Документы при покупке квартиры в новостройке

Полный список — документы при покупке квартиры

документы при покупке квартиры в новостройке

Приобретение жилья — дело ответственное и непростое, чего только стоит сбор документов при покупке квартиры. Правильным решением будет поручить это дело опытному риэлтору. Но если есть желание, можно постараться войти в курс дела хотя бы на минимальном уровне, например, узнать перечень нужных документов.

Какие документы понадобятся при покупке жилья?

  • договор купли-продажи;
  • паспорт;
  • свидетельство о заключении брака (если имущество делится в равных долях между супругами);
  • заверенное согласие супруга на совершение договора купли-продажи (когда квартиру приобретает только 1 супруг).

Когда договор подписан, оплата совершена, сведения предоставляются в Росреестр. Покупатель получает расписку, в ней перечисляются все документы, а также указывается дата получения их обратно.

Когда человек получает назад свои документы, ему выдают также свидетельство, подтверждающее его право собственности на квартиру.

Особенности покупки квартиры через застройщика

Начинать сбор сведений о застройщике нужно не с визита в офис, а с чтения проектной декларации, ведь именно там вы сможете узнать все необходимое. Важно, что Декларация публикуется в сети интернет или в средствах массовой информации не позже, чем за 2 недели до момента заключения первого договора (об этом гласит закон 214-ФЗ). Кроме сведений о застройщике, проектная декларация включает в себя информацию о проекте.

Нужно будет проверить много документов при покупке квартиры в новостройке. Договор заключается между покупателем и застройщиком. Но еще перед подписанием этого договора важно проверить, есть ли нужные документы у застройщика:

  • учредительные документы. К ним относится устав и учредительный договор;
  • свидетельство, подтверждающее государственную регистрацию;
  • свидетельство, подтверждающее, что застройщик состоит на учете в налоговом органе;
  • разрешение на строительство. Конечно, чтобы получить разрешение, застройщик должен будет потратить много времени. Ведь ему нужно предоставить план инженерно-технического обеспечения, то есть сетей коммуникации. Но лучше выяснить наличие этого плана сразу, чем оформлять потом коммуникации в квартире за свой счет;
  • и последнее: крайне важно не иметь дел с сомнительными застройщиками, лучше заранее ознакомиться с рейтингом надёжности строительных компаний.

Из этих документов вы можете узнать имя застройщика, учредителей, дату, когда застройщик был зарегистрирован, ИНН и ОГРН (по этим номерам вы сможете идентифицировать застройщика), инициалы руководителя, а также юридический адрес застройщика. Лучше, если юридический адрес совпадет с фактическим. Если квартиру в данной новостройке можно приобрести только через риэлтора, а он отказывается сообщать данные о застройщике, связываться с ним не стоит.

Документы при покупке квартиры от застройщика, которые стоит попросить у него:

  • документы на землю (в них указан кадастровый номер, а также площадь участка). Нужно проверить, чтобы их выдало то юридическое лицо, которое занималось выдачей и остальных документов;
  • проектную документацию, то есть документы, в которых описана цель проекта и сроки его осуществления;
  • заключение государственной экспертизы проектной документации;
  • обоснование проекта строительства дома (технико-экономическое).

Важно проверить не только наличие всех этих документов, но и их качество. Лучше, если этим вопросом займется юрист. Тогда вы будете спокойны, что с документами у застройщика полный порядок, а значит, вы сможете въехать в новую квартиру с отделкой в установленный срок.

Документы для тех, кто собрался взять ипотечный кредит

Список необходимых документов при покупке квартиры в ипотеку:

  1. Удостоверение вашей личности. Это чаще всего паспорт, но тем, кто проходит военную службу, необходимо предъявить военный билет. А для офицеров является обязательным предъявление специализированного удостоверения личности.
  2. Необходимо согласие мужа или жены, подтвержденное нотариально, если человек находится в браке на данный момент.
  3. Если сделку оформляет не сам покупатель, а его доверенное лицо, то необходимо будет предъявить нотариально зарегистрированную доверенность и удостоверение личности доверенного лица.
  4. Документы, подтверждающие финансовую состоятельность покупателя. Список их выдается в том банке, который будет выдавать ипотечный кредит.
  5. Договор купли-продажи.

Для получения налогового вычета

Чтобы осуществить оформление имущественного вычета, будут нужны следующие документы для получения налогового вычета при покупке квартиры:

  1. Паспорт и копия некоторых его страниц (первой, а также страницы с пропиской).
  2. Оригинал налоговой декларации (форма 3-НДФЛ).
  3. Справка от работодателя. Если вы сменили несколько работ за последний год, будут нужны справки от каждого работодателя. В ИФНС подается оригинал этой справки (форма 2-НДФЛ).
  4. Оригинал заявления на возврат налога. В заявлении должны быть обозначены реквизиты счета, на который налоговая инспекция сможет перечислить деньги.
  5. Заверенная копия договора купли-продажи (или договора долевого участия).
  6. Заверенные копии платежных квитанций (квитанции об оплате жилья).
  7. Заверенная копия свидетельства о государственной регистрации прав собственности.
  8. Заверенная копия акта приема-передачи жилья (но если вы приобрели недвижимость по договору купли-продажи, этот документ подавать не обязательно).

Если вы оформляли квартиру в ипотеку, и сейчас производится возврат денег по процентам, дополнительно понадобятся следующие бумаги:

  • заверенная копия кредитного договора (договор, который покупатель заключает с банком);
  • оригинал справки об удержанных процентах за год (ее можно получить в банке);
  • иногда в налоговой инспекции просят предъявить копии документов, подтверждающие выплаты по кредиту (чеки, квитанции).

Если вы купили квартиру совместно с супругом, приготовьте дополнительные документы:

  • оригинал заявления об определении долей в совместной собственности;
  • свидетельство о браке (нужно будет сдать его копию).

Когда человек получает налоговый вычет за ребенка, ему нужно предоставить:

  • копию свидетельства о появлении на свет ребенка;
  • заявление об определении долей (в случае, если в покупке участвовали и мать, и отец).

Если вы построили жилье самостоятельно, соберите все копии расходных документов и заверьте их нотариально. Расходные документы – это квитанции при покупке строительных материалов. В любом случае, для оформления вычета понадобится номер ИНН. Поэтому не забудьте выписать его из налоговой декларации.

Теперь, когда вам известно, какие документы нужны при покупке квартиры, можно приступать к их сбору. Важно помнить, что такими важными вопросами, как покупка жилплощади, лучше не заниматься в одиночку. Будет замечательно, если на встречу с застройщиком с вами сможет пойти член семьи или друг. Он поможет проверить все документы и не упустить из виду ни одной важной детали!

Источник: https://domananeve.ru/info/operacii-s-nedvizhimostju/kakie-dokumenty-nuzhno-sobrat-pri-pokupke-kvartiry-rassmotrim-vse-varianty.html

Какие документы проверить у застройщика при покупке квартиры?

документы при покупке квартиры в новостройке

Покупка квартиры — ответственный шаг. Чтобы избежать мошенничества, тщательно проверяйте документы застройщика.

Время чтения: 8 минут

На самом деле документов не так много

Покупка жилья на первичном рынке позволяет приобрести новую квартиру в современном доме по относительно доступной цене. У квартиры в новостройке много плюсов, и главный – это то, что она новая.

В ней никто до вас не жил, и вы все можете устроить в ней по собственному вкусу – планировку, отделку, интерьер, не переделывая то, что осталось от прежних хозяев. В новых домах – новая инфраструктура и инженерные сети.

Кроме того, покупка квартиры по схеме долевого строительства на начальном этапе позволяет сэкономить значительные средства.

Однако порой все эти аргументы в пользу приобретения квартир от застройщика разбиваются об истории обманутых дольщиков и незавершенных долгостроев. И пусть неудачных проектов достаточно мало относительно общего объема строительства в Санкт-Петербурге, но они порой отпугивают потенциальных покупателей. Между тем, риск инвестиции в новостройку может быть сведен к минимуму, если грамотно подойти к выбору девелопера.

Право на информацию

Прежде всего нужно собрать и изучить всю доступную информацию о компании в интернете. Всемирная сеть полна статей о недвижимости, откровений экспертов и отзывов покупателей. Пройдясь по аналитике и форумам дольщиков, можно составить предварительное мнение о застройщике. Если компания плохо зарекомендовала себя в предыдущих проектах, это не останется незамеченным – дольщики обязательно выведут недобросовестного девелопера на чистую воду.

Сбор информации в интернете позволяет отсеять мошенников, но не дает всей полноты знания о надежности застройщика. Точную информацию можно получить только путем изучения документов.

Любое строительство – это горы бумаг, критично важных или второстепенных, поэтому нужно точно знать, какие документы представляют наибольший интерес для будущего дольщика. При посещении офиса требуйте, чтобы вам предоставили оригиналы или их копии, заверенные нотариусом.

Ксерокопии и сканы, распечатанные с компьютера, не годятся, так как их легко подделать.

Если вы не обладаете глубокими юридическими знаниями, лучше будет пригласить с собой профессионала – риелтора или юриста, занимающихся вопросами новостроек и долевого строительства. Они отберут нужные документы и проверят их на подлинность, соответствие законодательству и интересам дольщиков.

Не надо бояться, что в офисе вам откажут в доступе к важным бумагам. Права потенциального покупателя закреплены в статьях 19, 20, 21 Федерального закона №214-ФЗ, поэтому действовать нужно спокойно и уверенно, с сознанием собственной правоты. Застройщик, руководствующийся буквой закона, должен без проволочек представить вам документы, так как это соответствует и его интересам. Открытая политика по отношению к потенциальному клиенту должна настроить стороны на доверительный лад.

Если вам все-таки отказались показать документы, то это повод для настороженности по отношению к данному застройщику, хотя, возможно, ситуация отражает не политику компании в целом, а некомпетентность конкретного менеджера.

Документы, обязательные для ознакомления

Итак, какие же бумаги помогут убедиться в надежности застройщика и его абсолютной благонадежности? Вот список документов, дающих действительно важную информацию о самом застройщике и о строительном проекте, ради которого все и затевалось:

  • учредительные документы компании-застройщика;
  • лицензия и разрешение на ведение строительства;
  • проектная декларация;
  • документы на землю – свидетельство о праве собственности или договор аренды;
  • документы о финансовом состоянии компании.

Проверка учредительных документов

Посмотреть необходимые документы можно не выходя из дома

Пакет учредительных документов включает:

  • устав компании;
  • Свидетельство ОГРН (основной государственный регистрационный номер);
  • Свидетельство ЕГРЮЛ (о внесении в единый государственный реестр юридических лиц);
  • Свидетельство ИНН.

Источник: https://spbguru.ru/advice/1909-kakie-dokumenty-proverit-u-zastrojschika-pri-pokupke-kvartiry

Какие документы должны быть у застройщика при покупке квартиры

документы при покупке квартиры в новостройке

Если мы говорим о том, какие документы при покупке квартиры от застройщика нужны, то имеем в виду, прежде всего, документы, связанные со строительством определенного объекта недвижимости, которые потенциальный инвестор или его юридический консультант должны запросить у застройщика для проверки.

Опираясь на наш практический опыт и отвечая на вопрос какие документы должны быть у застройщика, обобщенно можем выделить три основные группы таких документов.

Первая группа документов.

Это документы застройщика, подтверждающие юридический статус застройщика и генерального подрядчика (если такой есть), в частности:

извлечение и/или выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований;

устав;

протокол о назначении руководителя;

доверенность на представителя, если документы от имени юридического лица будут подписываться представителем;

лицензия на осуществление хозяйственной деятельности в строительстве, связанной с созданием объектов архитектуры (в настоящее время такая лицензия требуется строительной организации при строительстве объектов IV и V категории сложности).

Такие необходимые документы застройщика позволяют провести общую юридическую проверку застройщика и/или генерального подрядчика, как юридических лиц, и определить лица, уполномоченные от имени этих предприятий подписывать договора и прочие документы, а также установленные их собственниками ограничения полномочий таких лиц.

Если в схеме принимают участие другие юридические лица, то такие документы стоит затребовать и относительно таких лиц, а если привлечение средств осуществляется через фонды финансирования строительства или операций с недвижимостью, то дополнительно стоит убедиться в наличии соответствующей лицензии на совершение деятельности по привлечению средств учредителей управления имуществом.

Как проверить надежность застройщика?

Инвесторы, которым, для оценки добросовестности и финансовой стабильности этих предприятий, такой общей проверки правового статуса не достаточно, могут дополнительно, перед тем, как купить квартиру у застройщика сделать следующее:

І. ЗАПРОСИТЬ:

1) справки из налоговых органов об отсутствии задолженности по уплате налогов и сборов в бюджет;

2)отчет о финансовом результате предприятия за последний отчетный период (к слову, обычно такие документы застройщик предоставить клиентам отказывается, да и приведенные в отчете о финансовом результате цифры не всегда отражают реальное состояние дел на предприятии).

ІІ. ПРОВЕРИТЬ по соответствующим государственным реестрам наличие :

1) зарегистрированных отягощений (ипотек, залогов, арестов и прочее) прав на движимое и недвижимое имущество, принадлежащее этим организациям;

2) судебных решений, одной из сторон в которых, являются эти организации;

3) открытых исполнительных производств, в которых должником выступают эти предприятия.

ІІІ. ПОИСКАТЬ в средствах массовой информации статьи, новости, отзывы о таких предприятиях.

Поиск информации по государственным реестрам и в средствах массовой информации стоит провести и в отношении объекта строительства и индивидуально определенного объекта недвижимости (квартиры), который инвестор планирует приобрести.

Такой скрупулезный анализ информации о застройщике и/или генеральном подрядчике, других задействованных в строительстве предприятий, анализ информации о новостройке уже на начальном этапе общения с застройщиком позволит сделать определенные выводы о его добросовестности, наличии у него каких-либо финансовых проблем, а также наличии или отсутствии споров и отягощений, как в отношении объекта строительства, так и непосредственно индивидуально определенного объекта недвижимости (квартиры), интересующего инвестора.

Вторая группа документов.

Это документы, необходимые для строительства определенного объекта недвижимости, в частности:

1) правоустанавливающие документы, подтверждающие права на владение земельным участком, позволяющие, исходя из его целевого назначения, использовать такой участок для целей застройки;

2) документы, позволяющие застройщику строить на земельном участке, если последний находиться в собственности или в арендном пользовании третьего лица (обычно это договора о передаче функций заказчика или о совместной деятельности, заключенные между лицом, имеющим права на земельный участок, и застройщиком);

3) проектная и разрешительная документация на ведение строительных работ на объекте строительства:

  • проектная документация;
  • градостроительные условия и ограничения;
  • технические условия;
  • экспертное заключение относительно проектной документации (в случае если оно необходимо в соответствии с требованиями законодательства);

4) декларация о начале выполнения строительных работ для объектов I — III категории сложности, зарегистрированная органом госархстройконтроля, или разрешение на выполнение строительных работ, выданное  органом госархстройконтроля, на строительство объектов IV и V категории сложности;

5) подтверждение уплаты паевого взноса на развитие инфраструктуры (если требуется, при этом такой взнос должен быть уплачен до принятия объекта в эксплуатацию, однако, его неуплата не является препятствием для непосредственно строительства объекта, вместе с тем, может существенно затянуть процесс принятия объекта в эксплуатацию);

6) для уже построенных объектов декларация о готовности к эксплуатации объектов I — III категории сложности, зарегистрированная органом госархстройконтроля; или сертификат (акт) готовности объекта IV и V категории сложности к эксплуатации, выданный  органом госархстройконтроля).

Стоит заметить, что часто проверить документы застройщика нет возможности, так как последний попросту не дает клиентам ознакомиться со всеми приведенными выше документами.

Вместе с тем, на практике встречается много примеров, когда застройщики начинают привлекать средства от инвесторов, когда строительные или подготовительные работы фактически еще даже не начинались, а необходимые для строительства документы отсутствуют, или когда строительные работы проводятся застройщиками на их «страх и риск» без разрешительных на то документов.

Проверка документов застройщика — важнейший этап выбора квартиры, так как отсутствие тех или иных документов может нести существенные юридические риски для инвестора.

Поэтому если у него появляются хотя бы малейшие подозрения, что застройщик осуществляет строительство не в полном соответствии с требованиями законодательства, то в таком случае перед тем, как вкладывать деньги в строящийся объект, ему желательно получить мнение профильного специалиста относительно возможных юридических последствий и рисков.

Третья группа документов.

Это документы непосредственно связанные с продажей застройщиком строящегося жилья инвестору.

Нет единого перечня таких документов, поскольку все зависит от избранного застройщиком механизма привлечения средств на стадии строительства.

  • Например, если это механизм с использованием Фонда финансирования вкладов(ФФС), то это будут договора на участие в ФФС, заключаемые управителем (финансовой компанией с соответствующей лицензией, выданной Нацкомфинуслуг) с инвесторами, так зваными доверителями, утвержденные управителем правила ФФС, договор строительства объекта жилой застройки, договор поручения (с отлагательными условиями), договор уступки имущественных прав на объект строительства (с отлагательными условиями), договор ипотеки имущественных прав на объект строительства.
  • если это механизм с использованием Института совместного инвестирования(ИСИ), то, как правило, заключаются договора инвестирования между застройщиком и финансовым посредником (ИСИ в лице Компании по управлению активами(КУА)), а с инвестором уже предварительные договора купли-продажи. Иногда между застройщиком и ИСИ заключаются форвардные контракты, с последующей продажей ИСИ деривативов инвесторам.
  • при выпуске целевых облигаций, снова-таки, в зависимости от схемы их продажи, необходимо ознакомиться с надлежаще утвержденными условиями их выпуска (проспектом эмиссии), а при покупке у посредника, например, ИСИ, — также еще и с договорами, подтверждающими их приобретение таким посредником и документами, подтверждающими их оплату.
  • если застройщики используют альтернативные схемы привлечения средств на стадии строительства жилья, то документы, которые могут быть предложены для ознакомления инвестору, существенно разнятся в зависимости от схемы. Так, это могут быть предварительные договора купли-продажи, закладные, ипотечные договора и договора займа, исполнение обязательств по которым обеспечено ипотекой, договора купли-продажи имущественных прав или договора уступки права требования, договора о паевом участии в кооперативе и прочие.
ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Приватизация земли под гаражом

Учитывая все вышесказанное, инвестор должен ответственно подходить к вопросу какие документы требовать у застройщика и убедиться в том, что юридическая оценка документов застройщика необходима, а значит и отдавать себе отчет в том, что корректно разобраться в предложенной застройщиком схеме и адекватно оценить возможные риски он самостоятельно, не владея необходимыми знаниями и без юридической поддержки, очевидно, не сможет.

Юридическая фирма «Центр правового консалтинга», занимающаяся этим направлением более 12-ти лет, может помочь инвестору на этапе оформление документов покупке квартиры новостойке, а также адекватно оценить существующие или потенциальные юридические риски. Подписывать же предложенные документы исключительно «на веру» застройщику — верный способ остаться и без вложенных средств и без жилья.

АРТУР НОНКО, к.ю.н., управляющий партнер ЮФ «Центр правового консалтинга»

Все об услуге

Иные публикации по указанной тематике на нашем сайте:

Другие услуги ЮФ «Центр правового консалтинга»

Источник: https://cpk.ua/publications/articles/full/kakie-dokumentyi-dolzhnyi-byit-u-zastroyshhika-pri-pokupke-kvartiryi/

Какие документы после покупки и продажи квартиры остаются на руках

документы при покупке квартиры в новостройке

Какие документы после покупки квартиры должны остаться у вас на руках? Ведь после передачи документов для регистрации права собственности у вас  остается только расписка о приеме документов и даже без печати, а это очень тревожно!

Особенно, когда произведен полный расчет.
Статья обновлена 17.01.2019 г

Разберемся подробно:

Какие документы после покупки квартиры должны быть на руках

Сделки купли-продажи недвижимости оформляются в три этапа :

  • Первый — подписание Договора купли-продажи
  • Второй ( но может быть и третьим, в зависимости от формулировки договора купли-продажи) — подписание Акта приема-передачи квартиры
  • Третий ( но может быть и вторым, в зависимости от формулировки договора купли-продажи, ) — подача заявлений о регистрация права собственности в Росреестре,  и внесение записи о переходе права от продавца и регистрации права  на покупателя в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости.

Договор купли -продажи является право устанавливающим документом, то есть на основании этого договора у покупателя возникает ( устанавливается) право собственности.

Акт приема-передачи оформляет фактическую передачу квартиры от продавца к покупателю, после которой всю ответственность за сохранность недвижимости возлагается на покупателя.

Факт регистрации права собственности, возникшего на основании Договора купли-продажи, подтверждается Выпиской из ЕГРН, ранее ( до 15.07.2017 г) подтверждался Свидетельством о регистрации права.

В Росреестр для регистрации права собственности передается Договор купли-продажи и Акт приема передачи в количестве не менее 2-х экземпляров ( в соответствии с требованиями закона).

На практике же количество Договоров купли-продажи и Актов приема-передачи соответствует количеству участников сделки плюс по одному экземпляру для Росреестра.

Не лишним будет изготовить дополнительный экземпляр Договора купли-продажи ( а при необходимости и Акта приема-передачи) для покупателя, чтобы у него на руках остался, подписанный продавцом право устанавливающий документ).

Передача документов в электронном виде

Так же стоит поступить и при подаче документов на регистрацию в электронном виде через Сбербанк. Иначе у вас не останется ни одного физического документа о сделке. Это пока не привычно для нас.

Если нотариус передает документы в электронном виде — у покупателя остается договор купли-продажи, заверенный нотариусом.

Если произведен полный или частичный расчет по сделке продавец обязан выдать покупателю расписку о получении денег.

Если в сделке участвует согласие супруга на продажу, копию ( заверенную специалистом при получении) продавец подает в Росреестр, а оригинал должен остаться у покупателя.

Специалист приема документов в МФЦ или Росреестре выдаст вам расписку (Опись) о приеме документов. Это важный документ! Внимательно изучите перечень внесенных документов, ведь иногда специалисты допускают ошибки (человеческий фактор).

Итого, если вы выполните вышеизложенные рекомендации, у  покупателя на руках должны остаться:

  • Договор купли-продажи, подписанный собственноручно всеми участниками сделки, с полной расшифровкой подписи
  • Акт-приема передачи квартиры, если он был подписан одновременно с договором купли-продажи (допускается подписание при фактической передаче квартиры, но об этом необходимо прописать в договоре купли-продажи)
  • Расписка(Опись) о приеме документов на регистрацию
  • Согласие супруга на продажу ( если квартиры была куплена продавцом в браке
  • Копия разрешения на продажу из органов Опеки, если в числе собственников продаваемой квартиры был несовершеннолетний или недееспособный

Какие документы получают после покупки квартиры из Росреестра

После проведенной регистрации вы получите:

При подаче документов на регистрацию на бумажном носителе:

  • Акт приема-передачи ( часто подшивают к договору и регистрационную надпись ставят на нем)
  • Договор купли-продажи с удостоверяющей регистрационной надписью (штамп) о номере и дате регистрации и зарегистрированном праве;
  • Выписку из ЕГРН, содержащую сведения о технических характеристиках квартиры и зарегистрированных правах на нее.

Если вы подавали иные документы оригинал + копия — оригиналы вам вернут.

Какие документы после покупки квартиры при электронной регистрации

При подаче документов на регистрацию в электронном виде на указанную в заявлении о регистрации электронную почту вам пришлют файл, удостоверенный ЭЦП (электронной цифровой подписью регистратора) и содержащий документы в электронном виде:

  • Акт приема-передачи( если предоставлялся)

Храните этот файл на надежном электронном носителе. А лучше на нескольких электронных носителях.

Как посмотреть электронные документы, удостовериться в их подлинности и распечатать, а так же как их использовать  читайте в статье:
Электронная выписка из ЕГРН

Внимание!   В этом случае нельзя получить эти документы на бумажном носителе и нельзя поставить на них «синие» штампы о регистрации.

Какие документы после покупки квартиры в ипотеку остаются на руках

Ипотечная сделка отличается от обычной тем, что в ЕГРН вносится запись о залоге покупаемой за счет средств кредитора недвижимости в его пользу.

При этом залог (ипотека) регистрируется на основании закладной, кредитного договора и договора купли-продажи, в котором есть пометка об этом: «Стороны договорились, что в пользу кредитора регистрируется ипотека.»

После регистрации закладная передается непосредственно кредитору, то есть покупатель из Росреестра ее не получит.

Так же покупатель подавал оригинал кредитного договора и ее копию, заверенную специалистом отдела приема документов.

Регистратор сличит содержание этого документа, копию оставит в архиве, а оригинал вернет покупателю.

Конечно покупатель получит на руки:

  • Договор купли-продажи, удостоверенный регистрационной надписью
  • Акт приема-передачи ( при условии если он подавался на регистрацию)
  • Выписку из ЕГРН, о зарегистрированном праве собственности.

Какие документы остаются на руках при покупке строящегося жилья

Если вы «купили» квартиру в строящемся доме — вы должны понимать, что совершили не сделку купли-продажи, потому что покупать еще нечего, а просто стали участником долевого строительства или членом ЖСК.

Если вы участник долевого строительства и заключили договор долевого участия — из Росреестра вы его получите с регистрационной надписью. На бумажном договоре будет стоять штамп о регистрации договора.

Если вы «купили» квартиру у дольщика — в Росреестре необходимо зарегистрировать Соглашение(договор) о переуступке прав и обязанностей участника долевого строительства. Из Росреестра вы его получите с регистрационной надписью.

Эти документы вам понадобятся при регистрации права собственности. Сохраните их.

Обязательно на руках у вас должны остаться документы об оплате:

  • Справка о полной оплате от застройщика
  • И расписка от физического лица, если была переуступка.

Договор долевого участия в электронном виде, зарегистрированный в Росреестре, при регистрации права собственности в Росреестр не предоставляется, так как сохранен в электронном архиве.

Какие документы после продажи остаются на руках у продавца

Продавцу так же необходимо забрать документы из Росреестра и сохранить в личном архиве. Для этого обратитесь с паспортом и описью(распиской) о приеме документов в тот же офис МФЦ или отдел выдачи документов Росреестра.
Если вы не получили документы в срок — через месяц их передадут в Архив Росреестра и их можно будет заказать оттуда.

Продавцу документы обязательно понадобятся для налоговой службы, ведь вы должны по итогам года отчитаться о получении дохода и уплатить подоходный налог 13%, если возникла налогооблагаемая база.

Налоговая служба имеет сведения о сделках с недвижимостью.

Подробнее о налоге с продажи недвижимости читайте в статье:

Какой налог с продажи квартиры

Какие документы после продажи остаются  у продавца?

  • Договор купли-продажи
  • Акт приема-передачи
  • Свидетельство о государственной регистрации права с отметкой «погашено»

Документы из Росреестра сейчас можно получить с курьером. Услуга платная. Уточните этот вопрос при подаче документов

Всегда рада объяснить. Автор

Вы прочли: Какие документы после покупки квартиры остаются на руках

Какие документы после покупки и продажи квартиры остаются на руках

Источник: https://exspertrieltor.ru/2017/03/19/kakie-dokumenty/

Документы при покупке новостройки: подробный перечень

документы при покупке квартиры в новостройке

Покупка квартиры в новостройке всегда несет риски. Во-первых, необходимо убедиться в надежности застройщика. Во-вторых, важно понимать, насколько дом пригоден к проживанию. Чтобы свести риски к минимуму, следует тщательно подготовиться к покупке жилья и проверить документацию застройщика.

Рассматривая предложения, узнайте перечень документов при покупке квартиры в новостройке:

  • решение органа власти о предоставлении участка земли для стройки многоэтажного дома;
  • договор аренды участка, который по срокам превышает задекларированный период строительства;
  • ТУ на коммуникации;
  • экспертиза проекта;
  • лицензия на сооружение многоэтажного жилого дома;
  • разрешение проведения строительных работ;
  • форма договора.

Не помещает также увидеть устав компании, свидетельство о регистрации, справку из налоговой, о том, что застройщик исправно платит налоги. От того, на каком этапе находится новостройка, существуют несколько видов договоров. После его подписания необходимо внести часть или всю сумму целиком.

Документы при покупке новостройки застройщик должен держать в открытом доступе или предоставлять по первому требованию покупателя. Уход от ответа настораживает. Добросовестной компании скрывать нечего. Если увидеть заветные бланки не получается, получить информацию можно и другим путем. Например, узнать у строителей, исправно ли им платят зарплату, на каком этапе строительства находиться здание. Они будут с вами более откровенны, чем представители администрации.

Детально о том, какие документы от застройщика необходимы при покупке новостройки

Инвестиционный контракт хранит данные о сооружении многоэтажки. Из него берут информацию о том, как много квартир передастся даром, то есть какой контингент будет проживать. Там же имеются обязательства застройщика. В случае не выполнения условий, вопросы легко разрешаются через суд.

Проектная декларация дает возможность узнать владельца земли, кадастровый номер, время введения в эксплуатацию. Эти сведенья дает компания. Проектная документация имеет постановления для возведения здания.

Разрешение на строительство обязательно оформляется на то же лицо, что и остальная документация. В свидетельстве на участок указывается, в каких целях ее будут использовать. То есть, для возведения жилого многоквартирного дома. Если земля в аренде, это также указывают.

Влиятельным документом при покупке квартиры в новостройке есть страховка или договор поручительства. Они указывают на ответственность перед покупателем. В случае разорения, компенсацию выплатит компания, застраховавшая ответственность или поручитель.

Оформление документов при покупке квартиры в новостройке

До момента, пока дом не завершит строительство, единственным возможным способом покупки является договор долевого участия.

После окончания строительства между покупателем и застройщиком заключается акт приема-передачи.

При отсутствии некоторых документов сделка признается неправомерной. Подписать его можно без участия нотариуса, но прежде необходимо проверить состояние объекта.

Государственная регистрация – это единственное и основное доказательство право собственности на жилье. Она оформляется в течение 30 дней с момента подачи документов. После рассмотрения всех документов запись вносит регистратор ЕГРП.

Источник: https://rieltor-ask.ru/dokumenty-pri-pokupke-novostrojki-podrobnyj-perechen/

Документы при покупке квартиры в новостройке | Гордон и Партнеры

документы при покупке квартиры в новостройке

В наш Адвокатский центр по рекомендации обратился покупатель недвижимости. Ему требовалась помощь в юридической  проверке  квартиры перед  покупкой. Покупатель хотел купить квартиру  новостройку  в Коммунарке — это активно развивающийся микрорайон  в новой Москве.

Многие хотят купить квартиру в Коммунарке потому, что это квартиры в новостройках, в 10 минутах от Москвы, и в самое ближайшее время там будет метро. Но прежде всего, потому, что квартиры в новостройках в Коммунарке оформлены по Договорам долевого участия (ДДУ), что предполагает определенную прозрачность истории квартиры.

Покупка квартиры в новостройке

Новостройки в Коммунарке, как в прочем в любом районе нового строительства в Москве и в Московской области, можно купить двумя основными способами: 1) Квартиры с документами на собственность продавца — по договору купли-продажи; 2) Квартиры без документов на собственность продавца — по договору уступки прав.

Покупка квартиры в новостройке будет законной в обоих случаях, но покупателю нужно понимать, что эти способы имеют существенные отличия.

По договору уступки прав продаются в юридическом смысле «не существующие» квартиры. По закону квартира, как недвижимость,  не существует до момента пока многоквартирный дом юридически не введен в эксплуатацию (не прошли соответствующие процедуры), и это при том, что многоквартирный дом будет стоять полностью готовым. Введение в эксплуатацию — это юридическая процедура при которой оформляются документы на дом.

В зависимости от этапа, на котором будет куплена квартира по уступке прав: выход на строительную площадку (на котловане), строительство самого дома, монтаж оборудования, отделка, ввод в эксплуатацию, покупатель получит документы на собственность на квартиру от нескольких лет до нескольких месяцев.
Основных рисков покупки квартиры по переуступке два: 1) застройщик не передаст готовую квартиру покупателю (дольщику); 2)  покупатель не получит собственность на квартиру. Причин здесь значительно больше, чем при покупке квартиры уже с  собственностью, но и цены квартир меньше.

Основное преимущество покупки квартир без документов на собственность — цена. Цена таких квартир всегда ниже, чем при покупке этих же квартир с оформленными документами на собственность.

Источник: http://gordon-adv.ru/articles/kak-kupit-kvartiru-v-kommunarke/

Процедура оформления покупки квартиры

документы при покупке квартиры в новостройке

Для прочтения нужно: 3 мин.

Самостоятельная покупка квартиры — рискованное занятие в том случае, если вы не имеете соответствующего юридического образования или не покупаете ее у людей, которым можете доверять.

При оформлении подавляющего числа сделок без помощи квалифицированного риелтора не обойтись, поскольку вам, скорее всего, потребуется помощь не только с формальной стороны дела, касающейся подготовки необходимых документов, но, возможно, и независимая оценка стоимости квартиры, а также правовая проверка безопасности совершаемой сделки.

Итак, рассмотрим пошаговые действия, совершаемые при покупке квартиры.

Порядок оформления покупки квартиры

Заключению любого договора купли-продажи в обязательном порядке должна предшествовать тщательная проверка юридической чистоты объекта!

Все начинается с истории — истории квартиры и всех ее правообладателей, которые имелись за время существования объекта недвижимости.

  1. Проверка собственников квартиры должна включать анализ:
    • физического и психического здоровья продавца, проверку на алкогольную и наркотическую зависимость, психические расстройства, возрастные неврологические заболевания, затрагивающие функцию памяти, хронические заболевания, которые могут повлиять на психоэмоциональное состояние продавца , — если подобные диагнозы имеют место, то продавец или его родственники могут инициировать судебные разбирательства, оспаривая сделку как недействительную и т.д.;
    • в случае приобретения прав на недвижимость по наследству — срока, прошедшего со дня смерти предыдущего правообладателя, и юридического основания для перехода жилой недвижимости к наследнику (подлинность завещания, отсутствие других вариантов завещания);
    • судебного решения на предмет вероятности его отмены или обжалования в вышестоящих инстанциях, а также его подлинности — в случае приобретения прав на недвижимость по решению суда, когда в ходе прошлых судебных разбирательств нынешнего собственника с другими претендентами на квартиру суд принял его позицию;
    • количества правообладателей продаваемой недвижимости : нет ли между собственниками конфликтных отношений, поскольку при наличии долей собственности на квартиру может возникнуть ситуация оспаривания сделки купли-продажи на основании статьи 250 ГК РФ, по предписанию которой у владельцев долей есть преимущественное право покупки продаваемой доли;
    • в случае приобретения прав на недвижимость по договору дарения, прикрывающему договор купли-продажи, — юридических аспектов покупки данной квартиры . Если бывший правообладатель успешно оспорит договор дарения в суде, новый собственник лишится и квартиры, и уплаченных денег;
    • наличия несовершеннолетних собственников квартиры , права которых защищены российским законодательством. В этом случае проводится проверка законности прав на продажу жилой недвижимости, которая осуществляется путем подачи запроса в органы опеки и попечительства, — они должны подтвердить выдачу соответствующих разрешений;
    • отношений собственников с правоохранительными органами , которые могут существенным образом повлиять на совершение сделки купли-продажи, если правообладатель находится в розыске или под следствием, если в прошлом имел проблемы с законом, — важно понимать, не исчезнет ли продавец после получения задатка.
  2. Проверка самого объекта жилой недвижимости, в том числе:
    • информации о прошедших и возможных будущих капитальных ремонтах, перепланировках, реконструкциях, возможном сносе, о состоянии коммуникаций;
    • подлинности всех правоустанавливающих документов (выписки из БТИ, Росреестра, паспортного стола);
    • нахождения квартиры в залоге у кредитных учреждений и прочее.
ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Договор подряда на ремонт квартиры

Покупатель вправе потребовать от продавца:

  • архивную выписку из домовой книги, где отражена информация о том, кто и когда был прописан на этой жилплощади, когда и куда выписан и по какой причине;
  • справки ПНД и НД на всех собственников;
  • кадастровый паспорт, в котором отражены перепланировки в квартире, так называемые «красные линии», если таковые имели место.

Важно знать!

Покупатель может самостоятельно обратиться в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и заказать соответствующую выписку с информацией о продаваемой квартире, которая выдается и без ведома собственника по заявлению покупателя.

Справка представляет собой официальный документ, содержащий имя владельца объекта недвижимости и юридические основания получения им прав собственности на жилье. Лучше это сделать накануне подписания договора купли-продажи.

Имейте в виду, что официальный срок изготовления выписки — до 10 календарных дней.

Оформление документов при покупке квартиры

Если проверка собственников и объекта недвижимости прошла успешно, можно приступать к внимательному изучению договора купли-продажи, которое лучше доверить опытному риелтору.

Договор купли-продажи в обязательном порядке должен содержать данные:

  • необходимые для однозначного установления недвижимого имущества — адрес расположения недвижимости на конкретном земельном участке или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, его фактическая площадь согласно документам и назначение — определяются статьей 554 ГК РФ и абзацем 3 пункта 6 статьи 12 Закона о государственной регистрации;
  • о цене , включающей (в случае, например, с загородным коттеджем) стоимость передаваемого вместе с недвижимостью земельного участка и права на него, которая может быть выражена в рублях или другой валюте либо в рублях и валюте одновременно. Цена должна быть указана за весь объект или за квадратный метр (данное положение установлено статьями 555 и 317 ГК РФ);
  • обо всех собственниках, о порядке их выписки и освобождении ими продаваемой квартиры из продаваемой жилплощади .

Если договор составлен корректно и не вызывает вопросов, то остается предоставить следующие документы:

  • документ, удостоверяющий личность (паспорт);
  • свидетельство о браке (если покупатель женат/замужем и приобретает жилье в равных долях);
  • нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора купли-продажи (если квартира приобретается в единоличную собственность).

В случае если приобретение квартиры осуществляется на кредитные средства — в ипотеку, оплатой жилищным сертификатом, материнским капиталом или субсидией, — то в дополнение к вышеперечисленным документам потребуется:

  • договор ипотечного кредитования или другой кредитный договор;
  • закладная;
  • справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец квартиры не стоит в них на учете;
  • некоторые другие документы по требованию банка.

Когда все документы собраны, история квартиры и ее собственников проверены, а договор купли-продажи не вызывает сомнений, можно переходить к его подписанию и оплате приобретаемого объекта недвижимости, которая, если осуществляется наличными денежными средствами, должна подтверждаться распиской в получении денег. Вам следует быть уверенными, что продавец не получит деньги раньше, чем квартира будет переоформлена на вас.

Заключение сделки нужно проводить в переговорной комнате в банке, имеющем депозитарий, который выбирается по согласованию сторон. В банке подписываются договоры аренды ячеек, в которые закладываются денежные средства до завершения процесса регистрации перехода права собственности в Росреестре.

В договорах аренды ячеек прописываются условия доступа и определяются документы, необходимые для доступа к ячейкам. Такая схема обеспечивает максимальную безопасность и для покупателя и для продавца.

В случае сделки с использованием ипотечных средств она проводится в банке, который выдает ипотечный кредит.

В этот же день все юридические документы должны быть предоставлены в Росреестр (Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии), и в присутствии представителя Федеральной службы должно быть подписано заявление на регистрацию совершаемой сделки. Затем покупателю следует получить расписку с перечнем предоставленных документов и указанием даты их возврата после регистрации и получения свидетельства о праве собственности на квартиру, что обычно занимает от недели до месяца, в зависимости от характера сделки.

Стоимость оформления покупки квартиры

В расходы по оформлению покупки квартиры входят:

  • государственная пошлина: за регистрацию перехода права собственности (пошлина может быть поделена в равных долях между покупателем и продавцом квартиры);
  • оплата услуг нотариуса;
  • оплата услуг агентства недвижимости за юридическое сопровождение сделки.

На заключительном этапе приобретения квартиры подписывается акт приема-передачи объекта недвижимости, после чего сделка считается полностью завершенной.

Знание всех этапов процедуры покупки квартиры важно вне зависимости от того, будете вы проводить сделку самостоятельно или обратитесь за помощью к риелторам. Заранее поинтересуйтесь расписанием работы официальных служб и банков, в которые будете обращаться, а также сроками оформления необходимых вам документов. Помните, что продавец, как правило, заинтересован в быстрой сделке, а его квартира может привлечь и других покупателей.

Источник: https://www.kp.ru/guide/oformlenie-pokupki-kvartiry.html

Что нужно знать и учесть при покупке квартиры в новом доме

документы при покупке квартиры в новостройке

Инвестиции в еще не построенную недвижимость всегда были делом рискованным. Неизвестно, ведь новострой может превратиться в недострой или долгострой. В этом случае ждать уже проплаченные квадратные метры придется долго или очень долго. Статья поможет избежать рисков и расскажет, как заранее определить, будет ли достроен объект или нет.

Покупка жилплощади в новостройке, под фундамент которой только начали рыть котлован, прежде всего привлекательна по одной причине – это стоимость квадратного метра. Цена значительно ниже, нежели на рынке «вторичного» жилья.

И когда вы отдаете свои средства, вкладывая в еще не построенное жилье, надо обращать внимание на любую деталь, чтобы впоследствии не оказаться «у разбитого корыта» без квартиры и без денег.

Масса проблем может возникнуть на этапе заключения договора на покупку недвижимости. Рассмотрим поподробнее.

Оформление квартиры в новострое

Основной вопрос, который беспокоит многих покупателей, как вернуть средства, если застройщик обанкротился и стройка закрылась. Поэтому на первый план выходит договор, который заключается на приобретение недвижимости.

На сегодня вариантов продажи квартир в строящихся домах довольно много. Основной и самый выгонный для покупателя – договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Во-первых, его можно заключить только после того, как застройщик получит разрешение на застройку. Во–вторых, документ требует обязательной госрегистрации в Росреестре, что автоматически гарантирует защиту прав покупателя.

Договор, регулирующийся законом РФ 214ФЗ, дает право покупателю требовать от застройщика компенсацию в случае нарушения сроков строительства, которую тот обязуется выплачивать. На сегодняшний день договор долевого участия – самый оптимальный вариант по оформлению недвижимости в новострое.

И если есть возможность оформить такой документ – вы гарантированно или получите квартиру или вам вернут средства в случае возникших проблем при строительстве.

Кроме долевого участия, существуют такие распространенные схемы, как предварительный договор, оплата векселями или договор уступки прав требования. Первый вариант – это протокол о намерениях, подразумевающий заключение сделки позже на заранее оговоренных условиях. Вариант, требующий пристального внимания, так как не оговаривается конкретная дата сдачи объекта.

Вексельная схема – сама по себе рисковая сделка, наименее выгодный вариант для покупателя. Приобретая векселя у банка и заключая сделку с застройщиком, клиент гарантирует, что выплатит всю сумму, указанную в векселях, предъявителю в какой-то, ранее оговоренный срок. То есть дом к этому моменту может еще строиться, а с вас уже будут требовать средства за несуществующую недвижимость.

Довольно часто строительные компании переуступают квартиры в строящемся объекте юрлицу (риэлтерской фирме, например), которая перепродает их физлицам. Тут возможен риск перепродажи одной «первички» нескольким клиентам. При заключении сделки купли-продажи необходимо проверить, полностью ли произведен расчет юрлица за полученные квадратные метры, а также действительно ли застройщик – владелец недвижимости, которую переуступил.

На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке

Не спешите заключать со строительной компанией договор купли-продажи. Ведь «инвестиции в котлован» требует особого, пристального взгляда. Здесь важны любые мелочи – ведь вы рискуете значительной суммой и только от вас зависит, кому вы ее отдадите.

Застройщиков много, но все ли они доведут начатое дело до конца. Как определить сильного игрока на рынке? Ведь часто бывает, что люди доверчиво соблазнились на яркие рекламные ролики и билборды лжестроительной компании, инвестировали и потеряли средства.

На что следует обратить внимание, чтобы и вы не стали жертвой такой аферы.

Конечно, о многом расскажет репутация застройщика. Проверьте, сколько объектов уже построила фирма, сколько сдала в эксплуатацию, а сколько еще строит. Уточните, были ли проблемы при строительстве или при вводе в строй новых объектов (здесь вам здорово поможет интернет, ведь у большинства строящихся или уже построенных домов есть собственные сайты, на которых будущие жильцы активно обсуждают все этапы строительства).

Не поленитесь, съездите в центральный офис компании и оцените, действительно ли это офис серьезной организации или он расположен в подъезде какой-нибудь пятиэтажки на отшибе. Поинтересуйтесь, кому принадлежит компания, кто владелец. Ведь строительный бизнес в нашей стране контролируют не так много людей, по поведению которых довольно часто можно сделать вывод – будет ли бизнес развиваться или надо искать недвижимость другой организации.

Оформление сделок

Раз уж вы посетили офис компании, поинтересуйтесь у менеджеров, по каким договорам купли-продажи заключаются сделки по интересующей вас недвижимости. Лучшим из вариантов будет долевое участие. Это означает, что девелопер уже получил разрешение на строительство и вся документация у него в порядке. Однако довольно часто, особенно на начальном этапе, фирма продает недвижимость по предварительным договорам, которые позже перерегистрирует уже на ДДУ.

Ипотека

Банки, как никто другой, умеют считать деньги, поэтому инвестировать собственные средства в подозрительные проекты они никогда не согласятся. Уточните, кредитуются ли квартиры в выбранном вами объекте строительства. Чем больше крупных банков соглашаются оформить ипотеку в новострое, тем лучше. Есть гарантии, что в случае проблем с ликвидностью у девелопера банки предпочтут докредитовать проблемный проект, нежели потерять средства.

Стройка

Ни репутация фирмы, ни аккредитация у банков не дают полной картины строительства и готовности дома. Съездите самостоятельно, без представителя фирмы, на стройку и на месте соорентируйтесь, как идет процесс. Пообщайтесь с рабочими, уточните, нет ли проблем с домом, а если есть, то какие.

Привлекательность проекта

Эту оценку лучше всего проводить на завершающем этапе строительства, когда приводится в порядок придомовая территория. Важно отметить инфраструктуру будущей новостройки: стоянки, детские площадки, газоны. Также обратите внимание на объекты поблизости: транспорт, дороги, магазины, детские сады, школы.

Полученная информация в совокупности даст ответ на вопрос: стоит ли инвестировать в проект или надо искать недвижимость другого застройщика или в другом месте.

Документы, необходимые для проверки квартиры

Проверка документов сводится к проверке самого застройщика, а именно его законного права вести строительство. Ведь вы приобретаете «первичку», вы – первый владелец этих квадратных метров. Нет необходимости проверять квартиру – по ней нет еще истории. Поэтому важно тщательно изучить документы организации, строящей дом и с которой вы планируете заключить сделку купли-продажи. Какие же документы исследовать прежде всего?

Разрешение на строительство

Проверяем сам факт наличия. Смотрим, чтобы разрешение было оформлено на то же юрлицо, что и остальные документы.

Инвестиционный контракт

В контракте указаны обязательства строителей, после выполнения которых объект разрешено будет эксплуатировать. Чаще всего не выполнение инвестиционного контракта влечет за собой длительный процесс ввода дома в эксплуатацию.

Проектная декларация

Декларация содержит общие сведения о строящемся объекте, заявленные застройщиком: кадастровый номер, сроки ввода в эксплуатацию, данные о владельце участка, типе застройки.

Проектная документация (заключение гос. экспертизы)

Инженерно-техническая документация на строительство. Важен сам факт ее наличия а также присутствие заключения гос. экспертизы. Это значит, что утверждены схемы подключения дома к городской  инфраструктуре (электричество, теплосеть, вода, газ, канализация). Без заключения готовый дом может длительно время стоять без света и воды.

Свидетельство о собственности на землю и договор аренды

Очень важный документ. В нем указана категория земельного участка и что на ней разрешено владельцу (строить или не строить). Соответственно, если в свидетельстве указано, что участок находится в заповеднике и не предназначен для застройки – отказывайтесь от покупки, иначе в будущем у этого проекта могут возникнуть проблемы.

Договор со страховой компанией

С 01.01.2014 строительные организации обязаны страховать строящиеся объекты или оформлять поручительство. Эта мера, прежде всего, направлена на защиту покупателей. Если возникнут проблемы у строителей, покупателю будут возвращены средства по страховке. Этот документ предполагает, что недвижимость оформляется по ДДУ.

Регистрационные и учредительные документы застройщика

Проверка этих документов убережет вас от мошенников. Сверяете данные реквизитов: адрес ЮЛ, ИНН, ОГРН. Бывает, что мошенники создают ООО с идентичным названием, как у строительной фирмы, и от ее лица продают жилье. У таких организаций реквизиты (ИНН, ОГРН) будут отличаться от данных настоящего застройщика.

Покупая недвижимость в новостройке, вы рискуете, прежде всего, своими средствами. Поэтому внимание к мелочам убережет вас от поспешного принятия решения. Помните, чем ниже цена квадратного метра, тем выше риск быть обманутым.

Источник: http://dokymenta.ru/nedvizhmost/kvartira/pokupka-v-novostroyke-dokumenty-66/

Покупка квартиры в новостройке — что надо знать, чтобы избежать обмана

документы при покупке квартиры в новостройке

Покупка квартиры в новостройке – весьма важное предприятие, здесь нужны не только деньги, но и внимательность, осторожность, а также знание определенных законов. Ведь жилье – не перчатки, вряд ли получится поменять его: именно поэтому к приобретению квартиры нужно отнестись внимательно, чтобы избежать обмана.

К сожалению, далеко не все застройщики честны, а законы нашей страны не всегда могут защитить покупателя в случае обмана. Конечно, при долевом строительстве риски есть всегда, но часто они совершенно неоправданны.

Что может случиться, если застройщик ненадежен?

  1. Цена жилья может становиться все больше и больше. Каждый раз застройщик убеждает покупателей, что это было в последний раз. Но стоимость все продолжает расти.
  2. Застройщик обанкротился, а дом остался недостроенным.

    В таком случае покупатель может попрощаться и с новым жильем и со своими деньгами.

  3. Застройщик намеренно тянет, не завершая строительство. Это делается для того, чтобы как можно дольше держать руку в кошельках дольщиков.

Конечно, это не все приемы, к которым прибегают недобросовестные компании, желая вытащить как можно больше денег из карманов покупателей.

Часто дольщики сами позволяют обмануть себя, считая, что договор, который они подписали, защитит от всяких рисков. Человек, обладающий хотя бы поверхностными знаниями о рисках и законах, защищающих его в случае обмана, совершит гораздо меньше ошибок при покупке квартиры.

Как проверить застройщика?

Что же делать покупателю новостройки, чтобы увериться в честности и надежности компании-застройщика? Конечно, постараться разузнать о ней как можно больше:

  1. Как часто фирма появляется «на людях»? Если СМИ говорят о застройщике, значит, он не прячется и следит за своей репутацией.
  2. Застройщик не боится показывать документы, покупатель может ознакомиться со всем пакетом – начиная со свидетельства о гос. регистрации и заканчивая планом квартир в новостройке.
  3. Компания не предлагает «бесплатный сыр». Удивительно низкие цены на жилье – тревожный признак, заставляющий задуматься о честности застройщика.
  4. Проверить, какими темпами идет строительство домов. Если постройки не растут месяцами – это печальный вестник того, что компания ненадежна.

Конечно, каждый отдельный случай нужно рассматривать особо, и например, частота появления в СМИ или высокие цены на недвижимость – еще не поводы для того, чтобы заключить договор с застройщиком и принять долевое участие в строительстве квартир.

Выбирая компанию, лучше ознакомиться с ее документами внимательно, и лучше вместе с юристом.

Документы от застройщика при покупке новостройки

Для покупки квартиры в новостройке документы, правильно составленные и содержащие надежные гарантии для покупателя. Есть несколько документов, которые заказчик-застройщик обязан предоставить для ознакомления каждому дольщику. Это:

  1. Разрешения на застройку.
  2. Технико-экономическое обоснование проекта постройки недвижимости.
  3. Заключение, выданное государственной экспертизой проектной документации.
  4. Проектная документация и все изменения, внесенные в ее содержание.
  5. Бумаги, которые подтверждают, что у застройщика есть право на владение земельным участком.
  6. Договор участия в долевом строительстве. 

Договор – формальность или защита?

Застройщик заключает договор с дольщиком. И это не один из документов, которые можно подписать не читая. С договором нужно ознакомиться очень внимательно, и убедиться, что в нем обязательно есть следующие пункты:

  • срок, в который застройщик должен передать объект долевого строительства дольщику;
  • срок гарантии на объект;
  • цена договора, срок оплаты и порядок выплат.

Договор долевого участия ПО фз-214. Все ли риски исключены?

Несомненно, защита прав дольщиков должна осуществляться по закону. Но может ли закон полностью защитить от всех сетей, которые ставят недобросовестные застройщики? И поможет ли федеральный закон 214 не попасться в ловушку?

Отличная квартира?!

Как ни странно, ФЗ-214 не обязательно гарантирует, что квартира будет хорошего качества. Конечно, в нем есть раздел о гарантиях качества, предусмотренных договором. Однако, застройщик достаточно просто может обойти закон – просто игнорируя его. В таком случае единственный выход для обманутого дольщика – это суд. Время и деньги, потраченные в юридических конторах, буду утекать, как вода.Кроме этого, в суде нужно будет доказать, что квартира не соответствует стандартам качества.

Формально ФЗ-214 должен защитить и от долгостроя, однако здесь может случиться та же история, что и с качеством квартиры. Каждый раз, когда срок проходит, застройщику начисляется пеня. Однако закон разрешает сдвигать сдачу объекта неограниченное количество раз.

Настоящую защиту дольщиков ФЗ-214 может гарантировать только в случае так называемых двойных продаж, так как каждый договор долевого строительства должен быть зарегистрирован в Росреестре, а недвижимость проверяется – не находиться ли она уже в чьем-то владении.

Насколько защищает страховка при покупке квартиры в новостройке?

Долевое участие в строительстве квартир – дело всегда рисковое. Однако всегда есть возможность прибегнуть к страховке. Но так ли это выгодно, как кажется? Обычно дольщики сталкиваются с трудностями:

  1. Необходимость заплатить страховой компании от 1,5 до 18% от стоимости жилья.
  2. При наступлении страхового случая приходится собирать большой пакет документов, необходимых для подтверждения произошедшего.
  3. Возможно, чтобы получить деньги, придется принять участие в судебном разбирательстве с застройщиком.
  4. Если дольщик получил денежное покрытие от застройщика, он не платит налоги. Однако если сумма выплачена страховой компанией, налог составит 13%.

Конечно, есть люди, использующие страховку, но все же многие дольщики считают ее дополнительной проблемой.

Вывод

Какие необходимы документы при покупке квартиры в новостройке, как держать в узде застройщика, как отстоять свои права – ответы на эти вопросы необходимо узнать заранее, и только после этого принимать участие в долевом строительстве.

К сожалению, если не учесть всех нюансов, рассчитывая только на закон и договор с застройщиком, вместо новой квартиры можно получить только разочарование.

Поэтому именно знающий дольщик – это дольщик, который со временем станет обладателем новой квартиры. 

Посмотрите видео советы о том,как все таки не стать обманутым дольщиком покупая квартиру в новостройке.

Источник: https://mestoprozhivaniya.ru/pokupka-kvartiry-v-novostrojke/

Какие документы необходимо проверять при покупке квартиры?

документы при покупке квартиры в новостройке

Документы при покупке квартиры условно можно разделить на правоустанавливающие и сведения, которые подтверждают факт регистрации собственности. Для покупки квартиры актуальны сведения о техническом состоянии жилплощади, справки об отсутствии долгов и обременений.

Вопрос, какие документы потребуются для приобретения собственных «квадратных метров», интересует любого покупателя. Перечень зависит от того, реализуется ли жилье на вторичном рынке, в строящемся доме или в новостройке, готовой, но полностью либо вовсе не заселённой. Для покупки квартиры нужно требовать у продавца предоставить все юридически значимые сведения о жилье, независимо от срока эксплуатации дома.

Стоит изучить — Какие документы нужны при продаже квартиры

Документы при покупке квартиры в новостройке

Алгоритм проверки и список сведений зависит от того, находится дом на стадии строительства или уже сдан в эксплуатацию. Покупателя недвижимости в новостройке должна интересовать не только конкретная квартира, но данные о застройщике, земельном участке; сведения о наличии обременений на многоэтажный дом.

Квартиры в недостроенных домах подлежат оформлению по сделке долевого участия, реже на основании предварительной купли-продажи.

Покупка жилья по соглашению о долевом участии

Будущим дольщикам желательно убедиться в том, что у компании-застройщика безупречно оформление следующих документов:

  • инвестиционный договор – обозначает сведения о количестве квартир, их приобретателях, характеризует реальных вкладчиков в строительство недвижимости;
  • проектная декларация, с планом расположения квартир в новостройке и сопутствующей инфраструктуры;
  • техническая документация, с указанием достоверной информации о состоянии дома: его фундамента, инженерных коммуникаций;
  • допуск на строительство – стоит удостовериться в том, что он предоставлен конкретному застройщику.

Покупателю жилья в новостройке надо убедиться в наличии юридических документов на землю. Нужно внимательно изучить их содержание. Это может быть свидетельство о собственности на участок, предназначенный для строительства многоквартирного дома или долгосрочное соглашение аренды с муниципалитетом.

Согласно ст. 15.2 ФЗ № 214 от 2004 г. застройщику нужно обязательно страховать свою ответственность. Целесообразно поинтересоваться о наличии гарантии надёжного банка. Она предусмотрена для полного исполнения перед дольщиками всех обязательств.

При покупке квартиры в ещё не готовом доме важно своевременно заинтересоваться учредительными документами застройщика. Специалисты обращают внимание на наличие у организации устава, свидетельства о государственной регистрации юридического лица; доверенности представителя на оформление договоров с покупателями.

Рекомендуется взять выписку из ЕГРЮЛ — не позднее месяца со времени принятия решения о покупки недвижимости. Будет правильным решением покупать жилье в новостройке в порядке долевого участия. Заключение предварительного договора чревато последствиями. Застройщик может отказаться продать квартиру и оформлять покупку придётся через суд.

Документы на квартиру в готовой новостройке

Выяснить, какие документы важны при покупке квартиры в уже построенном и сданном в эксплуатацию доме проще. Покупателю рекомендуется проверить весь список документов. Он включает:

  • свидетельство о собственности на землю или договор аренды;
  • поэтажный план здания и экспликация;
  • договор продажи квартиры в новостройке, оформленный согласно правилам ст. 551-558 ГК РФ;
  • выписку ЕГРЮЛ – для удостоверения  олномочий застройщика;документ приема-передачи недвижимости.

После оформления сделки покупатель обращается в Росреестр и получает свидетельство о собственности на новую жилплощадь. За регистрационные действия следует заплатить госпошлину – в размере 1000 руб.

При покупке квартиры желательно удостовериться в наличии акта сдачи дома в эксплуатацию и государственной экспертизы качества жилья в новостройке. Надлежащее оформление такого документа не исключает важности личной проверки качества покупаемой жилплощади.

Документы для покупки квартиры на вторичном рынке

В отличие от жилья в новостройке, вторичный рынок более непредсказуем. Проверять придётся не застройщика, а, документы гражданина либо компании-продавца. Владельцы б/у недвижимости могут вносить в конструкцию помещений самостоятельные и не всегда узаконенные изменения. Риск возможных притязаний на жилплощадь со стороны третьих лиц тоже выше.

Список документов для проверки при приобретении недвижимости на «вторичке» будет следующим:

  • свидетельство о собственности на квартиру (с обозначением серии, номера, информации о владельце квартиры, возможных обременений – обычного залога, ареста, ипотеки);
  • технический и кадастровый паспорт на «вторичку», с отсутствием незаконных перепланировок;
  • расширенная выписка из ЕГРП о состоянии недвижимости, где указывается информация о прошлых собственниках, основания перехода к ним квартиры;
  • документ, который зафиксирует сделку отчуждения недвижимости и передачу денег – договор продажи, дарения, ренты с постоянным иждивением. В качестве основания продавец также может предъявить решения суда об установлении собственности, свидетельство о наследовании, договор приватизации;
  • согласие на продажу жилья (от супруги, органов опеки). Его оформление обязательно, когда квартира на момент реализации остаётся общей. Исключение может быть сделано в случае, если между мужем и женой есть брачный договор и жилье принадлежит одному из супругов.

Образец договора купли-продажи

Оформление разрешения – необходимое условие, когда недвижимость куплена по возмездным сделкам – продажи, мены, ренты. Нотариально подписанное разрешение требуется при переходе квартиры к супругу — как законного наследства или подарка.

Список документов следует дополнить разрешением органов опеки, если собственник продаваемой квартиры — несовершеннолетний. Такое согласие подписывают за месяц до фактической продажи квартиры.

В список документов включают сведения, которые предъявляются по требованию покупателя: справку об отсутствии долгов за коммунальные платежи, копию лицевого счета продавца, документ из налоговой службы. Покупка завершается выдачей свидетельства о собственности на жилплощадь — после подачи заявления в Росреестре и оплаты государственной пошлины.

Другие нюансы

Какие документы необходимы для покупки недвижимости – вопрос, который требует не только формального наличия свидетельств и справок. Важно вовремя проверить надёжность самого продавца.

Может понадобиться оформление справки из психоневрологического диспансера, при наличии оснований в адекватности продавца. Если выяснится, что договор подписан с человеком, лишённым дееспособности, то сделка признается несостоявшейся и придётся вернуть квартиру по правилам, обозначенным в ГК РФ – ст. 171.

Прежде чем выяснить: какие документы следует предъявить для приобретения недвижимости, надо убедиться в отсутствии на жилплощади прописанных лиц. Это можно сделать, запросив выписку из домовой книги. Возможно, что люди, у которых есть право бессрочного проживания, временно выпишутся из жилья и позже, уже через суд, потребуют прописки к уже новому собственнику.

Встречаются ситуации, когда лицо временно выписывается – уходит в армию, направляется по решению суда в МЛС, либо попадает в психиатрическую лечебницу, а потом возвращается и пытается снова зарегистрироваться на жилплощади – тогда конфликты с новым собственником неизбежны.

Важно удостовериться, что нет претензий на приобретаемую недвижимость со стороны возможных, но не «состоявшихся» наследников продавца – путём подписания ими отказа от наследства у нотариуса.

Проверкой «юридической чистоты» жилья, нового или на «вторичке», обычно занимается компетентный специалист, но и покупателю следует внимательно изучать всю документацию, чтобы быть уверенным в выгоде сделки и её успешном завершении.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Источник: https://yuristznaet.ru/kvartira/kuplya-prodazha/dokumenty-pri-pikupke-kvartiry.html

Документы при покупке квартиры в новостройке какие нужны

документы при покупке квартиры в новостройке

Документальная основа, всегда являлась одной из главных составляющих при совершении сделок с недвижимостью. Документы при покупке квартиры в новостройке,  имеют более важное значение. Так как вновь возведённое здание ещё не проявило себя на практике.

Это касается и качества материалов, используемых в строительстве, и юридических оснований, на которых будут стоять новые жилые квадратные метры.

В современной строительной индустрии, нет необходимости проверять временем все эти обстоятельства. Достаточно осуществить серьёзный подход к изучению документов, имеющих отношение к строительству.

Какие документы должны быть при покупке квартиры в новостройке

Пакет документов, необходимый для приобретения жилья в новом доме, может включать в себя довольно обширный перечень. И собственно говоря, различия связаны, прежде всего, с обстоятельствами, которые оказывают влияние на ситуацию, складывающуюся вокруг покупки квартиры.

К ним нужно отнести:

  • Как далеко зашло строительство дома
  • Где находиться место, на котором ведутся строительные работы, а именно, территориальная принадлежность к району, входит ли здание в состав жилого комплекса
  • Статус покупателя, здесь важно, состоит ли гражданин в браке, обладает ли он полной дееспособностью
  • Какие средства планируется потратить, кредитные или накопленные

Кроме того, следует обратить внимание на то, что законодатель постоянно меняет требования к различным факторам, от которых зависит все оформление покупки.

Продавец и покупатель должны вместе формировать пакет документов, каждый в своей части. Для внесения большей ясности нужно отдельно рассмотреть и то и другое.

Документы от застройщика

Документы, которые должны быть у строительной компании, нужны не для того, чтобы была юридическая возможность продать квартиру. Они необходимы для организации строительства.

Строительная деятельность в сфере возведения многоквартирных домов, носит разрешительный характер. Для получения разрешения от органов местной власти, необходимо наличие определённых документов.

Ниже приведём перечень:

  1. Пакет документов, при учреждении строительной компании
  2. Документы, содержащие сведения о том, где и когда производилась регистрация юридического лица (ОРГН, ИНН организации)
  3. Информацию о фактическом и юридическом адресе
  4. Проектная документация
  5. Документы, свидетельствующие о праве осуществления строительства на участке земли, на котором планируется возведение дома
  6. Отчётность о финансовой деятельности компании за последние три года
  7. Документы, подтверждающие вхождение в состав СРО и допуски для проведения работ

С данными пакетом, желающий приобрести квартиру должен обязательно ознакомиться. Отсутствие или нежелание застройщика представить какие-либо перечисленные документы, должно вызывать настороженность.

Документы от будущего собственника новостройки

В данном случае, прежде всего, важен статус покупателя. Учитывать необходимо абсолютно все.

  • Документ, удостоверяющий личность человека, это может быть общегражданский паспорт, удостоверение личности офицера российской армии, паспорт гражданина другого государства
  • Если покупатель состоит в браке, то возможно нужно будет предоставить согласие второго участника брачных отношений, а также свидетельство о регистрации брака
  • В случаях, когда сделка совершается лицом, не достигшим четырнадцатилетнего возраста, необходимо согласие опекунов, органов опеки и свидетельство о рождении
  • Согласие опекунов и органов опеки необходимо и в случае, если покупателем является лицо, которое признано судом недееспособным

Если покупатель использует не свои собственные средства, а заёмные, то нужен договор с банком о кредитовании, то есть нужны ещё и документы по ипотеке.

В свою очередь, застройщик должен предоставить информацию, какие кредитные организации предоставляют ипотеку на приобретение жилья.

Вот из чего состоит пакет документов при покупке квартиры в новостройке.

Непосредственный переход квартиры в собственность

Данный момент зависит от того, на какой стадии находится строительство. Дело в том, что если дом ещё не сдан в эксплуатацию, то будет заключаться ДДУ.

Соответственно необходимо будет дождаться, когда строительство будет окончено. После того как произойдёт присвоение почтового адреса и дом сдан в эксплуатацию, подписывается передаточный акт, свидетельствующий о переходе прав на квартиру к покупателю.

Дальнейшее оформление документов при покупке квартиры в новостройке, требует предоставить в МФЦ:

  1. Заявление о регистрационных действиях, направленных на получение права собственности
  2. Договор между дольщиком и застройщиком (ДДУ)
  3. Передаточный акт

В ситуации, когда дом уже сдан, почтовый адрес получен, то заключается договор купли-продажи квартиры в новостройке. При этом следует обратить внимание и учесть, что указанная сделка требует обязательной государственной регистрации.

Перечень документов при покупке квартиры в новостройке тоже будет отличаться от предыдущего варианта, лишь только тем, что у собственника уже будут на руках документы, подтверждающие зарегистрированное право собственности на квартиру, как на отдельный объект недвижимого имущества.

Плюсы и минусы заключения ДДУ

Сейчас будет раскрыта секретная информация. Поэтому читайте очень внимательно!

Дело в том, что застройщику невыгодно сдавать объект в эксплуатацию до того, как будут найдены все дольщики.

Такая ситуация складывается потому, что после получения почтового адреса, стройка считается законченной и ДДУ уже не заключаются.

Документы, необходимые при покупке квартиры в новостройке, могут быть разными по своему составу, и прежде всего это касается застройщика. Ему приходится в любом случае регистрировать право собственности на квартиры, со всеми вытекающими последствиями и дополнительными расходами на содержание имущества.

Важно то, что когда будет найден реальный покупатель, решение вопроса о том, какие документы нужны при покупке в новостройке квартиры будет увязано с алгоритмом приобретения жилья на вторичном рынке. А это уже совершенно другая тема и пакет документов там совершенно другой.

Основной минус для покупателя – это повышение цены, ведь получается так, что многие риски уже отсутствуют.

Источник: https://realty-u.ru/novostrojki/dokumenty-pri-pokupke-kvartiry-v-novostrojke.html

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 653-60-72 доб. 987 (Москва)

+7 (812) 426-14-07 доб. 133 (Санкт-Петербург)

+8 (800) 500-27-29 доб. 652 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: