Как проверить юридическую чистоту квартиры

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

как проверить юридическую чистоту квартиры

Для того чтобы максимально обезопасить себя при покупке недвижимости, стоит запросить у продавца:

  • свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
  • выписку из ЕГРП;
  • выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета;
  • справку о задолженности из МФЦ о наличии задолженностей по коммунальным платежам;
  • справку из наркологического и психоневрологического диспансера.

С помощью выписки из ЕГРП покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. При этом можно заказать как «простую» выписку, так и расширенный ее вариант.

Во втором случае помимо фамилии, имени и отчества предоставляются сведения о правоустанавливающих документах либо «история» квартиры с момента первой записи о ней в едином государственном реестре.

Условно говоря, этот документ позволит понять, кто был владельцем этой квартиры ранее, как часто она продавалась.

При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРП. Необходимо обязательно обращать внимание на следующие моменты. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке. Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем.

В таком случае покупатель может перестраховаться, взяв у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры. Или, к примеру, квартира выставлена на продажу сразу после наследования.

В данном случае лучше поостеречься, потому что не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости. Кроме того, в квартире могут быть невыписанные жильцы или жилье находится в собственности у нескольких человек. В выписке из ЕГРП нужно обратить особое внимание на графу «Обременение».

В ней указано, находится ли квартира в залоге. Бывает так, что невыплаты по ипотеке составляют мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность из выплаченного покупателем задатка, что позволит обеим сторонам спокойно совершить сделку.

К сожалению, даже если Вы проверили юридическую чистоту по всем правилам, всегда остается вероятность того, что Вы лишитесь объекта недвижимости. Например, если гражданин сможет доказать, что его права в ходе продажи квартиры, теперь уже Вашей, были ущемлены. Причем разбираться, возможно, придется не с продавцом, а с собственником, которому квартира принадлежала до него.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов:

Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности).

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:

  • технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
  • выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
  • выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
  • выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
  • справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
  • копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Документы по п. 1-3 возможно получить в «Едином центре государственных услуг». По п. 4 и 5 необходимо обращаться в центры госуслуг, паспортные столы или управляющую компанию по месту нахождения недвижимости.

Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Игорь Польский:

Обезопасить себя самостоятельно без привлечения юриста — задача выполнимая лишь отчасти, если объект изначально с неплохой историей и перед контрагентом не стоит задачи ввести другую сторону в заблуждение. Но проверить основные моменты и вовремя понять, что объект не стоит покупать, может каждый.

Современные тенденции рынка таковы, что большинство продавцов не хотят показывать документы на квартиру, пока не получат предоплату в счет будущей сделки. Но точный адрес квартиры скрыть невозможно, и при просмотре объекта достаточно запомнить номер квартиры. Остальные данные есть в объявлении.

По адресу квартиры любой человек может заказать через МФЦ или органы Росреестра выписку из ЕГРП. В данной выписке содержится большая часть тех данных, которые нужны для начальной проверки объекта.

Если в выписке все «чисто», а собственники подтвердили свою личность паспортом (паспорт также можно проверить на сайте ФМС), можно смело вносить аванс.

После внесения аванса Вы получаете все необходимые документы для более глубокой проверки покупаемого жилья. По выписке из домовой книги и выписке с финансово-лицевого счета Вы можете увидеть всех зарегистрированных в квартире жильцов, а также есть ли на объекте долги по коммунальным платежам.

При наличии данных о собственнике Вы также вправе проверить наличие судебных споров и исполнительных производств в отношении объекта недвижимости или самого собственника. Делается это через государственные информационные ресурсы.

Если после всех проверок ничего подозрительного не найдено, а история объекта не содержит сомнительных переходов права, то в 99% случаев объект можно покупать.

При продаже квартиры собственник в подавляющем большинстве случаев знает историю своей недвижимости и то, насколько она юридически чиста. Камнем преткновения становится расчет между сторонами по сделке. Есть несколько способов расчета: аккредитив, индивидуальный банковский сейф, расчет наличными денежными средствами при подписании договора отчуждения.

Что касается последнего, то он не безопасен для покупателя, поскольку риск отдать деньги и не дождаться перехода права в пользу покупателя крайне велик. Расчеты через банк намного безопаснее, но здесь важно обратить внимание, что является условием доступа к деньгам.

От этого зависит, у кого остается ключ в случае расчетов через депозитарий, и в какой момент пишется расписка о получении денежных средств в счет продажи объекта недвижимости.

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Отвечает исполнительный директор консультационного центра «Линкор Недвижимость» Дмитрий Барышников:

Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п.

Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.

Во-вторых, необходимо узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:

  • договор купли-продажи;
  • договор мены;
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор ренты;
  • решение суда, вступившее в законную силу.

Последние два документа встречаются реже всего. Впрочем, любой из перечисленных должен быть оригинальным и не содержать помарок.

Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия.

Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки.

При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.

В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Также важный момент — дата вступления в силу договора. Вызывает подозрения поспешная продажа квартиры, которая не так давно была передана по наследству или подарена человеком, который не является родственником.

В-третьих, следует обратить внимание на документы продавца. Проверить удостоверение личности можно, обратившись в паспортный стол. Если речь идет о представителе, который действует по доверенности, то важно, чтобы она была заверена нотариально.

В-четвертых, необходимо проследить наличие третьих лиц, которые могут предъявить права на недвижимость, а также прописку в квартире несовершеннолетних детей.

Последнее особенно важно, так как данная ситуация контролируется органами опеки и при несоблюдении интересов несовершеннолетних детей сделка будет признана недействительной решением суда.

Помимо этого, в том случае, если собственник квартиры состоял в браке в момент приобретения, он обязан предоставить согласие супруги или супруга на продажу недвижимости.

Существует много рисков, связанных с покупкой квартиры. На каждом этапе нужно учитывать множество факторов, проверять и перепроверять факты, даты и документы. Чтобы облегчить задачу и сделать покупку недвижимости делом менее хлопотным, лучше обратиться к профессионалам в сфере недвижимости. Это поможет не только быстро и надежно вложить средства в недвижимость, но и обезопасить себя от мошенников.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_proverit_kvartiru_na_chistotu_dokumentov_pered_pokupkoy/5514

Как проверить квартиру на чистоту при покупке

как проверить юридическую чистоту квартиры

Одним из самых главных мотивов для найма риэлтора при покупке квартиры, является желание обезопасить предстоящую сделку.  И это естественно, ведь даже самая дешевая квартира в Москве, стоит целое состояние.

К сожалению, не все агентства недвижимости и риэлторы должным образом относятся к своим обязанностям по проверке квартиры на юридическую чистоту. Причины этому могут быть разными – от не желания нести дополнительные расходы по сделке, до банального отсутствия возможностей.

С другой стороны, не могу не кинуть камень в огород современных покупателей. Такого безответственного отношения к покупке квартиры как сейчас, я раньше не наблюдал. Покупатели легко рискуют миллионами, ради экономии нескольких тысяч рублей! Вы думаете стало меньше мошенников? НЕТ.

Их стало больше и они стали гораздо умнее и прогрессивней! Но, это был «крик души», а  так как мы с вами люди опытные и уверенные в себе, я расскажу (по большому секрету) что можно и нужно проверить при покупке квартиры на вторичном рынке жилья самостоятельно.

Пошаговая инструкция по проверке квартиры:

1. Первое что мы должны сделать, приняв решение о покупке конкретной квартиры – это проверить, что человек, который выдает себя за продавца – им и является. Для этого нужно увидеть правоустанавливающие документы на квартиру, в которых собственник квартиры совпадает с паспортом человека, назвавшегося Продавцом. В случае если собственников несколько, Вы должны увидеть их всех.

2. Если продавцов квартиры представляет агентство недвижимости или частный риэлтор и дело дошло до подписания договора аванса, а продавцов Вам никто показывать не собирается, убедитесь, что имеется документ, дающий полномочия представлять интересы собственников. Это может быть нотариальная доверенность или договор, по которому Продавец поручает совершить за него конкретные действия, в частности вести от его имени переговоры и принять аванс за квартиру.

3. Не менее важным этапом проверки квартиры, является проверка самих продавцов квартиры. Один из самых распространенных способов мошеннических действий с квартирой, является продажа квартиры по поддельным документам удостоверяющим личность. И если Вы думаете, что это случается только в кино, Вы очень сильно ошибаетесь. Еще раз напоминаю – квартира в Москве стоит состояние! Как правило, мошенники действуют в сговоре с настоящим собственником.

В его паспорте переклеивается фотография и подставной человек продает квартиру. Далее приходит настоящий владелец с историей о потерянном паспорте и затянувшейся на пару месяцев рыбалке, и в результате долгого судебного процесса покупатель остается без квартиры и без денег. Вывод: проверьте паспорт Продавца. А лучше всех это умеют делать нотариусы.

Поэтому любой нотариальный документ от продавца, полученный в Вашем!!! присутствии, по эффекту будет лучше любых антидепрессантов.

4. Еще один пункт проверки квартиры на чистоту, требующий Вашего настойчивого присутствия. Договоритесь с продавцом на берегу (то есть при внесении аванса), что при походе в многофункциональный центр для получения выписки из домовой книги, Вы будете присутствовать с ним.

Во первых, Вы убедитесь, что официальный документ, показывающий всех зарегистрированных в квартире лиц, не поддельный. А во вторых, представившись новым покупателем квартиры, у Вас будет возможность задать сотруднице МФЦ вопрос о зарегистрированных ранее людях и даже попробовать попросить распечатать архивную выписку.

Так как рядом с Вами будет сидеть собственник квартиры, отношение к Вам будет доброжелательнее. Поэтому, если зарегистрированный ранее человек поехал отбывать наказание в зону, с возможностью вернуться в квартиру, Вас об этом известят. Также стоит обратить внимание на зарегистрированных в квартире людей, ранее отказавшихся от участия в приватизации этой квартиры.

У вас должны быть 100% гарантии о снятии этих лиц с регистрационного учета из квартиры, потому что никакой суд их не «выпишет» из квартиры без их согласия.

5. Есть один документ, который однозначно нужно заказывать при проверке квартиры на чистоту и который совершенно точно покажет: кто и на основании каких документов сейчас является собственником квартиры.

Называется этот документ – выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости. Ее может взять ЛЮБОЙ человек на ЛЮБУЮ недвижимость в ЛЮБОМ МФЦ или отделении Росреестра. Достаточно оплатить небольшую госпошлину и предъявить свой паспорт.

Кроме вышеперечисленных сведений, в выписке будет информация о наличии/отсутствии обременений и арестов на квартиру.

6. Совсем недавно появилась опасность лишиться квартиры, если человек будет признан банкротом уже после продажи квартиры. Чтобы избежать подобной ситуации, проверьте продавца квартиры в интернете по картотеке арбитражных дел и на официальном сайте Мосгорсуда. В случае, если против продавца идет суд — разберитесь в ситуации глубже (конечно уже с юристом).

7. Еще одна опасность о которой наслышаны все – это риск признания продавца «не способным понимать значения своих действий и руководить ими» в момент совершения сделки продажи квартиры. Другими словами – признания сделки недействительной по причине недееспособности продавца.

Сложность предотвращения этой ситуации состоит в том, что продавцу квартиры не обязательно нужно быть психически нездоровым человеком и состоять на учете в Психиатрическом или Наркологическом диспансере. Продавец может быть просто предрасположен к временной потере рассудка (что может быть подтверждено в суде выписками из медицинских дел о посещении врача психиатра или нарколога).

Как правило, для судебного медицинского эксперта этих сведений будет достаточно, чтобы дать суду заключение, которое приведет к признанию сделки недействительной. Данной ситуации можно избежать, воспользовавшись одним из советов:

  • Попросите продавца взять справки о том, что он не наблюдался в ПНД и НД;
  • В день сделки проведите обследование у врача психиатра на предмет дееспособности;
  • Пригласить на сделку врача психиатра (при этом не обязательно его представлять), чтобы он со стороны оценил дееспособность продавца.В том случае, если продавец квартиры находится в «группе риска» — это одинокие пенсионеры, лица с признаками психиатрических заболеваний, алкоголики и наркоманы, в обязательном порядке нужно использовать все перечисленные методы подстраховки.

8. В том случае, если Вы приняли решение покупать квартиру, доставшуюся продавцу по наследству, Вам надо обезопасить себя от возможного расторжения договора купли-продажи квартиры по причине правопритязаний от другого наследника. В этой ситуации нужно будет провести очень серьезный анализ документов с полным комплексом проверки квартиры на чистоту.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Межевание придомовой территории многоквартирного дома

Прежде всего проверить все родственные связи — кто, кому и почему оставил наследство, были ли другие возможные претенденты на наследство. Если были, то где отказы от наследства и почему отказались. Естественно, что все это нужно подтвердить документами. Но самое смешное, что для полной безопасности, нужно будет подтвердить подлинность самих подтверждающих документов.

В общем, проверка чистоты квартиры при покупке у наследника, может трансформироваться в настоящее детективное расследование.

9. Очень не хочется говорить про квартиры, которые продаются по доверенности. Первый совет, который можно дать в этом случае – не покупайте такие квартиры. Но, к сожалению, в реальной жизни такие ситуации тоже могут иметь место.  И далеко не всегда они связаны с криминалом. К примеру, люди просто физически или материально не могут приехать на сделку из другой страны. В любом случае, Ваша задача убедиться в том, что:

  • Продавец давший доверенность, является реальным и живым человеком. Для этого нужно найти знакомых (или нанять юриста), которые территориально находятся недалеко от продавца, и могут встретиться с ним, чтобы поговорить и проверить его документы. В крайнем случае (к примеру, продавец участвует в экспедиции на Марс), воспользуйтесь для общения Скайпом.
  • Доверенность действительно настоящая. Вопрос о подлинности доверенности обычно задают тем, чья печать и подпись стоит на доверенности. Имейте ввиду, доверенность может быть выдана не только нотариусом РФ, но и нотариусами других стран, консульством РФ в другой стране, командиром воинской части, начальником места лишения свободы и еще кое-кем.
  • Но и это еще не все. Нужно проверить что доверенность не отозвана. Если доверенность была выдана в России, это можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты, указав фамилию нотариуса, номер и дату выдачи доверенности. Для остальных доверенностей – узнавайте у организации удостоверившей доверенность.

Все способы проверить квартиру на чистоту при покупке квартиры на вторичном рынке, которые я перечислил, являются доступными для не профессионалов рынка недвижимости.

Надо понимать, что эти способы не дадут Вам полной гарантии чистоты сделки хотя бы потому, что они не покрывают весь объем необходимых проверок, к которым у Вас просто нет доступа.

С другой стороны, не всегда есть необходимость выполнять весь комплекс проверок. В каждом случае нужно проводить индивидуальный анализ сделки и слушать голос разума.

Заканчивая способы проверки квартиры на чистоту при покупке, хочу добавить следующее:

  • На сегодняшний день «максимально возможно» проверить чистоту квартиры перед покупкой могут только риэлторы в «связке» со специализированными юристами. На возмущенные возгласы от юридических компаний, занимающихся проверками квартир без риэлторов, могу ответить: «Юристы проверяют только документы попавшие к ним на стол». А как и какие документы попадут на стол юристу, зависит от нас.
  • Финансово гарантировать возмещение рисков могут только страховые компании, при условии оплаты ежегодных страховых взносов. Все остальные разговоры про гарантии с чьей либо стороны, являются пустословием и профанацией.

25.05.2018 Андрей Шароваров

Источник: https://realword.ru/%D0%BA%D0%B0%D0%BA-%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%B5%D1%80%D0%B8%D1%82%D1%8C-%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%83-%D0%BD%D0%B0-%D1%87%D0%B8%D1%81%D1%82%D0%BE%D1%82%D1%83-%D0%BF%D1%80%D0%B8/

Проверить чистоту квартиры при покупке: самостоятельно, онлайн в 2019 г

как проверить юридическую чистоту квартиры

Последние изменения: Январь 2019

При приобретении жилья в новостройке необходимо иметь только требуемую сумму денег, а вот при покупке недвижимости на вторичном рынке надо уметь грамотно ею распоряжаться, чтобы не потерять накопленные денежные средства, во избежание этого надо проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно.

Нередко люди нанимают специалистов в этой области, но финансирование грамотных юристов или риэлтеров может очень дорого обойтись, потому рассмотрим, как разобраться со всем собственноручно. С проверки каких документов стоит начать? Куда обращаться? Что необходимо знать?

Для проверки недвижимости

Свидетельство о государственной регистрации прав – следует истребовать этот документ, если квартира давно в собственности продавца, конкретнее до 15.07.2016 г., так как после этой даты документ заменен на выписку из Единого Государственного Реестра Недвижимости (именуемый далее ЕГРН).

Благодаря свидетельству можно получить много сведений:

  • Площадь продаваемого недвижимого объекта;
  • Причины возникновения права собственности (у продавца);
  • Дата возникновения прав на собственность;
  • Информация о владельце.

Выписка из ЕГРН – информирует о проектных размерах объекта продажи, даты и причинах возникновения права, но отличием от свидетельства является присутствие информации об обременении и ограничении приобретаемой собственности, и наличие более детальной информации о владельце. Этот документ играет важную роль при проверке жилья от которого зависит чистота сделки. Ранее выдача выписки осуществлялась из Единого Государственного Реестра Прав собственности (именуемый далее ЕГРП), но после 01.01.2017 все сведения об объектах недвижимости содержатся в ЕГРН.

Кадастровый паспорт – информирует покупателя об узаконенной перепланировке. Как правило, истребуется кредиторами, если недвижимость приобретается в ипотеку. Выдаётся только при наличии кадастрового учёта, без которого невозможна продажа. Фактически представляет собой выписку из Государственного Кадастра Недвижимости (ГКН). Если жильё было куплено после 2017 г. выписка выдаётся ЕГРН.

Выписка из Бюро Технической Инвентаризации (БТИ) – предоставляет сведения о переходе прав собственности до 1998 г. Как правило, данную справку требуют для полного исследования «замороченности» жилья, которое продаётся каждый год.

Справка «О регистрации» (Форма №9) – предоставляет сведения, касающиеся лиц зарегистрированных или снятых с учёта в продаваемом объекте недвижимости, а также их связь с собственником (родственники или посторонние люди).

Справка «Характеристика жилого помещения» (Форма №7) – информирует о точных технических характеристиках объекта продажи.

Благодаря справке можно получить следующие сведения:

  • Площадь каждой комнаты квартиры;
  • Высота нижней поверхности перекрытия (потолка);
  • Информация о материалах, использованных при строительстве дома и отделки квартиры;
  • Дата постройки и характеристика отопительной системы.

Обратите внимание!  Выписка позволяет узнать не только общий метраж всей квартиры, но и отдельных комнат, нередко риэлторы перевирают с размерами. Та же самая ситуация с материалами, не всегда посетив объект и сделав полноценный осмотр можно понять из чего он сделан и насколько качественно построен дом, квартира.

Справка «О снятии с регистрации некоторых категорий граждан» (Форма №12) – информирует покупателя об участниках, снятых с учёта в приватизации. Главным отличием от Формы №9 является то, что в данном документе указаны сведения о лицах, отбывающих наказание, проходящих службу в армии, находящихся в психоневрологическом интернате, безвестно пропавшие.

Обратите внимание! Лица, находящиеся в местах лишения свободы не прописаны в жилье, но при их освобождении за ними сохраняется право пользования, а также они могут снова зарегистрироваться в квартиру даже уже с другими собственниками.

Выписка из домовой книги – данная выписка, по своим сведениям, во многом схожа с формой №12, так как также предоставляет информацию о зарегистрированных и снятых с учёта. Этот документ может получить только сам собственник в Едином Расчётном Центре (именуемый далее ЕИРЦ).

Проверка через онлайн ресурс Федеральной Налоговой Службы (ФНС) – благодаря сайту ФНС можно узнать информацию об адресах регистрации юридических лиц. В данной ситуации необходимо проверить адрес покупаемого жилья, не зарегистрированы ли на него какие-либо организации. Регистрация юр. лица на адрес покупаемого имущества не является серьёзной проблемой, так как его можно перерегистрировать.

Для проверки владельца

Паспорт владельца недвижимого объекта – при получении его копии необходимо сверить данные с выписок из ЕГРН, ЕГРП, справок. Таковыми данными являются год, место рождения, Ф.И.О.

собственника, иногда требуется номер и серия паспорта, благодаря этим данным можно сделать вывод об оригинальности документов.

Необходимо посмотреть на возраст владельца собственности, так как при его несовершеннолетии, недееспособности, оформлением/подтверждением договора купли-продажи будет заниматься, орган опеки и попечительства либо их представитель.

Справка из Психоневрологического диспансера (именуемая далее ПНД) и Наркологического диспансера (именуемая далее НД) – данная справка может быть получена только самим собственником по месту постоянного проживания. О подлинности данной справки можно узнать в регистратуре соответствующих диспансеров. Иногда вместо справки продавец может предоставить водительские права, лицензия на оружие или военный билет.

Если в дальнейшем при судебном разбирательстве выяснится факт состояния бывшего собственника на учёте в НД или ПНД, то приобретённое жилье и сделка будут признаны недействительными. Часто бывают случаи, что даже при предоставлении требуемых справок суд всё равно возвращает недвижимость бывшему владельцу, чтобы этого избежать следует провести медосвидетельствование продавца перед непосредственной передачей квартиры.

Несостоятельность (банкротство) – при появлении института банкротства для физических лиц с 2015 г. большинство мошенников совместно с недобросовестными банками начали проворачивать аферы.

Обман заключался в том, что при продаже объекта недвижимости продавцом в отношении которого происходила/произошла процедура признания банкротства, кредиторы оспаривали сделку и «якобы» забирали деньги у продавца, и квартиру.

Для того, чтобы узнать информацию о статусе собственника жилья, необходимо обратиться в Единый Федеральный Реестр Сведений о Банкротстве (именуемый далее ЕФРСБ) или в Арбитражный Суд (сайт) не подало ли лицо заявки на оформления банкротства. Идеальным решением данной проблемы будет избегание лиц в отношении которых производится данная процедура.

Информация из ресурса ГАС «Правосудие» — благодаря этому онлайн сервису возможно узнать, о наличии каких-либо судебных процессов в отношении покупаемого жилья.

Довольно часто происходит, что права на собственность оспариваются и во время судебных разбирательств один из собственников задёшево продает объект спора.

Единственным решением данной проблемы является заблаговременная подготовка обращения в ГАС (Государственная Автоматизированная Система) и по его результату прекращение/продолжение заключения сделки.

Информация из Федеральной Службы Судебных Приставов (ФССП) – очень важно проверить задолженности продавца перед покупкой, так как собственник может являться злостным должником, в отношении которого может вестись исполнительное производство. По итогу этой процедуры квартира изымается судебными приставами (арест имущества).

Наличие обременений и ограничений на квартиру

Уже разобравшись в том, как и где проверять квартиру на юр. чистоту следует разобраться с лицами, которые будут также влиять на спектр приобретаемых прав вместе с имуществом.

Обременения и ограничения – ущемление прав владельца квартиры по причине частичного владения жильём иными юридическими или физическими лицами.

Покупатель может столкнуться со следующими видами обременения:

  • Ипотекой;
  • Арендой;
  • Рентой;
  • Арестом имущества;
  • Доверительным управлением.

Для покупки жилья с полноценными правами собственника требуется снять все ограничения. К примеру, в ипотеке требуется выплатить долг кредитору, в аренде или ренте прекратить, или дождаться окончания договора, при аресте имущества ждать разрешения спора с государственными службами и так далее.

Наверняка Вы уже заметили, что для осуществления разрешения данной проблемы требуется лишь одно, ждать. Это и является главной загвоздкой при заключении сделки, если же квартира всё-таки куплена с обременениями/ограничениями, учтите, что возврат денег до разрешения спора невозможен, а судебные разбирательства могут длиться годы.

Лица ограничивающие права на собственность

Супруги и бывшие супруги – важно при совершении сделки убедиться, что муж/жена одобрили и нотариально заверили своё согласие. Если же брак был расторгнут, следует узнать, когда это произошло, так как при сроке расторжения составляющим менее 3-х лет бывший супруг может заявить права на долю продаваемого имущества.

Жильцы, которые не были своевременно сняты с учёта – при истребовании выписки из домовой книги и формы №9,12 внимательно ознакомьтесь с лицами, которые были выписаны или наоборот вписаны. Особое внимание уделите внимание посторонним лицам, не имеющих родственные связи с собственником.

Наследники – при покупке имущества, которое продавец получил по наследству необходимо узнать, когда оно было оформлено в собственность. Если срок оформления составляет меньше 3-х лет желательно избежать покупки такового жилья, так как могут появиться наследники, желающие оспорить право собственности в суде.

Лица, приватизирующие квартиру – при отказе в процедуре приватизации за участником не закрепляется право собственности, а вот право пожизненного пользования квартирой присутствует. Также необходимо узнать роль несовершеннолетних лиц в приватизации жилья.

Арендаторы – бывают случаи, когда собственник продаёт жильё вместе с его арендующими. При покупке таковой квартиры вам переходят права арендодателя и выселение арендующих уже будет Вашей «головной» проблемой, во избежание таких ситуаций обговорите, чтобы сам продавец расторгнул договора аренды до совершения сделки.

Заключение

Проверка квартиры перед покупкой не может обезопасить сделку на все 100%, даже если обращаться к специалистам. Фактически каждая сделка индивидуальна, со своим набором «персонажей», прописанных в квартире и обстоятельствами при продаже.

Проверка на юридическую чистоту приобретаемого имущества не должна переходить грани разумного, не надо досконально углубляться в личную жизнь собственника и его родственников без надобности.

Обратите внимание не только на сам объект недвижимости, но и на законность передачи денежных средств и условий сделки.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему

2019 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/proverit-chistotu-kvartiry-pri-pokupke-samostoyatelno/

Как проверить квартиру перед покупкой самостоятельно? Какие документы требовать?

как проверить юридическую чистоту квартиры

Покупка квартиры сама по себе является достаточно сложным и рискованным предприятием, поскольку у покупателя есть шанс приобрести “нечистое” жилье. Проблемой могут стать различные задолженности, которые впоследствии переоформляются на нового владельца. Каким образом избежать беды и проверить квартиру перед покупкой, узнаем далее.

Проверка продавца при покупке квартиры

Проверьте паспорт вашего продавца. Загвоздка в том, что он может оказаться неподлинным. Неподлинные паспорта четко фиксируются современным законом, и их список отображен на сайте МВД России. Если выяснится, что паспорт не действителен, от сделки лучше отказаться.

Несколько сложнее происходит дело, когда от имени продавца действует стороннее лицо. Чтобы в данном случае дело происходило по всей строгости закона, очень важно наличие доверенности, образец которого вы сможете скачать тут.

Вам должны ее продемонстрировать, чтобы доказать отсутствие злого умысла. Обратите внимание, чтобы доверенность была заверена нотариально, ведь без нотариального заверения она не значит ничего. Спросите, почему сам продавец не присутствует при сделке, и по какой причине от его имени действует стороннее лицо. Ответ должен быть ясным и четким, не оставляющим вопросов.

В доверенности также прочтите, какими правами обладает уполномоченное лицо. Может ли человек перед вами получить деньги за квартиру либо его возможности ограничиваются исключительно проведением переговоров.

Бывают ситуации, когда недееспособный продавец пытается по низкой цене продать жилье. Если уже после первой личной встречи возникают сомнения в его адекватности, то можете поговорить с соседями или родственниками продавца, чтобы больше узнать о его жизни. Но в лучшем случае от покупки такого жилья отказаться.

Если у вас остались какие-либо вопросы или продавец вам не предоставил каких-либо документов, вы можете их потребовать. Если он ищет причины, чтобы не показывать вам какие-либо документы, то стоит задуматься о его честности.

Обязательно говорите с продавцом — задавайте ему вопросы, следите за его реакцией.

Реакция честного человека на любой вопрос о квартире не вызовет какой-либо агрессии либо отрицания, в то время как при желании обмануть вас, человек может строить размытые ответы и пытаться всячески скрыть данные.

Не менее важно проверить агентство недвижимости. Инструкция как это сделать – тут.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры?

Для начала, вам следует ознакомиться с теми документами, которые предоставит продавец, а затем для составления полного представления о квартире и её “прошлом”, попросить и другие. Общая масса необходимых данных выглядит следующим образом:

  • Документы, подтверждающие право собственности на квартиру (см. также – как узнать, кому принадлежит квартира).
  • В случае если акты продажи совершались ранее, то лучше потребовать показать предыдущие договоры о купле-продаже.
  • При наличии (обязательно спросите об этом) следует также ознакомиться с документами об обмене, дарении, наследовании или ренте.
  • Расширенная выписка из домовой книги. Получить её можно либо в управляющей компании, либо в миграционной службе. Взять такую выписку несложно, к тому же данная процедура займет совсем немного времени. Поэтому если продавец отказывается вам представлять данный документ, значит, скорее всего, он что-то пытается скрыть.
  • Справка об отсутствии задолженностей за коммунальные платежи и капитальный ремонт. Важно учесть, что если долг за коммунальные платежи не передается новому владельцу, то за капремонт — передается.
  • Если квартира перешла в пользование настоящего владельца по судебному решению, то это решение вы также вправе осмотреть и изучить.
  • Наконец, не забудьте ознакомиться с выпиской из ЕГРП, которую владелец недвижимости может получить в государственном реестре прав собственности.
ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Незаконная перепланировка квартиры куда жаловаться

Если какие-то документы на настоящий момент у продавца отсутствуют, сообщите, что будете готовы совершить сделку только тогда, когда вам будут представлены все документы. Конечно, чтобы избежать бесполезных встреч, заранее по телефону предупредите продавца о том, какие документы ему следует подготовить. Это будет удобно для обеих сторон и поможет подготовить продавцу документы заранее.

Как проверить документы при покупке квартиры?

Далее мы рассмотрим, на что необходимо обращать внимание в предложенных вам документах, и какой риск может быть в случае, если продавец недобросовестный:

  1. Технический паспорт на квартиру. Это первый и наиболее важный документ, который продавец вам просто обязан продемонстрировать. Что здесь следует проверить? Во-первых, смотрите на информацию, касающуюся перепланировки. Возможно, если она была несогласованной, ответственность за это будет на новом владельце квартиры. Во-вторых, рассмотрите границы объекта недвижимости. Если они не будут соответствовать тем, что есть в действительности, то вам могут отказать в оформлении прав собственности.
  2. Выписка из домовой книги. В данном документе следует сравнить число зарегистрированных жильцов с числом собственников. Если эти данные не соответствуют друг другу, можно обзавестись “дополнительным” соседом на собственной жилплощади, причем вполне законно, так как он не потерял своих прав на недвижимость. Также обратите внимание на возраст зарегистрированных лиц. Если имеются несовершеннолетние дети, то будьте осторожны: при продаже квартиры строго следят за тем, не нарушаются ли права детей-совладельцев.
  3. Свидетельство, подтверждающее регистрацию прав собственности. В данном свидетельстве необходимо обратить особое внимание сразу на ряд сведений. Первое из них — дата выдачи. Если регистрация произошла совсем недавно, то вы рискуете столкнуться с недобросовестными контрагентами в дальнейшем. Второе — основа приобретения права собственности. Наиболее опасным для нас в данном случае считается договор дарения, а также право наследования. Для будущего владельца это чревато тем, что наследники могут оспаривать право на наследование, значит, что и квартиру у вас смогут забрать на законных основаниях. Также опасным считается приобретение прав собственности через договора долевого участия и паенакопления. Для вас это опасно тем, что второй супруг может оспорить законность сделки в будущем.
  4. Выписка из ЕГРП. Тут смотрим сначала на количество регистрационных действий, которые производились по отношению к объекту недвижимости. Если таких действий много, то это опасно признанием сделки недействительной в будущем. Кроме того, обратите внимание на ограничения и обременения. Квартира может быть в аресте, заложена, находится в судебных разбирательствах на данный момент и т.д.

Наконец, проведите классический стандартный осмотр всех бумаг. Перед вами должны быть оригиналы либо заверенные копии. На них не допускаются какие-либо пометки либо исправления. Все документы должны быть снабжены подписью владельца и печатями. Данные критерии укажут вам на подлинность предоставленных документов.

Как проверить квартиру перед покупкой через Росреестр?

Проверить квартиру на чистоту через Росреестр сегодня стало особенно просто, ведь вы можете заказать выписку из ЕГРП, электронную выпуску или онлайн сведения об объекте. Что можно выяснить и установить при помощи такого рода документа?

  • Назначение объекта. Известно, что недвижимость может являться как жилой, так и нежилой. Путем нехитрых манипуляций нежилое помещение могут выдать за жилой дом, а ответственность потом будет нести настоящий владелец.
  • Актуальная планировка. Приложены графические изображения, поэтому их можно сравнить с тем, что мы имеем на деле. Так, вы поймете, делались ли незаконные перепланировки или нет.
  • Наличие кадастрового паспорта. Многие считают, что кадастровый паспорт есть в любом случае, однако, это совсем не так. Данный документ отсутствует в случае, если дом не достроен либо недоделан. В справке вы обязательно найдете информацию о наличии кадастрового паспорта.
  • Информация о зарегистрированных лицах и собственниках. В справке будут указаны не только их имена, но также дата их регистрации и номер. Обратите особое внимание на эту информацию, поскольку количество зарегистрированных лиц должно соответствовать количеству собственников.

Чтобы получить обозначенную информацию, актуальную на настоящий момент, выполните следующие действия:

Источник: https://2realtor.ru/kak-proverit-kvartiru-pered-pokupkoj/

Топ интернет-сайтов, которые стоит посетить перед покупкой недвижимости — Рынок жилья

как проверить юридическую чистоту квартиры

сегодня | 16:45 218

Покупка любой недвижимости – дело не одного и даже не двух дней. Вначале у вас много времени занимает поиск подходящего объекта. Потом начинается самое интересное: вам нужно собрать документы, договориться о времени сделки, прийти на нее, совершить все необходимые процедуры, зарегистрировать недвижимость. Но один из самых важных пунктов, еще до того, как вы выйдете на сделку, – проверка продавца, а также выбранного объекта недвижимости на юридическую чистоту.

В общем, те, кто уже пытался самостоятельно оформить покупку квартиры, больше не хотят тратить на это свое драгоценное время, а предпочитают пользоваться услугами риэлторов.

Тем не менее остаются и те граждане, кто не хочет переплачивать за услуги вышеупомянутых специалистов. Среди этих самых граждан оказалась и я. Перечитав тонны информации о самостоятельной покупке квартиры, я была уверена, что смогу сделать это ровно так же, как и дорогостоящий специалист.

К слову, сделка прошла удачно, если не считать нервов, потрепанных из-за непостоянства продавца. Зато теперь мой словарный запас пополнился такими аббревиатурами и определениями, что мне позавидует любой госслужащий.

Продажа 1 ккв

34 м2    1 600 тыс. р.

Орджоникидзе ул.

Показать номер

Продажа Студия

27 м2    2 481 тыс. р.

г. Кудрово, Пражская ул.

Показать номер

Продажа 2 ккв

55 м2    2 950 тыс. р.

Вартемяги, Ветеранов ул., 19

Показать номер

Продажа 2 ккв

37 м2    3 057 тыс. р.

г. Кудрово, Пражская ул.

Показать номер

Продажа 2 ккв

37 м2    3 057 тыс. р.

г. Кудрово, Пражская ул.

Показать номер

Продажа 1 ккв

42 м2    3 206 тыс. р.

г. Кудрово, Пражская ул.

Показать номер

Продажа 1 ккв

44 м2    3 351 тыс. р.

г. Кудрово, Пражская ул.

Показать номер

Продажа 2 ккв

47 м2    3 594 тыс. р.

г. Кудрово, Пражская ул.

Показать номер

Процесс купли-продажи недвижимого имущества

Начинала я как и все: решила, что пора сменить свою старую однушку на что-то более просторное. В нашем районе как раз появился один застройщик, который радовал жильцов красивыми высокими домами и облагороженной территорией. Отзывы о нем были только положительные, поэтому я ни на секунду не сомневалась, что стану еще одной счастливой обладательницей новой квартиры в только что построенном доме.

Обычно процесс купли-продажи недвижимости идет так.

Тут вроде бы все ясно, но хочется остановится на одном, казалось бы, незаметном пункте – проверке чистоты покупаемой квартиры. До сих пор я и не подозревала, насколько это важно. Вы знали, что даже в новостройке могут продаваться уже купленные кем-то квартиры? Теперь знайте! О том, как проверить свою будущую жилплощадь, а главное, где это сделать, я расскажу подробнее.

Проверка квартиры в новостройке на юридическую чистоту

При покупке квартиры в новостройке первым делом необходимо обратить внимание на самого застройщика. Он должен по вашему запросу представить все документы, которые подтверждают факт того, что стройка проводится законно, по всем правилам. Если компания работает прозрачно, то получить у нее все эти данные не составит труда. Вы же, в свою очередь, можете дополнительно проверить застройщика и его объект не выходя из дома.

Теперь рассмотрим все пункты более детально.

Проверка регистрации юрлиц и ИП

Проверка регистрации юрлиц и ИП быстро делается на сайте rosfile.ru. Особенно важно проверять молодых застройщиков. Если компании в списке нет, то вам стоит задуматься о причастности застройщика к объекту.

Проверка разрешения на строительство

Реестр выданных разрешений на строительство находится по адресу minstroyrf.ru. Там вы сможете узнать, выдано ли официальное разрешение на строительство рассматриваемого вами объекта. Если выбор падает на недвижимость в Санкт-Петербурге, то удобнее использовать сайт expertiza.spb.ru, а для Москвы и области – stroi.mos.ru.

Также можно проверить Реестр земельных участков с неоформленными объектами недвижимого имущества и выданные разрешения, база которых находится по адресу mio.mosreg.ru.

Проверка на банкротство

Удостовериться в том, что компания не банкрот, тоже очень важно: если в списке базы bankrot.fedresurs.ru есть искомое название, то ни о какой будущей квартире речи быть не может.

Продажа 2 ккв

47 м2    3 594 тыс. р.

г. Кудрово, Пражская ул.

Показать номер

Продажа 2 ккв

61 м2    3 850 тыс. р.

Н. Девяткино, Школьная ул., 2

Показать номер

Продажа 1 ккв

48 м2    4 150 тыс. р.

Глухарская ул., 27 к.1

Показать номер

Продажа 2 ккв

53 м2    4 189 тыс. р.

г. Кудрово, Пражская ул.

Показать номер

Продажа 3 ккв

65 м2    4 560 тыс. р.

г. Кудрово, Пражская ул.

Показать номер

Продажа 3 ккв

65 м2    4 560 тыс. р.

г. Кудрово, Пражская ул.

Показать номер

Продажа 1 ккв

46 м2    5 150 тыс. р.

Среднерогатская ул., 20

Показать номер

Продажа 1 ккв

39 м2    5 250 тыс. р.

Луначарского пр., 78 к.5

Показать номер

Проверка контрагента по всем базам

На сайте fek.ru можно быстро осуществить проверку любого контрагента по налоговой базе ФНС, ЕГРЮЛ, базам Росстата, ФССП, Роскомнадзора, ТПП, судебных дел. Для осуществления проверки необходимо знать ИНН, ОГРН, название или адрес организации.

Проверка вторичного жилья и собственника

Если вы планируете покупать вторичку, то застройщика уже проверять не придется, так как дом сдан и все благополучно в нем проживают. Однако стоит удостовериться в том, что продавец – это именно собственник, а не человек со стороны, который решил навариться на вашей доверчивости.

Заказ выписки из ЕГРН

Первым делом стоит получить полную выписку ЕГРН по адресу будущей квартиры, в которой будет прописано абсолютно всё о недвижимом объекте, в том числе и его собственники. Проще всего сделать это на сайте rosreestr.net. Там есть полный комплекс услуг по выпискам и справкам, которые могут потребоваться при покупке жилья и не только.

Проверка собственника

Сегодня можно с легкостью проверить действительность паспорта. На сайте services.fms.gov.ru находится база недействительных паспортов РФ.

Проверка доверенности

Иногда на сделку приходит доверенное лицо. В этом случае вам стоит насторожиться и уточнить, законна ли та доверенность, которую вам представили. Такие данные имеются на reestr-dover.ru.

Проверка задолженностей

Продавца можно проверить на отсутствие задолженностей по кредиту, ипотеке, налогам и на выполнение других обязательств. Удобнее всего это сделать на сайте судебных приставов rosdolgi.ru.

Все эти подсказки помогут вам самостоятельно провести проверку недвижимости, а также ее продавца на юридическую чистоту. Это убережет вас от денежных потерь, а также массы потраченного времени на общение с мошенниками. Только после того, как все данные проверены, можно приступать к оформлению договора купли-продажи, передаче денег и регистрации сделки.

В завершение хотелось бы добавить еще три полезных сайта, которые пригодятся в данной процедуре.

  • kad.arbitr.ru – здесь можно проверить наличие судебных дел у физического или юридического лица. Покупать недвижимость у него при положительном результате не стоит, так как последствия могут самыми непредсказуемыми.
  • fedsfm.ru – тут находится база организаций и физических лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму.
  • ras.arbitr.ru – банк решений арбитражных судов. Здесь можно найти информацию о том, было ли предъявлено какой-либо компании исковое заявление, которое связано с нарушением выполнения обязательств (в том числе и иски от налоговых органов).

На правах рекламы   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/251926/

Сколько стоят услуги риэлтора при продаже квартиры в 2019

как проверить юридическую чистоту квартиры

Продажа или покупка недвижимости – это ответственная сделка, которая сопровождается различными особенностями действующего жилищного законодательства. Большинство покупателей и продавцов самостоятельно такие сделки не проводят и обращаются к услугам профессионалов – риэлторов. Но прежде чем обратиться в агентство, следует знать, сколько стоят услуги риэлтора при покупке квартиры, и как выбрать посредника.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще! Задайте вопрос прямо сейчас через форму (внизу), и наши специалисты оперативно подготовят оптимальные варианты решения вашей проблемы и перезвонят вам в день подачи заявки. Это бесплатно!

Выбор риэлторской компании

Количество риэлторских компаний растет с каждым годом, это выгодный бизнес для посредника. Поэтому обычному пользователю иногда трудно правильно определиться с выбором, чтобы не потерять собственные средства и с максимальной для себя выгодой осуществить сделку. При выборе посредника следует обратить внимание на некоторые особенности:

  • на дату регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя;
  • форму собственности предприятия: ООО, ИП и другую;
  • отзывы клиентов о компании, найти их можно на сторонних ресурсах в интернете.

Если риэлтор работает на рынке длительное время, он наверняка имеет свой официальный сайт, на котором содержится много полезной для покупателей и продавцов информации.

Если компания вызывает сомнение, у нее нет реальных отзывов, то от сотрудничества с ней лучше отказаться.

Сразу стоит сказать, что процент с продажи квартиры берет риэлтор достаточно большой, учитывая высокую стоимость объектов недвижимости, поэтому профессионал должен не только качественно оказывать свои услуги, но и раскрывать полную информацию перед клиентом.

Круг обязанностей риэлтора не такой широкий. Его задача выявить потребности клиента и подобрать для него объект недвижимости. Эту задачу обычно выполняет агент. Риэлторская компания оказывает более широкий круг услуг. К ним относится проверка договора, проверка квартиры на юридическую чистоту сделки и другие. Риэлторы сопровождают покупателей и продавцов, помогают в оформлении ипотечных кредитов.

Узнайте, как решить именно вашу проблему. Напишите свой вопрос через форму (внизу), и в течение часа профильный специалист перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Договор с риэлтором

Отношения между продавцом или покупателем, а также посредником, начинаются с заключения договора. Обязательно следует изучить договор и обратить внимание на некоторые пункты:

  1. В соглашение должен быть указан полный перечень услуг, оказываемых агентством, по договору должен быть определен срок действия, до истечения которого компания предоставляет услуги по поиску жилья.
  2. В договоре должны содержаться сведения о продаваемой и приобретаемой квартире, и ее оценка, если такая проводилась.
  3. Обязательным пунктом является ответственность сторон.
  4. Причины и порядок расторжения договора.
  5. Стоимость услуг, и неустойка если она имеет место быть.

Сколько берут риэлторы за продажу квартиры? Это вопрос строго индивидуальный, плата зависит от различных факторов, в первую очередь, от региональной принадлежности. Например, в Москве стоимость недвижимости больше, чем в регионах. Поэтому комиссия риэлтора будет более высокой.

Узнайте, как решить именно вашу проблему. Задайте вопрос прямо сейчас через форму (внизу), и наши специалисты оперативно подготовят оптимальные варианты решения вашей проблемы и перезвонят вам в день подачи заявки. Это бесплатно!

Факторы, влияющие на стоимость риэлторских услуг

Комиссия риэлтора при продаже квартиры будет зависеть от различных факторов:

  1. Опыт работы и репутация агентства, чем дольше компания работает на рынке риэлторских услуг и зарекомендовала себя с положительной стороны, тем выше будет комиссия за услуги.
  2. Можно обратиться к частному риэлтору, который работает самостоятельно, но качество его услуг можно поставить под сомнение, зато стоимость будет намного ниже.
  3. Плата во многом зависит от сложности сделки, если чистые покупка или продажа, то и стоимость услуг будет дешевле, если обмен, то, вероятнее всего, дороже.
  4. Сложность работы по разным сделкам может значительно отличаться. Например, если жилье приобретается по ипотеке или на вторичном рынке, то стоимость будет дороже за счет того, что риэлтор должен проверить чистоту сделки и оказать содействие в подготовке необходимых документов.
  5. Стоимость жилья во многом определяет размер оплаты труда риэлтора, чем дороже объект, тем больше будет комиссия посредника за его приобретение.

Обратите внимание: при подписании договора нужно четко знать размер вознаграждения посредника и определить, насколько он измерим по данной сделке.

Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно ваших проблем. Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты! Задайте вопрос через форму (внизу), и наши специалисты оперативно подготовят оптимальные варианты решения вашей проблемы и перезвонят вам в день подачи заявки. Это бесплатно!

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Срок действия кадастрового паспорта на квартиру

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно вашу проблему. Задайте вопрос прямо сейчас через форму (внизу), и один из наших юристов перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Какая стоимость услуг является нормальной в 2019

Каждый покупатель и продавец будет выбирать посредников в зависимости от своих финансовых возможностей. Некоторые из них могут выплатить существенную сумму посреднику, если он действительно предоставляет качественное обслуживание. А другие постараются сэкономить и обратиться к частному специалисту.

Вознаграждение может выражаться в твердой денежной сумме или в процентах от стоимости недвижимости. Адекватной ценой считается сумма 2–5% от стоимости объекта. Например, если комиссия составляет 2%, а стоимость объекта 3 млн рублей, то вознаграждение риэлтора будет равно 60000 рублей. Более 5% комиссия уже завышена и прибыль риэлтора едва ли будет оправдана.

Иногда случается такое, что продавец и покупатель самостоятельно находят друг друга. Они обращаются в риэлторскую компанию для того, чтобы они помогли провести сделку и подготовить документы. В данном случае оплата должна была выражаться в фиксированной сумме.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Напишите свой вопрос через форму (внизу), и в течение часа профильный специалист перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Ответственность агента в 2019

Агент выполняет две основные задачи: он это выступить посредником между продавцом и покупателем, подготавливает документы для сделки. Они не дают каких-либо гарантий по чистоте сделки, их задача на основании требований покупателя, найти ему объект недвижимости и, представляя интересы продавца, найти на его недвижимость покупателя.

То есть, по сути, покупатели и продавцы не имеют дополнительных гарантий. Для того чтобы уберечь себя от возможных рисков, следует учесть два важных правила:

  1. Следует самостоятельно проверять все документы и проверять договора, для этого можно обратиться к юристу, чтобы он подтвердил юридическую чистоту сделки.
  2. После покупки квартиры можно оформить титульный страхование. Оно обойдется примерно стоимостью 0,2–4% от стоимости объекта. Титульное страхование защищает покупателя от рисков, связанных с оспариванием сделки в судебном порядке.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Напишите свой вопрос через форму (внизу), и один из наших юристов перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Кто оплачивает услуги агента в 2019

Заключая договор с риэлторской компанией, этот вопрос следует обязательно уточнить. Агент обязан указать в договоре тарифы на свои услуги. Например, если подбор жилья платный, этот факт обязательно должен быть указан.

Некоторые риэлторы берут плату только с покупателей, а если быть точнее, они включают стоимость своих услуг в цену на недвижимость. Такая практика постепенно уходит в прошлое и большинство агентов уведомляют о тарифах клиента заблаговременно. Если клиент обращается к риэлторам для составления договора купли-продажи и для сопровождения сделки, то обычно их услуги оплачивает и продавец, и покупатель в равной степени.

Узнайте, как решить именно вашу проблему. Задайте вопрос через форму (внизу), и один из наших юристов перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Выводы

Сколько стоят услуги риэлтора при продаже квартиры? Это вопрос строго индивидуальный, агенты являются посредниками между продавцом и покупателем при совершении сделок купли-продажи объектов жилой недвижимости. Стоимость услуг будет пропорциональна качеству оказываемых услуг и опыту посредника на рынке.

Источник: http://servicespk.ru/raznoe-deklaracija-2019/skolko-stoyat-uslugi-rieltora-pri-prodazhe-kvartiry-direktiva-2019/

На что обратить внимание при самостоятельной проверке юридической чистоты квартиры

как проверить юридическую чистоту квартиры

Перед покупкой любой квартиры, находящейся на вторичном рынке, важно тщательно проверить, насколько юридически чистой будет данная сделка. От этого зависит, не будут ли в будущем начаты разные судебные разбирательства, основной целью которых выступает отчуждение купленной недвижимости в пользу третьих лиц.

Процесс проверки может выполняться риелторами, нотариусами, работниками банка и Росреестра, но предварительно можно самостоятельно заняться процедурой.

Правила самостоятельной проверки

Если тщательно разобраться в том, что именно надо изучать для получения достоверной информации, то не возникает сложностей с самостоятельной проверкой.

Чтобы быть уверенным в оптимальной покупке, проверяются следующие моменты:

  • подлинность документов, переданных продавцом, которые подтверждают его право на продаваемый объект;
  • наличие полномочий продавца заниматься продажей квартиры;
  • изучается правовая репутация гражданина или компании;
  • учитывается, имеются ли в квартире прописанные лица, причем особенно много внимания уделяется временно прописанным гражданам, среди которых могут быть несовершеннолетние дети, причем выписать их до совершеннолетия практически невозможно;
  • проверяется, не открыты ли в отношении выбранной недвижимости разные судебные разбирательства лицами, обладающими определенными правами на объект;
  • учитывается наличие разных обременений, представленных арендой, ипотекой, рентой или арестом;
  • в ЖЭКе изучается информация относительно долгов по услугам ЖКХ;
  • сравнивается помещение с теми данными, которые имеются в техпаспорте и техническом плане, чтобы убедиться в отсутствии незаконной планировки.

Как точно узнать, что с документами на квартиру все нормально? Советы в видео:

Какие проверяются документы

Особенно много внимания в процессе проверке уделяется изучению многочисленной документации, имеющей отношение к выбранной квартире.

К основным правилам исследования относится:

  • у продавца должны иметься многочисленные бумаги, подтверждающие его право продавать объект, причем к ним относится св-во о собственности, выписка из ЕГРН, договор на покупку жилья или другая правоутверждающая документация, например, св-во о наследстве или дарственная, техпаспорт и техплан;
  • все бумаги должны быть оригиналами;
  • покупатель может потребовать копию всех бумаг;
  • на документах должны иметься многочисленные штампы, печати и подписи должностных лиц регистрационных служб;
  • не допускается наличие разных исправлений, подчисток или правок;
  • св-ва с 2015 года не выдаются, поэтому надо потребовать от продавца, чтобы он получил в Росреестре выписку из ЕГРН, содержащую сведения обо всех совладельцах, прописанных лицах и обременениях.

Пошаговая инструкция проверки квартиры на юридическую чистоту, представлена тут.

Осторожно надо относиться к квартире, если она была получена продавцом по решению суда, так как оно может оспариваться другими лицами, не согласными с таким решением.

Если продавец отказывается получать и предъявлять какие-либо документы, то это говорит о том, что он желает скрыть определенную информацию, поэтому желательно отказаться от такой покупки.

Какими правомочиями обладает продавец

Продажей объекта может заниматься непосредственный собственник, но он может доверить данный процесс представителю, если при этом будет правильно составлена и заверена у нотариуса доверенность.

Квартира может принадлежать нескольким лицам, причем заниматься продажей может один из владельцев, но у него должно быть разрешение от других граждан на проведение процесса.

К основным правилам общения с продавцом относится:

  • если продажей занимается представитель, надо все равно попытаться встретиться с собственником и спросить, согласны ли все совладельцы с продажей объекта;
  • технические вопросы решаются с представителем;
  • доверенность должна быть действительной, поэтому желательно вовсе посетить нотариуса, выдавшего этот документ, чтобы убедиться в этом;
  • если одним из собственников является ребенок, которому еще нет 14 лет, то сделка за него выполняется родителями или представителями;
  • на продажу при наличии ребенка должно иметься разрешение от опеки;
  • если продавец состоит в официальном браке, то важно получить разрешение на продажу от супруги.

Способы проверки квартиры самостоятельно.

Что нужно узнать о прописанных лицах

Перед подписанием контракта надо убедиться, что все граждане, которые ранее проживали в квартире, выписались из этой недвижимости.

Важно! Иногда в соглашении прописывается определенный период времени, в течение которого продавец и члены его семьи могут проживать в квартире, пока не найдут новую жилплощадь, но покупатели редко идут на такой шаг.

Зачем нужны правоустанавливающие документы на квартиру? Читайте здесь.

Если после заключения сделки выявляется, что по-прежнему в объекте проживают посторонние лица, то придется новому собственнику заняться их принудительным выселением через суд. Поэтому надо сразу попросить продавца, чтобы он получил справку о том, что в недвижимости отсутствуют посторонние лица.

Оформляется она в паспортном столе. Но учитывается, что в этом документе будут отсутствовать сведения о временно прописанных гражданах. Поэтому актуально запросить расширенную выписку из домовой книги.

Получать ее желательно непосредственно с продавцом. У работника паспортной службы желательно спросить, имеются ли другие лица, которые могут претендовать на жилье в будущем.

Сведения о притязаниях третьих лиц

Нередко на квартиру претендуют третьи лица, которые могут быть наследниками или просто людьми, которые имеют право на объект. Рассматриваются все такие притязания в судебном порядке. Можно даже самостоятельно получить данные об открытых судебных разбирательствах.

Для этого выполняются действия:

  • надо первоначально найти районный суд по месту расположения квартиры;
  • далее следует обратиться в канцелярию суда, чтобы попросить информацию об открытых делах;
  • если будет получен отказ в предоставлении данных, то можно обратиться к приставам, чтобы узнать, не открыты ли производства по отношению к объекту;
  • рекомендуется вовсе просто пообщаться с соседями или работниками УК и ЖЭУ, так как они часто могут предоставить нужные данные.

Источник: https://NaRuki.ru/nedvizhimost-v-nasledstve/oformlenie-nedvizhimosti/samostoyatelnaya-proverka-chistoty-kvartiry.html

Снимаем квартиру по объявлению: на что обратить внимание?

как проверить юридическую чистоту квартиры

Снять квартиру на первый взгляд просто. Сотни россиян сдают жилье в наём, и выбор на рынке воистину огромный, на любой вкус и кошелек. Однако какое бы жилье вас не интересовало: «бабушкина» однушка на окраине или многокомнатные хоромы в центре, — поиск квартиры в аренду все равно остается делом хлопотным.

Ищем варианты

Первое, что вам следует сделать – это решить, какова максимальная цена, которую вы ежемесячно готовы выкладывать за квартиру. От этого зависит, на какой сегмент жилья вам нужно обратить внимание.  

Далее определитесь: где должна находиться квартира, сколько комнат вам нужно для комфортной жизни, какие объекты инфраструктуры должны находиться поблизости. После этого начинайте изучать объявления о сдаче квартир. Условно их можно разделить на 2 большие группы: квартиры, которые сдают через агентства недвижимости и частных риэлторов, и квартиры, которые сдаются непосредственно владельцами, без посредников.

Если свободного времени у вас еще меньше, чем свободных денег, лучше обратиться к риэлторам. Для этого вам нужно позвонить в агентство или к частному риэлтору, и озвучить свои требования. Все остальное сделают за вас: подберут варианты по заданным вами параметрам, проверят юридическую чистоту квартиры и правоустанавливающие документы ее владельца.

Воспользовавшись услугами надежного риэлтора, вы существенно снизите риск нарваться на мошенников. Кроме того, вам не придется тратить время на подбор вариантов и переговоры с хозяевами. Минус у этого варианта только один: за свои услуги посредник возьмет с вас комиссию, которая составляет от 50% до 100% от стоимости арендной платы.

Если же возможности заплатить посреднику у вас нет, придется искать квартиру самостоятельно, по объявлениям в газетах и интернете. Сразу предупредим вас, что это будет непросто. Как бы не старались профильные издания и порталы отсеивать фейковые объявления, полностью избавиться от них не удается.

Самая распространенная проблема – несоответствие информации, содержащейся в объявлении, реальному положению дел. Что должно насторожить?

1. Откровенный демпинг. Например: однушка с хорошим ремонтов в пределах Садового кольца не может стоить 10 тысяч рублей в месяц.

В таком случае либо хозяин сознательно занизил цену в объявлении, надеясь, что вам очень понравится квартира и вы согласитесь выложить большую сумму, либо квартира совершенно «убитая», с осыпающейся штукатуркой и гнилой мебелью, либо она сдается неофициально, не все совладельцы об этом знают и вас в любой момент могут выселить, либо объявление и вовсе дали мошенники.

2. «Глянцевые» фотографии дизайнерского ремонта. В квартире на окраине, которая сдается задешево. Вы в такое верите? Мы – нет! Очень часто владельцы хитрят, и вместо настоящих фото выкладывают снимки из дизайнерских журналов. Зачем? А вдруг вам так понравится район и цена, что вы согласитесь с тем, что ремонт в квартире делался в прошлом тысячелетии?

Осматриваем квартиру

Следующие сложный этап начинается тогда, когда вы уже отобрали подходящие варианты. Наступает время осмотров квартир.

Первое, что следует сделать – это познакомиться с владельцем жилья и проверить его документы. Вам должны предъявить паспорт, правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о регистрации права собственности и тому подобное).

Если квартира принадлежит нескольким совладельцам, или же в ней прописано несколько человек – требуйте от того, с кем ведете переговоры, показать вам нотариально заверенные согласия на сдачу квартиры – от каждого, кто в ней прописан или имеет долю. За несовершеннолетних согласие дают их родители или опекуны.

Если все эти документы в порядке – можно ехать смотреть квартиру. При этом важно не только оценить ее интерьер и удобство, но и исправность всех приборов, замков, розеток, вентилей, кранов, труб, сантехники и бытовой техники.

Даже если квартира вам очень понравилась – не спешите подписывать договор. Возьмите тайм-аут на несколько дней, чтобы проверить квартиру.

Проверяем квартиру

Следующие сложный этап начинается тогда, когда вы уже отобрали подходящие варианты, посмотрели их, выбрали оптимальный и даже вроде бы нашли с хозяином общий язык.

Теперь – самое время провести быстрое и эффективное расследование, которое позволит вам определить юридическую чистоту квартиры.

Вам надо узнать, сколько народу зарегистрировано в квартире и сколько человек имеют право собственности на нее. Вдруг хозяин просто скрыл наличие несогласного на сдачу квартиры совладельца?

Не поленитесь запросить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Для этого подайте соответствующий запрос в многофункциональный центр. Выписку имеет право запросить любой гражданин, делают ее до 5 дней.

Для этого поговорите с соседями или, например, с председателем ТСЖ. Как правило, они щедро делятся информацией – особенно если эта информация негативного толка. Может быть, один из совладельцев недвижимости в скором времени может вернуться из мест не столь отдаленных? Или в квартире прописана скандальная бабушка, которая в любой момент может передумать и въехать в свое жилье, выгнав жильцов?

Также узнайте у соседей факты, которые при сдаче квартиры владельцы тщательно скрывают. Вас должно интересовать наличие шумных и маргинальных соседей, регулярность и качество уборки подъезда и мусоропровода, возможные нашествия вредных насекомых и тому подобные неприятные нюансы.

Затем прогуляйтесь вокруг дома. Оцените магазины, детские площадки,  удобство дороги до садика или школы, наличие собачьих площадок и парковочных мест – словом, все, что вам актуально. 

И последний нюанс: обязательно проделайте путь от новой квартиры до работы и обратно именно в то время, в которое вы обычно едете в офис. Потому что ехать, например, в Балашиху, на машине в воскресенье днем и на маршрутке в будни, в 19.00 – это очень большая разница!

Заключаем договор

Если все в порядке и квартира вас устраивает – подписывайте договор. Лучше всего – заверить его нотариально. Многие владельцы квартиры пытаются этого избежать, чтобы не платить налоги, но в ваших интересах – максимально обезопасить себя от ситуаций, когда хозяева «передумали».

В договоре подробно пропишите все возможные спорные моменты, размер и сроки арендной платы, порядок и сроки освобождения жилья. Также укажите минимальный срок аренды, ранее которого вас просто не смогут выселить. Подписать документ нужно на каждой странице — это поможет избежать мошенничества с помощью подмены первых страниц договора.

В дополнение к договору рекомендуем составить акт приема-передачи квартиры с подробным описанием всего, что в этой квартире находится – мебели, техники и так далее. Если в квартире что-то не в порядке (например, разрисованы обои, течет кран или поцарапан пол) – это должно быть обязательно отражено в специальном приложении к договору аренды, чтобы с вас потом не взыскали стоимость ремонта.

Если у вас просят залог – это нормальная практика. Деньги передавайте владельцу под расписку, а в договоре пропишите, в каких ситуациях хозяин вправе их не вернуть, когда вы решите съехать с квартиры. 

Источник: https://blog.irr.ru/view/snimaem_kvartiru_po_ob_na_chto_obratit_vnimanie/page221

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 653-60-72 доб. 987 (Москва)

+7 (812) 426-14-07 доб. 133 (Санкт-Петербург)

+8 (800) 500-27-29 доб. 652 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: