Признание договора купли продажи недействительным

Признание договоров купли-продажи недействительными

признание договора купли продажи недействительным
Устная консультация 1000р. — 30 мин. Оставить заявку

Купля-продажа недвижимости сегодня – довольно популярная сделка. Люди продают и покупают дома, земельные участки, квартиры, офисные и производственные здания. При этом документы для проведения сделки должны быть оформлены грамотно, что на практике далеко не всегда удается сделать.

А потому у заинтересованных лиц появляется возможность признать договор недействительным, и тогда сторонам придется вернуться к первоначальному раскладу. Недвижимость вернуть проще, а вот за деньги еще и придется побороться.

Именно поэтому настоящая статья будет очень полезна всем продавцам и покупателям недвижимости. Однако информация, изложенная в статье, – теория, а практика способна преподнести массу сюрпризов. Поэтому если вы задумали заключить договор купли-продажи своего жилья или намереваетесь оспорить уже заключенный договор, то обратиться к специалистам совсем нелишне. Они помогут вам избежать многих сложностей и неприятностей.

Чем может помочь наш юрист при признании договора купли-продажи недействительным

Обращаясь к нам за помощью, важно понимать, чем конкретно может помочь наш специалист. Цель нашей работы – помочь человеку в сложной ситуации, когда необходимо признать заключенный договор недействительным. Задача эта очень непростая, решить которую самостоятельно достаточно сложно. А потому наши специалисты предлагают следующие услуги:

  • совместный анализ сложившейся ситуации;
  • проведение правовой экспертизы договора на предмет соответствия закону;
  • поиск оснований для оспаривания законности заключенного договора (наша практика показывает, что найти их можно довольно часто);
  • предоставление возможности выбора клиенту варианта дальнейших действий (их, как правило, несколько). При этом наш юрист покажет преимущества и недостатки каждого из них;
  • подготовка искового заявления в суд, в котором грамотно и последовательно излагается суть вопроса и четко формулируются исковые требования;
  • содействие в сборе сопутствующих документов, показаний свидетелей и других письменных (вещественных) доказательств в поддержку позиции клиента;
  • представление интересов клиента в суде,
  • поддержка позиции клиента в кассационной инстанции, на стадии исполнения решения и в других случаях;
  • любая другая юридическую помощь, которая может потребоваться на любой стадии процесса.

Признание договора купли-продажи недействительным

Договор купли-продажи недвижимости представляет собой двустороннюю сделку. В ней участвуют две стороны: продавец и покупатель. А сам договор должен содержать в себе все ключевые условия сделки. Стороны могут прописывать самые разные условия. Но некоторые из них в договоре должны быть обязательно отмечены. К ним относятся предмет договора и его цена.

Если эти вопросы не урегулированы – то такой договор изначально не действителен, то есть считается незаключенным. Когда вопрос идет об отчуждении недвижимости, то такие сделки подлежат обязательной государственной регистрации. Если такая процедура не соблюдена – договор также считается недействительным. В этих случаях обращение в суд не требуется.

Однако на практике чаще всего сталкиваются с договорами, которые недействительными может признать только суд путем вынесения соответствующего решения.

Признать договор недействительным суд может по следующим основаниям:

  • если один из участников не вправе совершить сделку (по причине малолетства, несовершеннолетия, утраты дееспособности, отсутствия прав на имущество, которым распоряжается);
  • под угрозой применения к одному из участников насилия либо в результате его обмана, а также в психическом состоянии, которое не позволяет ему адекватно оценивать последствия совершенной сделки;
  • в случае наличия в договоре грубых ошибок, противоречий и несоответствия нормам закона.

Процедура признания договора купли-продажи недействительным

Перечисленные нами основания признания договора купли-продажи недействительным найти часто сложно, еще сложнее их доказать. А это обязательное условие. И доказывать это необходимо только в суде, так как это единственный орган, обладающий правом признания договоров недействительными.

Рассмотрение вопроса в суде – процедура долгая, а истцу необходимо торопиться. Так как ответчик в это время уже может предпринимать действия, направленные на сокрытие или изменение качественных характеристик имущества. Да и в суде ответчик наверняка найдет, что возразить. Именно здесь и проявляется роль качественной юридической помощи. Ведь от того, насколько грамотно выбрана линия наступления и насколько быстро оно проведено, будет зависеть исход процесса.

Также истцу неизбежно придется столкнуться с рядом сложностей. Самая главное из них – быть убедительным и активным, требовать назначения экспертиз, вызова свидетелей, приобщения к делу тех или иных материалов. Справиться с этим под силу только при помощи профессионалов.

Последствия признания сделки купли-продажи недействительной

Начиная любое дело, стоит задуматься и о возможных последствиях. А наши специалисты всегда акцентируют на этом внимание. Наиболее распространенные последствия признания договора недействительным – это возвращение сторон в первоначальное положение. Одной стороне при этом возвращается имущество, другой – деньги. Однако так происходит только при условии, что стороны добросовестно заблуждались, или не знали о том, что заключенная между ними сделка противоречит закону.

Если же сделка будет явно незаконной, а противоправный умысел одной из сторон –очевидным, то речь будет идти о конфискации имущества у такого субъекта. В этой ситуации в дело неизбежно вмешаются и представители правоохранительных органов, а процесс из гражданского дела может плавно перетечь в уголовное.

Поэтому во избежание подобных неприятностей лучше своевременно обратиться за помощью к нашему специалисту. А уж он точно найдет способ, как вам помочь.

Случай из нашей практики по признанию недействительным договора купли-продажи

Для иллюстрации сложности рассматриваемого вопроса приведем один пример из нашей богатой практики. Супружеская пара на честно заработанные деньги решила приобрести жилье. Нашли продавца, однако он – человек пожилой, потому все вопросы решали с его представителем. Заключили договор, прошли все необходимые процедуры и уже въехали в новую квартиру.

Однако зарегистрировать свои права собственности не смогли. По той причине, что к моменту покупки жилья настоящий собственник умер.

Поскольку клиенты пришли к нам довольно быстро, наши специалисты отреагировали мгновенно и обратились в суд за признанием договора недействительным и о взыскании с «горе-посредника» уплаченной суммы. Благодаря оперативности его удалось найти с еще не потраченными деньгами. А потому сумму в полном объеме удалось вернуть. А посредник прекрасно знал о том, что продавать чужое жилье права не имел, в результате чего был привлечен к уголовной ответственности за мошенничество.

Источник: https://www.advokat-moskva.ru/services/nedvizhimost/priznanie-dogovorov-kupli-prodazhi-meny-dareniya-nedeystvitelnymi/

Признание договора купли-продажи недействительным: судебная практика

признание договора купли продажи недействительным

В настоящее время операции по купле-продаже недвижимости занимаю в рейтинге популярности ключевые позиции. Объектами сделок выступают квартиры, дома, офисные помещения, производственные площади, земельные участки.

От правильности и полноты оформления документов по этим операциям зависит дальнейшее спокойствие новых или прежних владельцев объекта и их уверенность, что договор купли-продажи не будет оспорен и признан недействительным, что повлечет за собой возвращение к первичному положению вещей.

Но если саму квартиру и прочую недвижимость вернуть не составляет труда, то за возврат денег, как правило, приходится бороться. Если вы хотите свести к минимуму риски, возникающие при купле-продаже недвижимости, следует знать о возможных неприятных последствиях и юридических способах их предотвращения.

Наиболее серьезной проблемой с точки зрения судебной практики, на которую может нарваться покупатель недвижимости – это признание сделки недействительной по решению суда. На основании такого решения бывший владелец имущества имеет право внести в реестр изменения, отменив покупателя, как собственника, и распорядиться недвижимостью как ему вздумается.

Дела о признании договора купли-продажи незаключенным могут рассматриваться как в общем суде, так и в арбитражном, так же, как и дела о взыскании кредитной задолженности. Согласно ст. 30 ГК РФ заседания суда проходят по месту, где расположена квартира (дом, земля).

Лицо, подавшее иск, обязано самостоятельно заниматься сбором доказательной базы, но если он не может получить каких-то данных, о которых ему известно, то суд на основании ст.56 ГК РФ может запросить их официально.

Для сделок, связанных с недвижимостью, наиболее важными являются следующие условия:

  • Подписание договора в письменной форме
  • Госрегистрация операции в отделении Росреестра

Без выполнения этих требований проведенная сделка не имеет правовой силы и не тянет за собой юридических последствий.

Оспоримые и ничтожные сделки: в чем разница

Все операции, которые являются недействительными или могут быть признаны таковыми, подразделяются на оспоримые и ничтожные. Согласно уточнениям, расписанным в Кодексе, оспоримые сделки становятся незаключенными после признания их таковыми судом, а ничтожные становятся такими в момент их заключения (ст.166 ГК РФ) и не зависят от судебного решения.

Все основные правила, дающие возможность признать заключенные сделки недействительными, отражены в ч.1 ГК РФ. Последствия по незаключенным договорам связаны исключительно с их недействительностью.

Признание недействительным какой-то из частей договора тянет за собой признания такими же и остальных его частей. Так, различные незаконные схемы могут проявляться в виде поддельных документов, заключения договора лицом, не имеющим полномочий или превышающим их.

Все эти и многие другие факторы могут служить причиной для признания договора купли-продажи недействительным.

Совет: хороший способ обезопасить себя от подобной ситуации и минимизировать финансовые риски — заключить договор страхования ОСАГО на приобретаемое имущество, предусмотреть там риски признания сделки недействительной и сделать это одновременно с заключением договора.

Как уже упоминалось, сделка может быть признана ничтожной и без суда, но судебная практика по недействительности такого рода допускается, если невозможно добиться реституции другим способом.

Признаки ничтожности

  • Сделка купли-продажи была проведена недееспособной особой (по решению суда);
  • Сделка противоречит закону (в договоре не указаны имеющие значение условия, не соблюдены порядок проведения каких-либо действий по операции купли-продажи);
  • Наблюдаются признаки мнимости (без намерений выполнять условия соглашения);
  • Наблюдаются признаки притворности (прикрытие других действий подписанием договора купли-продажи);
  • Цель договора противозаконна или безнравственна.
  • Купля-продажа проводилась с участием особы, не достигшей 14 лет.

Особенностью оспоримой сделки является то, что она в обязательном порядке должна быть признана недействительной в суде

Признаки оспоримой сделки

  • Одна из сторон договора не достигла совершеннолетия;
  • Одна из сторон сделки имеет ограниченную дееспособность;
  • Одна из сторон могла не вполне осознавать последствия своих действий;
  • Одну из сторон ввели в заблуждение;
  • Договор был заключен под силовым или моральным воздействием или обманным путем.

Каждое из оснований для отнесения договора купли-продажи квартиры к недействительному должно быть доказано в суде с подкреплением в качестве доказательной базы соответствующих документов, показаний свидетелей, фото, видео, аудиозаписей, заключений экспертов.

Стороны имеют право оспаривать вынесенные постановления судебных органов. К договорам, признанным недействительными, применяется  реституция. Каждая из сторон договора должна вернуть все, что получила в результате сделки. Если субъект не может сделать это в материальном виде (вернуть квартиру), то согласно ст. 167 придется компенсировать стоимость имущества в денежном выражении.

Совет: специалисты, работающие в сфере недвижимости, настоятельно советуют своим клиентам перед совершением сделки проверять продавца, а именно с его стороны, как правило, выдвигаются иски на дееспособности, вменяемость и тому подобные факторы.

Особенности и порядок судебной практики

Чтобы судебная практика по признанию соглашения купли-продажи незаключенным могла начаться, истцу следует направить свое заявление в суд. Под это условие в обязательном порядке подпадают оспоримые операции. Истцом могут быть как непосредственно участники договора, так и третьи лица, если их права были нарушены в результате реализации соглашения о купле-продаже.

Также заявителями могут быть простые граждане, решившие защитить права, интересы какой-то из сторон. Например, исковое заявление могут подать родственники продавца или покупателя, если непосредственно участник договора официально признан судом недееспособным. В заявлении должны быть указаны следующие сведения:

  • О предмете сделки;
  • Причины для признания договора купли-продажи квартиры незаключенным с указанием ссылок на законодательные нормы;
  • Просьбы к судебному органу установить недействительность операции купли-продажи;
  • Просьба о проведении двусторонней реституции.

Моральный вред в подобных исках, в отличие от судебной практики по гражданским делам, рассчитывают очень редко.

Обзор  практики свидетельствует о том, что процесс признания договора купли-продажи квартиры, прочей недвижимости недействительным достаточно сложен. Это обусловлено тем, что истец должен доказать причины, почему сделка должна быть отнесена к незаключенной и представить веские доказательства. Чтобы справиться со сбором доказательной базы истцу следует хорошо разбираться в законодательстве, уметь грамотно оформить все представляющиеся в суд бумаги.

Нередки случаи, когда кроме доказательств, требуются заключения экспертов, например, если в квартире обнаружены недостатки, не дающие возможность к комфортному, нормальному проживанию, и которые были скрыты при заключении договора и не указаны в нем.

Сроки  давности

Судебная практика показывает, что срок, когда договор может быть оспорен, зависит от причин, по которым операция признается недействительной: ничтожности или оспоримости договора. Иски в суд по оспоримым сделкам могут подаваться в течение 1 года после подписания соглашения о купле-продаже квартиры. По ничтожным сделкам договор может быть признан незаключенным в течение 3 лет после его заключения.

Также подавать иск для признания договора незаключенным в течение 3-х лет после того, как стало известно о его недействительности, могут лица, которые не выступают непосредственно сторонами договора. Судебная практика также допускает восстановление пропущенного срока давности при подаче ходатайства в суд.

Последствия

Обзор судебной практики показывает, что основное следствие отнесения соглашения купли-продажи к незаключенным – возврат к прежнему положению вещей, т.е. всего полученного сторонами в результате купли-продажи в материальном выражении или его денежном эквиваленте.

Если с возвратом в собственность квартиры, по крайней мере по документам, сложностей обычно не возникает, так как изменения в реестр о смене собственника вносятся автоматически после предоставления решения суда, то с возвратом денежных средств могут выйти затруднения.

Если добровольного возврата не происходит, стороне соглашения придется начинать процедуру исполнительного производства, а это потребует времени.

Если при заключении сделки были допущены нарушения законодательства, недобросовестный умысел, полученные в результате признания договора незаключенным ценности могут быть изъяты у виновной стороны и направлены в доход государства.

Источник: https://SudebnayaPraktika.ru/grazhdanskie-dela/nedejstvitelnyj-dogovor-kupli-prodazhi.html

Признание недействительным договора купли-продажи: судебная практика, образец иска, основания и порядок признания договора купли-продажи недействительным, список документов | Жилищный консультант

признание договора купли продажи недействительным

В законодательстве РФ существует такое понятие, как договор купли-продажи. Суть понятия состоит в том, что акт является документальным подтверждением совершения правового деяния связанного с передачей собственного имущества от одного гражданина (или юридического лица) другому (или организации).

Этот документ заключается между участниками соглашения: продавцом и покупателем. Продавец – это дееспособное лицо, достигшее совершеннолетнего возраста и владеющее передаваемым имуществом на правах собственности. В качестве покупателя может выступать совершеннолетний, дееспособный гражданин, который обладает достаточным количеством денежных средств для оплаты передаваемого имущества. В случае передачи аванса или задатка допускается составление предварительного договора.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Восстановление учредительных документов ооо

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас — это быстро и бесплатно!

Правовые отношения, которые представляет договор купли-продажи, регламентируются ГК РФ, в части статьи 455.

Основания для признания недействительным договора купли-продажи квартиры

Судебная практика признания договора купли-продажи недействительным рассказывает о том что, если существуют законные возражения относительно сделки, то соглашение может быть аннулировано. Подобная ситуация подпадает под действие статьи 125 АПК РФ. Все случаи, связанные с расторжением акта, решаются в судебной инстанции. Что касается причин, то договор может быть признан неправомочным по следующим основаниям:

  1. Если содержание документа противоречит нормам закона, то сделка признается ничтожной и имущество подлежит конфискации.
  2. В том случае, если сделка носит мнимый или притворный характер, скрывая волю остальных участников.
  3. Если участник купли-продажи недееспособен или имеет какие-либо ограничения в дееспособности.
  4. В ситуации, когда дееспособное лицо не осознавало своих действий по причине временного состояния недееспособности.
  5. Договор, заключенный с несовершеннолетними гражданами.
  6. Сделки, оформленные с участием несовершеннолетних детей, без необходимого согласия его законных представителей.
  7. Акт, составленный при угрозе жизни и здоровью, а также в результате заблуждения.
  8. Если покупателем является лицо, которое не имеет разрешения на такой вид деятельности, то сделка может быть признана недействительной.
  9. При нарушении прав детей.
  10. Признание договора купли-продажи квартиры недействительным возможно тогда, когда ранее продаваемая собственность была приватизирована незаконно.
  11. Акт аннулируется, если условия составления не были выполнены, в частности, отсутствовала письменная форма документа.

Порядок признания договора купли-продажи квартиры недействительным

Чтобы оспорить правовой статус акта, необходимо обратиться в Арбитражный суд и составить иск +о признании договора купли-продажи недействительным. С таким заявлением могут обратиться участники сделки, либо их официальные представители, чьи полномочия подтверждены нотариальной доверенностью.

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/dogovor-kupli-prodazhi/priznanie-nedejstvitelnym-dogovora-kupli-prodazhi/

Как восстановить договор купли-продажи квартиры?

признание договора купли продажи недействительным

Одним из наиболее распространённых видов сделок с недвижимостью, можно считать куплю-продажу.

Законодательство проходит множественные преобразования год от года, но и сегодня мошенникам удаётся провести некоторые сделки, итогом которых может стать потеря денежных средств честным приобретателем или имущества добросовестным собственником.

В том случае, если соглашение было заключено с нарушением законодательства или интересов одной из сторон, оспаривать действительность договора купли-продажи потребуется в суде.

О том, как проходит процедура признания договора купли-продажи недействительным, мы расскажем в нашей статье. Поставить законность сделки под вопрос можно лишь в судебном порядке, что требует составления и подачи соответствующего искового заявления, о правилах составления  которого мы также поведаем своим читателям.

Ничтожная и недействительная сделка

Ничтожность и недействительность сделки с точки зрения законодательства являются абсолютно разными вещами. Так ничтожной может считаться сделка, при заключении которой:

  • Договор или сам факт продажи имущества можно считать незаконным, поскольку процедура нарушает существующее законодательство;
  • Одна из сторон является недееспособной, несовершеннолетней или неполномочной;
  • Сделка противоречит законам нравственности;
  • Выявлена противоречивость соглашения.

Недействительность соглашения может являться следствием ничтожности сделки. Ничтожность сделки, может быть выявлена одной из сторон самостоятельно при изучении текста соглашения или документов на недвижимость. В дальнейшем это потребует обращения в суд, для признания такого соглашения недействительным, по причине его ничтожности. То есть, ничтожность сделки может явиться основанием для обжалования законности произведённой купли-продажи.

Как признать

Стоит понимать, что обращение в суд должно быть обосновано. Под основаниями подразумевается причина обращения, ведь требовать признания недействительной сделку купли-продажи, можно лишь в тех случаях, когда она действительно произведена с нарушениями закона или прав и интересов граждан. Основаниями для обращения можно считать:

  • Нарушение норм составления соглашения;
  • Сделка является мнимой или притворной;
  • Отсутствие прав на заключение договора купли-продажи у одной из сторон соглашения (здесь, как отсутствие права собственности, что является помехой в оформлении купли-продажи, а также недееспособность, или несовершеннолетие одной из сторон соглашения и т.п.);
  • Сделка была заключена под влиянием обмана, заблуждения, под угрозой и т.п.;
  • Сделка нарушает права третьих лиц;
  • Договор заключен в момент, когда одна из сторон не осознавала значения сделки (имеется в виду алкогольное или наркотическое опьянение);

Стоит учесть, что каждое из оснований должно быть, не только указано чётко и со ссылкой на статьи законодательства, но и документально подтверждено. К примеру, в случае обращения в суд за признанием договора купли-продажи квартиры недействительным, по причине отсутствия согласия всех собственников, потребуется предоставить суду доказательства того, что продавец не имел права продажи без согласования, и письмо от дольщиков, в котором они просят признать сделку ничтожной и недействительной.

Не редко истцы, подающие исковое заявление о признании сделки незаконной, обнаружив не соответствие законодательству, самонадеянно предполагают, что суд в любом случае примет верное решение. Но, к сожалению, для того чтобы Фемида имела возможность принять правильное решение в короткие сроки, иск должен быть представлен не только в грамотном виде, но и составлен согласно всем правилам ГПК РФ.

Наиболее сложным будет провести признание незаконной сделку купли-продажи, при оформлении которой, не было допущено нарушений. К примеру, приобретатель получил объект недвижимости, квартиру, в результате сделки купли-продажи оформленной по закону. В ходе эксплуатации новый собственник обнаружил, что состояние недвижимости гораздо хуже, чем это предполагалось им ранее, и он принимает решение обратиться в суд за признанием сделки купли-продажи незаконной.

Для этого собственнику необходимо будет представить суду доказательство того, что сумма договора не соответствует действительности.

Даже при наличии всех доказательств того, что цена недвижимости была гораздо ниже, чем выплаченные за квартиру денежные средства, приобретателю необходимо будет выстроить иск таким образом, чтобы доказать, что продавец намеренно скрыл дефекты квартиры для продажи её по завышенной цене.

Для этого потребуется помощь грамотного и опытного юриста, который сможет найти факты способные указать на вину продавца и пересмотреть стоимость квартиры в судебном порядке.

Документы для обращения в суд

Касаемо документации, которой необходимо будет снабдить иск, стоит обратить особое внимание на госпошлину, расчет стоимости которой также стоит прикрепить к заявлению. Поскольку в рамках признания договора купли-продажи недействительным, решается вопрос принадлежности дорогостоящего объекта имущества, то иск можно считать имущественным, и стоимость госпошлины будет строиться из цены договора.

Сегодня сумма, которую заявитель заплатит в казну для признания недействительным договора купли-продажи, стартует от 13 200 рублей, плюс 0.5% от суммы превышающей 1 000 000 рублей. Копию платёжной квитанции необходимо будет приложить к исковому заявлению.

Доказательства того, что договор купли-продажи стоит признать недействительным, также необходимо приложить к заявлению. Встаёт вполне логичный вопрос, как доказать, к примеру, что продавец был пьян в момент подписания договора, или что на него давили? Предложить конкретную стратегию и дать рекомендации по бумагам, можно только обладая опытом в подобных делах, и имея полное представление об обстоятельствах конкретной купли-продажи.

Самым правильным будет обратиться к юристу, ещё на этапе подготовки заявления. Он сможет составить правильное исковое заявление, которое обязательно примут к рассмотрению, и при вашем желании, сопроводить дело в суде, что значительно повысит ваши шансы на успех.

Требования

При составлении искового заявления о признании сделки купли-продажи недействительной, стоит уделить особое внимание требованиям, состав которых напрямую зависит от интересов заявителя. Первоначальным требованием, разумеется, будет признание договора купли-продажи недействительным, а в остальном всё зависит от вас.

Можно требовать восстановления прежнего положения. То есть по завершению процесса, приобретатель должен будет вернуть продавцу имущество и документы на него, а продавец – денежные средства. Попутно стоит требовать восстановления права собственности за прежним собственником и отмены прав нового.

Заявитель может настаивать на заключении нового договора купли-продажи, взамен ничтожного, в том случае если нарушения касаются, лишь текста соглашения или суммы сделки. При этом желательно представить суду проект договора, для того чтобы судьи могли убедиться в законности нового соглашения и принудить сторону ответчика заключить его.

Конечно, привести чёткий список требований к ответчику, который должен быть выдвинут в рамках искового заявления о признании сделки купли-продажи недвижимости недействительной, невозможно. Только зная все обстоятельства дела, и имея широкие познания в области Гражданского законодательства, можно составить чёткий и грамотный список требований, которые точно удовлетворят.

Итог

Планируя обратиться в суд для признания договора купли-продажи недвижимости недействительным, стоит обзавестись поддержкой юриста. Такие дела юристы называют «адвокатскими», поскольку от судебного представителя здесь требуется не только подача всех документов, но и отстаивание прав клиента в рамках разбирательства, что требует не только юридических познаний, но также харизмы и определённого уровня ораторского искусства.

Не стоит забывать также о том, что существует способ досудебного урегулирования подобных конфликтов. Обнаружив факт способный указать на ничтожность договора купли-продажи, стоит обратиться в первую очередь к другой стороне сделки. Возможно, вам удастся прийти к общему мнению и заключить новый договор купли-продажи или расторгнуть старый без обращения в суд.

(2 4,50 из 5)

Источник: https://zakon.center/kvartira/kuplya-prodazha/kak-priznat-dogovor-kupli-prodazhi-nedejstvitelnym.html

Как признать договор купли-продажи недействительным?

признание договора купли продажи недействительным

Не всегда при заключении сделок купли-продажи обе стороны действуют добросовестно. Пользуясь неосведомленностью другой стороны, иногда даже оказывая на нее влияние, происходит заключение заведомо недействительного договора. Когда это возникает, как действовать, если это выявлено, об этом далее в статье.

Основания для признания договора купли-продажи недействительным

Признание договора купли-продажи недействительным относится к гражданско-правовому спору.

Соглашение признается недействительным в следующих случаях:

  • его документальное оформление, порядок заключения, форма – не отвечают нормам Гражданского кодекса;
  • при заведомо мнимом заключении договора купли-продажи;
  • если будет установлено, что одна из сторон, на момент покупки, была признана недееспособной;
  • у одной из сторон отсутствует или неверно оформлено право на заключение договора купли-продажи. Например, просроченная доверенность, отсутствие по ней требуемых полномочий. Сделку заключает совладелец без участия остальных совладельцев. Отсутствие у продавца права принимать на себя такого рода имущества;
  • наличия документального подтверждения, что сторона на момент заключения сделки, была в неадекватном состоянии под действием наркотиков, алкоголя;
  • когда вторая сторона была под давлением обстоятельств: тяжелого материального положения, введения в обман, шантажа, угроз;
  • при совершении покупки были нарушены права третьих лиц – людей с ограниченными возможностями, несовершеннолетних детей, пенсионеров.

Сделка признается недействительной посредством обращения потерпевшей стороной или третьим лицом в судебный орган. Истцом подается исковое заявление в районный суд по месту своего жительства. В некоторых случаях – ответчика.

и структура искового заявления

Оформление искового заявления о признании договора купли-продажи недействительным происходит в письменной форме и состоит из: шапки документа, наименования, вступления, основной части, выводов, требования, приложений.

В шапке иска о признании договора купли-продажи недействительным заявитель указывает полное название районного суда, личные данные истца и ответчика – ФИО, место проживания. В наименовании указывается какая сделка признается недействительной «Договор купли-продажи». Во вступительной части описывается история приобретения, указываются подтверждающие документы и даются ссылки на соответствующие статьи закона.

В теле искового заявления пишут обоснование незаконности сделки – на основе чего были сделаны выводы.

Перед выдвижением требований вернуть имущество пишется фраза: «На основании статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения». Далее указываются статьи, пункты закона дающие на это право.

После слова «Прошу», выдвигаются в пронумерованном порядке требования. В завершении идет Приложение, с перечислением всех упомянутых в иске документов, далее следует подписать документ и проставить текущую дату.

Скачать образец искового заявления можете по ссылке.

Срок исковой давности

Подать исковое заявление в суд можно в течение трех лет. Отсчет срока давности начинается:

  • с момента заключения сделки, которую хотят признать ничтожной;
  • если иск подает третье лицо, к оформлению договора не имеющее значение, отсчет срока давности считается с момента получения информации о ней. Для защиты интересов сторонних лиц, выступивших инициатором иска, срок давности отсчитывается с момента, когда лицо, чьи права нарушены, могло получить информацию о незаконности заключенного договора. Он не превышает 10 лет.

Признание договора недействительным происходит когда суду предоставляют доказательства того, что при его подписании были нарушены права одной из сторон. Договор купли-продажи не может содержать пункты, нарушающие законодательные нормы.

Если они есть – договор считается недействительным. Документ не нужно признавать ничтожным в суде, если он не прошел через процедуру регистрации, сторона имеет право не выполнять по нему условия, указанные в нем.

Если же регистрация состоялась – обращение в суд обязательно.

Правовые последствия

Последствия признания сделки недействительной выражаются в реституции (возврате средств). Сделка на момент признания ничтожной может быть полностью или частично выполнена.

Виды реституций

Односторонняя – наступает когда один из участников признается недобросовестным. Ему грозит конфискация. Возникает когда сделка была проведена под давлением, угрозами на другого участника, использовались его непростые жизненные обстоятельства. Возврат средств в таком случае получает только добросовестный участник.

Двухсторонняя – каждый участник сделки возвращается на позицию до ее завершения. Происходит возвращение всех полученных друг от друга средств, выгоды. Возврату подлежат или денежные средства происходит в деньгах или натуре. Дополнительно могут стянуть возмещение испорченного имущества, другие возникшие по ходу совершения сделки расходы.

Недопущенная. Возникает когда все участники заключали договор купли-продажи с заведомо недобросовестными намерениями. Возникает при выявленном намеренном нарушении обеими участниками законов с целью личной выгоды. При заключении сделки, чтобы покрыть другую неправомерную сделку.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • 8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.

Источник: https://dom-i-zakon.ru/grazhdanskoe-pravo/iskovoe-zayavlenie-o-priznanii-dogovora-kupli-prodazhi-nedejstvitelnym.html

Реально ли признать сделку купли-продажи квартиры недействительной и как это сделать? Полезные рекомендации — Юридическое руководство

признание договора купли продажи недействительным

Как признать сделку купли-продажи квартиры недействительной, чтобы получить возможность аннулировать ее результат. Недействительной может быть признана та сделка, которая была совершена с нарушениями норм закона. Опираясь на Гражданский кодекс, можно сказать, что она не может нести каких-либо правовых последствий.

В зависимости от тех причин, при которых договор был подписан, можно выделить оспоримые и ничтожные сделки. Именно от категории недействительности соглашения будет зависеть целесообразность обращения с иском к суду.

Понятие оспоримой и ничтожной сделки

Ничтожной может быть признана сделка, которая становится недействительной с момента ее совершения. Среди оснований ничтожности можно выделить:

  • одному из участников нет 14 лет;
  • цель соглашения противоречит нравственности;
  • подписание ДКП лицом, полностью лишенным дееспособности, о чем имеется документ из суда;
  • лица пренебрегли правилами составления документа и его регистрации;
  • мнимость процедуры – заключение без последующего намерения исполнения всех пунктов договора;
  • притворность – подписание бумаги о продаже с намерением прикрыть другое заключаемое соглашение.

Как признать, в такой ситуации сделку купли-продажи квартиры недействительной? Чтобы это сделать, не нужно получать решения судьи. Рассмотрение судьей может коснуться только вопроса восстановления последствий, которые наступили после подписания документа, возврата имущества.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Составление предварительного договора

К оспоримым сделкам относятся такие договора, которые были заключены с несоблюдением правил, но повлекли в некоторых случаях появление юридического результата для ее участников.

То есть, у участников совершенной сделки есть право признать ее недействительной, подав соответствующее заявление в суд, но по своему решению они могут этого и не сделать.

Например, ребенок в 16 лет заключил сделку в крупном размере. У родителей он согласия на совершение таких действий не спрашивал, соответственно, они своего согласия не давали.

И если бы ребенку было менее 14 лет, то договор был бы автоматически признан ничтожным.

Они могут подать в суд и опротестовать совершенные действия, признав ее недействительной, так как юридически присутствует нарушение закона. Но они могут этого и не сделать, тем самым одобряя поступок своего ребенка.

Причины оспоримости сделки

Особенностью оспоримой сделки является обязательность ее признания недействительной в судебном порядке. Признать договор купли-продажи недействительным можно:

  1. Один из принимавших участие в подписании был введен в заблуждение. Например, покупатель был уверен, что на объекте сделан качественный евроремонт, но оказалось, что снаружи она выглядит хорошо, но все коммуникации старые и непригодны для использования.

Он вправе подать иск в суд на продавца, который указал, что в квартире или доме проведен ремонт полностью, а не частично. В таком случае, по Гражданскому кодексу России, заблуждение должно быть существенным.

Существенное значение заблуждение может иметь «по отношению к самой сути сделки или качеств объекта, являющегося ее предметом, которые значительно снизили возможности его использования по назначению». Заблуждение, которое касается поводов заключаемого соглашения, не имеет особого значения.

  1. Подписание бумаг происходило под угрозой жизни, насилия или обмана. Это относится к ситуациям, когда документ подписывают под давлением, совершаемым по отношению к продавцу или покупателю. Также, если в оформлении сделки присутствовали документы, которые содержали ложные сведения.

Был выявлен заговор по отношению к одной стороне договора с намерением, чтобы она была заключена на тех условиях, которые не являются правдивыми. Бывают случаи, когда договор купли-продажи оспаривается из-за того, что какая-то сторона была в преступном сговоре с нотариусом или иным лицом, которое не являлось непосредственным участником происходящего.

  1. Один из причастных к сделке лиц является несовершеннолетним, при этом его возраст варьируется от 14 до 18 лет.
  2. Участие в сделке по продаже жилья гражданина, который не мог осознавать последствий своих действий. Например, у него имеются проблемы с психикой. При возникновении сомнений в состоянии здоровья хозяина квартиры лучше настоять и потребовать справку из медицинского учреждения.

Случается и такое, что после смерти продавца его родственники настаивают на том, что он не мог осознавать последствий подписания документа, потому что был не здоров, и пытаются оспорить совершенную сделку.

  1. Отсутствие одобрения супруга. Оспорить договор можно, если он был подписан лицом, которое находилось в официальном браке, и имущество принадлежало не только ему, но и его супруге. Здесь договор признается недействительным на основании не только Гражданского, но и Семейного кодекса.
  2. Лицо ограниченно недееспособно. Лица купили недвижимое имущество у гражданина, который увлекается алкоголем или наркотиками. При этом есть решение судьи, что он ограничен в дееспособности и ему был назначен попечитель. После вынесения такого решения могут быть подписаны только попечителем собственника, а не им самим.

Также оспорить договор купли-продажи недвижимости в таком случае можно, если нет разрешения на проведение таких действий со стороны органов опеки и попечительства.

  1. Махинации с доверенностью. Лицам стоит быть особо внимательными, если в деле участвует доверенное лицо. У оформленной доверенности может быть уже закончен срок действия, или она может являться ненастоящей.

Это не полный перечень причин, по которым можно признать сделку недействительной. Это может произойти даже после регистрации ее в соответствующем органе.

Порядок признания

Как оспорить совершенную сделку купли-продажи квартиры? Гражданину нужно направить исковое заявление в суд с просьбой признать продажу квартиры недействительной, это возможно только при оспаривании, а не признании ее ничтожной.

Кто может выступать заявителем по признанию процедуры продажи квартиры недействительной? Им может быть любой гражданин, заинтересованный в результатах совершенных действий. Среди них:

  • одна из сторон соглашения;
  • ближайшие родственники одного из участников процедуры (если он является недееспособным);
  • третьи лица, у которых были затронуты интересы.

Иск в обязательном порядке должен содержать:

  • сведения о проданной недвижимости;
  • просьбу о признании сделки недействительной;
  • основания к принятию такого решения.

Также в иске можно предложить варианты по восстановлению последствий заключенного договора.

Как и можно ли оспорить договор, признанный ничтожным, в порядке судебного рассмотрения? Ничтожность не требует признания такого факта в суде.

Судье только передается иск с основаниями признания ее такой и требованием провести двустороннюю реституцию.

Под этим понятием подразумевается возврат купленной квартиры или иного имущества, а также возврат денежных средств другой стороной соглашения.

Сроки и последствия

Сроки признания совершенной сделки недействительной имеют разницу, в связи с тем, по какой причине она такой признается, от оспоримости или ничтожности.

Важно! Ничтожной могут признать сделку не позднее трех лет с момента ее подписания. По оспоримым сделкам разрешается подавать иск в судебный орган в течение 365 дней со дня подписания бумаги.

Можно ли признать сделку недействительной по иску третьих лиц? Да, иные лица, интересы которых были затронуты подписанием документа, могут подать иск в суд. Им на такие действия законодательство дает три года, но не с момента проставления подписи в бумагах, а с того дня, когда они были осведомлены о произошедшем.

По вынесенному судьей решению по рассматриваемому делу всегда может быть обжалование в вышестоящий орган.

Главным последствием признания сделки ДКП недействительной является полное восстановление состояния сторон, до его подписания. Когда покупатель уже не может вернуть квартиру в том виде, в котором ее брал, то он выплачивает другой стороне определенную денежную сумму.

Если лицо покупало квартиру недобросовестным способом, нарушая нормы законодательства, то все то, что перешло по договору недобросовестной стороне, идет в бюджет государству.

Любая сделка, которую признают недействительной, должна подлежать тщательному анализу и правовой оценке. Гражданам, чтобы быть уверенным в правомерности проведенной процедуры купли-продажи, лучше всегда обращаться за помощью к юристам.

Источник: https://autolawguide.ru/realno-li-priznat-sdelku-kupli-prodazhi-kvartiry-nedejstvitelnoj-i-kak-eto-sdelat-poleznye-rekomendacii.html

Как признать договор-купли продажи недействительным?

признание договора купли продажи недействительным

Из-за часто встречающихся мошеннических сделок в сфере недвижимости Правительством РФ был утвержден закон, в соответствии с которым гражданин получил право на оспаривание ранее заключенной сделки купли-продажи недвижимости. Таким образом она будет признана недействительной или ничтожной. Сделать это можно только при обращении в судебную инстанцию.

В данной статье мы ответим на следующие поставленные вопросы: каковы основания для признания договора купли-продажи недействительным? в какую инстанцию следует обращаться? как составить исковое заявление?  каковы сроки рассмотрения дела? Ответы на эти и другие вопросы ищите в данной статье.

Основания для оспаривания сделки

Основанием для признания договора купли-продажи недействительным может послужить одно из следующих:

  • Составленный договор купли-продажи не соответствует утвержденным нормам законодательства. Как следствие: сделка аннулируется и признается ничтожной, а недвижимость, приобретенная незаконным способом, изымается;
  • Заключение мнимой сделки купли-продажи недвижимого объекта, которая скрывает неправомерную волю её участников;
  • Заключение сделки между лицами, которые считаются нетрудоспособными. Статус нетрудоспособности может быть признан исключительно в судебном порядке. Аннулирование сделки в судебном порядке может произойти и в том случае, есть собственник (на момент заключения сделки) оказывается ограниченным в своей дееспособности;
  • Если будет доказано, что в момент составления договора купли-продажи недвижимости её владелец находился в невменяемом состоянии (психические отклонения, алкогольная зависимость, серьезное заболевание, мешающее  здраво воспринимать реальность и проч.);
  • Если сделку купли-продажи квартиры заключали дети или подростки (несовершеннолетние граждане) до четырнадцати лет;
  • Если сделку продажи недвижимости совершили несовершеннолетние лица (в возрастном диапазоне от четырнадцати до восемнадцати лет) без разрешения совершеннолетних  собственников (родителей или опекунов);

Внимание!

Исключение в данном случае станут ситуации, когда признание сделки купли-продажи недвижимости недействительной является единственной мерой для несовершеннолетнего собственника отстоять свои права.

  • Если документ на сделку по продаже недвижимости составлялся под давлением третьих лиц. Давлением в данном случае могут считаться психологическое давление (скандалы, угрозы, оскорбления), а также применение физической силы (нанесение побоев разной степени тяжести вплоть до летального исхода);
  • Если заключение сделки купли-продажи недвижимости как-то ущемила права несовершеннолетних собственников (была заключена без получения их письменного согласия);
  • Участниками сделки были нарушены правила приватизации квартиры;
  • Договор купли-продажи недвижимости был составлен неправильно, с нарушениями утвержденных законодательством норм составления подобных документов.

Инстанция обращения

Для признания сделки с недвижимостью недействительной требуется составить исковое заявление и обратиться с ним в Арбитражный суд.

Правила составления искового заявления о признании сделки купли-продажи недействительной регламентируются статьей 125 Арбитражного процессуального Кодекса РФ.

Порядок действий

Для того, чтобы оспорить сделку купли-продажи недвижимости и признать её недействительной или ничтожной, требуется придерживаться следующего порядка действий:

  • Составление искового заявления о признании сделки купли-продажи недействительной (в соответствии со статьей 125 Арбитражного процессуального Кодекса РФ) в количестве экземпляров, соответствующем числу его участников;

Срок исковой давности для подачи иска об аннулировании сделки купли-продажи (и её признании недействительной) составляет двенадцать месяцев (или тридцать шесть месяцев, для признания ничтожности сделки). Отсчет начинается со дня, когда гражданин узнал о нарушении своих прав.

  • Сбор необходимой документации (договор купли-продажи, который требуется оспорить, правоустанавливающие документы и т.д.);
  • Передача всех материалов в Арбитражный суд.

Сроки

Если истец передаст в суд исчерпывающий перечень необходимой документации, а также грамотно составит исковое заявление (в соответствии с действующими требованиями законодательства), срок рассмотрения заявления составит не более пяти дней.

После этого судьей будет обозначена дата первого слушания, а также список требований, который необходимо удовлетворить сторонам сделки до начала судебного производства.

Образец искового документа

Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным должно содержать следующую информацию:

  • Наименование суда, в которую иск будет подаваться;
  • Реквизиты сторон (истца и ответчика и третьего лица(при наличии);
  • Стоимость иска;
  • Размер государственной пошлины;
  • Название документа, а именно — «Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным»;
  • Основная часть, в которой подробно в хронологическом порядке описывается суть подачи иска. Вся информация должна подавать фактами и подтверждающими их ссылками на соответствующие статьи отечественного законодательства (например, Гражданский Кодекс РФ и т.д.);
  • После описания проблемы прописываются требования по отношению к стороне ответчика или суду о признании договора купли-продажи недействительным;
  • Далее прописывается список прилагаемой к иску документации, которая подтверждает все перечисленные в основной части документа факты;
  • В самом конце проставляется дата подачи заявления, а также личная подпись истца.

Скачать

Исковое-заявление-о-признании-сделки-недействительной.doc

Источник: https://vsenaslednikam.ru/kak-priznat-dogovor-kupli-prodazhi-nedejstvitelnym.html

Признание договора купли-продажи недействительным в 2019 году — судебная практика, исковое заявление

признание договора купли продажи недействительным

Оспаривание соглашения купли-продажи нужно отличать от его расторжения, поскольку для расторжения сделки законодательством предусматриваются совершенно другие основания.

Кроме того, соглашение может быть признано недействительным по соглашению сторон. Соответственно с действующим законодательством в ситуации купли-продажи составляется специальное соглашение.

Этот документ не имеет унифицированной формы, но при этом является правоустанавливающим и используется для регистрации прав собственности на предмет соглашения.

В некоторых случаях данное соглашение может быть признано недействительным, но для этого должны быть весомые основания.

Важные аспекты

Соответственно с законодательными нормами России каждый гражданин имеет право на личную собственность.

Договор купли-продажи имеет юридическую силу. Фактически, именно он является основанием для владения предметом соглашения.

В договоре описываются пункты относительно процесса сделки и много других важных моментов. Но иногда бывает, что по определенным причинам такое соглашение считается недействительным.

Признать определенный тип соглашения недействительным можно только при присутствии назначенных законодательством определенных условий.

Процесс имеет много разных нюансов, со всеми необходимо разобраться предварительно.

Необходимые термины

Договор купли-продажи Это документ, который определяет права и обязанности сторон сделки при продаже предмета соглашения. Соглашение должно заверяться нотариально соответственно с заранее определенными правилами. Если есть определенные разногласия, но сделка не окончена, то есть шанс расторгнуть соглашение через суд. Для этого следует сначала урегулировать вопрос до суда
Продавец Это человек или организация, которая продает товар или оказывает услуги по соглашению купли-продажи
Покупатель Сторона соглашения, которая покупает определенные товары, которые указаны в соглашении

Основания

Законодательство определяет, что сделка купли-продажи может быть признана недействительной, если:

  1. Сделка осуществлена без согласия третьего лица либо гос. органа.
  2. Сделку совершил гражданин от 14 до 18 лет.
  3. Сделка совершена недееспособным человеком по постановлению суда.
  4. Договор оформлен лицом, не способным понимать смысл собственных действий либо руководить ими.
  5. Договор оформлен под влиянием заблуждения.
  6. Сделка совершена под действием обмана, угрозы, насилия либо стечения тяжелых обстоятельств.

Действующие нормативы (ГК РФ)

Соответственно со ст. 450 ГК РФ есть ситуации, которые могут стать основой для отмены сделки купли-продажи.

Аннулирование сделки можно совершить по согласию сторон. В других случаях отмена совершается соответственно с решением суда.

Согласно п.1, ст. 167 ГК РФ признание договора купли-продажи недействительным значит, что заключенное соглашение не несет в себе определенных юридических последствий с периода его заключения.

Как признать договор купли-продажи недействительным

Сделку можно признать недействительной, если ее содержание не отвечает закону, если воля продавца не отвечает его волеизъявлению либо он не осознавал значение собственных действий.

Большую часть нужных параметров для законности договора проверяет нотариус, но он видит ситуацию только поверхностно. Бланк договора купли-продажи можно скачать здесь.

Подача и анализ иска возможны как на протяжении нескольких месяцев после осуществления сделки, так и через несколько лет.

Законодательство устанавливает общую исковую давность в 3 года, но нужно придавать значение тому, что исчисление данного периода начинается с периода, когда сторона узнала или могла узнать о нарушении права, а данный период не обязательно совпадет с периодом заключения соглашения.

Виды ничтожных сделок

Сделка купли-продажи считается ничтожной, если она заключается с некоторыми нарушениями законодательства. Они прописываются в Гражданском Кодексе РФ.

Согласно ГК ничтожными считают такие сделки:

  1. Незаконные, при этом покушаются на права третьих лиц.
  2. Которые являются безнравственными и противоправными.
  3. Заключенные недееспособными гражданами.
  4. Заключенные несовершеннолетними гражданами до 14 лет.
  5. Фиктивные сделки.
  6. Которые прикрывают другие сделки.
  7. С имуществом, распоряжаться которым воспрещено на уровне законодательства.

Разница между оспоримой и ничтожной сделками состоит также в том, что к ним используется различный срок исковой давности.

К оспоримым сделкам – 1 год, к ничтожным – 3 года, можно увеличить данный период до 10 лет.

Подача искового заявления

Заявить о своих претензиях можно подав иск о признании договора купли-продажи недействительным в суд. В нем следует написать причины, по которым вы хотите аннулировать соглашение.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Типовой договор для микропредприятий

С исковым заявлением нужно обращаться в суд общей юрисдикции. Судебный процесс будет проходить по месту нахождения имущества.

Доказательства истец ищет самостоятельно. Признание документа купли-продажи недействительным, госпошлина при подаче в суд устанавливается соответственно со ст. 339.19 НК РФ.

Оспаривание сделки

Оспоримой именуют такую сделку, которая запрашивает признания своей недействительности в суде при присутствии на то весомых причин.

Оспаривание документа имеет в виду обращение заинтересованных граждан в суд с исковым заявлением о том, что при заключении соглашения их права не учитывались либо были нарушены.

По поводу автомобиля

Соглашение купли-продажи авто можно расторгнуть в таких случаях:

  1. Непредоставление необходимой информации о транспорте.
  2. Качество авто не отвечает заявленному.

При расторжении сделки покупатель должен возвратить товар. При этом он может требовать выплату:

  1. Разницы между стоимостью авто в соглашении и на момент возврата денег.
  2. Суммы выплаченного кредита и процентов за пользование займом на покупку авто.
  3. Снижение стоимости.
  4. Компенсации затрат на ремонт.

Дома

Иски о признании документа купли-продажи, дарения, обмена жилых помещений недействительными подаются в случаях нарушения такими соглашениями прав граждан.

По законодательству России есть разный срок оспаривания. В ситуации признания сделки оспоримой, срок давности составит год с периода получения раньше неизвестной информации, которая может сделать сделку купли-продажи недействительной, либо с момента прекращения действий и обстоятельств угрожающего характера.

признание сделки купли-продажи недействительной

По постановлению суда признание договора купли продажи недвижимости недействительным будет считаться с момента его заключения.

Квартиры

Все основания, по которым суд может посчитать документ купли-продажи квартиры недействительным, прописаны в ГК Ф:

Ст. 168 ГК России Посчитает сделку недействительной, если она является незаконной
В отсутствии взаиморасчетов между участниками Сделка приобретает фиктивный характер (ст. 166 ГК)
Недееспособные граждане Не могут проводить сделки с недвижимостью
Граждане старше 14, но меньше 18 лет Не могут продавать недвижимость без согласия родителей
Нельзя заключать соглашение под влиянием угроз, обмана, шантажа
Факты мошенничества Продавец может ввести в заблуждение покупателя квартиры по поводу ее истинного состояния
Нельзя продать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний Если заранее не было получено одобрение сделки органами опеки и попечительства

Сделка с квартирой может считаться недействительной, когда:

  1. На недвижимость имеют право другие наследники ее прошлого собственника.
  2. Нет согласия мужа или жены на продажу совместной квартиры.
  3. В результате сделки нарушились права несовершеннолетних.

Земельного участка

В случае купли-продажи земельного участка данный факт подтверждается госрегистрацией сделки и переходом права от продавца к покупателю. В ряде случаев данную сделку можно оспорить в порядке суда.

Обычно оспаривание соглашений купли-продажи земли сопровождается такими дополнительными требованиями:

  1. О признании недействительной записи в госреестре о праве собственности.
  2. Об изъятии участка из неправомерного владения.
  3. О признании неправомерными действий по постройке самовольных строений на участке.
  4. О признании отсутствующим права собственности на участок, возвращении денег, выплаченных за земельный участок.

Решение суда

В общем случае недействительной суд может посчитать любую сделку, которая не отвечает запросам закона либо другого правового документа.

Чтобы это случилось, необходимо подать в суд исковое заявление о признании соглашения неправомерным.

Данный иск могут подать стороны соглашения и другие заинтересованные граждане или прокуратура. В итоге сделка стает оспоримой, и ее судьба будет зависеть от постановления суда.

Каковы последствия

При признании документа недействительным стороны возвращаются в начальное положение и каждая обязана отдать другой полученное по соглашению.

Покупатель возвращает предмет соглашения, а продавец средства, которые получил в качестве оплаты за товар.

При этом суд может взимать только ту сумму, которая написана в соглашении купли-продажи.Пострадавшее стороной здесь является покупатель.

Если признают недействительным начальное соглашение купли-продажи, то недействительными признаются все остальные соглашения.

Судебная практика

По судебной практике 70 % исков по признанию соглашения купли-продажи недействительным одобряются судом.

При этом главное – указать незаконность сделки, все эти моменты прописаны в ГК России. Чтобы хорошо знать свои права и нюансы определенной ситуации, лучше обратиться за помощью к квалифицированному юристу.

Соглашение купли-продажи может быть признано недействительным по согласию сторон и по решению суда. В последнем случае необходимо составить иск с причинами признания сделки недействительной.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://yurday.ru/priznanie-dogovora-kupli-prodazhi-nedejstvitelnym/

Признание договора купли-продажи недействительным: основания и последствия

признание договора купли продажи недействительным

Купля-продажа — распространенная сделка на рынке недвижимости. Физические и юридические лица приобретают дома, квартиры, нежилые строения. Процедура передачи прав на собственность должна быть оформлена грамотно, с соблюдением всех требований законов. Иначе заинтересованные лица могут оспорить подобное соглашение. Разберемся, в каких случаях возможно признание договора купли-продажи недействительным.

Ничтожные и оспоримые сделки: в чем разница

Ничтожные сделки являются недействительными с момента их возникновения (ст. 166 ГК РФ). Оспоримые сделки могут быть призваны недействительными только по решению суда. Заинтересованные лица могут оспорить постановление судебных органов. Такие соглашения могут быть как частично недействительными, так и полностью.

Для недействительных сделок предусмотрена двухсторонняя реституция, по которой каждая сторона обязана передать другой все, что получено в результате такого соглашения. Если нет возможности вернуть полученное в натуральном выражении, то придется возместить его деньгами (ст. 167 ГК РФ).

Сделка признается ничтожной, если:

  • она противоречит законодательству страны;
  • выявлена мнимость и притворность подобного соглашения;
  • одна из сторон является недееспособной;
  • одна из сторон является несовершеннолетней;
  • она противоречит нравственным ценностям.

В некоторых случаях возможно признание договора купли-продажи недействительным. ГК РФ устанавливает для этого следующие основания:

  • одна из сторон на момент совершения сделки является несовершеннолетней;
  • купля-продажа заключена с недееспособным лицом;
  • введение в заблуждение;
  • применение насилия или обмана при заключении сделки.

Рассмотрим самые распространенные основания подробнее.

Участие в сделке недееспособного лица

Договор купли-продажи признается ничтожным, если одной из сторон выступает недееспособное лицо (ст. 171 ГК РФ). Если одна сторона знала о недееспособности второго участника, то она обязана возместить ему ущерб.

Недееспособность устанавливается только судом. Признать договор ничтожным может назначенный опекун.

При продаже квартиры в качестве представителя подопечного должен выступать опекун. Гражданский Кодекс запрещает ему совершать действия по отчуждению имущества недееспособного без согласия органов опеки. Суд может признать соглашение действительным, если будет доказано, что в результате него недееспособный гражданин получил выгоду.

Большинство юристов советуют при совершении сделок с недвижимостью требовать справку из психоневрологического диспансера о том, что владелец объекта не состоит там на учете.

Мнимость и притворность сделки

Мнимая сделка признана лишь делать вид, что переход права собственности осуществлен. На самом деле все права и обязанности на объект недвижимости остаются у прежнего хозяина. Цель подобной схемы — уберечь имущество от ареста или иных посягательств. В качестве истца при подаче иска в суд могут быть представители судебных приставов или иные заинтересованные лица.

Притворная сделка совершается для прикрытия других схем передачи объекта недвижимости. Например: оформление купли-продажи при фактическом дарении объекта. Цели подобных схем различны, например: обналичивание материнского капитала, получение налогового вычета и т.д. Подобные сделки попадают под действие Уголовного Кодекса.

Несоответствие сделки закону

Пожалуй, самое распространенное основание для признания схемы передачи прав на объект недействительной. Если договор купли-продажи заключен с несоблюдением закона, то он подлежит аннулированию с возвратом прав и имущества участникам.

Стоит отметить, что договор купли-продажи должен быть оформлен в письменной форме, иначе схема передачи имущества является ничтожной.

Заблуждение

Признание договора купли-продажи недействительным, образец заявления которого можно скачать здесь, возможно при предъявлении доказательств заблуждения (ст. 178 ГК РФ). Если истец докажет, что ему был нанесен ущерб по вине стороны, которая ввела его в заблуждение, то он может претендовать на возмещение ущерба.

Оформление сделки без согласия супруга (и)

Имущество, находящееся в совместной собственности супругов, подлежит реализации только при согласии всех сторон. При заключении соглашения о купле-продаже продавец обязан предоставить нотариальное согласие супруга на отчуждение имущества.

Если такого документа нет, то супруг (а) в течение одного года может обратиться в суд с целью признания перехода права собственности недействительным и об ущемлении ее прав.

Признание договора купли-продажи недействительным, основания которого представлены выше, возможно в определенный срок. Для ничтожной сделки он составляет три года с момента заключения подобного соглашения, для оспоримой — один год.

Выявление хотя бы одного основания является поводом для признания договора недействительным. Такое решение может вынести только суд. Если будет выявлено, что ни одна сторона не совершала сделку с умыслом, то производится возврат ценностей друг другу. В случае наличия умысла одной стороной суд назначит конфискацию ее имущества или денег, полученных в результате соглашения, и выплату морального вреда потерпевшей стороне. При сговоре обе стороны лишаются полученных объектов и ценностей в результате подобного соглашения в пользу государства.

Безденежность — основание для признания договора недействительным

Признание договора купли-продажи по безденежности регулируется ст. 812 ГК РФ. Основанием для такого решения является отсутствие факта передачи денег и ценностей полностью или в меньшем количестве, чем положено по соглашению.

Безденежность сделки определяется судом. Потерпевшая сторона может потребовать взыскать денежные средства и проценты за пользование ими (ст. 395 ГК РФ). В качестве доказательств она может предоставить личную переписку с недобросовестным покупателем, материалы проверки правоохранительными органами.

На практике доказать безденежность договора очень не просто. Хорошим помощником будет квалифицированный адвокат, который сможет вывести недобросовестного участника « на чистую воду».

Куда обращаться

С иском о признании сделки недействительной необходимо обращаться в суд общей юрисдикции. Судебный процесс будет происходить по месту нахождения имущества ( ст. 30 ГК РФ). Поиском доказательств истец занимается самостоятельно, суд может лишь запросить сведения, которые истец не может предоставить ( ст. 56 ГК РФ).

Признание договора купли-продажи недействительным, госпошлина при подаче в суд по которому устанавливается в соответствии со статьей 339.19 НК РФ, связано с правами на имущество. Это сложная процедура, требующая соответствующих знаний и юридической практики.

Источник: https://domananeve.ru/info/operacii-s-nedvizhimostju/priznanie-dogovora-kupli-prodazhi-nedeystvitel-nym-kak-osuschestvit-pravil-no.html

33 Юриста — бесплатная юридическая консультация

признание договора купли продажи недействительным

Недействительной может считаться сделка, при совершении которой были нарушены те или иные положения закона. Согласно положениям гражданского законодательства, такая сделка не влечет каких-либо юридических последствий.

В зависимости от обстоятельств, при которых была заключен договор, выделяют ничтожные и оспоримые сделки. Кроме того, от категории недействительности зависит необходимость обращения в суд.

Ничтожные сделки

Ничтожная сделка, согласно действующим нормам, недействительна с момента ее совершения. Для установления факта ничтожности не требуется судебное решение, судебное разбирательство может быть проведено только с целью восстановления наступивших в результате купли-продажи последствий – возврата всего полученного сторонами.

Признаками ничтожности могут быть:

  1. Совершение покупки или продажи лицом, лишенным дееспособности в судебном порядке.
  2. Несоответствие сделки требованиям закона. Так, ничтожными считаются сделки в случае, если в договоре купли-продажи не указаны существенные условия, нарушен порядок заключения сделки, например, не соблюден порядок обязательной государственной регистрации договора.
  3. Мнимость сделки, то есть совершение ее без намерения исполнения условий договора. К таким сделкам может относиться купля-продажа недвижимости без фактической передачи имущества покупателю.
  4. Притворность сделки, то есть заключение договора купли-продажи для прикрытия другой сделки. Примером такой купли-продажи может служить реализация покупателям зажигалки по завышенной цене с последующим дарением пачки сигарет.
  5. Одна из сторон сделки не достигла возраста 14 лет (является малолетним).
  6. Цель сделки противоречит нравственности и правопорядку.

Оспоримые сделки

Спецификой оспоримой сделки является обязательность установления судом ее недействительности. Признание сделки купли-продажи недействительной может быть осуществлено по следующим причинам:

  • несовершеннолетие одного из участников;
  • совершение сделки лицом, дееспособность которого ограничена в установленном порядке;
  • участие в сделке лица, которое не могло осознавать последствий соглашения, руководить действиями и осознавать их;
  • заблуждение одной из сторон;
  • совершение сделки под влиянием угрозы, насилия, обмана и иных злонамеренных действий любого из участников.

Перечень оснований для признания недействительными оспоримых сделок не является исчерпывающим. Кроме того, каждое из них подлежит тщательному доказыванию в суде с привлечением документов, свидетельских показаний, аудио- и видеозаписей, экспертных заключений.

Порядок признания сделки недействительной

Для того чтобы установить факт недействительности необходимо направить в суд заявление о признании сделки недействительной. Как уже говорилось выше, такой иск может быть направлен только в рамках оспоримой сделки, недействительность ничтожной не требует судебного установления.

Заявителем по искам такого рода может выступать любое заинтересованное лицо, то есть как один из участников сделки, так и иные лица, чьи права или интересы в ходе сделки были нарушены, а также граждане, действующие во благо одной из сторон сделки. Так, иск о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным могут подать и родственники продавца или покупателя, в случае, если сторона такой сделки была ограничена судом в дееспособности.

Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным, кроме стандартных требований, предъявляемых к нему законом, должен содержать:

  • сведения о предмете сделки;
  • основания, по которым сделка должна быть признана недействительной со ссылкой на нормы закона;
  • просьба к суду установить факт недействительности;
  • предложение о восстановлении правовых последствий сделки (возврату всего полученного по договору или иные способы восстановления).

В рамках ничтожной сделки в тексте искового заявления могут быть изложены только основания, по которым сделка может считаться недействительной, а также просьба к суду о двусторонней реституции – то есть возврату сторонами всего приобретенного в ходе совершения сделки купли-продажи.

Процедура доказывания недействительности сделки в суде отличается определенной сложностью. Причины, по которым сделка подлежит признанию таковой, подлежат доказыванию заявителем с предъявлением соответствующих доказательств.

Для подбора доказательственной базы необходимо знать положения действующего законодательства, грамотно и правильно оформить все необходимые документы. В ряде случаев требуется и проведение экспертизы. Так, например, экспертиза может потребоваться в случае, если в рамках договора купли-продажи недвижимости под влиянием заблуждения была передана квартира с существенными недостатками, препятствующими для проживания в ней, которые не были оговорены в тексте договора.

Сроки исковой давности

Срок признания сделки недействительной зависит от того, по каким основаниям она не может быть действительна, то есть от ничтожности или оспоримости заключенного соглашения.

В соответствии с нормами гражданского законодательства, ничтожная сделка купли-продажи может быть признана недействительной в течение 3 лет со дня ее совершения. Срок для обращения в суд по оспоримым сделкам составляет 1 год с момента заключения.

Дополнительный срок установлен для лиц, которые не являются сторонами сделки – они вправе обращаться в суд в течение 3 лет с момента, когда они узнали о совершении недействительной сделки.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 653-60-72 доб. 987 (Москва)

+7 (812) 426-14-07 доб. 133 (Санкт-Петербург)

+8 (800) 500-27-29 доб. 652 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: