Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации

расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации

Сделка между продавцом и покупателем регламентирует договор купли-продажи. Если участников процедуры что-то не устроило, соглашение может быть расторгнуто. Процедуру проще всего осуществить до обращения в Росреестр. Если выполняется расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации, это может привести к возникновению ряда сложностей. Гражданин должен учитывать, что подобное действие можно выполнить далеко не всегда.

Однако провести процедуру все же возможно. Для этого необходимо изучить случаи, когда закон позволяет признать недействительной ранее заключенную сделку. О действующем законодательстве, о процедуре расторжения договора до регистрации, а также о причинах, позволяющих выполнить действия после обращения в Росреестр, поговорим далее.

Расторжение договора в соответствии с действующим законодательством

Не всегда заключенное соглашение удовлетворяет обоих участников. Продавец может быть недоволен неполным или несвоевременным внесением денежных средств. Покупатель в процессе операции может узнать, что коммунальные услуги в приобретаемой недвижимости не оплачены или оплачены не полностью, а на территории объекта зарегистрированы третьи лица. Возможность расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации регламентирует глава 29 ГПК РФ.

Перед тем, как приступать непосредственно к процедуре, рекомендуется ознакомиться со следующими статьями Гражданского кодекса РФ:

  • 450 – содержит перечень причин, в соответствии с которыми может быть осуществлено расторжение зарегистрированной сделки;
  • 451 – отражает особенности расторжения договора, которое вызвано изменением обстоятельств;
  • 452 – фиксирует порядок проведения процедуры расторжения;
  • 453 – указывает последствия расторжения договора после регистрации.

Все манипуляции с недвижимостью осуществляются на основании положений ФЗ №122. В соответствии с ним, все операции с жильем должны быть в обязательном порядке зарегистрированы. Процесс также должен выполняться при приобретении объекта и при расторжении договора купли-продажи недвижимости.

В действующем законодательстве отражен срок исковой давности, в течение которого лицо имеет право обратиться в суд и расторжение соглашения. Закон позволяет продавцу и покупателю осуществить процедуру расторжения договора в течение 3 лет с момента регистрации соглашения.

Если речь идет о жилом имуществе, предстоит пройти двойной процесс регистрации. Действие необходимо выполнить в отношении самой сделки и факта перемены собственника недвижимости.

Расторжение договора купли продажи квартиры до регистрации

После того, как процесс регистрации сделки купли продажи квартиры будет завершен, она считается заключенной. Заключив договор в отношении квартиры или дома, продавец и покупатель, которые приняли решение выполнить отказ от обязательств, должны успеть подать в ГРП соглашение о расторжении сделки.

Действие необходимо выполнить до того, как регистрация будет завершена, и произойдет изменение собственника. На практике вышеуказанные действия чаще всего осуществляются одновременно.

Если процедура заключения сделки выполнялась с привлечением нотариуса или агентства недвижимости, туда же нужно обратиться и при расторжении соглашения.

Если договор купли продажи квартиры передан на регистрацию, однако еще не зарегистрирован, продавец и покупатель должны подготовить и совместно подать заявление в Росреестр с просьбой о пре. Если один из участников соглашения не согласен с расторжение сделки, выполнить действия удастся только через суд.

Если регистрация договора купли продажи недвижимости уже осуществлена

Если регистрация договора купли продажи квартиры завершена, и продавец передал права на недвижимость, а покупатель – деньги, расторжение соглашения может быть выполнено по желанию одной стороны или обоюдному согласию участников сделки. Если оба лица хотят отменить заключенное ранее соглашение, проще всего выполнить сделку в обратном порядке.

 В этом случае продавец становится покупателем, а покупатель – продавцом. Между участниками соглашения, в отношении которого выполняется расторжение, заключается новый договор, на основании которого будет выполнена передача прав собственности на недвижимость.Процесс осуществляется в соответствии с классическими правилами.

Продавцу и покупателю предстоит повторно обратиться в Росреестр и зарегистрировать новый договор. Продажа недвижимости обычно осуществляется за ту же сумму.

Если по каким-либо причинам продавец и покупатели не хотят выполнять сделку в обратном порядке, они могут обсудить все нюансы и составить соглашение о расторжении договора купли продажи недвижимости.

Предстоит подготовить заявление, на основании которого договор можно аннулировать. Оно оформляется участниками соглашения совместно. Пакет документов нужно предоставить в Росреестр.

На основании полученных бумаг будет сделана запись о прекращении сделки купли продажи дома и выполнено ее аннулирование.

Если было осуществлено частичное исполнение, и сотрудники уполномоченного органа уже завершили процесс регистрации, соглашение о расторжении не станет основанием для прекращения действия заключенного ими договора.

Если осуществить расторжение договора хочет только один участник процесса, эксперты рекомендуют попытаться достигнуть соглашения со второй стороной договора. Для этого потребуется отправить письменное предложение об отмене сделки.

Если лицо отказывается от расторжения или не отвечает на поступившее уведомление в течение 30 дней, гражданин получает право на составление иска. Однако для расторжения ранее заключенного договора одного желания мало. Чтобы сделка была отменена, должны присутствовать веские причины.

Среди них выделяют нарушения существенных пунктов договора, а также ряд иных случаев. Они зависят от особенностей сложившейся ситуации.

Существенными условиями, которые могут стать поводом для отмены зарегистрированного договора, выступают:

  • покупатель не внес денежные средства за приобретение недвижимости или предоставил их не в полном размере;
  • в квартире прописаны третьи лица;
  • соглашение подписало лицо, не являющееся дееспособным;
  • гражданина принудили к подписанию документов;

Действующее законодательство обязывает покупателя оплатить приобретаемый товар. Если речь идет о недвижимом имуществе, передача денежных средств должна быть подтверждена документально.

Стороны могут оформить для этой цели следующие документы:

  • расписку;
  • выписку с банковского счета;
  • квитанцию, подтверждающую внесение денег в кассу, если сделка заключалась с юридическим лицом.

Если покупатель отказывается предоставить денежные средства, продавец имеет право потребовать расторжение сделки в одностороннем порядке. Помещение в этом случае останется у его бывшего владельца. Если недвижимость была передана, а денежные средства не поступили, суд имеет право расторгнуть сделку и осуществить возврат жилья продавцу или признать сделку незаконной и обязать покупателя выплатить неустойку.

В квартире прописаны третьи лица

Разбираясь, можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры после регистрации, нужно принять во внимание присутствие третьих лиц, прописанных в помещении. Так, на практике право пользования проданным жильем может быть сохранено за одним из его бывших владельцев. Если осуществляется переход права собственности, все обременения на помещение остаются.

Это значит, что производить расчет по задолженности должен новый хозяин квартиры. На практике может сложиться ситуация, когда одно из лиц, которое не является хозяином помещения, но прописано в нем, на длительное время уезжает куда-либо или попадает в тюрьму. Хозяева жилплощади в это время выполняют реализацию недвижимости. Через какое-то время гражданин может вернуться. При этом за ним сохраняется право на пользование помещением.

Новый хозяин будет вынужден делить жилплощадь с совершенно незнакомым человеком.

Оказавшись в подобной ситуации, новый владелец недвижимости имеет право оспорить сделку  в судебном порядке и выполнить расторжение договора. Правило действует, если с момента заключения сделки не прошло 3 года.

Если суд согласится удовлетворить требование заявителя, денежные средства, уплаченные за приобретение жилплощади, будут возвращены покупателю.

Признание сделки недействительной

Граждане нередко обращаются в суд с требованием о признании заключенного ранее договора недействительным. Основанием для подобного наступает незаконность соглашения. Если суд согласится удовлетворить требования, договор не будет расторгнут. Однако сделку признают не действительной.

 Чаще всего такое решение принимается, если соглашение подписал недееспособный гражданин, или действие выполнено лицом, на которое оказывают насильственное давление. Введение в заблуждение также приводит к тому, что сделку признают недействительной.

И если суд примет подобное решение, каждое из лиц вернется к тому же имущественному положению, которое было до момента подписания договора.

Обстоятельства существенно изменились

Разбираясь, как расторгнуть договор купли продажи квартиры после гос регистрации, человек выяснит, что действие может быть осуществлено, если обстоятельства существенно изменились. Сюда относят ситуации, при знании о наступлении которых, гражданин отказался бы заключать сделку.

При этом ситуация должна соответствовать перечню требований, в список которых входят:

  • произошедшее возникло неожиданно;
  • ситуация входит в категорию непреодолимых;
  • произошедшее влечет за собой серьезный ущерб для участников сделки;
  • случившееся затрагивает интересы обоих участников соглашения.

Произошедшие изменения будут признаны существенными, если выполняются все вышеуказанные условия.

Чаще всего суд соглашается выполнить расторжение сделки на этом основании в следующих ситуациях:

  • действующее законодательство изменено;
  • осуществляется процесс ликвидации организации, не связанный с банкротством;
  • рыночная цена помещения сильно повысилась;
  • наступил финансовый кризис.

Последнее обстоятельство признать существенным и выполнить на его основании расторжение договора довольно трудно.

Источник: https://YurPortal.info/zhilishhnoe-pravo/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-posle-registratsii/

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации — Право Граждан

расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации

Расторгаемый договор завершает и свое действие. Возвращается все реализованное сторонами. Но не все так элементарно в операциях с недвижимыми объектами.

Как расторгать договор после регистрации права на недвижимость? Теоретически реально расторжение практически любого договора.

Но нормы общепринятого характера касательно сделок с разной недвижимостью таковы, что одностороннее расторжение неосуществимо. Тем более, когда осуществлена регистрация полученного права собственником.

Хотя допустимы и особые ситуации. Какова процедура расторжения договора при покупке или продаже недвижимости после регистрации собственником своих прав?

Важные моменты

Всякая осуществляемая сделка, касающаяся реализации недвижимости, не происходит без оформления надлежащего договора. Документ этот выступает основным.

Согласно ему продавцом передается право полной собственности на объект, а вторая сторона таковое принимает, уплачивая сумму, оговоренную в договоре.

И сделка практически закончена, когда стороны подпишут договор. Покупателю останется зарегистрировать должным образом право собственности.

Но если не реализовываются установленные договорные обязательства, то выходом становится расторжение подписанного договора.

Для окончательного прекращения свершенной сделки по согласию сторон потребуется соблюсти тот же порядок, что и при оформлении изначального документа.

Участники заключают соглашение о расторжении. Но обоюдного и добровольного согласия может быть мало.

Причины в нюансах покупки недвижимости, право собственности на каковую подлежит госрегистрации.

Для расторжения ДКП относительно недвижимости после завершенной регистрации собственником своего права надобно наличие весомых оснований.

Например:

  • значительные нарушения сделки;
  • не выполнение обязательств;
  • изменившиеся обстоятельства и т.д.

Расторжение сторонами договора считается частным случаем завершения договорных отношений.

При этом по ГК преждевременное окончание действительности договора выражаться может разными определениями — «расторжение договора» либо «отказ от выполнения договора».

Когда договор досрочно расторгается, то обязательства по нему прекращаются на период будущий. Следственно, расторжение вероятно лишь для договора еще действующего.

По этому признаку отличается процесс расторжения от признания договора незаключенным или недействительным.

По ГК договор, касающийся продажи недвижимости признается заключенным только после осуществления госрегистрации.

Пока в ЕГРП не появится запись о переходе права к иному собственнику, недвижимый объект продолжается числиться за прежним владельцем.

Можно в одностороннем порядке расторгать договор и до регистрации. Но для этого должны наличествовать основательные нарушения наличествующих договорных условий.

Например, покупатель отказывается оплачивать стоимость по договору или продавец не передает недвижимость. Если стороны не могут сговориться, то надобно обращение в суд.

И здесь важен такой момент, что уже исполненное по содержанию договора не возвращается. То есть, судья расторгнуть договор имеет право, но переданные деньги или имущество не подлежат возвращению.

Велик риск остаться и без денег, и без недвижимости. Единственный вариант в этом случае признание самого договора неверным, то есть недействительным.

Заключение соглашения

Расторгнуть ДКП в отношении недвижимости по общему согласию сторон можно и до регистрации прав собственником и после. Различается порядок действий.

До регистрации достаточно заключить соглашение о расторжении договорных отношений и вернуть исполненное по договору (деньги, недвижимые объекты).

Расторгнуть договор допустимо без обращения в суд, по обоюдному согласию.

Более того подача иска возможна только после попытки досудебного урегулирования, а именно в случае получения отказа второго участника от расторжения договора.

Заключение соглашения начинается с того, что одна из сторон предлагает расторгнуть договор.

Вторая сторона в тридцатидневный срок (если иной период не предусмотрен договором) должна дать ответ. При отсутствии такового или при отказе можно обращаться в суд.

В противном случае решение принимает суд, основываясь на обстоятельствах сделки.

Расторжение договора при купле-продаже относительно недвижимости регламентировано в гл.29 ГК РФ:

ст.450 Допустимые основания для расторжения
ст.451 Расторжение по видоизменению обстоятельств
ст.452 Порядок осуществления расторжения
ст.453 Появляющиеся последствия расторгнутых сделок

Согласно настоящему законодательству для расторжения договора о купле-продаже недвижимости бытует период давности по искам.

Правомерность сделки может оспариваться в трехлетний срок после регистрации в установленном порядке перехода права собственности.

Образец расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации

Когда покупателем получено полное право собственности на объект договора, отменить сделку возможно лишь в ситуациях, строго предопределенных договором либо положениями законодательства.

Следственно, после совершенного выполнения всех оговоренных обязательств расторгнуть договор попросту нельзя. И верно это утверждение для сделок с любой недвижимостью.

Если сделка частью уже выполнена и право собственности зарегистрировано, то расторжение договорных отношений вовсе не подразумевает возврата переданного имущества.

Чтобы возвратить исполненное по договору, нужно прописать соответствующее условие в договоре либо в заключаемом соглашении о расторжении сделки.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Куда жаловаться на капитальный ремонт дома

Отменить договор после свершенной регистрации и исполнения обязательств можно по согласию участвующих сторон.

Причем сторонам надлежит согласовать порядок возврата уплаченных денег и объекта договора. Действующим соглашение признается сразу после подписывания его участниками сделки.

Но тут надо учитывать и факт регистрации права собственности. Например, стороны по совместному решению расторгают ДКП до госрегистрации собственности и проблем обычно не возникает.

В соглашении оговаривается, что покупатель возвращает объект, а продавец деньги, если имела место передача таковых. На этом сделка считается расторгнутой.

Другое дело, когда регистрация уже совершена. Даже при наличии соглашения и согласия покупателя на возврат имущества у продавца нет оснований переоформить регистрацию права собственности на себя.

На основании его покупатель, ранее бывший продавцом, может перерегистрировать право собственности на себя.

В одностороннем порядке

Желая расторгнуть договор относительно объекта недвижимости в одностороннем порядке, следует постараться добиться досудебного соглашения с иной стороной.

Но одного желания для одностороннего расторжения недостаточно. Немаловажно присутствие основательных причин – нарушение значимых договорных условий или иные случаи, определяемые судом.

Существенными обстоятельствами для расторжения договора посчитаться могут:

  • отсутствие оплаты или уплата неполной стоимости;
  • обременение в виде жильцов прописанных в на приобретенной жилплощади;
  • заключение сделки с недееспособным субъектом;
  • свершение сделки по принуждению.

В соответствии с действующим законодательством всякому покупателю надлежит оплатить покупаемый товар.

Оплата подтверждается документально, а именно:

  • банковской выпиской;
  • распиской;
  • квитанцией об уплате через кассу и т.д.

Если плата по сделке не поступила, то продавец может потребовать расторжения договора. При этом имущество останется у продавца.

Но если имущество уже было отдано, то суд вправе:

Сделку расторгнуть B воротить продавцу ранее отданное имущество
Признать законность сделки И обязать покупателя уплатить сумму по договору вместе с неустойкой в пользу продавца

Расторгаться сделка по купле-продаже недвижимых объектов может и вследствие выявленного обременения.

Например, после покупки квартиры обнаруживается, что в ней прописано лицо, располагающее правом пользования жильем.

: расторжение договора купли продажи — неоплата

Когда со времени сделки прошло не больше трех лет, то новый собственник может потребовать расторжения договора и возврата уплаченной суммы.

При подаче иска о расторжении договора важно учесть один значимый нюанс.

Если в заявлении заявлено требование о расторжении, то суд может требование удовлетворить, но дальнейшую судьбу имущества решать не вправе.

Когда нужно вернуть имущество или деньги, то об этом надлежит упомянуть в иске. Иначе придется подавать еще один иск, уже о возвращении исполненного по договору.

Признание документа недействительным

Расторжение заключенного договора и признание его недействительности различается правовыми последствиями. Когда договор недействителен, то и исполнение его незаконно.

Недействительным ДКП недвижимости может признаваться когда:

  • документ нарушает законодательные нормы;
  • одна из сторон недееспособна или ограниченно дееспособна;
  • договор подписан в момент помутнения рассудка или в состоянии аффекта, то есть человек может быть дееспособным, но по какой-то причине не мог проконтролировать собственные действия;
  • сделка заключена с лицом несовершеннолетним;
  • договор подписан с применением угроз, насилия, обмана и т.д.;
  • сделка являемся мнимой (отсутствуют юридические последствия) или притворной (прикрывает иные правоотношения);
  • иные случаи.

Нужно упомянуть и факт, когда договор расторгается по причине существенного изменения обстоятельств. Например, возникает ситуация, зная о которой заранее стороны отказались бы от заключения договора.

При этом в отношении такой ситуации должны иметь место следующие условия:

  • неожиданность возникновения;
  • непреодолимость;
  • значительный ущерб для стороны;
  • воздействие на интересы обеих сторон.

Существенными изменения считаются, когда все четыре признака наличествуют одновременно.

Возникающие сложности

Как выше упоминалось, для возврата квартиры продавцу надлежит заявить в исковом заявлении соответствующее требование.

Избегнуть лишней судебной волокиты можно, если заблаговременно вписать в договор пункт о порядке возвращения имущества при расторжении договора.

И продавец сталкиваться может с неуплатой. Договор можно расторгнуть и потребовать возврата имущества. Но на это уйдет немало времени и порой средств.

В исковом требовании можно заявить просьбу не о расторжении договора, а о привлечении покупателя к оплате.

Во избежание спорных ситуациях желательно прописать в ДКП конкретные условия, при каких договор прекращает свое действие.

Благодаря этому при необходимости можно договор расторгнуть хоть и через суд, но достаточно быстро. Имеют значения и формулировки договора.

Например, в документе говорится, что продавец обязан передать объект в «разумные сроки». Но в ГК РФ такая «разумность» точно не определена, лучше прописать конкретные даты.

Значит, при расторжении ДКП по взаимному согласию регистрировать надлежит и заключаемое соглашение сторон. Еще примечательный нюанс это частичная предоплата, какую обычно требует продавец.

Переданный аванс после расторжения договора не возвращается, поскольку сразу после передачи становится непосредственной собственностью получателя.

Если и осуществлять предоплату, то только в качестве задатка. Значимым условием является и стоимость недвижимости.

Нередко стороны указывают меньшую цену с целью уменьшения налогов. При расторжении договора и требовании возврата выплаченных денег, возвращается сумма согласно договору и не более.

Предусмотреть все нюансы обычному человеку сложно, но учесть основные моменты вполне возможно.

И лучше потратить время на изучение договора и его дополнение, чем на судебные тяжбы при расторжении заключенного договора.

Источник: https://pravo-grajdan.ru/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-posle-registracii.html

Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации

расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации

Если ничто не предвещало проблем, сделка купли-продажи состоялась, а потом выяснилось, что в приобретенном жилище зарегистрированы жильцы, есть неплатежи в серьезных объемах или иные сложности, то можно ли расторгнуть договор купли-продажи и вернуть все обратно?

Законодательная база

Тема аннулирования договоров купли-продажи относится к числу самых юридически непростых, когда даже опытному юристу сложно правильно расставить акценты, разложить ситуацию по полочкам и подвести правовую основу.

Законом в лице ст. 450 ГК РФ предусмотрено расторжение договора купли-продажи в зависимости от причин.

На любом этапе, в основном по взаимному решению сторон, можно прекратить действие сделки.

Но есть варианты прекращения отношений и в одностороннем порядке.

Для осуществления таких намерений должны быть серьезные основания, одного простого желания покупателя или продавца недостаточно.

Основания может дать одна из сторон, скрыв какие-то сведения, или предоставив неполную или намеренно ложную информацию. Иногда вины ни продавца, ни покупателя в возникших обстоятельствах нет, тогда вступает в силу ст. 451 ГК РФ, также может иметь место форс-мажор. Собственно процедура прекращения сделки подчиняется требованиям ст. 452 ГК РФ. При невозможности мирно провести расторжение, особенно, если речь идет о неуплате средств, могут помочь судебные органы.

Согласно Федеральному закону №122, который регламентирует проведение операций с объектами недвижимости, все акты купли-продажи требуют регистрационных мер: сначала договора, а потом – переноса прав собственности от продавца к покупателю.

Проведение процедуры аннулирования сделки может иметь место при таких ситуациях:

  • взаимное согласие сторон;
  • нарушение важнейших условий контракта;
  • по судебному решению;
  • когда расторжение документа предусмотрено законодательными актами.

Расторгнуть договор купли-продажи – значит, прекратить действие договора, неисполненного или исполненного ненадлежащим образом. Когда продавец или покупатель утверждают, что сделку нужно отменить из-за недействительности договора об акте купли-продажи, то это совсем другая история, в нашем случае договор действителен, но есть следующие основания для его расторжения:

  • в деле фигурируют поддельные или ошибочно представленные бумаги;
  • оплата за купленную недвижимость не выполнена в полном размере;
  • из квартиры не выезжают, жильцы не снимаются с регистрации;
  • нарушаются права несовершеннолетних или недееспособных граждан;
  • в квартире есть обременения и пр.

Если одной из сторон выступает юр. лицо, уставные бумаги которого не в порядке, то такое обстоятельство тоже приведет к прекращению отношений между продавцом и покупателем. Нельзя назвать редко встречающейся ситуацию, когда из мест, не столь отдаленных, после отбывания тюремного возвращается жилец в квартиру, уже купленную другой семьей.

В любом случае, обстоятельства должны быть внезапно открывшимися, непредвиденными.

Как расторгнуть договор до регистрации?

До того, как данные о договоре купли-продажи внесены в реестр, прекратить действие документа о сделке проще всего, в этом случае нужно уведомить регистратора в срочном порядке, что проводить записи об операции с недвижимостью не нужно (если документ уже передан в орган регистрации).

Уведомление должно быть в виде взаимного двустороннего соглашения.

Если стадия оформления не перешла в плоскость регистрации, то тогда разорвать отношения продавца и покупателя еще проще, так как уведомлять никого не нужно, но составить обоюдный документ следует обязательно. Подобная бумага может быть подписана исключительно при мирных, нормальных отношениях между обоими участниками сделки.

Соглашение о расторжении договора купли продажи недвижимости должно содержать все обстоятельства, повлекшие расторжение, а также пункт об отсутствии претензий друг к другу.

Усиленное внимание следует уделить тем пунктам, в которых говорится о денежных суммах и объектах имущества, подлежащим передаче. Даты начала и конца действия соглашения и прекращения действия договора также имеют немаловажное значение, эти моменты нельзя игнорировать.

Следует заметить, что соглашение – редчайший случай в юридической практике, так как ни деньги, ни имущество после расторжения не возвращаются, требуется вмешательство суда.

Расторжение договора купли продажи после регистрации

Последствия регистрации сделок регламентируются ст. 453 ГК РФ.

Если регистрация прошла, то решать вопрос будет непросто: раз договор исполнен хотя бы частично, расчет произведен (или не полностью), недвижимость передана, то вернуть все обратно по закону можно, но только не путем расторжения договора: тот контракт уже состоялся и исчерпал себя.

Теперь нужно заключать новый договор, в котором новый собственник недвижимости будет выступать продавцом, а прежний хозяин – ее покупателем. Такое решение вопроса наиболее быстрое и беспроблемное, но возможно только при отсутствии конфликта, ведь нужен спокойный диалог.

Когда одна сторона согласна на такой вариант, а другая – нет, но нужно попытаться подписать досудебное соглашение. Инициатор должен направить другой стороне письмо с предложением отменить сделку. Если ответа в течение 30-ти дней не получено или ответ отрицательный, тогда отмена сделки будет проводиться судом. Ситуации бывают разные, и пути разрешения проблем различаются, в зависимости от обстоятельств.

Отсутствие оплаты

При нежелании покупателя, ставшего владельцем, произвести расчет, можно попытаться отправить предупреждение, что дело будет передано в суд.

Сторона, выступавшая продавцом, должна подать иск о расторжении договора купли продажи недвижимости в суд, причем имеет полное право требовать не только денег за свою недвижимость, но и за нанесение морального ущерба (ст. 395 ГК РФ).

Обращение в суд должно содержать не одно требование, а два: расторгнуть договор сделки и вернуть недвижимое имущество. Если истец не укажет другого требования, то суд удовлетворит только одно – расторгнет договор, а ни денег, ни имущества не вернут.

В суд по месту нахождения недвижимости нужно подготовить и подать:

  • исковое заявление;
  • купчую;
  • бумаги, доказывающие наличие нарушений условий сделки.

После получения решения суда и вступления его в законную силу следует обратиться в Росреестр для внесения корректировки данных о собственнике недвижимости.

Обременение в виде прописанных в квартире граждан

Сюрприз в виде вернувшегося из тюрьмы жильца, право проживания за которым сохраняется, является вполне обоснованным поводом прекратить действие сделки, если с момента ее заключения не прошло 3-х лет.

В суде обяжут вернуть покупателю деньги в полной сумме. А квартиру – продавцу, в которой зарегистрирован и имеет право жить освободившийся из зоны гражданин.

Недействительные сделки

Сделку признают недействительной, если:

  • одна из сторон оказалась признанной судом недееспособной полностью или частично;
  • заключение произошло под давлением, угрозами, принуждением, путем обмана;
  • одна из сторон была не в себе, находясь под влиянием наркотических веществ, алкоголя и пр.;
  • налицо ущемление прав лица, не достигшего совершеннолетия.

Если будет доказано наличие любого из этих обстоятельств, купчая будет признана недействительной, имущество и деньги вернутся к своим прежним владельцам.

Расторжение из-за существенного изменения обстоятельств

Суд будет исходить из того, что обстоятельства действительно настолько изменились, что знание об их наличии не позволило бы сделке состояться.

Эти отягощения должны быть независимыми от участников акта купли-продажи, и чтобы их суд признал существенными, нужно наличие таких условий:

  • такое изменение обязательств обе стороны предположить не могли;
  • это изменение заинтересованная сторона предотвратить не может;
  • если бы эти обстоятельства были известны, то ущерб для одной из сторон был бы значительным настолько, что она не пошла бы на сделку;
  • из условий договора не вытекает, что истец пострадает от наступления этих обстоятельств.

Примером таких обстоятельств может служить ситуация, когда сумма сделки указана в долларах США, а к моменту расчета курс валют совершил скачок, что привело к невозможности собрать нужную сумму в эквиваленте. Можно расценивать как осложнение признание здания подлежащим сносу, как попадающее в зону прокладки железной дороги.

Безопасная продажа

Продавец рискует не получить деньги за свою собственность, это главная проблема, которая может оказаться и продающей стороны.

Безопасная продажа включает ряд мер, уже на стадии составления договора:

  • четко оговорить условия и процедуру передачи денег;
  • указать способ получения платы.

Неплохим вариантом расчета признано использование банковской ячейки, в этом случае наличку можно переложить из одной ячейки, оплаченной покупателем, в другую, арендованную продавцом.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Договор аренды земельного участка с правом выкупа

К тому же, представитель банка может служить свидетелем состоявшегося расчета.

Полный расчет нужно производить непосредственно перед подписанием бумаги о сделке, а пункт об этом должен присутствовать в тексте купчей. Продавец, получая средства, должен каждый раз писать расписку, подтверждающую получение им н-ной суммы (цифрами и прописью), в двух экземплярах, с подписью покупателя. Сумма сделки должна указываться в национальной валюте, то есть в рублях.

Есть нет уверенности в своих действиях, то есть смысл привлечь агента по недвижимости.

Покупка без проблем

Покупатель, чтобы обезопасить себя, должен понимать, что ему нужно сделать, прежде чем подписывать купчую:

  • проверить наличие правоустанавливающих документов на предмет покупки;
  • убедиться, что в жилище нет несанкционированной перепланировки;
  • потребовать от хозяина справку с места жительства по форме №9, но не обычную, а архивную.

Так можно избежать многих проблем. Покупка жилья – процедура серьезная и дорогостоящая, поэтому не стоит полагаться на свои поверхностные знания, и поручить дело надежному риэлтеру из проверенного агентства.

Источник: http://lawyer-guide.ru/nedvizhimost/kvartira/pokupka/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-posle-registracii.html

Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации

расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации

Регистрация договоров купли-продажи недвижимости является обязательной процедурой завершения сделки. Вместе в ней происходит переход права собственности на объект.

Но может сложиться ситуация, когда после регистрации открываются обстоятельства, по которым договор подлежит расторжению, в результате чего покупателю возвращаются выплаченные продавцу денежные средства, а продавцу – товар. Когда это возможно, по какой причине и как расторгнуть соглашение?

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации?

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости возможно на основании главы 29 Гражданского кодекса, а также Федерального закона 122-ФЗ, которые регламентируют порядок совершения и прекращения сделок. При этом законодательство обязывает регистрировать соглашение как при покупке недвижимого объекта, так  и при прекращении договорных обязательств.

Оспорить правомерность совершенной сделки вправе любая из сторон в течение трехлетнего срока после ее государственной регистрации. Действительным договор сделки считается с момента регистрации, тогда же происходит переход права собственности на объект от одного владельца к другому.

Признание договора купли-продажи недействительным

В случае признания договора купли-продажи квартирынедействительным с юридической стороны он как бы не существовал и последствий, в нем описанных, не имеет. Такая норма установлена п.1 ст.167 ГК. Таким образом, сделка не считается состоявшейся.

Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным в результате:

  • оспаривания сделки;
  • ничтожности сделки.

В чем же разница этих двух понятий разберем ниже.

Оспаривание сделки купли-продажи

При наличии серьезных оснований, сделка может быть признана судом недействительной. В этом случае с исковым заявлением обращается сторона, которая считает, что в результате были нарушены или не учтены ее права. Примером может служить случай, когда не учтены права при распоряжении унаследованной недвижимостью.

Какие имеются основания для признания сделки купли-продажи недействительной?

Исковое заявление о признание сделки недействительной может подать в суд любая из сторон сделки, иное заинтересованное лицо (государственный орган) либо прокуратура на следующих основаниях:

  • продажа недвижимости не достигшим 18-летнего возраста гражданином, без согласия родителей;
  • сделка совершена без согласия государственного органа или третьего лица;
  • сделка совершена недееспособным лицом без согласия попечители или органа опеки и попечителя;
  • если будет доказано, что в момент совершения сделки продавец не был способен отвечать за свои действия (находился в состоянии алкогольного, наркотического, психотропного опьянения).

Дополнительно следует учитывать, что договор купли-продажи может быть признан недействительным, если:

  • совместная собственность продана без согласия супруга или супруги;
  • при продаже квартиры не выполнены условия органа опеки и попечительства, чем нарушены права несовершеннолетних;
  • продана унаследованная квартира, на которую права заявили иные наследники умершего.

Какие сделки признаются ничтожными

Сделка, совершенная с нарушением законодательства, признается ничтожной или недействительной. Например, продавец подделал документы либо распорядился имуществом несовершеннолетнего собственника.

Виды ничтожных сделок

Гражданское законодательство определяет сделки, которые признаются ничтожными:

  • сделки, которые совершены по недействительным или поддельным документам, т.е. продавец умышленно совершил противоправное действие (ст. 169 ГК);
  • продажа недвижимости, принадлежащей недееспособным гражданам (ст.171 ГК);
  • незаконные сделки, посягающие на права третьих лиц (ст.168 ГК);
  • сделки с малолетними детьми (ребенок не достигший возраста 14 лет не вправе ставить свою подпись в договоре купли-продажи) (ст.172 ГК);
  • фиктивные, а также притворные сделки с недвижимостью, целью которых является не фактическая передача имущества, а укрытие его от ареста, описи и т.д. (ст.170 ГК);
  • сделки, предметом которых является имущество должника или банкрота, распоряжаться которым он не вправе по закону (ст.174.1 ГК).

Так же оспоримые и ничтожные сделки различаются сроками исковой давности. Статья 181 ГК определяет для первого случая один календарный год, для второго – три года с возможностью увеличить его до 10 лет.

Поэтому покупателю нужно внимательно отнестись к изучению документов, чтобы исключить признаки, по которым сделка может быть признана ничтожной и/или оспоримой. Продавцу попроще, в любом случае недвижимость по судебному решению вернется назад.

Такие сделки признаются судом незаконными. Товар возвращается продавцу, а денежные средства – покупателю, при этом он может добиться компенсации нанесенного ущерба (ст. 167 ГК).

Отсутствие оплаты по договору

Любая сделка предполагает передачу товара при его оплате. Подтверждением передачи денежных средств при оплате недвижимости выступает расписка либо выписка с банковского счета.

Если покупатель не оплатил товар, продавец вправе потребовать признать договор недействительным и вернуть его обратно. Но суд может принять решение о расторжении сделки или обязать покупателя исполнить условия договора с истребованием в пользу продавца не только суммы по договору, но и неустойки за все дни просрочки.

Обременения

Случаи с обременением жилья в виде прописанных там граждан встречаются достаточно часто. Это касается ситуаций с теми лицами, кто не является собственником помещения и отсутствует длительный срок. Например, проживает фактически в другом регионе или отбывает наказание в местах лишения свободы. Регистрация в квартире за ним остается.

Недобросовестный владелец жилья продает его, а новые хозяева по прошествии времени сталкиваются с тем, что на их жилплощади объявляется гражданин, который заявляет, что имеет право на проживание. В этом случае покупатель может обратиться в суд за отменой сделки и вернет свои деньги, уплаченные продавцу.

Признание ДКП недействительным, это не редкое явление и судебная практика это доказывает — ознакомиться с делами можно по ссылке http://sudact.ru/practice/priznanie-dogovora-kupli-prodazhi-nedejstvitelnym/

Расторжение договора купли-продажи

Может быть по инициативе покупателя или продавца. А так же по обоюдному согласию.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры: скачать бланк и образец

Далее рассмотрим каждую ситуацию отдельно.

по обоюдному соглашению сторон

Любая из сторон сделки может стать инициатором для расторжения договора. Стороны могут достичь обоюдного согласия путем переговоров и заключить другой договор обратного порядка. Предметом будет выступать все тот же объект недвижимости, а продавец и покупатель поменяются местами.

Тогда каждый получит свое имущество, которым владел до заключения первого соглашений. После государственной регистрации в Росреестре собственником снова станет продавец, а покупатель получит уплаченные деньги.

в одностороннем порядке

Прекращение договора по обоюдному согласию встречается крайне редко. Чаще одной из сторон приходится добиваться его в судебном порядке. Рассмотрим ситуации, когда инициатором может стать продавец, а когда покупатель.

Расторжение по инициативе продавца

Отказаться в одностороннем порядке от договора купли-продажи недвижимого объекта продавец вправе:

  • при отказе покупателя вносить очередной платеж при продаже ему объекта в рассрочку, но невозможно расторгнуть договор, по которому выплачено более половины его стоимости;
  • при отказе покупателя принимать предмет договора и его оплачивать;
  • при неисполнении покупателем решения суда о взыскании с него денег.

Расторжение по инициативе покупателя

В судебном порядке подлежит расторжению договор по заявлению покупателя:

  • при обнаружении обременений и притязаний третьих лиц, о которых покупателю не было известно до совершения сделки;
  • если продавец отказывается передавать ему недвижимость, являющуюся предметом договора сделки;
  • при обнаружении существенных качественных недостатков объекта, обнаруженных при проведении экспертизы, которую назначает суд.

Скачать исковое заявление расторжения договора купли-продажи недвижимости: бланк

Возможные трудности

При передаче недвижимого имущества после регистрации другому собственнику могут возникнуть следующие трудности:

  • продавец не торопится освобождать помещение – пропишите в договоре конкретные сроки и отразите факт передачи в акте. После его подписания имущество считается переданным;
  • покупатель обязан внести полную оплату по договору после регистрации перехода прав собственности на недвижимость, если иное не предусмотрено соглашением.

Требуйте не расторжения договора, а привлечения покупателя к оплате. Тогда вы сможете не только получить полный расчет, но и затребовать неустойку;

  • сумма по договору сделки умышленно занижена и при его расторжение влечет возврат покупателю только тех средств, которые указаны.

Будьте внимательны и не соглашайтесь на уговоры продавца уменьшить стоимость недвижимости, прописав ее в качестве официальной. Такой уловкой могут воспользоваться мошенники.

Требование о расторжении договора сделки суд может удовлетворить, но решать дальнейшую судьбу имущества не вправе. Возврат имущества или денежных средств можно потребовать одновременно с расторжением сделки либо в другом исковом заявлении.

Источник: https://nedexpert.ru/kvartira/pokupka-kvartiry/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-posle-registracii/

Расторжение договора купли-продажи квартиры – общие нюансы

Расторжение договора подразумевает аннулирование всех возникших правоотношений. Отмена сделки может происходить одним из двух способов:

  1. Путем составления нового договора или дополнительного соглашения к существующему. Такой способ возможно реализовать, если обе стороны пришли к обоюдному согласию в том, что договор необходимо расторгнуть.
  2. Посредством обращения в судебные органы и вынесения соответствующего решения. Это единственный законный способ расторгнуть договор, если одна из сторон против.

На практике чаще используется второй способ, так как обычно расторжение требуется по причине выявления нарушений условий договора оппонентом. Еще одна распространенная причина признания сделки неправомерной – некорректное составление самого договора, при котором он является недействительным.

Основные сложности возникают, когда процедура государственной регистрации уже была пройдена и недвижимость фактически перешла в собственность покупателя. В таком случае просто взять и вернуть все как было нельзя. Придется обращаться в суд или договариваться.

Нормативно-правовая база

Законодательно возможность расторгнуть договор купли-продажи недвижимости гарантируется Главой 29 ГК РФ, а именно:

  • ст. 450 описывает основания, по которым допускается расторжение;
  • ст. 451 регламентирует расторжение договора в связи с изменением обстоятельств;
  • ст. 452 описывает процесс расторжения;
  • ст. 453 разъясняет правовые последствия расторжения договора.

В соответствии с федеральным законодательством, сделки с недвижимым имуществом подлежат обязательной гос. регистрации. Эта процедура необходима не только при заключении сделки, но и при ее расторжении.

Законодательно также предусмотрен срок исковой давности для расторжения договора купли-продажи через суд. Стороны могут предъявить претензии не позднее трех лет с момента заключения договора.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости до регистрации

Государственная регистрация подразумевает переход имущественных прав от продавца к покупателю. Если регистрации не было, сделка, предметом которой является объект недвижимости, не будет считаться заключенной.

Когда документы на регистрацию уже поданы в Росреестр, расторжение должно происходить путем составления дополнительного соглашения или заявления от обеих сторон о прекращении процедуры. Его необходимо направить в Росреестр. Если вся сделка проходит с поддержкой нотариуса, риэлтора или агентства недвижимости, расторжение должно осуществляться через посредника.

Когда одна и сторон не согласна расторгнуть сделку, второму участнику правоотношений придется обращаться в суд. В этом случае несогласная сторона должна оформить письменный отказ от расторжения.

Когда можно расторгнуть договор по инициативе одной из сторон?

Несмотря на то, что расторжение договора в одностороннем порядке осуществляется только через суд, необходимо осуществить процедуру досудебного урегулирования. Для этого несогласной стороне направляется письменное уведомление с просьбой прекратить правоотношения до наступления определенной даты.

В уведомлении также следует написать о намерении обратиться в суд в случае отказа оппонента. Уведомление можно передать самостоятельно под личную подпись получателя или отправить посредством почты заказным письмом с извещением о вручении адресату.

В случае отказа или игнорирования второй стороной уведомления следует обращаться в суд. Чтобы иск был удовлетворен, необходимо наличие одной из следующих причин:

  • отказ продавца (или явное нежелание) от передачи предмета договора покупателю;
  • отказ в предоставлении документов, нужных для сделки или касающихся ее предмета, в оговоренный срок;
  • выявление недостатков в предмете сделки, которые не оговаривались ранее и о которых покупатель не был предупрежден;
  • неполная передача предмета сделки продавцом или несоблюдение сроков передачи;
  • отказ продавца или покупателя в страховании сделки, если это входит в его обязанности по договору;
  • отказ покупателя в принятии предмета сделки;
  • отказ покупателя в выплате суммы, предусмотренной договором;
  • неисполнение одной из сторон иных обязательств.

Законодательство имеет очень интересное уточнение, которое следует учесть прежде чем расторгать договор купли-продажи квартиры или иной недвижимости. Речь идет о п.4 ст. 453 ГК РФ, где указано, что при расторжении договора ни одна из сторон не может требовать от другой возврата того, что было исполнено в рамках сделки, если иной порядок не определен обоюдным решением сторон.

Что это значит для продавца и покупателя? К примеру, продавец не отдает покупателю квартиру, хотя деньги он уже получил. Покупатель может начать процедуру расторжения договора. Однако продающая сторона не обязана отдавать деньги обратно, потому что это обязательство выполнено до прекращения правоотношений. Возможна и обратная ситуация, где пострадавшей стороной оказывается продавец. Таким образом, стороны рискуют остаться и без недвижимости, и без денег.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Договор пожизненной ренты на квартиру

Чтобы избежать подобных негативных последствий при составлении договора следует предусмотреть порядок расторжения, возврата средств или предмета сделки и сроки, в которые это должно быть осуществлено.

Как расторгнуть договор купли-продажи после гос. регистрации?

Итак, как уже говорилось выше, для расторжения договора купли-продажи после гос. регистрации одной из сторон в судебном порядке нужны веские основания. Наиболее часто граждане сталкиваются со следующими ситуациями:

  • отказ от оплаты или перечисление средств в неполном объеме;
  • наличие на квартире обременения в виде прописанных лиц;
  • оформление сделки гражданином, который не является дееспособным;
  • принуждение к оформлению сделки или существенное изменение обстоятельств.

Еще одна частая причина расторжения – мошеннические действия одной из сторон (как правило, продавца). Рассмотрим эти основания для прекращения действия договора подробнее.

Отказ от оплаты

Законодательно установлено, что покупатель обязан выплатить продавцу стоимость товара. Факт оплаты подтверждается определенными документами. В отношении недвижимости это может быть расписка, выписка с банковского счета, квитанция и др.

Если покупатель отказывается оплачивать приобретение, продавец имеет право расторгнуть сделку в судебном порядке. В этом случае суд может удовлетворить иск о расторжении и обязать покупателя вернуть имущество продавцу. Другой вариант – суд признает сделку законной и обяжет покупателя выплатить оговоренную стоимость и неустойку, а также оплатить расходы продавца на судебное разбирательство.

Наличие обременения

Покупатель может столкнуться с ситуацией, когда квартира оказывается обремененной чем-либо, а он не был поставлен в известность. К примеру, на жилплощади могут быть прописаны иные лица или за квартирой числится долг.

В этом случае судом может быть принято одно из двух решений:

  1. Снятие обременения.
  2. Расторжение сделки с возвратом средств и квартиры предыдущим владельцам в виду изменения обстоятельств.

Важный момент! При наличии задолженности за услуги ЖКХ оплачивать ее нужно старому собственнику. А вот если долг накопился за квартплату, он ляжет на плечи нового владельца.

Изменение обстоятельств

Здесь подразумевается возникновение таких обстоятельств, при которых, зная о их наступлении, стороны отказались бы от оформления сделки. Подобные обстоятельства возникают неожиданно, непреодолимо, влекут за собой определенный ущерб и затрагивают интересы обеих сторон. Должны единовременно выполняться все перечисленные условия.

Подобными обстоятельствами могут стать изменение законодательства, финансовый кризис, увеличение среднерыночной цены и др.

Можно ли оспорить решение суда о расторжении сделки?

Оспорить принятое решение о прекращении правоотношений можно, если несогласная сторона докажет его необоснованность. Оспаривание возможно, если:

  • выявлено несоответствие фактов;
  • суд был введен в заблуждение;
  • появились новые обстоятельства, которые не учитывались ранее.

В любом случае это сложный процесс, который требует помощи профессионального юриста.

При возникновении вопросов вы можете обратиться за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, как происходит расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации. Если вторая сторона не согласна – придется обращаться в суд. Для большей вероятности принятия решения в вашу пользу рекомендуем воспользоваться помощью юриста.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/voprosy-kupli-prodazhi/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/

Как расторгнуть договор купли продажи недвижимости после регистрации?

расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации

Расторжение договора – это прекращение его действия, то есть возвращение денег покупателю, а товара – продавцу и завершение торговых отношений между ними.

Заключение договоров, касающихся недвижимости, осложнено обязательной госрегистрацией перехода права собственности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

После проведения сделки могут быть недовольны обе стороны: продавец – неполным или несвоевременным получением денег, покупатель – долгами за коммунальные услуги или наличием зарегистрированных на объекте граждан и т.п.

Возможность расторжения договора купли-продажи квартиры гарантирует глава 29 ГК РФ «Изменение и расторжение договора».

  • Причины, достаточные для расторжения (ст. 450);
  • Расторжение, связанное изменением обстоятельств (ст. 451);
  • Порядок проведения расторжения (ст. 452);
  • Последствия расторжения сделок (ст. 453).

Правовой основой для любых сделок с недвижимостью (в том числе купли продажи и ее расторжения) является ФЗ № 122.

Согласно федеральному закону, все сделки в этой сфере обязательно подлежат регистрации. Она обязательна при покупке объекта и при расторжении договора.

Закон предусматривает срок исковой давности для расторжения договора купли-продажи объектов недвижимости. Оспорить правомерность сделки возможно в течение трех лет после регистрации.

Согласно закону, должны быть зарегистрированы:

  1. Сделки, объектом которых выступают жилые помещения (считаются действительными с момента регистрации);
  2. Переход права владения на любой объект недвижимости.

Жилая недвижимость проходит «двойной» процесс регистрации — сделки и перемены собственника.

Расторжение договора купли продажи после регистрации (по соглашению и без)

Отменить договор после регистрации и передачи продавцу денег, а покупателю объекта, можно:

  1. По желанию одной из сторон;
  2. По соглашению всех участников.

Если сторонам удалось достичь соглашения, оптимальным вариантом является заключение «обратного» договора, когда покупатель выступит продавцом, а продавец – покупателем. В результате произойдет повторный обмен недвижимость/деньги и еще одна, возвращающая все на свои места, регистрация.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости подписывается сторонами при достижении взаимного согласия.

Предлагаем вам скачать образец соглашения о расторжении договора купли продажи квартиры: Скачать бланк.

На основании заявления сторон соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры подлежит регистрации. В едином государственном реестре прав делается запись о прекращении сделки.

Если сделка частично исполнена и государственная регистрация перехода права собственности оформлена, то соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры не будет основанием для возврата предмета сделки (квартиры).

При одностороннем желании отказаться от совершенной сделки необходимо постараться достигнуть со второй стороной досудебного соглашения, то есть отправить письменное предложение об отмене сделки.

После письменного отказа, а также если ответ не поступил в срок, определенный в предложении или в течение 30 дней, возникает право на составление иска.

Однако, для расторжения завершенного договора (имущество передано, деньги получены, право собственности зарегистрировано) одного желания стороны (или сторон) мало. Для «отмены» договора в судебном порядке должны быть серьезные причины:

  • Нарушение важных (существенных) пунктов договора;
  • Другие случаи (определяется судом отдельно для каждого прецедента).

Существенными условиями, нарушение которых ведет к расторжению или признанию документа недействительным, чаще всего выступают:

  1. Отсутствие или неполный размер оплаты;
  2. Обременение в виде прописанных в квартире граждан;
  3. Подписание документов недееспособным человеком;
  4. Принуждение к подписанию документов.

Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации: можно ли аннулировать сделку и как это сделать после регистрации

расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации

Основная цель любого договора — фиксация соглашения между сторонами. Однако в жизни случаются разные ситуации, в результате которых одна из сторон может передумать исполнять свои обязательства. Тогда в силу вступает процедура расторжения договора.

Расторжение договора — это прекращение его действия, а именно: возврат денежных средств покупателю, а предмета торговли — продавцу и завершение трейдерских взаимоотношений между ними.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно вашу проблему. Напишите свой вопрос через форму (внизу), и в течение часа профильный специалист перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Прекращение договора купли-продажи недвижимого имущества

По общему правилу, сделка может быть расторгнута при заключении соглашения с контрагентом (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Без его согласия прекращение может быть возможным, если это предусматривает закон, иной правовой акт или сам договор.

Как правило, основанием для расторжения считается несоблюдение договора одним из контрагентов. Если вы обращаетесь в суд по этому основанию, скорее всего, нужно будет обосновать существенность нарушения. Суды почти всегда учитывают это, даже когда есть специальное основание для расторжения.

Продавцы обычно подают иски, если клиент получил недвижимое имущество, но не платил за него, а покупатели часто обращаются в суд, если продавец не отдал в пользование недвижимость или отдал ее с существенными недостатками.

Не обязятельно искать ответ на свой вопрос в этой длинной статье! Напишите свой вопрос через форму (внизу), и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут, бесплатно проконсультирует.

Как аннулировать договор до момента регистрации в 2019

Неоконченными сделками считаются те, в которых регистрация еще не завершена. На этой стадии отмена покупки/продажи проходит легче всего.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры? Если стороны отказываются от своих обязанностей касательно сделок с недвижимым имуществом, они обязаны до окончания процесса регистрации подать в единый государственный реестр прав соглашение об аннулировании договора и смены собственника.

Внимание! Если контракт купли-продажи недвижимого имущества еще не зарегистрирован, то покупатель и продавец должны подать заявление в Росреестр о прекращении процесса регистрации сделки.

Разногласия сторон при аннулировании сделки — повод обратиться в суд.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации по соглашению всех участников

Аннулировать сделку после регистрации возможно:

  1. При желании одной из сторон.
  2. По соглашению всех участников.

В случае, когда стороны достигли соглашения, наилучшим выходом является оформление «обратного» контракта, когда продавец выступит клиентом, а клиент – продавцом. Вследствие такой рокировки произойдет повторный обмен недвижимость/деньги и еще одна регистрация, которая вернет все на свои места.

Соглашение об аннулировании контракта купли-продажи недвижимого имущества подписывают обе стороны при обоюдном принятии условий расторжения.

Аннулирование договора по инициативе продавца в 2019

У многих покупателей и продавцов возникает вопрос, как расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации.

Продавец имеет право отказаться от контракта купли-продажи недвижимого имущества в одностороннем внесудебном порядке, если покупатель:

  • не вносит своевременно очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему объект недвижимости. Между тем, продавец не имеет права отказаться от договора, если это запрещено контрактом или покупатель выплатил более половины цены (п. 2 ст. 489, п. 5 ст. 454 ГК РФ);
  • в нарушение договора отказывается принять и оплатить недвижимость (п. 4 ст. 486, п. 5 ст. 454 ГК РФ).

Кроме того, в связи с неоплатой продавец может требовать аннулирования договора в суде, если ранее суд вынес заключение о взыскании с покупателя денег, которое не было исполнено (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 31.08.2019 N Ф06-23015/2019).

Расторжение после регистрации по инициативе покупателя в 2019

Что касается покупателя, основанием расторжения договора купли-продажи через суд для него является тот факт, когда продавец:

  • передал недвижимое имущество, обремененное правами третьих лиц, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать об этих правах (п. 1 ст. 460, п. 5 ст. 454 ГК РФ);
  • передал имущество, не свободное от известных ему на момент передачи притязаний третьих лиц, которые впоследствии были признаны в установленном порядке правомерными (п. 2 ст. 460, п. 5 ст. 454 ГК РФ);
  • при продаже земельного участка предоставил заведомо ложную информацию, которая указана в п. 3 ст. 37 ЗК РФ.

Кроме того, покупатель может расторгнуть соглашение путем одностороннего отказа от его исполнения в случае, когда продавец:

  • отказывается передать проданное недвижимое имущество (п. 1 ст. 463, п. 5 ст. 454 ГК РФ);
  • существенно нарушил требования к качеству товара. Например, передал недвижимость с существенными недостатками (ст. 557, п. 2 ст. 475 ГК РФ). Для оценки качества суд, скорее всего, назначит экспертизу.

Справка. Общий срок исковой давности расторжения договора купли-продажи составляет 3 года (ст. 196 ГК РФ).

Спросить быстрее, чем читать! Задайте вопрос через форму (внизу), и наши специалисты оперативно подготовят оптимальные варианты решения вашей проблемы и перезвонят вам в день подачи заявки. Это бесплатно!

Как обезопасить себя при покупке и продаже имущества в 2019

Последствия расторжения договора купли-продажи для обеих сторон могут быть различными. Поэтому важно всеми способами защитить себя при покупке и продаже имущества.

Основным риском для покупателя считается несвоевременное или неполное освобождение помещения продавцом.

Примечание. Имущество считается переданным с момента его подписания.

Также при приобретении недвижимости нелишним будет проверить помощников – изучить отзывы об агентствах недвижимости и конкретных сотрудниках.

Процедура аннулирования сделки с недвижимым имуществом непростая, но обезопасить себя можно. Нужно предусмотреть все возможные последствия — внести в соглашение сроки оплаты и передачи имущества, а также указать все условия аннулирования контракта.

Что касается продажи имущества, есть ряд условий, при соблюдении которых продавцы объектов недвижимости могут существенно минимизировать свои риски. Для этого необходимо:

  • подобрать надежных помощников;
  • внимательно относиться к формированию договора, тщательно вычитывать каждый его вариант;
  • контролировать наличие в договоре пункта о возможности аннулирования при невыполнении обязательств;
  • внести пункт о размере и сроках оплаты: до или после регистрации.

Эти меры помогут вам минимизировать последствия расторжения договора купли-продажи имущества.

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте. Задайте вопрос через форму (внизу), и один из наших юристов перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Заключение

Как известно, сделки с недвижимостью — одни из самых дорогостоящих и сложных. При возникновении разного рода ошибок и нарушений от сторон требуется много терпения, чтобы безопасно и наименее затратно избавиться от всех негативных последствий.

Выбирайте себе в помощники только надежных специалистов, внимательно читайте договор и не бойтесь обращаться при необходимости в суд.

Источник: http://femmefest.ru/nedvizhimost-spravka-2019/dokumenti-apelljacija-2019/rastorgnut-dogovor-kupli-prodazhi-vozrazhenie-2019/

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 653-60-72 доб. 987 (Москва)

+7 (812) 426-14-07 доб. 133 (Санкт-Петербург)

+8 (800) 500-27-29 доб. 652 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: