Продажа квартиры с обременением

Можно ли продать квартиру с обременением?

продажа квартиры с обременением

  Продажа квартиры с обременением – довольно частый вид сделки на вторичном рынке жилья. Покупатели хоть и стараются обходить такое жильё стороной, но всё же рискуют. Причиной тому заниженная цена, ведь некоторые продавцы, задумавшись над тем, как продать квартиру с обременением, зачастую скидывают цену, что и стимулирует покупателей. Если вы, владея квартирой с приданым, намереваетесь продать её, обезопасьте себя от возможных проблем.

  Перед тем, как оформлять договор купли-продажи с обременением, прочитайте пункт, регулирующий ответственность. В договорах всегда прописывается – «продавец гарантирует, что квартира свободна от прав третьих лиц», а это значит, что она не обременена. Ещё там оговаривается условие о том, что стороны обязаны возместить убытки, если сделка не состоится по вине одной из сторон. Поэтому – не скрывайте, что квартира обременена!

Если вы подпишете договор с таким условием, вам не избежать расходов по выплате ущерба покупателю. В случае, если вам не удастся избавить квартиру от бремени, укажите его в договоре, предупредив покупателя.

Ни в коем случае не берите задаток, если не уверены, что покупатель согласен на покупку обременённой квартиры, иначе вы обязаны будете вернуть его в двойном размере! Если задаток всё же берёте, в договоре задатка опишите обременение и пропишите пункт о том, что покупатель ознакомлен с обременением и согласен купить квартиру в таком виде.

Обременения бывают нескольких типов. При операциях с недвижимостью желательно понимать суть этих вариантов обременения, чтобы не попасть в неприятную историю. О вариантах обременений читайте здесь.

Продажа с сервитутом

Если ваша часть квартиры обременена сервитутом, то есть правом содольщика на проход через вашу комнату, снять такое обременение можно в случаях:

  • выкупа его доли;
  • проведения перепланировки таким образом, чтобы оборудовать отдельный вход в его комнату.

Без соблюдения одного из этих условий сервитут не снять. Если соглашение не достигнуто и доля продаётся с обременением, в договоре нужно указать этот факт.

Если квартира в залоге у банка

  Продажа квартир с обременением ипотекой возможна только с согласия банка. Поэтому, перед тем, как взять задаток, заручитесь письменным согласием кредитора на продажу.

Продать «ипотечную» квартиру можно как с обременением, так и без него. Если долг по кредиту достаточно большой, и вы не планируете его гасить, при продаже квартиры должником станет покупатель.

А если задолженность по кредиту не столь уж и высока, обременение можно снять так: подписать предварительный договор купли-продажи с покупателем, взять задаток в сумме долга и погасить кредит. Так вы освободите квартиру от бремени.

Арендаторы, рентополучатели и подопечные – обременители

При смене собственника арендаторы имеют право проживать в квартире на условиях ранее составленного и подписанного договора. По закону, о расторжении договора арендодатель должен предупредить арендатора за три месяца до окончания срока его действия.

Замечательно, если в договоре аренды (или найма) есть такой пункт, что арендодатель в одностороннем порядке может расторгнуть договор с предупреждением за три месяца, в этом случае, намереваясь продавать квартиру, позаботьтесь о расторжении договора аренды.

Если такого пункта нет, а до окончания срока договора ещё долго и квартиру нужно продать срочно, в договоре купли-продажи укажите, что существует обременение в виде аренды.

С рентой дело будет посложнее. Прописанный в квартире рентополучатель, которого вы содержите, имеет право требовать от нового владельца квартиры выполнения всех условий рентного договора, подписанного с вами. А в случае, если новый владелец, купивший у вас квартиру, причинит какой-то вред иждивенцу, отвечать за это придётся и вам.

Снять такое обременение с квартиры, как рента, получится лишь в том случае, если вы уговорите иждивенца переехать к вам, например, или в другое жильё на тех же условиях. Это можно сделать таким образом: к договору ренты вы готовите дополнительное соглашение, по которому иждивенец будет проживать в новой квартире. Это соглашение регистрируется у нотариуса и в Росреестре. Далее иждивенец выписывается из старой квартиры и прописывается в новую.
 

Если в квартире прописан ребёнок или человек, который находится под опекой, продажа возможна только при условии согласия на сделку опекунского совета. Поэтому, не получив на руки такое согласие, даже не думайте об оформлении договоров задатка и купли-продажи!

Такое обременение снимется только тогда, когда подопечные снимутся с регистрационного учёта.

  Арест квартиры – это запрещение любых сделок в отношении неё, то есть вы не продадите арестованную квартиру. Такое обременение можно снять, устранив причины ареста.

Если квартиру арестовали приставы из-за долга, обратитесь к ним и возьмите постановление с суммой задолженности, которую вам нужно погасить. Потенциального покупателя обязательно оповестите об аресте, и, если он намерен купить квартиру, заключайте предварительный договор купли-продажи, в котором укажите, что основной договор будет заключён сразу после снятия ареста с квартиры.

Долг нечем заплатить? Возьмите задаток у покупателя в нужном размере.

После оплаты долга приставы иногда не торопятся снимать обременение, поэтому вам нужно чаще напоминать о себе, например, подачей жалоб. В суде жалобы на бездействие приставов рассматриваются не дольше месяца, а до заседания, чтобы не получить взыскания, приставы обычно устраняют нарушения.

Как видите, продажа квартиры с обременением хоть и сложнее обычной процедуры, но вполне осуществима.

Источник: https://xranitelochaga.ru/objekty/obremenenie/prodat-kvartiru.html

Продажа квартиры с обременением до погашения всей суммы долга

продажа квартиры с обременением

18.06.2018

Схема продажи одна, но как ее реализовать зависит от того, как покупатели будут расплачиваться за покупку. Ведь есть покупатели, которые приобретают квартиру полностью за свои наличные, и есть те, которые сами с ипотекой (их большинство). Вариант продажи «ипотечникам» более сложный и многое зависит от банка покупателя.

Объясняем на примере: Покупатели согласились купить квартиру за 3 млн. руб., а долг по ипотеке у собственников (продавцов) — 900 тыс. руб. Покупателям нужно передать собственникам 900 тыс. руб. в качестве задатка. Собственники эти деньги отдадут своему банку, чтобы полностью погасить долг по ипотеке. Т.к. долг теперь погашен, собственники вместе с представителем банка снимают обременение (залог) с квартиры.

После снятия обременение можно уже продать квартиру, точнее провести сделку купли-продажи. Для этого собственники вместе с покупателями оформляют договор купли-продажи и регистрируют сделку в МФЦ или Регистрационной палате. Остальные 2,1 млн.руб. покупатели передает продавцу перед сделкой купли-продажи «на руки» или кладут их на банковскую ячейку, т.е.

продавец сможет их забрать, только когда покупатели станут собственниками.

Как продать квартиру с обременением — схемы и нюансы сделки

  1. Полная выплата долга перед продажей. Самый логичный способ, однако, он наиболее трудный, так как тяжело достать такую большую сумму в короткое время;
  2. Продажа с привлечением банка. Эта схема более сложная: покупатель платит деньги вперёд. Продавец же использует полученные средства на погашение долга.

    Вся процедура безопасна для покупателя, так как сделка производится через банк-кредитор;

  3. Замена заёмщика. В этом случае долги по ипотеке берёт на себя покупатель. Есть несколько способов оформления сделки с заменой заёмщика.

Квартира с обременением – это жильё с определёнными ограничениями, которые не позволяют в полной мере им распоряжаться.

Обременением может быть арест недвижимости банком, залог в форме квартиры, невыплаченная ипотека, наличие других прописанных лиц. Продажа жилья с обременением – это процедура купли-продажи, осложнённая рядом нюансов.

Как продать квартиру с обременением в пользу продавца

Если такие условия указаны в договоре и подписаны сторонами, на стадии государственной регистрации такое положение не может произвольно меняться одной из сторон или государственным регистратором. После совершения регистрационных действий стороны получат в органах Росреестра или МФЦ выписки из ЕГРН, где будет зафиксирован переход права собственности на новое лицо и, одновременно, установление обременения в пользу продавца.

Если стороны приняли решение оформить денежный вопрос после заключения договора, даже после регистрации сделки продолжает существовать денежное обязательство покупателя. Чтобы гарантировать его исполнение, стороны могу устанавливать обременение (залог), которое не позволит новому собственнику распоряжаться квартирой до момента оплату средств контрагенту по заключенному договору.

Составить и скачать на конструкторе 2019 договор купли-продажи квартиры с обременением

2.Арест. Договор купли продажи квартиры с обременением, скачать который вы можете на нашем сайте, может быть заключен только в том случае, если полиция или судебные органы дадут разрешение. Арест, как правило, подразумевает, что пока должник не погасит обязательства, возложенные на него законом, продать квартиру он не сможет. Этот случай самый сложный из всех;

Обратите внимание – любой из этих видов оплаты может быть применен не только к ипотечной недвижимости, но и ко всем видам обременения. Следует учесть, что разрешение залогодержателя придется брать в любом случае, вне зависимости от того, кто им является – физическое или юридическое лицо.

Продажа квартиры с обременением

Арест накладывается в тех случаях, когда жилплощадь является предметом судебной тяжбы, по ней накоплена значительная задолженность по коммунальным платежам или не вносятся платежи по кредиту. Совершать какие-либо действия с такой жилплощадью запрещено. В некоторых случаях не разрешается даже проживание.

  1. Переоформлением кредита на нового заемщика. В этой сделке в обязательном порядке участвуют три стороны — банк, продавец и покупатель. Сначала составляется предварительное соглашение, для того, чтобы участники сделки не изменили своих намерений в процессе финансовых перечислений. Согласно этому соглашению покупатель отдает продавцу деньги в размере уже уплаченной суммы и разницы между покупной ценой квартиры и ипотекой. Банк переоформляет ипотеку на нового заемщика сразу после проведения расчетов продавца с покупателем.
  2. Полной выплатой всей суммы. Если у покупателя есть на руках сумма, равная той, которую запросил продавец, то он может сразу расплатиться и с банком по оставшимся долгам, и с заемщиком, рассчитавшись с ним в размере проведенных выплат и разницы в цене жилья и ипотеки. После этого проводится одновременное снятие обременения и продажа квартиры.
  3. Оплата частями. Такая операция может проводиться и в обход банка, что позволяет сэкономить время и не спрашивать разрешения на торговлю. У нотариуса составляется договор, согласно которому покупатель перечисляет сначала сумму ипотеки, а затем разницу между кредитом и рыночной ценой. После того, как продавец закроет ипотеку, проводится реализация квартиры с обременением в пользу продавца и одновременное перечисление оставшейся суммы.

Как снять обременение с квартиры после погашения ипотеки

  1. Проведение в квартире каких-либо работ, которые могут любым образом снизить ее стоимость. Таким действием может являться перепланировка. Даже если сам процесс будет предполагать облагораживание жилой площади или же ее ремонт, реконструкцию таким образом, что ее стоимость даже повысится (по мнению заемщика), все равно подобный процесс сопряжен с некоторыми рисками:
    • опасность нанести во время реконструкции повреждения, на устранение которых нужны будут дополнительные средства, каких у заемщика просто не будет;
    • замораживание процесса – такой вариант уж точно не сделает объект недвижимости дороже, а банку это совсем не выгодно;
    • понижение стоимости квартиры после реконструкции.
  2. Продажа квартиры. Естественное и вполне логичное обременение. При переходе права собственности на жилищную площадь другому лицу она уже не будет являться залогом и гарантом возврата кредита первого владельца – заемщика.
  3. Оформление дарственной. Так же, как и в случае с продажей, такая операция не представляется возможной. Даже если владелец жилплощади подготовит все требуемые документы, подпишет договор, такие бумаги не будут иметь никакой юр. силы до тех пор, пока не получат регистрацию в специальном органе – Росреестре. Естественно, внести изменения по отчуждению (переходу собственности от одного лица к другому) такой орган не сможет, так как на жилом объекте будет наложено обременение.
  4. Регистрация в залоговой квартире каких-либо третьих лиц (подобное обременение касается всех, кто не является членом семьи заемщика – супругой или супругом, детьми, родителями). Такие ограничения обязательно указаны в ипотечном договоре и у каждого банка условия, касающиеся осуществления процесса прописки, могут несколько отличаться – стоит внимательно читать договор перед подписанием. В принципе, ограничение в регистрации кого-либо на площади, которая имеет собственника, не совсем законно и его можно попытаться обжаловать в суде и даже получить положительное решение, но сам процесс займет много сил и потребует оформления большого количества документов.
  5. Передача квартиры на временное пользование (в аренду). Опять же, законодательством Российской Федерации не запрещается передача на правах договора аренды ипотечных квартир – такой запрет прописывается в соглашении, предоставляемым банком. Зачастую банковские организации дают разрешение на подобную операцию на непродолжительное время (сроком до одного года), но не во всех случаях.

Источник: https://exjurist.ru/renovatsiya-zhilya/prodazha-kvartiry-s-obremeneniem-do-pogasheniya-vsej-summy-dolga

Как продать квартиру с обременением ипотекой

продажа квартиры с обременением

Вариантов продажи ипотечной квартиры несколько:

  • погашение кредита в полном объеме перед совершением сделки;
  • привлечение в качестве третьей стороны банка-кредитора;
  • замена заемщика.

Каждый из вариантов имеет свои особенности, поэтому нелишним будет ознакомиться с порядком действий и схемой перед выбором способа продажи квартиры с обременением по ипотеке.

Самое главное, что нужно помнить при покупке квартиры, которая находится в ипотеке – это то, что все сделки, связанные с отчуждением данной недвижимости, могут быть осуществлены только с согласия банка.

Погашение кредита перед продажей квартиры

Пошаговая инструкция поможет заемщику понять, как продать квартиру с обременением ипотекой без участия банка:

  1. Он должен выяснить сумму оставшейся задолженности и взять соответствующую выписку;
  2. Составить предварительный договор по продаже жилья и заверить его у нотариуса;
  3. Закрыть ипотечный долг из финансовых средств, полученных от покупателя, оставшаяся сумма сохраняется в банковской ячейке;
  4. Получить документ у банка, снимающий обременение;
  5. Подать документы в регистрационную палату (на снятие обременения дается 28 дней);
  6. Заключить договор купли-продажи квартиры после получения прав на распоряжение недвижимостью.

Важно! Погашение деньгами покупателя проводится от лица продавца, так как только заемщик имеет договорные отношения с банком. Перед проведением сделки следует убедиться, что разрешено досрочное погашение ипотечного кредита. В противном случае придется заплатить штраф, что увеличит расходы обеих сторон.

Процедура продажи с привлечением банка-кредитора

Читайте еще

Подробно о покупке квартиры с обременением по ипотеке можно прочитать тут. 

Суть этого способа подобна первому варианту, отличие состоит лишь в создании защиты законных интересов продавца и покупателя жилья. Оказание помощи финансовой структурой, кредитовавшей продавца, является мощным заслоном от мошеннических действий. Участие банка в сделке убеждает покупателя вначале заплатить деньги, и уже после снятия всех запретов на отчуждение оформить договор купли-продажи квартиры.

В этом варианте денежные средства на закрытие ипотечного долга вносятся в банк-кредитор, который должен быть заранее извещенный о продаже квартиры. В качестве дополнительного способа защиты прав покупателя используется оформление договора поручительства. После подписания соглашения он вправе погасить ипотечный кредит от своего имени, получая официальное права требовать от продавца возврата ему этого долга (к нему переходит права требования).

Замена заемщика по кредиту

Нередко у заемщиков возникают сложности с выплатами, в этих случаях банки вполне охотно идут на замену заемщика. Покупатель жилья вправе получить кредит у того же банка –это наиболее предпочтительный путь. Для этого в банк подается соответствующее ходатайство с объяснением причин и пакетом документов предполагаемого покупателя. Новому заемщику потребуется предоставить:

  • документ, удостоверяющий личность и дееспособность;
  • справки, подтверждающие платежеспособность;
  • документы, обозначающие семейное положение.

Конкретный перечень запрашивается в банке-кредиторе. Если финансовым учреждением будет принято решение в пользу нового заемщика, с ним заключается новый кредитный договор. Средства по нему перечисляются в счет погашения задолженности продавца, после чего права собственности и ипотека переоформляется на нового хозяина.

По данным статистики, только для 20% получателей ипотечного кредита в Москве и Подмосковье возврат кредита безболезнен. Для 45% получателей ипотеки возврат кредита- серьезное жизненное испытание, и еще 35% в основном сохраняют привычный образ жизни, но вынуждены отказывать себе в некоторых тратах, на которые раньше шли не задумываясь.

Важно! Проценты за использование кредита придется платить покупателю, поскольку они являются платой банку за предоставление займа и не относятся к стоимости квартиры. Если на момент продажи ипотечной квартиры выплачена большая часть кредита, и долг по нему меньше текущей стоимости этого жилья, разница выплачивается продавцу.

Возможен и другой вариант – покупатель недвижимости (новый заемщик) оформляет кредитную линию в другом банке. Продать квартиру с обременением по ипотеке по такой схеме будет несколько сложнее, поскольку банк-кредитор (Б№1) не всегда хочет идти навстречу.

Покупателю придется решать вопрос с принятием положительного решения на кредитование в Б№2, причем права этого банка защищены недостаточно хорошо. Б№1 недополучает проценты по кредиту, поэтому его заинтересованность в подобной процедуре крайне сомнительна.

Иногда нынешний владелец не в состоянии погасить ипотечный кредит, а поиск нового заемщика не увенчался успехом. Остается единственный способ – принудительная продажа квартиры банком-кредитором. Это крайний случай, где банк вступает в свои права держателя ипотеки и самостоятельно ищет покупателя на обремененную квартиру. Если случится, что вырученная за недвижимость сумма будет недостаточной для погашения ипотечного долга, продавец будет вынужден добавить собственные средства.

Источник: https://cashfacts.ru/3291-kak-prodat-kvartiru-s-obremeneniem-po-ipoteke

Можно ли продать квартиру с обременением ипотекой, как оформить сделку?

продажа квартиры с обременением

Ипотека оформляется на длительный срок – 20–30 лет. За этот период времени у владельцев помещения может возникнуть необходимость реализовать квартиру, находящуюся в залоге. Есть несколько законных и безопасных способов, как оформить сделку с разрешения банка-кредитора. Как продать залоговую недвижимость и с какими рисками могут столкнуться обе стороны?

Квартира в залоге у банка

Право собственности дает владельцу недвижимости возможность распоряжаться ею по своему усмотрению. Он может оформить сделку купли-продажи, составить дарственную или передать ее по наследству.

Является ли право владения объектом неограниченным? Нет, оно может быть ограничено разными факторами. Человек может владеть квартирой совместно с другим лицом – это долевая собственность. Другой вид ограничения – обременение.

Что происходит при заключении кредитного договора? Человек берет в долг у банковского учреждения денежные средства и на них покупает квартиру. Эта жилплощадь становится залогом, она выступает в роли гаранта того, что заемщик вовремя будет вносить платежи.

Несмотря на то, что помещение считается собственностью купившего его гражданина, он не может распоряжаться им в полной мере. Продавать, дарить и вселять арендаторов в обремененное жилье разрешено с согласия банковского учреждения.

Как можно продать квартиру или дом с обременением ипотекой?

Неужели реализовать заложенную квартиру невозможно? Такая возможность есть. Часто кредит оформляется на 20–30 лет, жизненные обстоятельства за этот период времени меняются. Владельцы недвижимости могут переехать в другой регион, решить увеличить жилплощадь, могут нуждаться в деньгах и из-за этого принять решение о продаже жилплощади или ее отчуждении в пользу иного лица.

Существует несколько способов, как продать обремененную квартиру: погасить долг, воспользоваться помощью банка или переоформить кредит на нового владельца. Рассмотрим каждый из этих способов подробнее.

Погасить заем и продать

Первый способ продать квартиру с обременением – избавиться от обременения. Иными словами, нужно погасить заём и получить недвижимость в свое полное распоряжение.

Возможность досрочного закрытия кредита прописывают в комментариях к кредитному договору. В нем также указывают, как пересчитываются проценты по кредиту, должен ли покупатель платить неустойку за досрочное закрытие кредита или, наоборот, ему будет предоставлена льгота.

В некоторых банковских учреждениях предусмотрены штрафные санкции за погашение кредита до установленного срока. Это объясняется тем, что банк теряет значительные деньги из-за того, что покупатель перестанет выплачивать ему проценты с долга. Многие кредиторы ставят условие, что досрочное погашение возможно только при выплате 50% ипотечных платежей.

Владельца квартиры такой вариант тоже может устроить, если до окончания периода займа осталось совсем немного. Закрывая кредит, он одновременно избавляется от долга и получает дом или квартиру в свое полное распоряжение.

Особенность займа заключается как раз в том, что люди не могут оплатить всю сумму при покупке. Для многих плательщиков необходимость погасить сразу весь остаток кредита станет невыполнимым условием. На помощь приходят родственники или финансовые организации, где можно занять деньги.

В некоторых случаях можно обратиться к покупателю квартиры и договориться о следующей сделке: покупатель переводит деньги банку в счет ипотеки, а не отдает продающей стороне. Такой вариант сопряжен с рисками, не каждый покупатель решится на такую сделку.

Привлечь банк к сделке купли-продажи

Если покупатель согласился на приобретение дома с погашением долга из своих средств, то как оформить сделку? При сделках с обремененной недвижимостью необходимо ставить в известность займодателя. В указанной ситуации банковское учреждение может выступить третьей стороной в сделке купли-продажи.

Возможно два варианта оформления соглашения:

  1. Предварительное соглашение о продаже. В присутствии третьей стороны – кредитора покупатель и продающий подписывают договор, согласно которому покупающая сторона выплачивает аванс за дом. Этот аванс равен оставшейся сумме долга. После получения авансового платежа заемщик полностью рассчитывается с банком, обременение снимается. После этого покупающая сторона отдает остаток суммы, и сделка купли-продажи считается завершенной.
  2. Погашение ипотеки одновременно с продажей. Покупатель совершает один платеж, который закладывается в две разные ячейки. Одна ячейка принадлежит банку — туда помещается сумма, равная остатку по ипотеке. Вторая является собственностью продавца, там находится остальная сумма, которую он получит за продажу квартиры. Банковское учреждение, получив выплату по кредиту, снимает ограничение на продажу с недвижимости. Объект переходит в собственность нового владельца без обременения.

Второй вариант безопасен для всех участвующих сторон. Банковское учреждение выступает гарантом предотвращения мошеннических действий со стороны собственника, а покупатель может не волноваться о том, что получит квартиру с незакрытыми долгами.

Как продать квартиру с ипотекой от Сбербанка? У Сбербанка разработана схема оформления сделки, согласно которой платеж за недвижимость разбивается на две части. Первой частью ˜– авансом от покупателя – клиент перекрывает оставшийся долг. После этого Сбербанк переоформляет квартиру на нового владельца и снимает обременение. Продавец получает остаток денег от покупающей стороны.

Переоформить ипотеку на покупателя

Что делать, если собственник не может найти всю сумму для погашения задолженности, а покупатель тоже собирается брать жилье в ипотеку? В таком случае возможен вариант с переоформлением ипотечного договора на другое лицо. Сбербанк прописывает в договоре возможность переоформления и перепродажи жилья.

Порядок передачи займового договора выглядит следующим образом:

  1. На момент составления кредитного договора заемщику следует обратить внимание, прописана ли в нем возможность продажи долговых обязательств. Если такой пункт есть, то можно будет в будущем переоформить ипотеку на другое лицо. Однако такой вариант не всегда выгоден банкам, поэтому переоформление часто облагается большими штрафами.
  2. Если такая возможность есть, то продавцу следует обратиться в офис банка и написать заявление о передаче прав на квартиру и долговых обязательств по ней другому лицу. Это заявление является аналогом сделки продажи.
  3. Покупатель обращается в офис банковского учреждения и заключает ипотечный договор. По факту он просто оформляет ипотеку, но на определенную квартиру.

ИНТЕРЕСНО: сколько стоит переоформление квартиры на другого собственника?

Переоформлением прав на недвижимый объект занимается банк. Бывшему и будущему собственнику самостоятельно обращаться в Росреестр не требуется. Если покупатель решит оформить ипотеку в другом учреждении, то банк-кредитор, скорее всего, откажет в переоформлении сделки, либо она будет облагаться большими штрафными санкциями, из-за чего владельцу будет просто невыгодно ее продавать.

Многие граждане стараются приобрести жилье, обремененное ипотекой. Как правило, такие объекты продаются ниже рыночной стоимости из-за того, что сделки по ним сопровождаются бумажной волокитой.

Чем рискуют продавец и покупатель ипотечной квартиры?

Основные риски при сделке купли-продажи квартиры с обременением несет покупатель:

  1. Гражданин оплатит цену недвижимости, а обременение не будет снято. Потребуется начинать судебное разбирательство по отмене соглашение о покупке. Через суд сделку можно будет признать недействительно, и покупатель даже вернет свои деньги, но на это потребуется немало времени.
  2. Если во время судебного разбирательства сделка будет признана действительной, то покупатель станет владельцем квартиры. Только при этом он останется еще и должником банка. Таким образом, человек лишится своих денежных средств и будет вынужден выплачивать такую же сумму банку.
  3. Владелец квартиры откажется продавать ее после погашения долга. Покупатель погашает долг перед займодателем, а продавец отказывается подписывать договор о продаже. В таком случае человек теряет свои деньги, ведь банк не вернет то, что было уплачено в счет займа.

Для продающей стороны рисков практически нет. Единственная неприятность, которая может произойти, – это отказ банка в выдаче разрешения на продажу жилья. Это может нарушить все планы, сделка будет сорвана, но человек не потеряет свои деньги.

Чтобы уберечь себя от возможных рисков при продаже квартиры, покупателю следует обратиться к грамотному риелтору, который сможет проверить чистоту сделки. Когда покупается обремененное ипотекой жилье, то любые соглашения следует подписывать при участии третьей стороны – банка-займодателя. Участие банка станет гарантией предотвращения мошенничества.

Источник: https://SemPravorf.ru/imushhestvo/kvartira-s-obremeneniem-ipoteka.html

Договор купли-продажи с обременением

продажа квартиры с обременением

Приобретаемый объект недвижимости может быть обременен. Как правило, продавцы предупреждают о наличии обстоятельств, препятствующих полноценному распоряжению имуществом. Разберемся в статье, как оформить договор купли-продажи с обременением, какие особенности будет иметь эта сделка и какие виды обременения существуют.

Особенности договора купли-продажи с обременением

Обременение – это определенное обстоятельство, в связи с которым собственник не может в полной мере распоряжаться своим имуществом. Обременение может быть наложено на любой объект – квартиру, дом, земельный участок.

При оформлении какой-либо сделки с обремененным объектом недвижимости необходимо правильно составить договор. В тексте потребуется прописать, что продавец обязуется снять обременение в ближайшее время.

В некоторых случаях продажа объекта невозможна. К примеру, если имущество арестовано или частный дом находится в аварийном состоянии. В подобных ситуациях заключается предварительный договор купли-продажи, в котором указывается, что основная сделка будет оформлена после устранения обстоятельств, препятствующих этому.

Оформленный договор имеет законную силу. Стороны должны соблюдать его условия и выполнять предусмотренные текстом соглашения обязательства.

Виды обременений

Итак, обременением называется конкретное юридическое обстоятельство, мешающее полномерному распоряжению судьбой имущества. Подобные ограничения вызваны тем, что другие люди владеют частью прав на объект недвижимости.

Если обремененное имущество продается, ограничение передается новому собственнику вместе с ним. Ограничение будет до тех пор, пока его не снимут.

Предусмотрено несколько обременений. Условно можно выделить восемь:

  • ипотека;
  • рента;
  • аренда;
  • арест;
  • доверительное управление;
  • наличие долгов;
  • материнский капитал;
  • прописанный человек.

Рассмотрим каждый вид ограничения прав владельца объекта недвижимости подробнее.

Ипотека

Ипотечный кредит подразумевает выдачу банком крупной суммы в пользу заемщика под залог недвижимости на продолжительный срок. Так как квартира или дом становится предметом залога, банк получает на него часть имущественных прав. Это будет продолжаться до момента погашения ипотечного займа.

Любые операции с залоговой недвижимостью могут быть осуществлены только с официального согласия банка. Оно оформляется в письменной форме. При отсутствии согласия сделка будет считаться недействительной.

Сдача в аренду

Аренда – это предоставление помещения в пользование человеку на определенный период времени за конкретную плату в денежном эквиваленте. Арендаторы при этом имеют право пользоваться предоставленным жильем и проживать в нем в течение оговоренного договором срока.

Во время действия договора аренды выселить арендаторов невозможно. Это допускается только по решению суда, однако орган не вынесет подобного вердикта без веских оснований. Изменение собственника по закону не является таким основанием.

Рента

Рента – это особый вид правоотношений, который подразумевает передачу имущества плательщику ренты в будущем. Отчуждение может происходить на возмездной или безвозмездной основе.

Реализация имущества, обремененного рентой, не запрещена. Однако следует понимать, что вместе с квартирой или домом покупатель приобретает также и обязательство по пожизненному обеспечению рентополучателя. В этом и заключается обременение.

Наложенный арест

Это обременение возникает только по решению судебных органов. При наличии ареста распоряжаться имуществом запрещено, то есть его продажа исключена.

Реализовать арестованную недвижимость можно только после снятия ареста. Он снимается тем же самым органом, который его наложил. Для этого потребуется устранить причину ареста. К примеру, выплатить долг частному лицу или организации.

Доверительное управление

Недвижимое имущество может быть передано другому лицу на праве доверительного управления. В этом случае управляющий будет наделен конкретным кругом полномочий по отношению к объекту.

Подобная практика часто используется, если собственнику нужно уехать на длительное время. В период его отсутствия управляющий в рамках договора оплачивает счета, может сдать жилплощадь в аренду и т.п.

Продажа такого объекта возможна только после окончания срока действия договора доверительного управления. В этом и есть суть обременения. Сделка, осуществляемая до момента прекращения действия договора, будет считаться незаконной.

Наличие долгов

Задолженность за коммунальные услуги тоже может стать неприятным «сюрпризом» для нового владельца жилья. Зачастую, продавец даже не предупреждает потенциального покупателя о наличии долга. Разумеется, такие действия не правомерны.

Но не только подобные продавцы нарушают закон. Сотрудники ЖКХ, как правило, выдвигают требования по выплате долгов новому хозяину. Тем не менее, их действия не корректны.

Долги прежнего собственника не касаются нового владельца. Однако довольно часто доказывать свою непричастность к образовавшейся задолженности новому хозяину приходится в суде.

Касательно долга за квартиру есть одно исключение. Новому собственнику придется заплатить задолженность по квартплате, если этого не сделал предыдущий владелец. Этот долг накладывается не на собственника, а на квартиру. Однако продавец должен предупредить покупателя о наличии такого долга.

Материнский капитал

Этот нюанс нельзя назвать обременением в общем понимании. Тем не менее покупатель рискует, приобретая квартиру, которая была приобретена с использованием материнского капитала.

В этом случае в обязательном порядке выделяются доли детям, а значит, они также являются собственниками недвижимости. Для возможности реализации такого жилья потребуется получить письменное согласие на сделку от органов опеки и попечительства.

Прописанный человек

Если в приобретаемой квартире или доме прописан человек, следует потребовать его выписки до заключения договора купли-продажи. Еще один вариант – четкое указание в договоре даты выписки.

Дело в том, что прописанное лицо может создать в будущем немало проблем. Чаще всего выписка возможна только в судебном порядке.

Следует быть особенно внимательными, если квартира или дом были получены продавцом по завещанию. Прописанный человек может оказаться отказополучателем в рамках завещательного отказа. Тогда выписка будет невозможна.

Риски и преимущества купли-продажи с обременением

Преимущество приобретения недвижимости с обременением одно – более низкая стоимость в сравнении с аналогичными, но юридически чистыми объектами. Однако прежде чем заключать договор купли-продажи нужно оценить «стоит ли овчинка выделки».

В зависимости от вида обременения можно сказать о следующих рисках:

  1. При ипотеке сделка не может состояться без письменного согласия банка.
  2. При аренде есть риск, что арендаторы не съедут с жилплощади после окончания срока действия договора.
  3. При ренте новый владелец квартиры будет обязан пожизненно содержать рентополучателя.
  4. Арест запрещает реализацию имущества. Любые сделки в отношении арестованной недвижимости не действительны.
  5. Доверительный управляющий не может продать квартиру. Для этого необходима генеральная доверенность, оформленная нотариально.

Стоит также быть предельно аккуратными, если в сделке участвуют несовершеннолетние граждане. Для возможности реализации недвижимости, находящейся в собственности детей (хотя бы частично), необходимо наличие письменного согласия органов опеки и попечительства.

Оформление договора купли-продажи с обременением

В целом, оформление договора купли-продажи с обременением практически не отличается от обычного соглашения. Рассмотрим основные моменты заключения сделки.

Условия

В договоре купли-продажи недвижимости обязательно прописываются следующие сведения:

  • данные сторон;
  • дата и место заключения сделки;
  • идентификационные сведения о предмете договора;
  • стоимость отчуждаемого объекта;
  • порядок расчетов;
  • права и обязанности сторон;
  • сведения об обременениях или их отсутствии.

Стороны вправе самостоятельно определить, как им удобнее осуществлять расчеты. Это может быть наличный или безналичный расчет. Если покупатель нарушит порядок оплаты, продавец вправе аннулировать сделку.

Если к моменту подписания договора обременение не было снято, то необходимо указать дату или условие его снятия. К примеру, продавец может реализовывать жилье с целью погашения ипотеки. В этом случае обременение будет снято после закрытия кредита и получения об этом справки из банка.

В ситуации с ипотекой стороны могут договориться на разделение платежа на две части – одна сразу будет перечислена в банк, вторую получит продавец на собственный счет или на руки.

Документы

Переход права собственности от продавца к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации. Для этого стороны должны обратиться в Росреестр или МФЦ со следующими документами:

  • заявление о регистрации права собственности;
  • договор купли-продажи в трех экземплярах (по одному для каждой стороны и один для Росреестра);
  • техническая документация из БТИ;
  • документ, касающийся обременения – справка из банка, согласие органов опеки и попечительства и т.п.;
  • разрешение супруга/супруги продавца на совершение сделки;
  • справка об отсутствии задолженности по лицевым счетам (или о ее наличии, если порядок выплаты долга предусмотрен договором);
  • выписка из домовой книги или сама домовая книга, если предметом сделки является частный дом.

В зависимости от ситуации могут потребоваться и иные документы. Точный перечень необходимо уточнять в Росреестре.

Стоимость и сроки

Государственная регистрация перехода права собственности облагается пошлиной в размере 2000 рублей (ст. 333.33 НК РФ). Квитанцию на оплату вам выдаст сотрудник Росреестра или МФЦ.

Срок внесения записи в общий реестр составляет 5-7 рабочих дней с момента принятия заявления и полного пакета документов. Если действовать через МФЦ срок может быть увеличен до 10 рабочих дней.

Как проверить, есть ли обременение и снять его?

Проверить наличие обременение на объекте недвижимости можно посредством получения выписки из ЕГРН. Для этого можно заказать документ на официальном сайте Росреестра или обратиться за получением выписки лично. Оформить выписку можно также в территориальном отделении МФЦ по месту нахождения квартиры или дома.

Получить выписку может любой желающий. Выдача документа на бумажном носителе облагается пошлиной в размере 300 рублей для физических лиц.

Узнать, есть ли задолженность за коммунальные услуги можно в управляющей организации, обслуживающей дом. Для этих целей заказывается справка с лицевого счета. Еще один способ – заказать справку на официальном сайте управляющей компании.

Процесс снятия обременения зависит от его вида. Так, например, при ипотеке снять обременение можно только после выплаты долга в банк. После погашения банк выдаст справку, с которой потребуется обратиться в Росреестр.

Договор доверительного управления прекращает свое действие после продажи объекта. Обременение будет снято автоматически.

В других ситуациях потребуется получить определенный документ в государственных учреждениях. К примеру, решение суда, справка о выплате долга и т.д. С документом также нужно обратиться в Росреестр.

При возникновении вопросов обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, как заключается договор купли-продажи с обременением. Учтите, что прежде чем передавать продавцу деньги, стоит убедиться, что обременение снято или порядок его снятия прописан в тексте договора. Удостоверится в отсутствии обременения поможет повторная выписка из ЕГРН.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/voprosy-kupli-prodazhi/dogovor-kupli-prodazhi-s-obremeneniem/

Продажа квартиры с обременением

продажа квартиры с обременением

Нередко у продавцов недвижимости возникает вопрос, как продать квартиру с обременением? Это нередкие случаи на практике, они требуют особой внимательности при подготовке и проведении сделки и дополнительных документов. Сложность возникает и в том, что многие не желают приобретать жилье с обременением, потому что опасаются возможных проблем в дальнейшем и лишней волокиты при оформлении документов.

Какое бывает обременение?

Вкратце, обременением называют определенные условия, в той или иной мере налагающие на собственника жилья ограничения по распоряжению принадлежащим ему имуществом.

Обременения бывают различных видов, но если они имеются, то сведения о каждом из них отмечаются в свидетельстве о праве собственности.

Основные виды обременений:

Перечислены в ФЗ №122 от 21.07.97г «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними». К ним относятся:

  • ипотека;
  • аренда;
  • доверительное управление;
  • арест;
  • сервитут (в основном относится к земельным участкам).

К обременению относится и одно из следующих условий:

  • наличие несовершеннолетних собственников;
  • наличие недееспособных собственников;
  • заключенный договор пожизненной ренты;
  • и др.

Но, несмотря на наличие этих условий, продажа с обременением возможна. Федеральный закон №122 прописывает, что все права на недвижимость должны быть обязательно зарегистрированы в Госреестре.

Это относится и к обременениям – они в обязательном порядке подлежать госрегистрации, в противном случае – они незаконны.

Сведения специального Госреестра о правах собственности и обременениях на квартиру являются общедоступными, что позволяет любому лицу, желающему приобрести квартиру, сделать запрос в соответствующий орган госрегистрации и узнать необходимую информацию о приобретаемом объекте.

Как продать квартиру с обременением ипотекой

Если речь идет о квартире, находящейся в ипотеке (залоге) у банка, то возникает вопрос, можно ли продать квартиру с обременением ипотекой? Да, но для этого необходимо получить согласие банка – залогодержателя. Получить согласие банка обычно не составляет особой сложности, так как банкам, в принципе, не столь важно, кто будет возвращать им деньги.

Схемы развития в данном случае могут быть разными:

  • Покупатель берет на себя обязательства далее выплачивать кредит, а продавцу возмещает определенную сумму – компенсацию уж внесенных по займу денежных средств.
  • Покупатель оплачивает квартиру двумя частями: одна идет банку для погашения остатка по ипотечному займу, другая – продавцу.
  • Передача денег от покупателя продавцу может происходить и следующим образом: первая часть (равна долгу по ипотеке) отдается сразу, а оставшуюся часть выплачивают после того, как продавцом погасится кредит и снимется залог. В этом варианте не требуется согласия банка, но возможен он только в случае, если кредитный договор предусматривает досрочное погашение займа.

Вышеописанные варианты могут быть применимы не только если залогодержателем выступает банк. Это может быть юридическое или физическое лицо (в регистрирующих органах в любом случае фиксируется имеющееся обременение, а продать квартиру с обременением ипотекой можно только с разрешения залогодержателя).

Как можно продать квартиру с обременением – арестом

Одним из самых сложных обременений является арест имущества. Оно предполагает частичный или полный запрет на распоряжение квартирой, а в некоторых случаях – и на пользование ей. Отличительной чертой его является вид лиц, которыми наложен арест: судебные исполнители, правоохранительные органы, суды.

Для продажи обремененной подобным образом квартиры требуется разрешение органа, который наложил арест, а его, как правило, крайне сложно получить (арестовывающие органы не столь «гибкие», как банки – они руководствуются только буквой закона). Поэтому, чтобы продать квартиру под обременением такого рода, потребуется снять с нее арест, то есть должник прежде должен выполнить свои обязательства. Иначе квартира может быть продана с торгов.

Если обременение – рента

В настоящее время нуждающиеся пожилые люди, имеющие в собственности квартиры, прибегают к помощи посторонних людей, заключая с ними договор ренты. Расплатой за их содержание становится квартира. Лицо, получившее право собственности на квартиру по заключенному договору ренты, может ей распоряжаться и пользоваться, но только с разрешения получателя ренты.

При продаже квартиры, обремененной договором ренты, действует правило: если продавец не выполнил свои обязательства по рентной плате в полном объеме, они переносятся на покупателя. Следует учитывать то обстоятельство, что получатель ренты правомерен расторгнуть договор, если условия содержания его не выполняются в должной мере.

Как продать квартиру с обременением долей?

Если продаваемая квартира – с обременением долей, потребуется получить согласие остальных собственников квартиры. Законопорядок в данном случае предписывает, что если остальные собственники согласие на продажу не дали, продавец должен предложить купить квартиру в первую очередь им, причем по цене не выше, чем назначена намеченному покупателю.

Как продать квартиру с обременением пропиской?

Ситуация, когда в квартире прописаны лица, которые собственниками не являются, но имеют постоянную прописку (регистрацию), также является обременением.

Покупатель до сделки должен убедиться, что прописанные в квартире люди к моменту сделки выписаны из нее, или имеются гарантии, что в определенный срок они из нее будут выписаны.

Продать квартиру с обременением «прописан человек», даже если он не проживает в ней, нельзя, так как он может на следующий день после сделки появиться и оспорить сделку.

Если собственниками квартиры являются еще и несовершеннолетние или недееспособные

В данном случае для продажи квартиры потребуется получить согласие на совершение сделки от опекунов.

Если недееспособные граждане или дети прописаны в продаваемой квартире, но собственниками ее не являются, перед подписанием договора купли-продажи они должны быть выписаны и прописаны в другом месте (по условиям, не хуже, чем в предыдущем). Именно поэтому при покупке квартиры от продавца требуется предоставление справки, в которой перечисляются все лица, которые прописаны в квартире.

Нередки случаи, когда продаваемая квартира имеет не одно обременение, а несколько. К примеру, квартира приобреталась за средства с использованием кредита, но собственник квартиры кредит банку не возвращает.

Через суд банк накладывает взыскание задолженности на квартиру, которая является предметом залога, а также накладывает на нее запретительные меры в счет обеспечения иска (на все действия по отчуждению квартиры третьим лицам).

То есть обременений уже несколько: запрет УФС госрегистрации кадастра и картографии на регистрирование любых сделок по переходу прав собственности на квартиру и залог квартиры в пользу банка (обеспечение обязательств по кредитному договору).

Специалисты нашей компании готовы помочь разобраться с любой ситуацией по продаже квартиры с обременением. Все нюансы и возможные схемы разрешения данного вопроса нам хорошо известны, поэтому мы гарантируем успешный исход вашего дела!

Вас может заинтересовать:

Принудительный выкуп доли в квартире
Неизбежные споры и разногласия по вопросам оплаты жилья, пользования общественными зонами и распоряжения своей недвижимостью могут привести к весьма неблагоприятным последствиям для всех собственников. Рефинансирование кредитов с просрочками
Мы предлагаем помощь рефинансирования кредита с просрочкой, в каком бы сложном положении вы не оказались. Выкуп доли квартиры у будущего мужа
Бывшие супруги далеко не всегда могут договориться о пользовании и владении имуществом, находящимся в долевой собственности.

Источник: https://torestate.ru/stati/prodazha-kvartiry-s-obremeneniem/

Покупка квартиры с обременением

Продавец после погашения задолженности (снятия обременения) обязан предоставить по условиям предварительного договора купли-продажи новую выписку из ЕГРП в указанные сроки с отметкой «Обременение отсутствует». Уже после этого заключается основной договор купли-продажи.

Если эти пункты нарушены и продавец, закрывший задолженность, передумал продавать квартиру, с него можно взыскать всю переданную сумму и сумму задатка, но уже только через суд.

Юридическим основанием взыскания являются предварительный договор купли-продажи, расписки, приходный ордер по зачислению денежных средств от имени покупателя на кредитный или иной счет ипотечного займа и свидетели, если таковые потребуются.

Читать еще —>  Как узнать рыночную стоимость квартиры по адресу онлайн

Возможна ли покупка квартиры с обременением по ипотеке или её продажа? Какие здесь могут быть риски

  • Документы на собственность. Подтверждаются актуальной выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
  • Справка, подтверждающая отсутствие долгов по оплате коммунальных услуг.
  • Выписка из домовой книги: препятствием может стать прописанный в доме несовершеннолетний.
  • Отсутствие судебных тяжб в отношении недвижимости.
  • Психическая дееспособность продавца. При сомнении в таковой понадобится справка от психиатра.

Сделка с обременением

Другим вариантом проведения сделки купли-продажи квартиры с обременением является предварительный договор. Данная схема предусматривает заключение предварительного договора между продавцом и покупателем объекта с последующей передачей первому аванса, равного остатку долга по кредиту.

После получения денежных средств продавец гасит кредит в банке и получает официальное письмо для государственного регистрирующего органа с отметкой, что сумма кредита погашена и снятие залога возможно. Далее проводится государственная регистрация.

При проведении такой сделки в большей степени рискует покупатель, так как в случае нарушения продавцом условий предварительного договора, у него могут возникнуть проблемы с возвратом уже внесенных денежных средств, которые нередко составляют от 50% до 90% от стоимости объекта.

Как осуществить продажу квартиры с обременением по ипотеке? Описание способов и пошаговая инструкция

  1. Если покупатель настолько заинтересован в покупке конкретного жилья, что заранее передаёт продавцу недостающую сумму для погашения ипотеки.
  2. Когда продаётся квартира в строящемся доме – «незавершёнка», даже обременённая ипотекой, обычно дешевле, чем уже введённое в эксплуатацию жильё.

Как продать квартиру с обременением

  • понадобиться обязательно известить самому продавцу о факте осуществления подобного рода сделки – согласно ст.№250 ГК РФ (граждане, имеющие право на часть недвижимости, обладают правом преимущественной покупки);
    • обязательно осуществляется извещение об отчуждении доли;
    • само таковое составляется именно в письменной форме;
    • после предоставления извещения от продавца другим собственникам понадобиться в обязательном порядке выждать 1 месяц – именно столько отводится времени иным собственникам для выбора решения;
  • далее составляется первичная документация, необходимая для осуществления продажи – это касается договора купли-продажи, а также акта приема-передачи (не обязательно, но по возможности следует привлечь нотариуса для формирования подобных документов – таким образом будет сведена к минимуму вероятность каких-либо ошибок);
  • переход прав собственности от одного субъекта к другому обязательно должен быть зарегистрирован соответствующим образом — для этого понадобиться подготовить стандартный перечень документов.

Продажа квартиры с ипотечным кредитом

Банки без энтузиазма дают разрешение на продажу «ипотечных» квартир, поскольку это лишает их части прибыли. В некоторых договорах на этот случай прописано применение штрафных санкций или заградительных комиссий. В то же время, если возможность продажи квартиры в обременении прописана в заключенном договоре, банк не вправе отказать должнику. Да и взыскать штрафы с разорившегося гражданина бывает проблематично.

Источник: https://firstjurist.ru/razdel-imushhestva/prodazha-kvartiry-s-obremeneniem-do-pogasheniya-vsej-summy-dolga

Как продать квартиру с обременением в пользу продавца?

продажа квартиры с обременением

Продажа квартиры с обременением в пользу продавца применяется в повседневной практике для того, чтобы выполнить обязательство. Такое обременение в большинстве случаев действует до того момента, как произойдет оплата всей стоимость за продаваемое жилье.

В данной статье будет рассмотрены возможные риски и юридическая практика оформления таких обременений.

Условия установления

Во время совершения сделки по продаже или покупке квартиры законодательство обязывает стороны самостоятельно приходить к соглашению по поводу основных условий сделки и прописывать их в договоре. К числу таких условий относиться требование о порядке осуществления расчетов. Расчеты между физическими лицами при выполнении обязательства могут происходить в двух формах – наличной и безналичной (карта банка или счет).

Также существует три способа расчетов, которые стороны могут выбрать при составлении договора:

  • расчеты до момента подписания;
  • расчеты после подписания и регистрации в государственных органах;
  • расчеты в несколько этапов.

Обременение невозможно наложить, если используется первый способ расчетов. Ведь при его применении деньги передаются сразу же и, тем самым происходит исполнение обязательства, которое стоит перед участником договора.

Если же используется второй и третий способ расчетов, то для уверенности в том, что обязательство будет исполнено, может устанавливаться обременение. В данном случае покупатель не сможет пользоваться и распоряжаться своей новой квартирой до того момента, пока полностью не произведет оплату продавцу по составленному ими договору.

  Законодательно такая процедура закреплена в главе 23 Гражданского кодекса РФ.

ВНИМАНИЕ !!! Важным условием для установления залога является его регистрация. Данная процедура происходит в Росреестре, вследствие чего будет внесена определенная запись в Единый гос. реестр.

Порядок установления

У покупателя и продавца существует два возможных варианта, чтобы установить обременение. Первый из них закреплен в Гражданском законодательстве, а второй происходит по соглашению сторон.

В силу закона происходит установление только в случае произведения расчета после совершения сделки. Для этого в договоре делается соответствующая запись для того, чтобы при регистрации была внесена запись в реестр.

  При втором варианте стороны ограничены лишь некоторыми возможными условиями, которые могут устанавливать.

К ним относятся:

  1. Момент, когда будет исполнение обязательства и факт снятия обременения.
  2. Что произойдет с обременением, если обязательство будет исполнено досрочно.
  3. Суть обременения.

Если эти три условия указаны в договоре, и он вступил в законную силу (подписан сторонами), то их изменение каждой из сторон, а также Росреестром не допускается.

После прохождения регистрации стороны договора получают соответствующий документ (выписку), который подтверждает тот факт, что имущество перешло в пользу покупателя и на нем установлено обременение в пользу продавца.

ВНИМАНИЕ !!! До того момента, пока покупатель квартиры не оплатит полную стоимость за квартиру — обременение будет действовать. После полной оплаты у продавца квартиры возникает обязанность снять обременение. Для этого он совместно с покупателем пишет заявление в Росреестр, после чего вносится запись в реестр о снятии. Именно здесь существует самый большой риск для покупателя, речь о котором пойдет далее.

“Подводные камни”

Дело в том, что покупатель может передать всю сумму денег продавцу, а тот в свою очередь откажется от снятия обременения путем написания заявления.

В этом случае покупателю необходимо обратиться в суд и представить все требуемые документы, подтверждающие тот факт, что продавец должен снять обременение. Такими документами выступают: иск в суд; выписку из реестра; банковские чеки или расписки.

При наличии этих документов и правильном оформлении их суд удовлетворит иск, и обременение будет снято.

Оформление договора

Большинство юристов дают различные рекомендации о том, как составить договор. Но правильными из них будут те, что основаны на нормативных актах действующего законодательства. К таким относится Гражданский кодекс. В статье 339 части 3 главы 23 этого документа подробно описаны условия и форма, в которой должен быть составлен договор.

ВАЖНО !!! Обязательным требованием является письменная форма. В интернете существует огромное множество образцов договоров, которые необходимо проверить на соответствие нормам ГКРФ и заполнить, используя необходимые документы. Для полной уверенности в том, что договор будет составлен правильно, рекомендуется обратиться за юридической помощью.

Для регистрации договора с обременением обязательно наличие следующих документов:

  • Заявление от участников договора о переходе права;
  • ДКП который необходимо составить с соблюдением всех требований;
  • Паспорта на жилье (Технический и кадастровые);
  • Если участник сделки не собственник или не лично покупатель, то необходима доверенность, подтвержденная нотариально;
  • Если в сделки присутствует малолетние, то требуется разрешение опеки;
  • Приобретенное жилье в браке при продаже требует разрешение от обоих супругов;
  • Справка, в которой указано количество проживаемых лиц;

Орган, в котором проходит регистрация, имеет право запросить и дополнительные документы, не указанные выше. Чтобы быть уверенным в наличии всех необходимых документов, следует обратиться в Россреестр, в котором будет проходить процедура регистрации и запросить перечень требуемых документов.

Договор с включенным в него обременением имеет некоторые преимущества, среди которых можно выделить:

  1. Защита всех прав продавца, что выражается в его возможности в случае неоплаты покупателем оставить квартиру у себя или продать ее другим лицам.
  2. Возможность отложить оплату или произвести ее в рассрочку.

Продажа квартиры с обременением в пользу продавца хорошее решение, которое обезопасит участников договора от потери имущества и неполучение приобретенного жилья.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/prodazha-kvartiry/prodazha-kvartiry-s-obremeneniem-v-polzu-prodavtsa

Продажа квартиры с обременением: виды обременения и особенности процесса продажи

продажа квартиры с обременением

Zem-Pravovik.ru > Жилая недвижимость > Квартира > Продажа > Продажа квартиры с обременением: виды обременения и особенности процесса продажи

Обременение — это серьёзное юридическое обстоятельство. Владельцы недвижимости с обременением имеют немало ограничений в распоряжении собственной недвижимостью.

Покупать такую квартиру или нет решает покупатель, оценив все риски и возможную выгоду такой покупки. Покупатель может самостоятельно получить информацию по наличию или отсутствию обременения, заказав выписку из Единого Государственного Реестра. Поэтому скрывать этот факт не стоит.

  • Виды обременения
  • Особенности процесса продажи
  • Когда снимают обременение

Ограничение пользованием недвижимостью может быть нескольких видов. В каждом из которых покупатель может найти свою выгоду.

Виды ограничений на пользование квартирой:

  1. Квартира в залоге.
  2. Недвижимость может находиться под залогов в банке, в случае невыплаты продавцом задолженности по ипотеке. Продать квартиру можно только по согласию банка.

    Для покупателей покупка будет выгодной, так как цены на недвижимость под залогом ниже обычных рыночных цен.

  3. Недвижимость в аренде.
  4. Квартира сдаваемая в аренду может быть продана без согласия на это жильцов. Все права пользования переходят новому владельцу, при этом арендаторы могут пользоваться жильём до конца срока, указанного в договоре аренды.

    Важно знать: в случае отсутствия добровольного согласия, второй собственник может вернуть квартиру или запросить компенсацию стоимости своей части недвижимости в судебном порядке.

    Цены на арендованные квартиры снижены, покупатели могут значительно сэкономить на покупке недвижимости.

  5. Совладельцы несогласные с продажей квартиры.

При продаже квартиры, собственниками которой являются несколько человек, необходимо письменное соглашение.

Особенности процесса продажи

Перед продажей квартиры необходимо заручиться письменным согласием залогодержателя, совладельца недвижимости. Процедура реализации жилья с обременением различается по виду наложенных ограничений.

Если в квартире прописан человек, то перед продажей необходимо, чтобы все были выписаны из неё. В случае с прописанными в квартире несовершеннолетними и недееспособными жильцами для проведения сделок по продаже необходимо получить разрешение органов опеки.

Схема купли — продажи недвижимости, находящейся под залогом у банка намного сложнее, чем обычная продажа. Есть несколько вариантов проведения сделок по продажи квартиры с обременением:

  1. Продажа происходит по согласию банка-кредитора на смену владельца недвижимостью.
  2. Покупатель временно становиться заёмщиком и выплачивает оставшуюся сумму ипотеки. Для этого открывают два счёта в банке. На первый кладут сумму остатка долга, на другую — остальную часть общей стоимости квартиры.

    После зачисления денег, стороны подписывают договор купли продажи недвижимости и регистрируют его. Как только покупатель вступает в полное право собственности с продавца снимается обременение, выдаётся разрешение на снятие денег со второго счёта.

  3. Заключается предварительный договор между покупателем и продавцом.
  4. Покупатель даёт аванс в размере долга за квартиру. Продавец гасит задолженность в банке, и с недвижимости снимается обременение.

    При этом выдаётся подтверждающие письмо о том что на жилье больше нет обременения. При заключении сделки с покупателем необходимо предоставить это письмо. Оставшаяся сумма идёт в пользу продавца, после завершения регистрации квартиры на покупателя.

    Обратите внимание: вариант с заключением предварительного договора более выгоден для покупателей, так не нужно получать разрешения банка и взаимодействовать с ним. Все необходимые вопросы по обременению решает продавец, без участия второй стороны.

    Использовать можно один из этих вариантов, выбрав после согласования с покупателем.

    Когда снимают обременение

    Все ограничения на использование недвижимостью снимаются как только выполняются все условия по обременению.

    Снятие происходит по заявлениям сторон и закладной о полной выплате задолженности перед банком. С этим пакетом документов необходимо обратиться в органы государственной регистрации.

    Как продать квартиру с обременением, смотрите советы юриста в следующем видео:

    Внимание!

Источник: https://zem-pravovik.ru/zhilaya-nedvizhimost/kvartira/prodazha/kvartira-s-obremeneniem.html

Процедура продажи квартиры с обременением

продажа квартиры с обременением

Достаточно сложным является вопрос, как продать свою квартиру с обременением.

Процесс реализации жилища сам по себе непростой, ведь нужно найти покупателя, подготовить все документы, проследить за тем, что сделка прошла законно, посетить немалое количество государственных органов.

А если на собственность наложено обременение, то тогда процедура ещё усложняется. Значит ли это, что от идеи продать квартиру стоит отказаться? Нет, как правило, возможно всё-таки реализовать жильё в такой ситуации. Но стоит разобраться во всех тонкостях этого процесса.

Что такое обременение?

Обременение – это ограничение прав владельца, которое касаются использования и распоряжения собственностью. И оно не будет снято, даже если владелец сменится. Наличие обременения всегда отмечается в свидетельство о регистрации прав на недвижимость. И, если есть ограничение, то это значительно усложняет процесс купли-продажи. А в некоторых случаях он попросту невозможен.

Если же всё-таки допускается реализация жилища, то, как правило, приходится снижать цену. Ведь наличие обременений отпугивает покупателей. Да и, в общем-то, найти человека, который бы согласился взять квартиру с ограничением прав, очень непросто. Но, если всё-таки удалось, необходимо будет знать, как действовать.

Покупателей следует предупредить, что перед тем, как перечислить деньги и подписать договор, необходимо обязательно запросить свидетельство о регистрации имущества. И в нём в первую очередь нужно будет посмотреть, есть ли какое-либо ограничение. Ведь некоторые недобросовестные продавцы могут заведомо не говорить о данном нюансе. И в итоге человек приобретёт дом, на который наложено ограничение.

При заключении подобной сделки рискует как продавец, так и покупатель. Ведь хозяину придётся решать все вопросы, связанные со снятием обременений. Да и будущий владелец немало повозиться, если квартира, к примеру, находится в ипотеке. Рекомендуется обратиться за помощью к юристу, чтобы он помог решить, как лучше поступить в конкретном случае. Иначе есть риск, что продавцу придётся потом решать вопрос через суд.

В чём ещё минус подобной сделки? Все ограничения, которые существуют, не позволят покупателю сразу стать полноправным собственником. Да и вернуть свои деньги до законного решения проблемы будет невозможно. А суд способен рассматривать вопрос от нескольких месяцев до пары лет. Поэтому гораздо проще купить сразу нормальное жильё.

Ипотека (залог)

Сейчас многие люди берут недвижимость в ипотеку, так как мало кому удаётся сразу приобрести собственность. В итоге кредит приходится выплачивать в течение десятков лет. За длительный период может многое измениться. Например, человеку придётся уехать в другой город или даже в другую страну. А за квартиру по-прежнему придётся выплачивать.

Если она уже будет не нужна, то тогда может появиться желание продать её другому человеку. Тогда уже он станет выплачивать ипотеку, а прежний владелец избавится от обязательств перед банком. К слову, примерно такая же ситуация может возникнуть, если жилище было дано в залог для получения крупной денежной суммы. Но тут всё достаточно просто.

Необходимо получить согласие от залогодержателя, а банки часто его дают, ведь им не имеет значения, кто будет возвращать деньги.

Участниками сделки становятся, как правило, три стороны: продавец, покупатель и залогодержатель. В принципе схемы дальнейшего развития событий встречаются разные. И они во многом зависят от желания участников. Сейчас разберёмся, как продать квартиру с обременением ипотекой.

Допустимы следующие варианты:

  1. Покупатель возьмёт на себя ипотеку, а продавцу выплатит деньги в качестве компенсации тех, что тот уже успел внести. В итоге квартира будет принадлежать новому владельцу, и именно ему потребуется выплачивать ипотечный кредит. Прежний собственник больше не будет как-либо причастен к ипотеке.
  2. Покупатель может заплатить часть денег продавцу, и часть банку. То есть, он, по сути, погасит ипотеку. В итоге он сможет получить недвижимость и ему не придётся связываться с кредитом.
  3. Покупающее лицо часть денег выплатит продавцу сразу, а часть после того, как прежний владелец погасит ипотеку. Тогда даже разрешение от банка не потребуется.

Перечисленные схемы возможны и в тех случаях, когда держателем залога выступает не банковское учреждение, а физическое лицо. Ведь даже в том случае, если кредит берётся у другого человека, то обременение всё равно фиксируется государством. Поэтому продать квартиру удастся только в том случае, если это разрешит залогодержатель.

Арест

Продажа квартиры с обременением, таким как арест – непростая задача. Ведь это ограничение полностью или частично запрещает распоряжаться имуществом, а временами даже не позволяет пользоваться им. Налагают его суды, правоохранительные органы, исполнители указа. Цели бывают различные, и в этом случае они не так важны.

Продаваться подобная собственность будет крайне непросто. И в первую очередь нужно будет получить разрешение от органа, которым был наложен запрет. К сожалению, суды и правоохранительные органы руководствуются в своих действиях исключительно законом. Поэтому они не могут проявить гибкость, подобная возможность есть разве что у банков. Да и, в общем-то, у них нет цели получить прибыль, а на первом месте стоит соблюдение закона.

Самый верный способ продать такое имущество, это снять арест. А для этого потребуется выполнить все необходимые обязательства. Тогда появится шанс осуществить задуманное.

Аренда

С некоторыми людьми случалась такая ситуация, что, приобретя квартиру, они обнаруживали, что в ней законно проживают арендаторы. Если договор заключён официально, то тут и возникнет проблема. Как правило, он регистрируется в государственном органе, а сами арендаторы получают право жить в квартире до конца указанного срока. Это может быть год, а то и больше.

Если сменится собственник, то это не значит, что сделка сама по себе расторгается. Люди по-прежнему смогут проживать в доме на полных правах. Поэтому, следует убедиться, что квартира не сдаётся в аренду, чтобы потом не решать вопрос через суд.

К слову, если ограничением является несовершеннолетний или недееспособный человек, то это легко решается. Нужно лишь получить согласие от опекунов на сделку. То же самое касается случая, если владельцев несколько. Все они должны письменно подтвердить своё согласие, и тогда продаваемый объект будет без ограничений.

Из статьи можно сделать вывод по поводу того, можно ли продать квартиру с обременением. Да, такой вариант имеется. Однако нужно учесть все нюансы.

Источник: https://ProSobstvennost.ru/obremenenie/prodat-kvartiru-s-obremeneniem.html

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Оформление задатка на квартиру
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 653-60-72 доб. 987 (Москва)

+7 (812) 426-14-07 доб. 133 (Санкт-Петербург)

+8 (800) 500-27-29 доб. 652 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: