рисков по нему гораздо меньше, чем по остальным трем видам.
  1. Цессия (договор по уступке права требования).

    Цена такой недвижимости будет ниже, даже при покупке в ипотеку, поскольку договор может быть заключен только на тех этапах строительства, которые предшествуют сдаче дома в эксплуатации. После допуска госкомиссией может быть заключен либо обычный, либо предварительный договор купли-продажи, но не переуступка прав требования. Подробнее о данной разновидности договора будет сказано ниже.

  1. Соглашение о предварительной купле-продаже может быть совершено только до момента вступления в права собственника, т.е. после разрешения госкомиссии, но до момента выдачи свидетельства новому собственнику. Цена квартиры будет примерно та же, что и в обычной сделке купли-продажи.

    Передача недвижимости по такому договору не происходит, здесь просто предварительно оговаривается цена и прочие существенные условия будущей сделки купли-продажи.

  1. Долевое участие в строительстве также позволит существенно сэкономить на приобретении недвижимости. Соглашение о таком участии будет заключаться только до момента ввода в эксплуатацию.

    В строящемся доме риски для дольщика весьма высоки, поэтому стоит быть осмотрительнее. Нередки случаи, когда дольщик перепродает квартиру до момента оформления права собственности на нее, т.е. заключает первый из указанных видов договоров.

Что собой представляет договор о переуступке права требования?

Рядовые граждане часто путаются с тем, что является предметом договора переуступки. Им называют то право собственности на недвижимый объект, то сам объект. Но это неверно. Передается именно право требования выполнения обязательств.

В классической уступке цессии существует три стороны:

  1. кредитор (цедент);
  2. тот, к кому перейдут права цедента (т.е. кто станет в будущем кредитором);
  3. цессионарий (тот, кто должен выполнить свои обязательства по отношению к цеденту).

В разбираемой разновидности переуступки прав требования также три стороны. Первой выступает цессионарий, то есть компания застройщик, осуществляющая возведения многоэтажного дома. Вторая сторона (цедент, или кредитор) – это участник долевого строительства.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 653-60-72 доб. 987 (Москва)

+7 (812) 426-14-07 доб. 133 (Санкт-Петербург)

+8 (800) 500-27-29 доб. 652 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Третьей стороной будет тот, к кому по договору перейдут права цедента.

Таким образом, предметом рассматриваемого договора будет именно переход права дольщика требовать от застройщика выполнения его обязательств касательно возведения здания.

Цессионый договор вообще вызывает у рядовых граждан массу вопросов, первый из которых: «А почему, собственно, квартира перепродается?».

Основных причин такой уступки три: невозможность оплатить квартиру в строящемся доме по ипотеке, неотложная надобность в деньгах либо инвестирование средств в застройку.

В последнем случае договор долевого участия уже изначально заключается с целью переуступки и получения на этом определенной прибыли. Ничего криминального в них нет. Но и мошеннические действия исключать не стоит, они тоже имеют место быть.

Следует помнить, что, помимо договора цессии, существует еще и договор долевого участия в строительстве, который является основным. Нужно быть очень внимательным, чтобы избежать переплаты, ведь у цедента тоже есть обязательства – оплатить квартиру.

Риск долгостроя или вообще неполучения недвижимости

Первый риск классический для всех договоров долевого участия в строительстве (и, соответственно, в рассматриваемом случае цессии) – это долгострой. Или вообще невозможность возведения здания по каким-либо причинам.

Никаких сведений о задержках возведения многоэтажки, банкротстве компании-застройщика цедент сообщать не обязан. Поэтому нужно обратить пристальное внимание на цену, ведь если она слишком низкая даже для этой разновидности договор, то это уже повод задуматься, а все ли с квартирой в порядке.

Кроме того, всегда надо самому проверять компанию-застройщика. Таких способов масса.

Например, можно обратиться к информации на интернет портале Единого реестра застройщиков, где можно ознакомиться с рейтингом строительных компаний. Он может быть от половины балла до пяти баллов. Пять баллов присваивают застройщикам, не допустившим ни единой задержки в строительстве. Чем ниже балл, тем выше нарушений было допущено.

ВАЖНО !!! Если же застройщика вообще в реестре нет, то заключать такой договор вообще не рекомендуется.

Еще в прессе и на интернет порталах органов, осуществляющих строительный надзор, публикуются списки добросовестных и недобросовестных компаний-застройщиков. Если компания имеет долги, то это будет отражено на сайте службы судебных приставов и налоговой службы. Это тоже повод задуматься, а есть ли у строительной компании средства на продолжение строительства.

Возможности сети интернет в смысле проверки застройщика вообще очень велики. Ведь почти по каждой компании можно найти отзывы. Правда, тут есть нюанс, положительные отзывы могут быть «заказными».

ВНИМАНИЕ !!! Но наличие даже одного отрицательного отзывы уже должно насторожить. Еще в социальных сетях нередко создаются группы дольщиков конкретного застройщика, где идет активное обсуждение, и все возможные проблемы обязательно найдут там отражение.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 653-60-72 доб. 987 (Москва)

+7 (812) 426-14-07 доб. 133 (Санкт-Петербург)

+8 (800) 500-27-29 доб. 652 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Риск неполучения квартиры

Достаточно много ситуаций, когда право требования к приобретателю перешло, и даже застройщик выполнил свои требования, но квартиру передать невозможно.

Это может быть связано с несколькими обстоятельствами. Например, с использованием материнского капитала при заключении договора долевого участия. Ведь тогда должно быть соблюдено условие выделения детям обязательной доли в строящейся квартире. В случае заключения договора цессии соблюсти данное условие никак невозможно, поэтому он будет признан недействительным. Деньги будет вернуть проблематично и только в судебном порядке.

В случае задолженности дольщика, переуступающего свои права, квартира также не перейдет к новому владельцу, пока долг не будет погашен. Хотя в договоре переуступки можно прописать и перевод долгов на будущего цедента. Во всех случаях заключения цессионного договора требуется одобрение застройщика, представленное в письменном виде.

При переуступке права требования в сданном доме по ипотеке потребуется согласие банка на заключение договора цессии. 

Риски, связанные с уходом от налогов

Поскольку лицо, переуступающее право требования, должно впоследствии уплатить налог на доходы, оно старается его минимизировать путем занижения стоимости квартиры в цессионном договоре. Не стоит на это соглашаться и выплачивать оставшуюся часть в неофициальном порядке. Ведь в случае конфликтной ситуации возможен возврат только той суммы, которая указана в договоре.

Какие документы в обязательном порядке должны прилагаться к цессионному договору?

Для минимизации рисков поможет правильное оформление договора цессии и сбор всех необходимых документов.

К ним можно отнести нижеследующие:

  1. Чтобы избежать переплаты по договору цессии, необходимо получить у цедента все документы, которые подтверждают оплату взносов за квартиру (или их части). Ценой договора цессии будет фактически уплаченное дольщиком по ДДУ. О наличии и отсутствии такой задолженности можно справиться у застройщика.

    При существенной задолженности квартира по решению суда может остаться у строительной компании.

  1. Оригинал договора долевого участия в строительстве, который стоит на регистрационном учете в Росреестре.
  1. Согласие застройщика на заключения договора переуступки права требования.

ВАЖНО !!! Законодательство не требует обязательного согласия застройщика, но, во избежание возможных проблем, лучше им заручиться.

  1. Если были заключены ранее цессионные договоры, то должны также предоставляться их оригиналы. Это позволит избежать риска «двойной продажи». Узнать о наличии таких договоров можно в Регистрационной палате. Если они там не зарегистрированы, то они считаются недействительными и угрозы не представляют. Поэтому в настоящее время для внимательных граждан риски «двойных продаж» ушли в прошлое.
  1. Согласие банка, если договор долевого участия был заключен по ипотеке.
  1. Если осуществляется перевод долга дольщика на будущего цедента, то он оформляется отдельным соглашением.
  1. Если дольщик состоит в браке, то обязательно наличие заверенного в нотариальной конторе согласия второго супруга. Ведь распоряжение совместной собственностью возможно только по соглашению супругов. Иначе сделка недействительна.

Соблюдение всех вышеперечисленных правил и элементарная внимательность помогут приобретателю избежать возможных рисков, связанных с заключением цессионного договора.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/pokupka-kvartiry/pokupka-kvartiry-po-pereustupke-prav

Какие риски вас ждут при покупке квартиры на вторичном рынке?

риски при покупке квартиры по переуступке

Многие покупатели недвижимости полагают, что вторичный рынок выгоднее первичного, однако, в 2019 году существует множество рисков. При покупке жилья необходимо тщательно проверять историю покупаемого объекта, иначе можно остаться без жилья и денег.

Разбор различных рисков при покупке квартиры на вторичном или первичном рынке поможет избежать дальнейших проблем. Рассмотрим полный список рисков, а также ответим на вопросы, в чем состоят риски при покупке квартиры с детьми-собственниками, при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, как их избежать, типичные схемы мошенничества при покупке квартиры по доверенности.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 653-60-72 доб. 987 (Москва)

+7 (812) 426-14-07 доб. 133 (Санкт-Петербург)

+8 (800) 500-27-29 доб. 652 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Риски покупателя при покупке приватизированной квартиры

Если супруга владельца отказалась от приватизации, однако, дала на нее согласие, она сохраняет право пользования помещением даже после покупки квартиры и отказа от приватизации.

Что проверить при покупке приватизированной квартиры, чтобы избежать рисков?

  • проверить семейное положение продавца (квартира может быть совместно нажитым имуществом);
  • проверить наличие другого прописанного человека во избежание рисков покупки квартиры с «компанией»;
  • уточнить наличие несовершеннолетних детей у продавца недвижимости;
  • выяснить наличие или отсутствие лиц, отбывающих наказание в виде лишения свободы и имеющих долю в квартире;
  • ознакомиться с документами на жилье, особенно с документом о праве собственности.

Какие риски ожидают покупателя при покупке квартиры, полученной в наследство?

Вместе с квартирой, полученной в наследство, покупатель может приобрести имущественные претензии граждан, права которых нарушаются при выделении наследства: объявится третье лицо, имеющее виды на наследство, дети от предыдущих браков, наследники второй очереди, внуки наследодателя, имеющие право наследовать по представлению (ст. 1146 ГК РФ).

Такие риски при покупке квартиры возможны, если продавец продает недвижимость, переданную ему по наследству менее 3 лет назад.

Наследник, не вступивший в наследство по уважительной причине, должен обратиться в суд с момента, как узнал о смерти наследодателя. Еще один риск при покупке квартиры по завещанию: согласно статье 196 ГК РФ, срок исковой давности для защиты прав не превышает 10 лет со дня нарушения права.

Покупка квартиры в собственности менее 3 лет

Риски покупателя состоят в том, что квартира, находящаяся в собственности менее трех лет, влечет за собой некоторые налоговые обязательства. Лица, которые продают квартиру, бывшую в их собственности более трех лет, не оплачивают налог на полученные денежные средства. Лица, которые впервые приобретают жилье, бывшее во владении продавца более трех лет, получают налоговый возврат по сумме, выплаченной за квартиру.

Риски при покупке ипотечной квартиры

Потенциальный покупатель при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, должен учитывать требования банка-кредитора, в залоге у которого она находится, и сопряженные с этим риски. При покупке квартиры на вторичном рынке по ипотеке, которая находится в залоге у банка, сделка происходит с юридическим лицом, благодаря чему покупатель минимизирует свои риски.

Покупка залоговой квартиры у физического лица – большой риск для покупателя. Заемщик может распоряжаться залоговым имуществом, когда долг перед банком будет погашен. Погасить кредит и подать документы на снятие обременения можно в один день, но только в том случае, если у покупателя есть свои средства для покупки квартиры.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 653-60-72 доб. 987 (Москва)

+7 (812) 426-14-07 доб. 133 (Санкт-Петербург)

+8 (800) 500-27-29 доб. 652 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Покупка залоговой квартиры возможна только после снятия обременения, покупатель должен закрыть чужой долг за свой счет, позже обращаться за ипотекой в банк. Не каждый покупатель пойдет на такой риск, так как в период между закрытием чужого долга и подачей документов на регистрацию продавец может скрыться, отказавшись от дальнейшей сделки.

Покупка квартиры у банка в собственности: риски покупки по слишком низкой цене

Довольно частый случай – заемщик не рассказывает о наличии финансовых средств по общей сумме ипотеки. При использовании материнского капитала риски продавца состоят в том, что покупатель может обмануть с количеством использованных для оплаты квартиры средств. Такое происходит редко.

Однако, при вложении материнского сертификата в жилье, установленная доля недвижимости переходит несовершеннолетнему ребенку. Если у ребенка продавца нет другого жилья, кроме ипотечного, он всегда получит свою долю, несмотря на переход прав собственности.

Риски при покупке квартиры по дарственной

При покупке квартиры по договору дарения возникает следующий риск того, что даритель может отменить дарение, когда одаряемый совершает покушение на его жизнь или умышленно причиняет ему телесные повреждения, а также в других случаях (статья 578 ГК РФ).

При отмене дарения подаренная вещь возвращается его владельцу. Отменить договор дарения можно в течение трех лет.

Риски при покупке квартиры по переуступке прав в сданном доме

Договор переуступки прав (требований) покупатель заключает в период от начала строительства до ввода дома в эксплуатацию с физическим/юридическим лицом после покупки этим лицом квартиры у строительной фирмы по договору долевого участия. Образец данного договора можно скачать у нас на сайте.

Риск: когда дом считают сданным (принятым госкомиссией и введенным в эксплуатацию), регистрация договоров переуступки больше не проводится. При покупке квартиры по переуступке прав в строящемся или сданном доме не у застройщика, необходимо сделку согласовывать с застройщиком, заручиться его письменным разрешением.

Покупка квартиры по договору цессии сопряжена с определенными рисками, к примеру, с двойными продажами. Одну квартиру мошенники могут продать нескольким лицам.

При покупке квартиры по договору уступки прав (требований) в сданном доме существует риск не получить свидетельство собственности. Так как в процессе оформления нового дома участвуют застройщики, поставщики, инвесторы, между участниками часто возникают споры из-за взаиморасчетов, долгов, которые решаются в судебном порядке, но их решение затягивается.

Риски покупки квартиры у подрядчика

Подрядчик должен поставлять материалы и оказывать услуги, которые необходимы для возведения новостройки. Строительная компания расплачивается жилплощадью. Риски при покупке квартиры в новостройке зависят от категории заключаемого договора.

При оформлении ДДУ подрядчик выступает лицом, который передает право собственности покупателю. Образец ДДУ находится здесь.

 Риски покупателя при покупке квартиры по ДДУ не превышают тех, которые могут возникнуть при приобретении жилья у строительной компании.

Подрядчик получает за свою работу объекты, которые могут начать продавать до выполнения им обязательств в полной мере. Поэтому, строительные работы в отношения недвижимости еще не завершились, но отчуждение уже началось.

При покупке квартиры в строящемся доме вышеописанная ситуация – большой риск:

  • если подрядчик не успеет выполнить свои обязательства, недвижимость он не сможет получить, даже если продаст ее;
  • вернуть квартиру обратно даже через суд у покупателей не получится.

Покупка квартиры у застройщика сопряжена со следующими рисками:

  • купить квартиру в долгострое, после чего строительство могут прекратить;
  • приобретение жилья в доме на участке с сомнительным статусом;
  • многократная продажа одного жилого помещения.

Риски покупки квартиры по доверенности

Покупка квартиры по генеральной доверенности, образец которой можно скачать здесь, сопряжена с рисками:

  • доверитель вправе отозвать доверенность;
  • доверитель может умереть к моменту сделки, и сделка будет совершена по недействительным документам;
  • если доверителя признают недееспособным, суд признает сделку недействительной.

По этой причине покупка квартиры по доверенности без наличия прямого контакта с хозяином недвижимости крайне нежелательна. Главный риск со стороны покупателя при покупке квартиры по доверенности – остаться без средств и жилплощади.

Со стороны продавца при покупке квартиры по доверенности также есть риски: доверитель может входить в группу риска (пожилой человек прописан один на своей жилплощади).

Какие риски возникают при покупке квартиры у пенсионера в 2019 году? Он может заявить о том, что его принудили к сделке. Мошенники втираются к пожилому человеку в доверие, обманывают его или угрозами заставляют подписывать что угодно, и суд может встать на сторону обманутого владельца квартиры. Поэтому, при покупке квартиры у пожилого человека высок риск лишиться денег и купленного жилья.

Другие риски

При покупке квартиры на торгах имущества у должника есть риск слишком долго ожидать своего заселения, так как бывшие собственники нередко препятствуют своему выселению. Проблема решается через суд, но исполнить ее сложно.

Риски при покупке комнаты в квартире

Продавец (собственник комнаты) должен уведомить других владельцев квартиры о намерении продать комнату. Если он этого не сделал, любой сосед, который пользуется преимущественным правом покупки, может заявить о своих правах.

До покупки комнаты, во избежание рисков, места общего пользования в коммунальной квартире должны быть распределены между собственниками.

Риски покупки квартиры по договору ренты

Вместе с правом собственности при покупке квартиры с исполненной рентой передаются обременения на нее, поэтому риск высок, так как рента (пожизненное содержание) означает периодические платежи и, вполне вероятно, физический уход за получателем ренты.

Риски покупки квартиры через нотариуса

Нотариус готовит договор, но полностью не сопровождает сделку купли-продажи. Образец самого договора купли-продажи можно скачать здесь. Многие покупатели отказываются от помощи риэлторов, агентов, из-за чего неправильно оформляют документы.

Покупка квартиры без риэлтора – трудоемкий процесс, и грамотный специалист поможет избежать рисков и попадания в руки мошенников. Грамотный специалист подскажет все секреты покупки и продажи квартиры.

Риски покупки квартиры по договору мены

  • длительный поиск варианта обмена;
  • стоимость обоих товаров может быть неравнозначной;
  • по решению налоговых органов объекты могут быть неравны по стоимости, из-за чего одну из сторон обвинят в попытке уйти от налогов.

Риски покупки квартиры через ЖСК

Деятельность ЖСК регулирует его устав, принимаемый на собрании учредителей кооператива. устава может недостаточно защищать права членов. Также ЖСК может требовать дополнительные средства на возведение дома со своих членов. Поэтому стоимость жилья может подрасти в процессе строительства.

Риски покупки квартиры у несовершеннолетнего собственника

Может получиться так, что от имени ребенка квартиру продает опекун. Опекун получает деньги, отдает ее покупателю, ребенок остается без жилья. В таком случае есть риск, что суд признает покупку квартиры недействительной даже с согласием органов опеки.

Риски при покупке коммерческой недвижимости

Продаваемая недвижимость должна быть объектом капитального строительства. Если она им не является, расположена на земельном участке, который не оформлен в собственность, договор аренды могут расторгнуть в одностороннем порядке, а объект снести или демонтировать.

Риски покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой

Если после получения ипотеки выяснится, что есть незаконная перепланировка, банк может расторгнуть договор. Также покупателя могут вынудить заплатить штраф или вернуть квартиру в прежнее состояние.

Довольно часто не узаконена перепланировка в бывших общежитиях, что влечет соответствующие риски при покупке квартиры.

Риски покупателя при альтернативной покупке квартиры

Это те сделки, когда осуществляется одновременная продажа одного объекта и получение другого. Слишком много лиц, участвующих в цепочке сделки. Из-за чего сделка, в конце концов, может быть признана недействительной или сорваться.

Источник: https://room46.ru/riski-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/

Риски при покупке квартиры по переуступке

риски при покупке квартиры по переуступке

Переуступка квартиры и существующие риски покупателя при покупке жилья, не оформленного в собственность по договору цессии (уступки ДДУ).

Невнимательное отношение к составлению документов купли-продажи и проверки квартиры и продавца часто лишает нового собственника жилплощади и денег, уплаченных за новостройку. Ознакомьтесь с часто встречающимися рисками при приобретении жилья по переуступке прав в недостроенном и сданном доме.

При переуступке (цессии) не передается право собственности, т.к. его еще нет, оно оформляется после приема жилого дома госкомиссией

Переуступка квартиры в новостройке: риски покупателя

Предметом переуступки являются права требования у девелопера жилья в момент сдачи дома, за которое оплачены деньги. При заключении договора цессии эти права переуступаются от одного покупателя другому.

Типы договоров по приобретению жилплощади:

  1. ДДУ — подписывается с девелопером на любой стадии строительства до принятия дома госкомиссией;
    Договор цессии (переуступки прав) — подписывается между физическими лицами, дольщиком-продавцом (купившим квартиру по ДДУ) и покупателем. Переуступка осуществляется множество раз до момента приема дома госкомиссией и подписания акта приема-передачи дольщиком;
  2. Предварительный ДКП — заключается между физлицами в период регистрации права собственности на жилплощадь;
  3. ДКП — подписывается между физическими лицами, после сдачи дома в эксплуатацию и получением прав на недвижимое имущество продавцом.

Подробнее читайте статью о договоре переуступки права собственности

Как вы уже поняли, покупка квартиры по уступке права требования осуществляется до сдачи дома, что влечет определенные риски.

Кто продает квартиры по переуступке:

  • инвесторы, которые получают прибыль от перепродажи;
  • физические;
  • юридические лица

Нюансы и риски покупателя при покупке квартиры по переуступке

Признание сделки недействительной. Причина — неполный пакет документов для признания сделки правовой. Полный список документов для цессии:

  1. ДДУ, заключенный прежним владельцем жилплощади с застройщиком и зарегистрированный в Росреестре;
  2. Договора по переуступки, заключенные до нынешней сделки;
  3. Оригиналы квитанций и расписок по оплате застройщику денег за квартиру;
  4. Согласие девелопера на переуступку прав от продавца к покупателю (в законе прямо не указана обязанность, но в договорах долевого участия обязательно приписывают это условие);
  5. Акт приема-передачи оригиналов ДДУ, договоров цессии, заключенных до данной сделки, квитанций или платежных поручений;
  6. Нотариально заверенное согласие супруги (-га) продавца на переуступку прав, либо включение супруга в договор цессии, в случае совместной собственности.

Договор цессии регистрируется в органе Росрееста так же, как и ДДУ

Следующий риск при покупки квартиры по переуступке прав заключается в длительном сроке регистрации права собственности на приобретенную жилплощадь. Период с момента сдачи дома (приема госкомиссией) и регистрации прав на недвижимость может затянуться до года.

Причина банальна — наличие большого круга заинтересованных лиц: застройщик, подрядчики, дольщики, инвесторы и т.д. Иногда только в суде между участниками решаются споры по взаиморасчетам, что затягивает получение права собственности.

Переуступка права собственности на квартиру имеет риск двойной перепродажи объекта недвижимости. Причина возможного мошенничества со стороны продавца банальна — отсутствие регистрации договора инвестирования или предварительного договора купли-продажи в Росреестре (в отличие от ДДУ).

Покупатель не сможет проверить наличие или отсутствие двойной продажи

Важно узнать причину перепродажи права требования, возможно возникли проблемы у застройщика:

  • Девелопер на стадии банкротства или скоро объявит об этом;
  • Владелец права требования обнаружил низкое качество строительства;

По ст. 390 ГК РФ, предыдущий дольщик не обязан уведомлять о предстоящей угрозе банкротства, а следовательно не несет ответственность за девелопера

Для устранения рисков:

  • изучить историю и репутацию застройщика;
  • посмотреть последний вариант проектной декларации;
  • проверить выписку из ЕГРЮЛ;
  • запросить у застройщика Разрешение на строительство и срок действия разрешения;
  • проверить сроки и ход строительства на предмет затягивания;
  • ознакомиться с последним бухгалтерским отчетом;
  • изучить проект жилого комплекса и выявить возможные отклонения от плана (вам же не нужны лишние 2-3 этажа, не предусмотренные проектной декларацией, после которых дом даст трещину?).

Закон на стороне цедента (продавца) — в случае проблем со строительством цессионарий (покупатель) не расторгнет договор цессии

Внимательно изучите образец договора переуступки прав собственности

Нюансы при покупке квартиры по переуступке

Просроченная задолженность перед застройщиком у продавца недвижимости. Покупателю, во избежание неприятных сюрпризов, необходимо уточнить у девелопера факт наличия или отсутствия долгов. Иначе застройщик может забрать жилье за долги.

В случае расторжения ДДУ с новым владельцем, заключившим договор по переуступке, ему вернется стоимость за квартиру, указанная и оплаченная по ДДУ. А эта сумма, на практике намного меньше той, по которой осуществлялась переуступка прав!

Внимательно изучайте ДДУ предыдущего владельца прав требования, к примеру, при включении в ДДУ несовершеннолетнего, продавцу необходимо оформить приказ органов опеки и попечительства, разрешающий переуступку.

В случае использования маткапитала для оплаты стоимости квартиры по ДДУ, все несовершеннолетние должны быть включены в ДДУ, как сособственники. Если их нет, то сделки по переуступке рискуют быть признаны недействительными.

Вы узнали, какие риски при покупке квартиры по переуступке в новостройке ожидают покупателя недвижимости и как их предотвратить. Приобретение новой жилплощади в собственность станет более безопасной для вас!

Источник: https://www.HabRealty.ru/dolevoe/pereustupka-prava-sobstvennosti-kvartiru-riski.html

Процесс покупки квартиры по переуступке прав собственности

риски при покупке квартиры по переуступке

Каждый гражданин имеет конституционное право на жилье, и многие пытаются реализовать это право любым доступным способом. Кто-то покупает квартиру на вторичном рынке, кто-то напрямую у застройщика, а кто-то по переуступке прав требования.

Что собой представляет покупка квартиры по переуступке? Какие есть риски и в чем заключаются преимущества этого способа обзавестись собственным жильем? Это далеко не все вопросы, волнующие граждан, отважившихся решить свою жилищную проблему именно этим методом.

Содержимое страницы

Что такое переуступка прав

Застройщик для возведения жилого дома привлекает инвестиционные средства, на которые собственно этот дом и будет строиться. Покупая квартиру на начальной стадии строительства, граждане автоматически становятся участниками долевого строительства и заключают с застройщиком договор ДУ (долевого участия), который после сдачи дома в эксплуатацию позволяет оформить право собственности на квартиру в этом доме.

Иногда бывают случаи, когда участник долевого строительства (дольщик) хочет продать свои права на квартиру в строящейся многоэтажке. Это собственно и называется переуступкой прав требования или цессией, а продавец и покупатель в данной сделке выступают цедентом и цессионарием.

Покупка квартиры в возводящемся доме по переуступке прав собственности является трехсторонней сделкой, поскольку третьей стороной в ней выступает сам застройщик. Именно с ним новый дольщик будет решать все возникающие в будущем вопросы.

Купить квартиру по переуступке прав можно только после полного расчета первого дольщика с застройщиком, но на практике встречаются случаи, когда сделка заключается не только с переуступкой прав требования, но и с переуступкой обязательств перед застройщиком. Это значит, что человек, приобретающий жилье по переуступке, получает не только право на участие в долевом строительстве, но и обременение в виде обязательства выплатить оставшуюся часть стоимости квартиры застройщику.

Важно! Договор долевого участия, как и договор переуступки прав требования подлежит обязательной регистрации в органах ЕГРП.

При оформлении цессии первоначальный договор долевого участия передается новому дольщику и хранится у него.

До момента сдачи дома в эксплуатацию, переуступка прав собственности может осуществляться неограниченное количество раз, то есть на место прежнего дольщика будет приходить новый, который потом также переуступит свои права, продав их третьему, четвертому, пятому и т.д.

Покупая квартиру по цессии, очень важно проверить наличие у цедента (продавца) первоначального договора долевого участия, чтобы избежать в будущем возможных проблем с оформлением прав собственности на квартиру и ловушек мошенников.

Преимущества и риски покупки квартиры по переуступке

Подписывая договор о долевом участии на начальной стадии строительства, дольщик получает возможность стать обладателем новой квартиры практически за бесценок. Относительно низкая стоимость жилья в строящихся многоэтажках обусловлена высокими рисками. По мере возведения дома эти самые риски минимизируются, и жилье в недостроенном доме резко возрастает в цене. Если дольщик преследовал цель наживы, то он:

  • может дождаться, пока дом сдадут в эксплуатацию, оформить все документы на квартиру и продать ее по рыночной цене, которая в разы превышает его инвестиции в строительство на раннем этапе;
  • может не дожидаться сдачи дома и переуступить свой объект, сразу как вырастет цена на квадратные метры в этом доме.

Второй вариант менее выгоден с финансовой точки зрения, но более выгоден с точки зрения времени. Продавая квартиру в недостроенном доме, дольщик определенно остается в выигрыше, а покупатель (цессионарий) получает шанс купить жилье по более низкой цене в сравнении с готовой квартирой и с меньшими рисками, чем при покупке жилья у застройщика на начальной стадии возведения дома.

Права и гарантии дольщиков защищает Федеральный Закон № 214, поэтому риски для участников долевого строительства минимальные, но они все-таки есть.

Покупка квартиры от подрядчика или застройщика

Покупка квартиры напрямую у подрядчика или застройщика, особенно в начале строительства, позволяет многим гражданам обрести свое собственное жилье в новостройке по доступной цене. Инвестируя свои средства в строительство, человек приобретает законное право на квартиру в этом доме, которая перейдет в его собственность после сдачи дома в эксплуатацию.

Основанием для получения квартиры после окончания строительства является договор долевого участия – соглашение, которое заключается в двустороннем порядке (с одной стороны – застройщик, с другой – дольщик). Оно подтверждает факт внесения средств в счет оплаты будущей квартиры дольщиком, а также обязывает застройщика передать в собственность участнику долевого строительства готовую квартиру после сдачи дома в эксплуатацию.

Этот метод приобретения жилой недвижимости имеет свои преимущества и недостатки. К плюсам сделки стоит отнести:

  • доступную стоимость жилья;
  • возможность приобретения его в кредит;
  • возможность переуступки объекта;
  • гарантию прав дольщиков ФЗ-214 и др.

Но, как и при любой сделке, покупатель квартиры по ДДУ сознательно идет на риск:

  • застройщик может оказаться на грани банкротства, о чем участник долевого строительства не был поставлен в известность до процедуры подписания договора;
  • возможно приобретение квартиры, которая в итоге не будет соответствовать утвержденному и согласованному плану;
  • слишком большие временные затраты – ожидание окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию может затянуться на несколько лет (иногда этот период равняется 10 годам и более);
  • купить квартиру в «замороженной» стройке.

Несмотря на то, что все тонкости и нюансы долевого участия в строительстве дома регламентируются соответствующими законодательно-нормативными актами и права дольщиков также охраняются федеральным законодательством, риски все-таки существуют. Ведь вложив деньги в строительство дома, которым занимается фирма-банкрот, будет очень сложно вернуть их обратно, да и придется хорошенько потратиться на услуги опытных в этих делах адвокатов.

Приобретая жилье у подрядчика по договору цессии, необходимо проследить, чтобы ДДУ, составленный между подрядчиком и застройщиком был зарегистрирован в Росреестре. В противном случае соглашение будет недействительным и все претензии к застройщику будут безосновательными, а о деньгах можно будет забыть.

Внимание! Еще один немаловажный момент при покупке квартиры по переуступке у подрядчика – при заключении цессии подрядчик продает не саму квартиру, а право на нее. Это значит, что он может только отвечать за предоставленную документацию, а никак не гарантировать получение недвижимости цессионарием.

Несмотря на то, что люди больше доверяют крупным строительным компаниям, которые уже успели заработать себе безупречную репутацию на рынке строительства, а также имеют достаточно лестных отзывов от бывших клиентов, чтобы им могли доверять другие заинтересованные лица, купить квартиру по переуступке прав от частного лица всегда выгоднее. Но учитывая тот факт, что одной из сторон сделки является незнакомое лицо, в данном случае можно предположить, что рисков несколько больше, чем при покупке жилья напрямую у застройщика.

Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

Источник: https://sdelka.guru/ddu/pokupka-po-pereustupke-prav-sobstvennosti.html

Покупка квартиры по переуступке прав: какие риски покупки в сданном, строящемся доме

риски при покупке квартиры по переуступке

Последние изменения: Май 2019

Переуступка прав при покупке недвижимости используется довольно редко, представляя собой сложную процедуру. Требуется знание юридических особенностей процесса и соблюдение норм гражданского законодательства, чтобы покупка квартиры по переуступке прав прошла в полном соответствии с действующими правилами.

Основные положения о переуступке

Сделка купли-продажи квартиры по переуступке прав может быть оформлена следующими способами:

  • Через предварительный договор, что подразумевает уступку права на оформление основной купчей. Особенность такого варианта заключена в том, что уступается лишь право на подписание в будущем основного договора, однако право на собственность остается неизменным вплоть до надлежащего заключения стандартной купчей на квартиру в сданном доме. По предварительному соглашению не происходит продажа, а возникает зафиксированная документально договоренность на сделку в будущем. Действие документа ограничено датой подписания главного договора на приобретение. Предварительное соглашение не нуждается в госрегистрации, не требует расчетов сторон, не влечет никаких иных действий, кроме обязательства переоформить квартиру в течение определенного срока.
  • Через договор долевого участия. Применяется для приобретения жилплощади в строящемся доме. Данный документ предполагает проведение основных расчетов до оформления уступки права. Если часть выплат остается непогашенной, остаток суммы переходит в финансовые обязательства другого собственника. Действие переуступки ограничено подписанием приемопередаточного акта, когда жилье передается в собственность от строительной организации к собственнику. В отличие от предварительного соглашения, ДДУ требует регистрации. Важная особенность данного способа переоформления – при получении прав на квартиру к покупателю переходят и финансовые обязательства продавца.  Так как использовать право на оформление собственности можно лишь в том же объеме, которым владел прежний владелец, важно в соглашении дать детальное описание недвижимости, четко указать основания для переоформления права требования.

Описание процедуры

В процессе переоформления квартиры по договору уступки прав, стороны придерживаются следующей последовательности:

  1. Покупатель анализирует степень надежности и стабильности застройщика, обращая внимание на длительность работы на строительном рынке, достаточность и действительность учредительной и разрешительной документации. Отдельное внимание уделяют проверке прав использования земель под застройку (долгосрочная аренда, право собственности).
  2. Перед сделкой потребуется подготовить список обязательной документации. Со стороны продавца готовят следующие бумаги: первичный договор (о долевом участии или предварительный), платежные документы, подтверждающие внесение взносов, письменное согласие строительной компании на проведение переуступки (если стоимость квартиры выплачена не полностью и остались финансовые обязательства прежнего владельца). Если продавец внес сумму в счет оплаты объекта в полном объеме, необходимо лишь оповестить о произошедших изменениях права собственности. Если продавец находится в брачных отношениях, готовят письменное согласие супруга. Со стороны покупателя потребуется гражданский паспорт и согласие супруга.
  3. Для оформления перехода готовится договор об уступке права. При составлении документа исходят из той же формы, что и первичный договор, а при наличии нотариального заверения, новому владельцу также потребуется посетить нотариуса. Главное отличие – указание предметом договора передачу права с их детальным описанием и перечислением оснований для переоформления.
  4. После подписания соглашения его регистрируют в Росреестре. Предусмотрено два варианта подачи документов на регистрацию — через МФЦ, либо напрямую в отделении регистрирующего органа.
  5. Расчет по выполненной сделке производится после того, как регистрация смены собственника права зафиксирована Росреестром. Как правило, это происходит в пределах 10 дней после обращения граждан.
  6. Как любое действие, связанное с регистрационными государственными услугами, будет взиматься пошлина. Стандартный размер пошлины за внесение сведений о смене правообладателя для обычных граждан составляет 2 тысячи рублей, а для организаций стоимость выше – 22 тысячи рублей. Общая стоимость регистрационной услуги не зависит от количества заявителей. При подаче нескольких заявлений, сумма пошлины распределяется между всеми участниками.

После подписания договора покупатель должен проконтролировать наличие следующих документов:

  • основной договор, в отношении которого возникла потребность в переуступке;
  • финансовая документация, устанавливающая ситуацию с расчетами между участниками сделки;
  • при невыплаченном остатке стоимости объекта, согласие от строительной организации или согласие кредитора (при покупке в ипотеку);
  • акт, устанавливающий факт передачи документации;
  • подписанный договор переуступки.

Этот перечень должен быть предоставлен покупателю после того, как стороны скрепили договор своими подписями, для дальнейшего проведения регистрации в Росреестре.

Особенности переуступки права

Подписывая договор об уступке, необходимо учитывать, что этим документом фиксируется переход права в том же объеме, что и у прежнего владельца, и не может быть ограничена или расширена переуступкой.

Существует множество нюансов, которые необходимо учитывать в процессе переоформления права на собственность по переуступке:

  • Чтобы исключить финансовые претензии со стороны застройщика, рекомендуется проверить, не осталось ли невыплаченных взносов в отношении указанной недвижимости, и какова ситуация с оплатой взносов на строительство. Если не проконтролировать данный вопрос, покупатель может столкнуться с необходимостью погашения взносов за прежнего владельца в качестве нового собственника строящегося объекта.
  • В целях финансовой безопасности сделки, важно уведомить, а в случае необходимости, согласовать вопрос переуступки. При наличии каких-либо оставшихся нерешенными финансовых претензий, отсутствие письменного разрешения от компании-строителя станет существенным нарушением процедуры.
  • Проверять отсутствие задолженностей нужно не только по основным взносам, но и по дополнительным начислениям (штрафы, неустойки, пени) в рамках существующих договорных отношений с застройщиком.
  • Так как переуступка не предполагает ограничения череды смены собственников, важно выявить историю владения правом. Помочь с выявлением цепочки помогут данные, полученные по запросу в Росреестре, т.к. легитимными остаются лишь те права, которые были надлежаще зарегистрированы.

Возможна ли переуступка «задним» числом?

После составления приемопередаточного акта может пройти довольно длительный период времени до того, как квартира будет оформлена в собственность. Провести сделку на этом этапе можно одним из следующих способов:

  1. Изменить дату приемопередаточного акта, при согласии застройщика.
  2. Поменять дату составления предварительного договора, если он еще не был зарегистрирован в Росреестре.

Этот вариант оформления уступки относится к схемам повышенного риска, прежде всего, по причине возможных изменений в цене квартиры. В результате, покупатель, заплативший более высокую стоимость, при указании в договоре меньшей цены, в случае форс-мажорной ситуации, которая повлекла расторжение договора, покупателю будет возвращена только сумма, указанная в договоре.

Стоит ли использовать данную схемы – решать конкретному покупателю, исходя из оценки обоснованности рисков покупателя. Специалисты рекомендуют оформлять уступку права по ДДУ как самому безопасному варианту. В таком случае, права стороны защищены положениями специального закона №214-ФЗ.

Стоимость строящегося объекта, по мере приближения даты сдачи в эксплуатацию, растет. В результате, расторгнув договор по ДУ, покупатель вернет только ту сумму, которая установлена в тексте документа. Часто сумма по ДДУ и цена квартиры по переуступке серьезно различаются, что грозит значительными убытками для несостоявшегося владельца.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему

2019 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/pokupka-kvartiryi-po-pereustupke-prav/

Переуступка прав на квартиру в новостройке: особенности и риски при заключении сделки

риски при покупке квартиры по переуступке

Приобрести квартиру в строящемся доме можно не только напрямую у застройщика, популярной практикой также является продажа такого жилья другими юрлицами или первыми дольщиками. Фактически в этом случае они продают не саму недвижимость, а переуступают свои права на неё

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил порядок и особенности заключения таких сделок, а также какие риски при этом несёт покупатель.

Кто обычно выступает в роли продавца в таких сделках

Первая группа – оптовые инвесторы. Зачастую это юрлица, которые покупают по ДДУ пару десятков квартир в проекте. Заработок здесь возможен за счет того, что на начальных этапах строительства квартиры стоят дешевле, чем накануне сдачи дома в эксплуатацию.

Второй тип – подрядчики, участвовавшие в строительстве дома. Часто застройщики рассчитываются за выполненную работу жильем, которое компании хотят перевести в денежный эквивалент.

Третья категория продавцов – частные инвесторы (физлица), которые купили жильё по дешевке на стадии котлована, а почти готовую квартиру продают по более высокой цене.

Четвертая группа – дольщики, которые вынуждены продать квартиру по неожиданно сложившимся обстоятельствам. К примеру, пока дом строился, у человека появились деньги, чтобы приобрести жилье получше, которое он давно хотел.

По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, нередки случаи, когда человек покупает «однушку» на начальных стадиях строительства, затем ближе к завершению строительства продает ее по более высокой цене, а взамен покупает большую по площади квартиру в следующей очереди в этом же проекте.

Требуется ли разрешение застройщика для переуступки

Не всегда. Но многие застройщики взымают комиссию за выдачу разрешения на переуступку. Чтобы это понять, необходимо изучить ДДУ: одним из условий договора может быть обязательное согласование такой сделки с застройщиком. Если такой пункт есть, необходимо брать разрешение. При этом размер комиссии может быть фиксированным (порядка 30-60 тысяч рублей за квартиру) либо процентным (до 4%), отмечает руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков.

Кроме того, застройщик может запретить переуступку прав на квартиры, чтобы предотвратить массовое появление на рынке предложений о перепродаже от дольщиков. Однако если ДДУ не ограничивает переуступку, то после заключения сделки новому дольщику необходимо лишь сообщить об этом застройщику, направив ему письмо с копией зарегистрированного договора и своими контактными данными.

Почему застройщики берут комиссию за переуступку

Это способ регулировать деятельность инвесторов, которые покупают много квартир на этапе котлована, а потом выходят на рынок с большим объемом предложения по ценам ниже, чем у застройщика. Зачастую стоимость квартир у таких инвесторов на 5-10% ниже, чем у аналогичных объектов от застройщика.

Ступеньков говорит, что в некоторых проектах заключение сделок по переуступке никак не влияет на темпы продажи квартир застройщиком. Как правило, это масштабные жилые комплексы, которые и так популярны у покупателей. Но если говорить о точечных проектах, где застройщик планирует продать не более 1 тыс. кв.м жилья в месяц, потерянная выгода более заметна, поясняет эксперт.

Какую выгоду получает покупатель при переуступке

При переуступке прав покупатель может приобрести квартиру в недостроенном доме по цене ниже, чем предлагает сам застройщик, который по мере готовности проекта просит все больше и больше денег за квадратные метры. Кроме того, если основная часть квартир в выбранном проекте уже продана, вполне возможно, что подходящий вариант можно будет приобрести у первоначальных дольщиков.

Какие существуют ограничения при заключении сделки переуступки

Переуступить право требования на квартиру можно только в определенный период времени: с момента госрегистрации ДДУ до подписания акта приема-передачи объекта между дольщиком и застройщиком. Если квартира уже оформлена в собственность, можно заключить только договор купли-продажи.

Дольщик не может заключить договор переуступки, если еще не рассчитался по первоначальному ДДУ. Как поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, такое возможно, например, если квартира покупалась в рассрочку. В таком случае переуступка возможна только при одобрении застройщиком. Если согласие получено, долг переводится новому дольщику, а в текст соглашения включается пункт о том, что первый дольщик передает второму дольщику долг перед застройщиком в указанном размере.

Как заключается сделка переуступки

Между первоначальным дольщиком и покупателем заключается договор уступки прав требования (ДУПТ). Покупатель получает оригинал такого документа и ДДУ. При этом в ДУПТ обязательно делается ссылка на ДДУ, указываются основные данные о квартире, ее характеристики и стоимость.

Также в новом документе должно быть подтверждение того, что финансовые обязательства первоначального дольщика перед застройщиком исполнены в полном объеме. Прежде всего, застройщик передает новому дольщику документы об оплате.

Если квартира приобреталась в ипотеку, новому покупателю необходимо взять справку о снятии обременения.

Затем составляется акт приема-передачи всех вышеупомянутых документов, который подписывается каждой из сторон ДУПТ. Далее этот пакет документов передается в многофункциональный центр, и ДУПТ регистрируется в Росреестре, после чего между покупателем и продавцом производится расчет. Когда все документы зарегистрированы и находятся на руках у покупателя, он получает законное право требования на квартиру.

Какие существуют риски при переуступке прав

Как и в случае с любым ДДУ, существует риск, что сдача дома в эксплуатацию будет перенесена на более поздний срок, поэтому покупателю также рекомендуется проверить надежность застройщика.

К примеру, можно оценить, сколько квартир выставлено на продажу первыми дольщиками.

Если количество таких предложений от физлиц большое, это может говорить о том, что у застройщика возникли проблемы и строительство дома может затянуться, говорит гендиректор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Также существует риск, что сделку признают недействительной. Это может произойти по ряду причин, в том числе, если первоначального дольщика признают банкротом в течение года после заключения сделки переуступки, либо если не уведомить застройщика о переходе прав требования.

Мария Литинецкая добавляет, что здесь также сохраняются многие риски, которые существуют при покупке вторичной квартиры.

Эксперт рекомендует заранее убедиться, что в числе собственников по ДДУ нет детей, не достигших 18 лет, а если такие собственники есть, то куплено ли для них большее по площади жилье взамен этому.

Кроме того, покупателю нужно узнать, приобретал ли продавец квартиру, будучи в браке, и если да, то получил ли письменное согласие супруга на продажу, с использованием материнского капитала или без него.

Наталья Шаталина рекомендует покупателю проконтролировать, чтобы ему передали оригинал ДДУ (или нотариально заверенную копию документа, если договор заключен на пул квартир). Также нужны подлинные документы, подтверждающие оплату ДДУ (справка от застройщика об исполнении обязательств, оригиналы или нотариально заверенные копии платежных поручений).

Безопаснее ли заключать сделку переуступки с подрядчиком

Здесь также нужно знать о некоторых рисках. Генподрядчик может договориться с застройщиком на взаимозачет на работы. В этом случае назначается цена за 1 кв.м.

По словам Олега Ступенькова, между застройщиком и подрядчиком одновременно заключаются ДДУ и договор подряда с указанием условий взаимозачетов. ДДУ сразу подается на регистрацию, но к моменту заключения сделки переуступки он может быть еще не оплачен, поскольку привязан к договору подряда.

Следовательно, покупателю квартиры, который собирается заключить договор переуступки с подрядчиком, кроме ДДУ, необходимо проверить счета-фактуры, акты взаиморасчетов и договор подряда, где фигурирует квартира, которую он собирается приобрести. Если сделка переуступки заключается с физическим лицом, необходимо также проверить акт сверки и платежки, убедившись в факте оплаты по ДДУ.

Поэтому Ступеньков настоятельно рекомендует подписывать договор переуступки только в офисе продаж застройщика.

Можно ли купить квартиру по переуступке в ипотеку

Еще несколькими годами ранее банки крайне неохотно выдавали ипотечные кредиты на покупку квартир по ДУПТ. Но сейчас они все чаще идут на такие сделки в отношении аккредитованных объектов недвижимости. Эксперты отмечают, что это свидетельствует о неплохой проработке механизма переуступки прав. Ипотеку на таких условиях готовы выдать в Сбербанке, DeltaCredit, Банке Москвы, ВТБ24 и других кредитных организациях.

Источник: https://superrielt.ru/articles/11673/

Покупка квартиры по переуступке прав: риски в 2019 году

риски при покупке квартиры по переуступке

Приобретение недвижимости по переуступке прав – явление довольно распространенное. Но сделки с жильем в новостройках требуют от покупателей особой осторожности. Прежде чем заключать такую сделку, как покупка квартиры по переуступке прав, риски в 2019 году нужно оценить в первую очередь.

Что такое переуступка

Прежде всего стоит узнать, что это такое – переуступка прав на жилплощадь. Некоторые ошибочно думают, что человек переуступает право собственности, но это не так. В результате совершенной сделки к другому гражданину переходит право потребовать жилье.

Сначала оно возникает у того, кто первым вступил в правоотношения с застройщиком. Регулируются эти сделки ФЗ № 214 от 30.12.2004 г.

Такая сделка заключается, когда объект недвижимости покупается не у того, кто построил дом, а у инвестора.

Это может быть человек или фирма, которые уже приобрели квадратные метры по одному из двух видов договоров:

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры

Скачать бланк договора о долевом участии в строительстве (ДДУ)

Одна из главных особенностей соглашения переуступки – участие в сделке третьего лица, то есть строительной компании. Если она не даст письменное согласие на ее заключение, договор будет признан недействительным.

Кроме того, заключить договор переуступки можно только в отношении квартиры в строящемся доме. Если здание уже сдали в эксплуатацию, передать право требования не удастся: такой договор просто не зарегистрируют.

Если все-таки нужно переуступить квадратные метры в сданном доме, остается просить застройщика скорректировать дату акта приемки-передачи объекта. В тех случаях, когда основным документом стал предварительный договор купли-продажи, приходится корректировать дату его заключения. Но это возможно только при условии, что соглашение не проходило регистрацию в Росреестре.

Переуступка ипотечного жилья

Квартиры в строящемся или сданном доме по ипотеке покупаются в таком же порядке, только сделка должна быть одобрена банком. При этом надо учесть, что кредитовать клиентов, покупающих жилье по переуступке, готовы далеко не все банки.

Но даже при согласии кредитной организации процедура будет не самой быстрой. Если же первый дольщик тоже покупал квадратные метры в ипотеку, сначала придется погасить ее.

Особенности оформления сделки

Запрос на выписку из ЕГРН в Росреестре

Переуступка жилья в новостройке – процесс многоэтапный. Продавцу придется выполнить следующие действия:

  • Сообщить застройщику о том, что он намерен переуступить право требования.
  • Получить от него официальное согласие на уступку прав. Это может быть как пункт договора, так и самостоятельный документ.
  • Получить у застройщика справку об отсутствии долгов.
  • Взять выписку из ЕГРН. Клиент может обратиться в регистрационную палату лично, через МФЦ или отправить запрос через официальный сайт Росреестра.
  • Оформить у нотариуса согласие от супруга на продажу квадратных метров.
  • Если квадратные метры приобретались на заемные средства, взять справку в банке об отсутствии задолженности.

Покупателю требуется только паспорт, а также согласие от мужа или жены на совершение сделки. Когда все документы будут собраны, пора подписывать договор. Обычно это происходит в офисе застройщика или любой юридической конторе. Здесь же можно узнать, как оформляется такое соглашение, и получить его образец.

Для регистрации нужно обратиться в подразделение Росреестра, но многие отправляют документы через МФЦ. Госпошлину за регистрацию оплачивает продавец, а производится она в течение 10 дней.

Скачать договор уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве

Плюсы и минусы переуступки

У переуступки жилья есть свои плюсы и минусы. Главное, что привлекает покупателей таких квартир – возможность существенно сэкономить. Чтобы быстрее нашелся покупатель доли, продавцы предлагают хорошие скидки. В свою очередь они тоже неплохо зарабатывают, ведь на первоначальном этапе строительства квартира стоила на порядок дешевле.

Кроме того, это реальная возможность приобрести объект в доме своей мечты, когда все квартиры уже проданы.

Недостатки тоже есть, и существенные. Например, в случае признания ДДУ недействительным такой же будет признана и цессия. Чтобы не оказаться обманутым, придется внимательно проверять документы, лучше всего с привлечением юриста.

Еще одним минусом является то, что сделка переуступки является достаточно хлопотной, и требуется немало документов. Часть документации приходится согласовывать с банком и с застройщиком. За выдачу согласия строительная компания может запросить процент. Обычно это 1-2% от стоимости квадратных метров, и расходы, естественно, ложатся на покупателя.

Также цессионарий, то есть покупатель, должен помнить, что цедента нельзя привлечь к ответственности за действия строителей. Если со сдачей объекта возникнут проблемы, расторгнуть договор и забрать свои деньги не удастся. Исключением являются случаи, когда продавец принимает на себя поручительство за строительную компанию.

Наконец, недостатком можно назвать возможные проблемы с оформлением права собственности. Они возникают даже после сдачи дома и его приемки госкомиссией. Дело в том, что оформление новостройки – процесс многоэтапный. В нем участвуют как застройщик и инвесторы, так и поставщики услуг. Между ними могут начаться судебные тяжбы в отношении взаиморасчетов и так далее, которые неизбежно отражаются на будущих жильцах.

Как снизить риски

Покупка квадратных метров в новостройке – всегда некоторый риск. Чтобы его снизить, стоит учесть несколько рекомендаций:

  • Стоит внимательно прочитать первоначальный ДДУ. В нем вполне может содержаться запрет на уступку прав, а также особые условия получения согласия строителей. Если для оплаты взноса использовался материнский капитал (это тоже указывается в ДДУ), дети продавца должны быть указаны в договоре. В противном случае и его, и последующую переуступку признают недействительными.
  • Обязательно нужно обратить внимание на то, чтобы в договоре была зафиксирована полная стоимость объекта. При отсутствии пункта о цене договор признают недействительным. Не стоит поддаваться и на уговоры продавца указать более низкую стоимость. При возникновении проблем покупатель получит обратно только те деньги, о которых шла речь в документах.
  • Необходимо убедиться в том, что у цедента нет долгов перед застройщиком, иначе последний может расторгнуть сделку. Кроме того, согласно нормам ФЗ-214 цедент не вправе переуступать права без перевода долга на покупателя, если жилье оплачено не полностью.
  • Не будет лишним узнать побольше и о застройщике: к сожалению, случаи банкротства на этом рынке – не редкость. Желательно посетить офис строительной компании, почитать отзывы на форумах, узнать, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах. Важный этап – проверка документов застройщика: учредительной документации, бухгалтерской отчетности, разрешения на строительство. Бумаг, подтверждающих права на землю.

Доходы, которые продавец получил от реализации права требования, облагаются налогом. Если цена, указанная в договоре об инвестировании, и цена, указанная в договоре переуступки, отличаются, сделка подлежит декларированию. Оплата налога – обязанность только цедента, застройщик и цессионарий не платят ничего.

Несмотря на определенные минусы, желающих приобрести жилье по переуступке оказывается достаточно. Такая сделка позволяет сэкономить от 5 до 20% стоимости объекта. Кроме того, это не так рискованно, как покупать недвижимость на стадии котлована. Но чтобы избежать проблем и не оказаться обманутым, изучать документы нужно предельно внимательно.

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry/pokupka-kvartiry-po-pereustupke-prav

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 653-60-72 доб. 987 (Москва)

+7 (812) 426-14-07 доб. 133 (Санкт-Петербург)

+8 (800) 500-27-29 доб. 652 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Положение о несчастных случаях на производстве

Закрыть